淺析多重買賣的合同效力

馬 瑞

（210000 北京市煒衡（南京）律師事務(wù)所 江蘇 南京）

在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)行為中，多重買賣無法根本杜絕。由于買賣合同成立（生效）與所有權(quán)變動(dòng)存在時(shí)間差，出賣人往往追求利益的最大化，為多重買賣的發(fā)生提供了事實(shí)上的可能性。同時(shí)出賣人在訂立多重買賣合同之時(shí)對(duì)標(biāo)的物享有所有權(quán)，又為多重買賣的發(fā)生提供了法律上的支持。在我國現(xiàn)行法律體系中，最能調(diào)整多重買賣的法律規(guī)范是《商品房買賣合同司法解釋》（法釋[2003]7號(hào)）第10條、《合同法司法解釋（二）》（法釋[2009]5號(hào)）第15條以及《買賣合同司法解釋》（法釋[2012]7號(hào)）第9條、第10條。這些法律規(guī)范分別就不動(dòng)產(chǎn)、普通動(dòng)產(chǎn)和特殊動(dòng)產(chǎn)的多重買賣進(jìn)行了規(guī)制，但現(xiàn)實(shí)中，上述規(guī)則并未能完全起到作用。

一、多重買賣的概念

多重買賣是指出賣人就同一標(biāo)的物與多個(gè)買受人分別簽訂有效的買賣合同，但是，因標(biāo)的物的單一性只能向其中一個(gè)買受人履行的現(xiàn)象，出賣人為了謀取更高的價(jià)款而與另外的買受人就同一標(biāo)的物以更高的價(jià)格簽訂買賣合同。

如果標(biāo)的物是特定物，如何履行數(shù)個(gè)買賣合同，誰能取得所有權(quán)完成交易目的，誰能獲得優(yōu)先履行，受到法律的優(yōu)先保護(hù)需要滿足的條件是多重買賣的核心問題。要解決該問題，需要建立多重買賣規(guī)則，作為裁判的依據(jù)。建立合理、科學(xué)的多重買賣規(guī)則，需要深入研究法理，充分考慮各種要素。

二、多重買賣的發(fā)生原因

（一）物權(quán)變動(dòng)與債權(quán)成立之間存在時(shí)間差

在實(shí)踐中，任何一種物權(quán)變動(dòng)模式都存在時(shí)間差，想杜絕多重買賣的現(xiàn)象是完全不可能的，這也是對(duì)我們來說最難以改變的問題。從中外物權(quán)法律來看，德國區(qū)分為物權(quán)行為和債權(quán)行為，實(shí)踐中買賣雙方進(jìn)行物權(quán)行為與債權(quán)行為之間有足夠的時(shí)間差，從而產(chǎn)生了多重買賣。我國的債權(quán)，雖不承認(rèn)單獨(dú)的物權(quán)變動(dòng)合同的存在，但仍強(qiáng)調(diào)登記這一物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)行為。故容易在契約成立后登記前這段時(shí)間內(nèi)產(chǎn)生多重買賣的現(xiàn)象。所以，物權(quán)變動(dòng)與債權(quán)契約成立的時(shí)間差是多重買賣合同出現(xiàn)的根本原因。

（二）出賣者基于追逐利益最大化的目標(biāo)

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，買賣行為頻率增多，買賣類型不斷豐富，多重買賣現(xiàn)象原本就是人們追逐利益的體現(xiàn)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，出賣人為追求利益最大化，會(huì)努力將標(biāo)的物賣給出價(jià)最高的人，也會(huì)出于友情等其他方面考慮賣與特定人從而出現(xiàn)違約的情況。在多重買賣中一般都是因?yàn)檫`約所帶來的損失遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于違約所獲得的利益。王澤鑒教授認(rèn)為多重買賣多發(fā)生于價(jià)格波動(dòng)時(shí)期，原因是出賣者對(duì)于最大利益化的追逐。也就是說是現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下的投機(jī)性產(chǎn)物。雖說在道德上它有違誠實(shí)守信的美德，但從法律層面來分析，在當(dāng)前的法律體系下也是無可厚非的。我國《物權(quán)法》第十五條規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?？梢姺缮蠈?duì)于合同的有效性都予以了承認(rèn)。

（三）債權(quán)無需公示

債券無需公示性是指?jìng)鶛?quán)是相對(duì)的，合同的效力僅在雙方當(dāng)事人之間發(fā)生，不具對(duì)外效力。合同當(dāng)事人之間的債權(quán)、債務(wù)既可以是保密的，也可以是公開的，并不強(qiáng)制要求向社會(huì)進(jìn)行公示。由于合同無需公示，第三人沒有正常渠道可以得知合同是否真實(shí)存在，直接導(dǎo)致了第三人無法獲知標(biāo)的物上已經(jīng)承擔(dān)的債權(quán)。出賣人利用自己是所有人的身份優(yōu)勢(shì)，隱瞞了標(biāo)的物上存在債務(wù)行為的事實(shí)，再行與其他不知情的第三人繼續(xù)達(dá)成買賣契約，在這種信息明顯不對(duì)稱的情況下，多重買賣現(xiàn)象自然而然就會(huì)發(fā)生，這種無需公示性為多重買賣的發(fā)生提供了可能性。

三、合同效力與物權(quán)變動(dòng)的關(guān)系

我國《物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”據(jù)此，物權(quán)的變動(dòng)與作為物權(quán)變動(dòng)原因的合同是區(qū)分開來的，物權(quán)有無變動(dòng)原則上并不影響合同的效力。我國《合同法》第四十四條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第九條對(duì)此亦予以明確。

《效力》一文中，第一種觀點(diǎn)認(rèn)為第二份合同有效的結(jié)論是正確的，但該觀點(diǎn)以第二份合同經(jīng)過備案登記、該登記具有準(zhǔn)物權(quán)登記的效力為依據(jù)，則明顯不當(dāng)。如前所述，認(rèn)定合同無效的法律依據(jù)主要在于《合同法》第五十二條，至于買賣合同中標(biāo)的物的物權(quán)有無變動(dòng)，并不影響買賣合同的效力。因此，決不能將商品房買賣合同備案登記具有準(zhǔn)物權(quán)的效力作為認(rèn)定該合同有效的依據(jù)，反之亦然。

四、多重買賣合同的履行順序

（一）學(xué)術(shù)界觀點(diǎn)

在多重買賣行為中所訂立的多個(gè)買賣合同均為有效的前提下，由于債權(quán)平等性，各買受人的債權(quán)無排他效力，數(shù)個(gè)債權(quán)不論發(fā)生先后，均以同等的地位并存。但是在多重買賣合同中，出賣人只能向其中一個(gè)買受人正常履行，因此就會(huì)產(chǎn)生了多個(gè)買受人請(qǐng)求權(quán)的優(yōu)先效力問題，多重買賣合同的履行順序是多重買賣合同制度中所需解決的核心問題。

目前，學(xué)術(shù)界和實(shí)務(wù)界對(duì)于多重買賣合同履行順序的觀點(diǎn)大致有以下幾種：出賣人自主決定說、先行支付價(jià)款說、合同成立在先說、買受人先請(qǐng)求說。根據(jù)最高人民法院《買賣合同司法解釋》（法釋[2012]8號(hào)）第9條對(duì)普通動(dòng)產(chǎn)多重買賣合同履行之規(guī)定，兼采用上述的“先行支付價(jià)款說”與“合同成立在先說”。將該條司法解釋分為如下三種情形：①先行交付的買受人優(yōu)先獲得合同權(quán)利。其法律依據(jù)是《物權(quán)法》第二十三條關(guān)于動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的規(guī)定。根據(jù)物權(quán)的優(yōu)先性原則，無論物權(quán)成立于債權(quán)之前或之后，物權(quán)效力均優(yōu)先于債權(quán)效力。②如果各買受人都沒有交付，由先行支付價(jià)款的買受人優(yōu)先獲得合同權(quán)利。③各買受人均未交付，亦均未支付價(jià)款，則應(yīng)由合同成立在先的買受人優(yōu)先獲得合同權(quán)利。

具體來說，在多重買賣的各個(gè)買賣合同均合法有效且均未獲得履行的情況下，因?yàn)閭鶛?quán)具有平等性，發(fā)生履行糾紛時(shí)，數(shù)個(gè)債權(quán)的履行順序有以下幾種方案：

1.出賣人選擇說

出賣人選擇說，將選擇如何履行合同的權(quán)利交給出賣人。支持此觀點(diǎn)的學(xué)者，認(rèn)為合同是當(dāng)事人意思自治的產(chǎn)物，各合同都有效的情況下，買受人的地位是平等的，向誰履行應(yīng)該由出賣人決定，而且物本來在出賣人手里，由出賣人決定也很方便。

在糾紛尚未進(jìn)入訴訟或仲裁程序之前，出賣人可以選擇向哪個(gè)買受人履行合同，而對(duì)其他買受人承擔(dān)違約責(zé)任。糾紛進(jìn)入訴訟或仲裁程序之后，就不能再由出賣人選擇履行順序。

筆者認(rèn)為，首先，多重買賣合同之所以成立，是因?yàn)槌鲑u人一物數(shù)賣的行為，違背了誠實(shí)信用原則，侵犯了先買受人的利益，存在一定的主觀惡意，由出賣人選擇履行對(duì)象，容易催生出賣人的違約或者惡意串通行為的發(fā)生。第二，進(jìn)入訴訟程序后，原告通常申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，此時(shí)，出賣人對(duì)標(biāo)的物的處分權(quán)受到了限制。第三，就算原告沒有申請(qǐng)保全措施，在糾紛進(jìn)入訴訟或仲裁程序后，由出賣人私下單方?jīng)Q定如何履行，無疑是對(duì)法院或仲裁機(jī)構(gòu)裁判的藐視。

2.先行支付價(jià)款說

先行支付價(jià)款說，該觀點(diǎn)是借鑒了國外不動(dòng)產(chǎn)買賣中的優(yōu)先權(quán)制度，按照履行合同的順序來確定物權(quán)歸屬。從維護(hù)正常交易秩序促進(jìn)合同的善意履行以及維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益的角度出發(fā)，主張應(yīng)由先行支付價(jià)款的買受人優(yōu)先享有合同權(quán)利并最終取得標(biāo)的物的所有權(quán)。此種主張已為《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第10條所采納，以此為參照，《買賣合同司法解釋》第9條第（2）項(xiàng)再次肯定了這一規(guī)則。

筆者認(rèn)為，先行支付價(jià)款說，看上去符合市場(chǎng)行為先來后到的原則，從法律層面看，為什么不按照合同成立的先來后到？先行支付價(jià)款說看似鼓勵(lì)買受人盡快支付價(jià)款完成交易，但是并沒有考慮到買受人的利益。在有些合同的履行中，付款方式的約定種類有很多，有的要求先付款，有的要求貨到付款，這些都是人為約定的結(jié)果?，F(xiàn)在卻以付款的先后決定履行的優(yōu)先級(jí)，這樣無疑限制了買受人選擇付款時(shí)間的空間。從債權(quán)平等性的角度考慮，它們?cè)谛再|(zhì)上是平等的，因此該觀點(diǎn)仍然是對(duì)出賣人有利，對(duì)受讓人不利。而且，如何解釋該規(guī)則，是需要支付全部?jī)r(jià)款，還是只需要支付少量定金即可，也是一個(gè)問題。

3.合同成立（生效）在先說

合同成立（生效）在先說，是指在多重買賣各個(gè)合同均有效且未履行的情況下，按照合同成立或生效時(shí)間的順序來確定履行的優(yōu)先級(jí)。筆者認(rèn)為，多重買賣各個(gè)合同均有效的情況下，各個(gè)買受人享有的均是債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，在法理上應(yīng)該是平等的，每個(gè)人享有獲得履行的利益是平等的，以合同成立的時(shí)間確定獲得履行的優(yōu)先級(jí)，是對(duì)債權(quán)平等原則的背離。

五、多重買賣合同履行順序的建議

鑒于以上分析，筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)兼顧買賣公平原則，在數(shù)個(gè)買賣合同均依法有效且均未履行的情況下，由法院主持各買受人自愿協(xié)商，對(duì)標(biāo)的物進(jìn)行競(jìng)價(jià)，競(jìng)得人所支付的價(jià)款優(yōu)先按比例賠償其他買受人的損失。若無法達(dá)成一致或者競(jìng)價(jià)失敗的，法院將標(biāo)的物拍賣，拍賣所得按比例賠償給各買受人。買受人的損害得不到賠償?shù)模沙鲑u方承擔(dān)賠償責(zé)任。這一原則，各個(gè)合同買受人平等競(jìng)爭(zhēng)，每個(gè)債權(quán)人的利益都得到了公平對(duì)待，符合債權(quán)平等原則。

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