不動(dòng)產(chǎn)登記的查閱主體之淺論

劉 雷

（361000 北京盈科（廈門）律師事務(wù)所 福建 廈門）

一、兩種選擇：限制主義與開放主義

關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記信息的查閱權(quán)主體，存在著“限制主義”與“開放主義”的分野。所謂“限制主義”指的是不動(dòng)產(chǎn)登記信息的查閱權(quán)主體僅限于“權(quán)利人和利害關(guān)系人”，如我國《物權(quán)法》第十八條規(guī)定：權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查詢、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。而開放主義指的是，不動(dòng)產(chǎn)登記信息應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公眾開放，而不應(yīng)當(dāng)限制查閱主體，如《俄羅斯民法典》第131條第4款規(guī)定“對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利和與不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)的法律行為進(jìn)行國家登記的機(jī)關(guān)，有義務(wù)向任何人提供關(guān)于所進(jìn)行登記和所登記權(quán)利的信息。信息可以由任何進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的機(jī)關(guān)提供，而不論進(jìn)行登記的地點(diǎn)何在?！?/p>

二、限制主義的觀點(diǎn)及其分析

（一）保護(hù)個(gè)人隱私

法律限制不動(dòng)產(chǎn)登記的查閱主體的最重要的一個(gè)理由毫無疑問的是為了保護(hù)個(gè)人隱私，不過，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記信息是否屬于個(gè)人隱私，哪些屬于個(gè)人隱私的問題，論者鮮有涉及。筆者認(rèn)為，這些問題作為“保護(hù)隱私”這一論點(diǎn)的前提，有必要予以說明。

首先，何為隱私？隱私又稱私人領(lǐng)域秘密或私人空間秘密,是指和公共生活領(lǐng)域相區(qū)別的個(gè)人生活安寧不受其他主體非法干擾的部分, 私人信息隔離保密于一般公眾的非法搜集、刺探和公開等信息。界定隱私需要從主觀和客觀兩方面著手。從客觀方面來看，和社會(huì)生活相隔離的個(gè)人生活有關(guān)的信息可稱之為隱私，主要包括生理的、心理的和私人關(guān)系等三大方面的信息，例如生理信息中的基因信息，血型信息，心理信息中的性格傾向性（如動(dòng)機(jī)、興趣、愛好、嗜好等）以及社會(huì)關(guān)系中的婚姻家庭關(guān)系等等。從主觀方面來看，隱私指的是人們對(duì)與自身有關(guān)的信息所持的態(tài)度。隱私的主觀方面一般不愿主動(dòng)公開或展示，自愿公開的部分也有屬于隱私，但此時(shí)主觀狀態(tài)是意愿。自愿公開是指個(gè)體自愿，向不特定的社會(huì)公眾展示個(gè)人相關(guān)的信息，例如將自己的手機(jī)號(hào)碼公開。

不動(dòng)產(chǎn)登記信息，就土地而言，包括：土地登記結(jié)果（包括土地登記卡和宗地圖）和原始登記資料（包括土地權(quán)屬來源文件、土地登記申請(qǐng)書、地籍調(diào)查表和地籍圖）。就房屋而言，包括房屋的原始登記憑證和房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)對(duì)房屋權(quán)利的記載信息，而房屋權(quán)利的記載信息指的是：房屋自然狀況（坐落、面積、用途等），房屋權(quán)利狀況（所有權(quán)歸屬、他項(xiàng)權(quán)記載情況和房屋的各種權(quán)利負(fù)擔(dān)），以及其他的必要的附錄信息。其中何者屬于隱私？筆者認(rèn)為，就房屋而言，房屋原始登記憑證以及房屋的權(quán)利變動(dòng)信息毫無疑問屬于個(gè)人隱私，而其他信息如房屋的自然狀況不宜歸入個(gè)人隱私的范疇。

因此，保護(hù)隱私作為限制查閱權(quán)主體的理由成立的前提在于區(qū)別不動(dòng)產(chǎn)登記的信息，只有屬于個(gè)人隱私的信息才能以個(gè)人隱私的保護(hù)作為限制理由。

（二）公示限于向特定人的展示

針對(duì)“限制查閱主體違反了物權(quán)公示原則的要求”的觀點(diǎn)，主張限制查閱主體的學(xué)者提出：公示并不意味著向任何不特定的人展示，“如果某人并未與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人之間存在法律行為，發(fā)生法律關(guān)系，那么對(duì)于他而言，就不存在公示的必要，其自然無權(quán)查詢或復(fù)制登記資料”?！段餀?quán)法》中利害關(guān)系人可以查閱登記信息的規(guī)定正是該觀點(diǎn)的體現(xiàn)。不過這一觀點(diǎn)亦存在問題，分述如下：

首先，公示并不等于向任何不特定人展示，反面言之，亦即公示只向“特定人和一些不特定人”展示，那么如何確定哪些人屬于“特定人和一些不特定人”呢？就如《物權(quán)法》第十八條規(guī)定的“利害關(guān)系人”看似明確實(shí)則相當(dāng)模糊——“利害關(guān)系人”的利害關(guān)系究竟僅限于法律上的利害關(guān)系，如在權(quán)利人權(quán)屬證書上做的他項(xiàng)權(quán)利記載，或者根據(jù)已經(jīng)訂立了抵押合同或轉(zhuǎn)讓合同的人，還是也包括了事實(shí)上利害關(guān)系，如商業(yè)伙伴關(guān)系或近親屬關(guān)系，甚至是一些基于侵權(quán)行為或違約行為形成的利害關(guān)系，此外如何認(rèn)定查閱申請(qǐng)人就是“利害關(guān)系人”？因此，從實(shí)踐層面來看，這些模凌兩可的概念不僅無益于問題的解決，反而徒增混亂。

其次，這一觀點(diǎn)將抑制相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)交易活動(dòng)，具有交易意向的第三方很顯然需要準(zhǔn)確的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬信息，此種查閱主體限制了潛在交易者的潛在商業(yè)機(jī)會(huì)潛在交易客戶不能根據(jù)權(quán)利人的單方告知信息確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬，在沒有與登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人建立法律關(guān)系之前，可能已經(jīng)做了大量的前期商業(yè)活動(dòng)，遇到糾紛卻不能以利害關(guān)系人的身份主張權(quán)利，因?yàn)樗殚喌怯洸镜哪康木褪且_定不動(dòng)產(chǎn)的確切權(quán)利狀態(tài)，潛在的交易者難以暢通的獲取不動(dòng)產(chǎn)的登記信息，不動(dòng)產(chǎn)交易必然大受影響，交易安全亦堪憂。

三、開放主義的觀點(diǎn)及其分析

（一）物權(quán)公示原則的要求

主張對(duì)查閱權(quán)主體不加限制的學(xué)者認(rèn)為，限制不動(dòng)產(chǎn)登記的查詢主體，不是保護(hù)隱私的問題，而是涉及物權(quán)公示原則的重大問題，保護(hù)隱私和公示、公信原則并不沖突，可以運(yùn)用技術(shù)手段將不動(dòng)產(chǎn)信息加以區(qū)分，公示、公信原則應(yīng)當(dāng)具有更高的法律位階，公示公信原則是我國《物權(quán)法》規(guī)定的基本原則，而公示公信中，公示是前提，經(jīng)公示才能產(chǎn)生公信力。我國登記作為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬公開的法定方式。取決于以下基本價(jià)值判斷：一是不動(dòng)產(chǎn)是社會(huì)生活的重要內(nèi)容；二是不動(dòng)產(chǎn)登記旨在保護(hù)交易安全和維護(hù)交易秩序。嚴(yán)格限制不動(dòng)產(chǎn)登記的查閱主體，嚴(yán)重削弱了公示、公信的制度作用。有人認(rèn)為《物權(quán)法》第18條規(guī)定的公示范圍不夠?qū)挿?，事?shí)上“降低了登記作為物權(quán)公示手段的價(jià)值，會(huì)損害登記保護(hù)交易安全的功能，損害當(dāng)事人及利害關(guān)系人的合法權(quán)益?！毕喾?，開放查閱則具有如下的優(yōu)點(diǎn)：首先，對(duì)于正在進(jìn)行或者準(zhǔn)備進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易的當(dāng)事人，通過查閱不動(dòng)產(chǎn)的登記資料可以便利和準(zhǔn)確地了解該不動(dòng)產(chǎn)的真實(shí)狀態(tài)，降低交易成本、避免交易風(fēng)險(xiǎn)；其次，開放查閱有利于不動(dòng)產(chǎn)錯(cuò)誤登記的糾正、不動(dòng)產(chǎn)爭議糾紛的處理和解決，而限制查詢主體則使得登記機(jī)構(gòu)和登記內(nèi)容失去公眾的監(jiān)督，不利于腐敗的防止；再次，開放查閱也有利于國家的宏觀調(diào)控和監(jiān)管。

（二）限制查詢違背了不動(dòng)產(chǎn)登記簿設(shè)置的初衷

不動(dòng)產(chǎn)登記簿設(shè)置的初衷就是使物權(quán)為公眾所知，以鼓勵(lì)不動(dòng)產(chǎn)交易，而限制查詢主體恰恰違背了這一初衷。當(dāng)今社會(huì)，人人都有可能成為潛在的交易人和利益相關(guān)人，要說明一個(gè)正當(dāng)?shù)睦碛煞浅Ｈ菀?。而且，限制查詢使得一般公眾不能了解到?cái)產(chǎn)的物權(quán)狀況，也使實(shí)際進(jìn)行的財(cái)產(chǎn)交易處于更多的風(fēng)險(xiǎn)。從這個(gè)意義上說，限制查詢主體本質(zhì)上又是反市場的。