淺談承租人的優(yōu)先購買權(quán)

連業(yè)明

（264300 山東劍琴律師事務(wù)所 山東 榮成）

一、承租人的優(yōu)先購買權(quán)性質(zhì)

在司法實踐中，由承租人的優(yōu)先購買權(quán)而引發(fā)的糾紛層出不窮，而由于《民通意見》第118條的“錯誤”規(guī)定，造成了很多審判人員的困擾。出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)，出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效?！逗贤ā返谖迨l規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該合同為無效合同。《民通意見》是最高法院的司法解釋，其強(qiáng)制性規(guī)定并不能致依法成立的合同當(dāng)然無效。2009年最高法院《關(guān)于房屋租賃合同糾紛具體應(yīng)用若干問題的解答》實際上已經(jīng)廢除了《民通意見》第118條，但《解答》在承租人的優(yōu)先權(quán)規(guī)定上仍然模糊。筆者以為無論從法理本身還是司法實踐中來看，都不應(yīng)當(dāng)在法律中規(guī)定承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。

（1）物權(quán)是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利。故物權(quán)是一種直接支配物并享有物之利益的權(quán)利，其作為財產(chǎn)權(quán)而享有一定利益，這種利益是可以通過等價交換、轉(zhuǎn)讓等途徑實現(xiàn)其財產(chǎn)價值的。實踐中承租人的優(yōu)先購買權(quán)具有一定身份附屬性，只有特定的承租人可享有，承租人無法將這一權(quán)利轉(zhuǎn)讓給第三人，因此優(yōu)先購買權(quán)是一種具有特殊身份對應(yīng)關(guān)系的債權(quán)。

（2）物權(quán)是絕對權(quán)、對世權(quán)，具有絕對保護(hù)性，一切不特定的義務(wù)人均負(fù)有不可侵害之義務(wù)，因此任何人侵害物權(quán)時，物權(quán)人都可行使物上請求權(quán)。事實上從我國立法實踐來看，只規(guī)定了出租人應(yīng)履行出租義務(wù)，第三人不負(fù)有配合承租人實現(xiàn)其優(yōu)先購買權(quán)的義務(wù)，也就是說該權(quán)利所對應(yīng)的義務(wù)附隨于買賣關(guān)系，并且是只針對出賣人的附加義務(wù)，因此承租人的優(yōu)先購買權(quán)只是針對特定對象的一種權(quán)利，符合債權(quán)的一般特征。

二、不宜在法律層面賦予承租人優(yōu)先權(quán)

（1）物權(quán)的種類和內(nèi)容只能由法律設(shè)定，我國《物權(quán)法》對承租人的優(yōu)先購買權(quán)未做相應(yīng)規(guī)定。最高院的司法解釋將房屋租賃權(quán)物權(quán)化，使其具有先于債權(quán)的效力，這明顯不符合《立法法》的規(guī)定，與上位法相抵觸。故根據(jù)《立法法》的規(guī)定，該最高院的司法解釋的法律效力值得商榷。

（2）在法律層面規(guī)定承租人的優(yōu)先購買權(quán)不具有可操作性。最高院《關(guān)于房屋租賃合同糾紛具體應(yīng)用若干問題的解答》第二十一條規(guī)定：出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其它侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的人民法院應(yīng)予以支持。但這種賠償責(zé)任無法具體化、價值化，優(yōu)先購買權(quán)是一種期待權(quán)，是將來可能取得權(quán)利的權(quán)利，其權(quán)利的實現(xiàn)有待于條件的成熟，在條件未成熟時權(quán)利人不能向他人主張任何權(quán)利。這種期待實現(xiàn)的利益受到侵害時，就產(chǎn)生了侵權(quán)責(zé)任。根據(jù)《侵權(quán)責(zé)任法》的相關(guān)規(guī)定，如承租人起訴法院要求賠償，因不符合《侵權(quán)責(zé)任法》的規(guī)定，故其權(quán)利難于得到法律的保護(hù)。要明確這種責(zé)任的大小就必須知道當(dāng)事人遭受的損失，而實際上沒有辦法對于一個購買機(jī)會的失去進(jìn)行具體物質(zhì)化，因此該條文勢必成為一句空話。其實可以嘗試引導(dǎo)當(dāng)事人在自愿平等的情形下簽訂關(guān)于優(yōu)先權(quán)受到侵害的違約條款，而不應(yīng)當(dāng)從立法層面上妨礙當(dāng)事人的意思自治。

三、不應(yīng)過度保護(hù)承租人的優(yōu)先購買權(quán)

（1）立法將租賃權(quán)強(qiáng)化是追求法律的秩序價值，維護(hù)已有的不動產(chǎn)占有利用關(guān)系，避免所有權(quán)與使用權(quán)關(guān)系分離，使已有的房屋租賃關(guān)系得以延續(xù)。事實上在我國現(xiàn)行法律中，“買賣不破租賃”已經(jīng)很好地維護(hù)了租賃關(guān)系的穩(wěn)定。承租人是基于租賃的意思表示而與出租人建立平等的民事關(guān)系，優(yōu)先購買權(quán)的法律規(guī)定則是生硬地逼著當(dāng)事人產(chǎn)生一個新的購買的意思表示。況且當(dāng)承租人變成房東之后，是否一如既往的按照原租賃合同的規(guī)定利用該房屋呢？從這一點來看秩序的價值也無法保證實現(xiàn)。物權(quán)所有人基于出租的意思表示出租房屋，基于出賣房屋的意思表示出賣房屋是民法領(lǐng)域內(nèi)“法無禁止即自由”的價值體現(xiàn)，自由與秩序的價值何者更值得追求呢？

（2）租賃權(quán)物權(quán)化另外還追求了法律的公平價值，傳統(tǒng)看來不動產(chǎn)的租賃對于承租人的正常生產(chǎn)和生活有重要的影響，相對于承租人而言，出租人更具經(jīng)濟(jì)上的強(qiáng)勢地位，因此從立法層面保護(hù)弱勢群體利益，避免使承租人因房屋的出賣而遭不利。因此“買賣不破租賃”保證了承租人在房屋出賣后租賃權(quán)不受影響。實際上優(yōu)先購買權(quán)保護(hù)的只是一個購買機(jī)會，在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的現(xiàn)代社會，各種商品的價格隨著市場供求而迅速波動，出租人要履行通知的義務(wù)，必然會因此而喪失使房屋最大價值化的機(jī)會，致使出租人的權(quán)益受到損失，由于中國目前處于大規(guī)模城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，房屋的價格一直快速上漲，正因為如此優(yōu)先購買權(quán)在承租人的眼中才成為一種權(quán)利，但當(dāng)房屋價格回落時法律賦予的這種權(quán)利就是空談，況且承租人優(yōu)先權(quán)所對應(yīng)的義務(wù)也未能體現(xiàn)，法律所追求的公平價值不應(yīng)當(dāng)厚此薄彼。

四、小結(jié)

基于我國司法實踐中目前并未承認(rèn)物權(quán)的無因性，第三人主觀上是否為善意也應(yīng)考慮，如果第三人確實并不知道租賃協(xié)議存在，可認(rèn)定為善意取得，如果第三人明知房屋已出租或出租人與第三人惡意串通損害承租人優(yōu)先購買權(quán)的，盡管第三人已辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，也應(yīng)予以撤銷。

綜上所述，隨著社會商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，優(yōu)先購買權(quán)的法律規(guī)定逐漸成為房屋交易的瓶頸，增加了交易中的不確定性及交易的時間成本。為使整個社會更加和諧，法律不宜強(qiáng)硬地作出不合理的規(guī)定，而應(yīng)當(dāng)將優(yōu)先權(quán)回歸給當(dāng)事人自主約定。故筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)之間廢除承租人的優(yōu)先購買權(quán)。

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