淺析“借名買房”的相關(guān)法律問(wèn)題

鄧世姣

（300050 天津住宅建設(shè)發(fā)展集團(tuán)有限公司 天津）

現(xiàn)如今，越來(lái)越多的人出于住房需要或投資需要，為規(guī)避限購(gòu)限貸等政策而借用他人名義購(gòu)買房屋。過(guò)程中難免會(huì)引起糾紛，促使人們開始關(guān)注借名買房背后的風(fēng)險(xiǎn)和法律問(wèn)題。本文將就借名買房涉及的相關(guān)法律問(wèn)題進(jìn)行簡(jiǎn)單的分析，希望對(duì)購(gòu)房各方當(dāng)事人有所幫助。

一、“借名買房”的概念

借名買房是指借名人（實(shí)際購(gòu)房人）由于某種原因，不能以本人名義購(gòu)買房屋，經(jīng)出名人（產(chǎn)權(quán)登記人）同意，以出名人的名義購(gòu)買房屋，并約定房屋歸屬于借名人所有的一種不動(dòng)產(chǎn)交易模式。

二、“借名買房”相關(guān)協(xié)議的效力

（一）借名買房合同與借名登記合同

在借名買房關(guān)系中，通常會(huì)涉及到借名買房合同和借名登記合同，這兩種合同可以被理解為陰陽(yáng)合同。本文中的“借名買房合同”特指實(shí)際購(gòu)房人借用出名人的名義與售房人訂立的房屋買房合同，即陽(yáng)合同。而“借名登記合同”特指借名人與出名人訂立的，約定將借名人出資購(gòu)買的房屋登記在出名人名下，并由借名人對(duì)房屋享有所有權(quán)的合同，即陰合同。

（二）借名登記合同的效力

借名買房合同作為陽(yáng)合同，是出名人與售房人訂立的，須經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記部門備案登記的，通常認(rèn)為該合同合法有效，這也是不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的基礎(chǔ)和前提，故對(duì)此不再贅述。本文僅對(duì)借名人與出名人私下訂立的陰合同，即借名登記合同的效力進(jìn)行具體分析。

1.普通商品房

對(duì)于借名購(gòu)買普通商品房的情形，學(xué)界普遍認(rèn)為，若該行為系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，并具備合同生效要件，且不違法法律禁止性規(guī)定，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。值得思考的是，為規(guī)避限購(gòu)令而借名購(gòu)買商品房的效力如何認(rèn)定。筆者認(rèn)為，首先，限購(gòu)令是行政機(jī)關(guān)在特定時(shí)期特定區(qū)域頒布的，屬于抽象行政行為中的非規(guī)范文件，雖然其具有一定調(diào)控作用，但本質(zhì)上不屬于法律和行政法規(guī)，因此借名購(gòu)買普通商品房的合同并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定；其次，無(wú)論出于居住需求還是投資需求，借名購(gòu)房人的主觀目的是購(gòu)房，并且支付相應(yīng)購(gòu)房款，不能認(rèn)定其損害國(guó)家、集體、第三人利益或社會(huì)公共利益。因此，筆者認(rèn)為，當(dāng)事人因購(gòu)買普通商品房而訂立的借名登記合同，通常為有效合同。

2.保障性住房

保障性住房是指政府針對(duì)中低收入住房困難家庭或其他特殊人群所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格的住房。也就是說(shuō)，購(gòu)買保障性住房的主體必須符合限定標(biāo)準(zhǔn)或具備特殊購(gòu)房資格。這種情況下，購(gòu)買保障性住房訂立的借名登記合同的效力需要分情況討論。第一種情況：借名人與出名人都具有特殊購(gòu)房資格，此時(shí)借名人與出名人訂立的借名登記合同，通常應(yīng)為有效合同，理由與前述購(gòu)買普通商品房一致；第二種情況：不具備特殊購(gòu)房資格的借名人購(gòu)買保障性住房，實(shí)際上其既借用了出名人的名義，又借用了出名人購(gòu)買保障性住房的資格，該借名登記合同效力值得商榷。首先，該行為違反了保障性住房相關(guān)管理辦法，但該規(guī)范性文件屬于部門規(guī)章，不屬于法律和行政法規(guī)，因此，購(gòu)買保障性住房的借名登記合同并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。其次，借名購(gòu)買保障性住房的主觀目的是購(gòu)買保障性住房，其支付了相應(yīng)房購(gòu)房款，并不能認(rèn)定其損害了國(guó)家、集體或者第三人利益。最后，因保障性住房具有社會(huì)公益性，不具有特殊購(gòu)房資格的人借名購(gòu)買保障性住房，不僅會(huì)擾亂保障性住房管理秩序，還會(huì)占用具有特殊購(gòu)房資格的低收入群體購(gòu)買保障性住房的資源，其侵害了社會(huì)公共利益，特別是低收入群體的利益。同時(shí)，具有特殊購(gòu)房資格的出名人取得資格后，通過(guò)轉(zhuǎn)讓自己的購(gòu)房資格從中牟利，有悖于建立保障性住房制度的初衷。因此，筆者認(rèn)為，不具有特殊購(gòu)房資格的人，借名購(gòu)買保障性住房所訂立的借名登記合同，屬于損害社會(huì)公共利益的合同，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效合同。

三、認(rèn)定“借名買房”權(quán)屬的相關(guān)理論依據(jù)

本文僅在借名登記合同合法有效的前提下，討論房屋權(quán)屬認(rèn)定的相關(guān)依據(jù)。

（一）我國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度

物權(quán)法規(guī)定，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度采取登記生效主義。當(dāng)房屋產(chǎn)權(quán)登記人與實(shí)際購(gòu)房人一致時(shí)，登記公示確實(shí)能夠真實(shí)反映物權(quán)歸屬情況。而在借名登記的情況下，產(chǎn)權(quán)登記人與實(shí)際購(gòu)房人并不一致，按照物權(quán)法規(guī)定，原則上應(yīng)推定登記公示的權(quán)利人為房屋所有權(quán)人，但現(xiàn)實(shí)中往往不能僅通過(guò)登記公示來(lái)判斷所有權(quán)歸屬，而無(wú)視實(shí)際購(gòu)房人的利益。因?yàn)?，登記公示作為不?dòng)產(chǎn)物權(quán)的外在表現(xiàn)形式，雖然能調(diào)整并反映絕大多數(shù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬情況，但其并不能絕對(duì)真實(shí)的反映所有不動(dòng)產(chǎn)的真實(shí)歸屬情況。因此，登記公示的推定正確性并非絕對(duì)權(quán)威，而是應(yīng)以登記公示推定正確為原則，以其他證據(jù)認(rèn)證為例外。如此才能更全面的保護(hù)實(shí)際權(quán)利人的權(quán)益，體現(xiàn)法律的公平正義。

（二)法律物權(quán)與事實(shí)物權(quán)理論

在借名登記中，涉及到產(chǎn)權(quán)登記人和實(shí)際購(gòu)房人，相應(yīng)會(huì)涉及到法律物權(quán)和事實(shí)物權(quán)。所謂法律物權(quán)是指通過(guò)法定的公示方式，具備法定的權(quán)利外在表現(xiàn)形式，被法律認(rèn)可受法律保護(hù)的物權(quán)；所謂事實(shí)物權(quán)是指沒有通過(guò)法定公示方式體現(xiàn)權(quán)屬，但有足夠證據(jù)可以證明權(quán)利人對(duì)標(biāo)的物享有支配權(quán)的客觀事實(shí)物權(quán)。二者的舉證責(zé)任中也有所不同：法律物權(quán)能夠直接產(chǎn)生公示公信力，無(wú)需權(quán)利人舉證，具有推定正確的效力。而事實(shí)物權(quán)，由于缺少法定公示公信力，并且與已經(jīng)存在的法律物權(quán)相悖，因此，事實(shí)物權(quán)需要權(quán)利人提供足以推翻法定物權(quán)證據(jù)，才能被確認(rèn)，其舉證責(zé)任較為嚴(yán)格，權(quán)利更難以被法律保護(hù)。因此，在借名登記中，實(shí)際購(gòu)房人必須提供充足完整的證據(jù)，才能被確認(rèn)為房屋所有權(quán)人。

（三）民法中的意思自治原則

意思自治原則是民法的基本原則，指在民事活動(dòng)中,民事主體的意志是獨(dú)立的、自由的,不受國(guó)家權(quán)力和其他當(dāng)事人的非法干預(yù)，即法無(wú)禁止即可為。在借名登記中，借名人與出名人根據(jù)實(shí)際需求，基于真實(shí)意思表示，自愿協(xié)商一致，訂立借名登記合同，符合民法意思自治的精神，故應(yīng)當(dāng)被當(dāng)事人所遵照?qǐng)?zhí)行。

四、“借名買房”的法律風(fēng)險(xiǎn)

雖然前文闡述了借名買房模式下，房屋所有權(quán)應(yīng)按照借名登記合同約定，應(yīng)歸屬于實(shí)際購(gòu)房人享有，但在實(shí)務(wù)中，當(dāng)事人仍存在一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。

（一）借名人（實(shí)際購(gòu)房人）的法律風(fēng)險(xiǎn)

首先，因房屋升值或利益誘惑，出名人在成為房屋產(chǎn)權(quán)登記人后反悔，借名人要承擔(dān)證明自己是實(shí)際購(gòu)房人的嚴(yán)格舉證責(zé)任，包括提供與出名人達(dá)成的借名登記合同、購(gòu)房發(fā)票、付款記錄等。如果借名人無(wú)法提供完整的證據(jù)證明自己是房屋實(shí)際購(gòu)房人的，則要承擔(dān)敗訴風(fēng)險(xiǎn)；其次，當(dāng)出名人被債權(quán)人起訴時(shí)，借名登記的房屋會(huì)被債權(quán)人依法查封、拍賣或抵債，此時(shí)借名人的權(quán)利將難以得到保護(hù)；再次，如果出名人死亡或離婚的，借名登記的房屋可能會(huì)因繼承關(guān)系被出名人的繼承人繼承，或因解除婚姻關(guān)系而被出名人的配偶分割；最后，如果出名人未經(jīng)借名人許可，擅自將借名登記的房屋轉(zhuǎn)讓給他人，一旦該房屋轉(zhuǎn)讓行為構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)善意取得，善意第三人即取得房屋的所有權(quán)。此時(shí)，借名人不能再以實(shí)際購(gòu)房人身份要求善意第三人返還房屋，而只能要求出名人承擔(dān)賠償責(zé)任。

（二）出名人（產(chǎn)權(quán)登記人）的法律風(fēng)險(xiǎn)

出名人出借自己的名義替他人購(gòu)房后，房屋產(chǎn)權(quán)登記部門會(huì)留下購(gòu)房記錄，當(dāng)出名人再次購(gòu)買房屋時(shí)，可能會(huì)因限購(gòu)政策無(wú)法購(gòu)房或需要支付高額的首付款、稅費(fèi)等。此外，如果是采用貸款方式購(gòu)房，出名人作為貸款人會(huì)在銀行留有貸款記錄，如果借名人逾期還款，將會(huì)使出名人形成不良征信記錄，影響其再次貸款。

五、司法實(shí)踐中的法律思考

依據(jù)北京高院出臺(tái)《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見》（試行）第十五條的規(guī)定：“當(dāng)事人約定一方以他人名義購(gòu)買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權(quán)人查封或其他原因依法不能辦理轉(zhuǎn)移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外?！庇纱丝芍谒痉▽?shí)踐中，當(dāng)借名登記的房屋被出名人的債權(quán)人依法查封時(shí)，借名人以自己是實(shí)際購(gòu)買人為由提出執(zhí)行異議之訴，是無(wú)法得到法院支持的。這不僅體現(xiàn)了法律更傾向于保護(hù)債權(quán)人查封的立法本意，也體現(xiàn)了法律并不鼓勵(lì)借名買房的態(tài)度。

六、結(jié)語(yǔ)

盡管在現(xiàn)有法律制度下，借名購(gòu)買的房屋所有權(quán)應(yīng)歸屬于借名人享有，但在司法實(shí)踐中，實(shí)際購(gòu)房人依然存在較大法律風(fēng)險(xiǎn)。因此，建議人們?cè)谫?gòu)房時(shí)應(yīng)盡量實(shí)事求是，不要因盲目規(guī)避政策而造成的不必要的損失和訴累。