淺論預(yù)售商品房預(yù)告登記的法律效力

張雪琴

青海師范大學，青海 西寧 810000

一、我國法律關(guān)于預(yù)告登記制度的歷史沿革

(一)《物權(quán)法》頒布前

我國之前只能按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理方法》以及相關(guān)的部門頒發(fā)的《城市商品房預(yù)售管理方法》多部分的行政法規(guī)辦法來進行相應(yīng)的物權(quán)預(yù)告登記的系統(tǒng)的實踐。然后我國頒布了相應(yīng)的物權(quán)法，進行相應(yīng)的物權(quán)預(yù)告的登記系統(tǒng)的法律規(guī)定。由此，在大城市，其中的上海、南京等多地方的立法在進行房地產(chǎn)備案登記以及相應(yīng)的預(yù)告登記制度過程之中，實現(xiàn)了較為成功的探索性的規(guī)定。由此，基于此種方式之中，諸多的地方性的法規(guī)呈現(xiàn)出了預(yù)告登記制度之中的雛形。但是，并沒有構(gòu)建成完整且細密的制度體系。

(二)《物權(quán)法》的規(guī)定

針對《物權(quán)法》其中對于預(yù)告登記制度的相關(guān)的規(guī)定進行合理的分析，其中第二十條的相關(guān)規(guī)定有著一定的分析的價值。針對此項法條進行合理的分析，可以得出以下幾條重要的信息：第一，此項條款能夠列舉和概括性描述預(yù)告登記的請求權(quán)的范圍，并且實現(xiàn)相應(yīng)的列舉和概括性的描述。其中，有關(guān)于“其他不動產(chǎn)物權(quán)”的規(guī)定其中描述范圍比較寬泛。第二，為了達到相關(guān)的預(yù)告登記的目的，其中能夠為了可以“保障將來的物權(quán)”。第三，需要能夠推進相應(yīng)的預(yù)告登記的當事人達成一致的協(xié)議，基于此種過的基礎(chǔ)，才能夠促進預(yù)告登記的當事人獲取相應(yīng)的利益。第四，規(guī)范預(yù)告登記的程序之后，能夠形成保全債權(quán)的法律效力。

(三)《物權(quán)法》頒布后的細化規(guī)定

基于相關(guān)的部門的原則性的規(guī)定之上，《物權(quán)法》設(shè)置了預(yù)告登記的制度，其中有關(guān)于房屋登記以及房屋的物權(quán)屬性方面做出了大體框架的規(guī)定。2008年之后，各級政府對于既存的地方性的法規(guī)和法條做出了全面修訂。例如，《房屋登記辦法》之中擴大了預(yù)告登記制度的整個的適用范圍。其中，預(yù)購的范圍進行了一定范圍的擴大。因此，預(yù)購的商品房以及相應(yīng)的大部分抵押的情況，能夠?qū)斒氯说南鄳?yīng)的申請預(yù)告登記的制度避免出現(xiàn)其他的突發(fā)的情況，允許權(quán)利人能夠避免單方面的申請，尤其是避免出現(xiàn)不可能的物權(quán)請求的問題。就物權(quán)登記的制度，預(yù)告登記的制度的程序，由此，在整個登記的程序范圍之中避免出現(xiàn)一定的擴大的問題。擴大的范圍其中需要能夠?qū)⑸唐贩窟M行合理的設(shè)定以及能夠避免不良的抵押的問題。

二、預(yù)售商品房抵押預(yù)告登記的法律效力

(一)沒有優(yōu)先受償?shù)男Я?/h3>

登記是具有著公示作用的一環(huán)，作為不動產(chǎn)登記機制和以及其他的作用的機制。公示制度的作用便是為了能夠使得公眾知道其產(chǎn)權(quán)所得，具有著相對性的作用，并且在客觀上可以打破此種相對性的管理，從而產(chǎn)生溢出效應(yīng)。除此之外，不僅能夠很好的約束和限制當事人，并且能夠使得第三人受到不必要的波及。按照相關(guān)的司法人員的規(guī)定和約束而言，預(yù)告登記的債權(quán)請求權(quán)具有著較強的物權(quán)的效力。具有著對外的抵抗效力，但是并沒有優(yōu)先受償?shù)男ЯΑ?/p>

(二)預(yù)售商品房貸款抵押的獨立性

就商品交易的實質(zhì)而言，所謂的“預(yù)購商品房”主要是指開發(fā)商為了能夠能夠按照相應(yīng)的約定的時間進行房屋的交付。從交易的實質(zhì)而言，此種制度的存在，主要是能夠從開發(fā)商之中約定的時間便可以進行相應(yīng)的房屋的交付。預(yù)售的商品房貸的抵押能夠?qū)崿F(xiàn)以債券的形式作為標的物實現(xiàn)擔保機制。但是，就商品房的預(yù)售交易流程而言，商品房預(yù)售的合同是是債權(quán)請求的基礎(chǔ)。沒有預(yù)售合同就無法實現(xiàn)相應(yīng)的抵押登記。

(三)取得房屋抵押權(quán)的效力

伴隨著時間的推移，整個程序的辦理之中主要標的物是“預(yù)購商品房”。預(yù)抵押登記的辦理的之中其標的物是“預(yù)購商品房”。在其中仍然包含著預(yù)購人進行現(xiàn)房的取得，以及相應(yīng)的根據(jù)其他國際能夠得到的合理的結(jié)論，其中結(jié)論影響到了預(yù)抵押登記制度之中，預(yù)購人對于房產(chǎn)處分的問題。

三、結(jié)束語

為了能夠維持既有的商品房合同的網(wǎng)上簽約方式不變，其中只需要保證房地產(chǎn)公司的售賣活動與不動產(chǎn)登記簿之間進行精準的對接，兩者能夠協(xié)調(diào)一致，便是為了實現(xiàn)適當?shù)臄U充。為了能夠更多的給予購房者的自由的權(quán)利同時，需要更深的研究預(yù)抵押登記法律效力的內(nèi)涵，進而為當事人提供較大的交易空間，提升銀行利益，這是一條可行的路徑。