漫談?lì)A(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓行為

王琳琳

（101500 北京市密云區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司 北京）

一、預(yù)售商品房的債權(quán)轉(zhuǎn)讓

在預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的法律關(guān)系中，承購(gòu)人在支付全部房款后將預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓給第三人的法律行為屬于債權(quán)轉(zhuǎn)讓。根據(jù)《合同法》第79條規(guī)定，債權(quán)人可以將合同的權(quán)利全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人。實(shí)踐中，承購(gòu)人的債權(quán)轉(zhuǎn)讓多為全部轉(zhuǎn)讓?zhuān)闯匈?gòu)人完全退出原來(lái)的預(yù)售法律關(guān)系，受讓人成為新的預(yù)售法律關(guān)系的一方當(dāng)事人。承購(gòu)人部分轉(zhuǎn)讓債權(quán)的情形較為少見(jiàn)，但也客觀存在，表現(xiàn)為讓受讓人加入到原預(yù)售法律關(guān)系中，與原承購(gòu)人共同享有接受屆滿竣工的預(yù)售商品房的權(quán)利。根據(jù)《合同法》第80條規(guī)定，債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人。也就是說(shuō)，承購(gòu)人要完成預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓事宜，需對(duì)開(kāi)發(fā)商履行通知義務(wù)。這里需要特別指出的是，在商品房預(yù)售中，很多承購(gòu)人是以按揭貸款的方式支付房款，在這種情況下，承購(gòu)人要完成預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑑H通知開(kāi)發(fā)商是不夠的。根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第37條的規(guī)定，經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或出租?？梢?jiàn)，以抵押貸款的方式購(gòu)得的預(yù)售商品房要合法轉(zhuǎn)讓?zhuān)粌H要對(duì)開(kāi)放商履行通知義務(wù)，更要征得抵押權(quán)人的同意。

二、預(yù)售商品房的概括轉(zhuǎn)讓

概括轉(zhuǎn)讓即債權(quán)債務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓?zhuān)傅氖窃陬A(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的法律關(guān)系中，承購(gòu)人在支付全部房款前，將請(qǐng)求交付房屋的權(quán)利和付清房款的義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給受讓人。商品房的建造周期長(zhǎng)，對(duì)于買(mǎi)賣(mài)雙方而言，中間都存在一定風(fēng)險(xiǎn)和變數(shù)，承購(gòu)人基于某種原因?qū)㈩A(yù)購(gòu)商品房再行轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑹o(wú)形中加大了開(kāi)發(fā)商獲取全額房款的風(fēng)險(xiǎn)。因此，根據(jù)《合同法》第84和88條的規(guī)定，承購(gòu)人在付清全部房款前，必須經(jīng)開(kāi)發(fā)商同意，才能將預(yù)購(gòu)商品房再行轉(zhuǎn)讓。

三、對(duì)完善預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓問(wèn)題的建議

“期房限轉(zhuǎn)”被認(rèn)為是遏制炒房現(xiàn)象的最重一擊，但打擊背后，我們也不難發(fā)現(xiàn)，這種較為極端的調(diào)控手段極易使市場(chǎng)從一種不平衡進(jìn)入另一種不平衡，如過(guò)于注重對(duì)過(guò)度投機(jī)的打擊而忽視了對(duì)正常投資和轉(zhuǎn)讓的保護(hù)，影響市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的自由運(yùn)行。那么，是否有途徑可以使預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)安全健康運(yùn)行？筆者認(rèn)為，可以將立法和政府調(diào)控相結(jié)合，主要可以從以下幾個(gè)方面著手：

（一）完善預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓行為的法律規(guī)范

國(guó)家對(duì)預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓沒(méi)有明確規(guī)定禁止，并且《房地產(chǎn)管理法》將預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題交由國(guó)務(wù)院制定法規(guī)予以規(guī)范。然而，時(shí)隔20年，國(guó)務(wù)院尚未出臺(tái)相關(guān)行政法規(guī)對(duì)預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓行為的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行明確規(guī)范，這不僅加大了司法裁判的難度，也出現(xiàn)了許多違規(guī)操作行為，如交易者通過(guò)更名、逃避備案登記制度等手段，躲避政府監(jiān)管，偷逃國(guó)家稅收。因此，完善預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓行為的法律規(guī)范已迫在眉睫。那么，對(duì)于預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓行為究竟是應(yīng)當(dāng)“禁”還是“放”？根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)基本原理，商品只有通過(guò)不受限制的自由交易，才能發(fā)揮其最大的效用。預(yù)售商品房作為商品，客觀上就要求能夠在市場(chǎng)上自由交易、自由轉(zhuǎn)讓?zhuān)駝t將造成資源的浪費(fèi)。因此，筆者認(rèn)為，在法律對(duì)預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓問(wèn)題調(diào)控得當(dāng)?shù)那疤嵯?，?yīng)允許預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓。

預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓行為中涉及相關(guān)權(quán)利義務(wù)的有三方當(dāng)事人：預(yù)售人、承購(gòu)人（轉(zhuǎn)讓人）、受讓人。對(duì)于預(yù)售人來(lái)說(shuō)，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定，有效的商品房預(yù)售，對(duì)預(yù)售人的主體有以下要求：一是已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；二是持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；三是按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；四是向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。預(yù)售人具備上述主體資格后，對(duì)尚未竣工、正在建設(shè)中的商品房即可進(jìn)行預(yù)售。除卻嚴(yán)格的預(yù)售資格外，預(yù)售人在出讓預(yù)售商品房后，還必須履行登記備案義務(wù)。根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條第1款規(guī)定，商品房預(yù)售，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門(mén)和市、縣人民政府土地管理部門(mén)辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。然而該登記備案制度并沒(méi)有發(fā)揮其應(yīng)有的功效。對(duì)于承購(gòu)人來(lái)說(shuō)，目前，轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房的承購(gòu)人主要有兩種類(lèi)型：一是以營(yíng)利為目的的房地產(chǎn)投資者；二是基于其他原因的轉(zhuǎn)讓?zhuān)缳Y金困難、出國(guó)等等。對(duì)于正常的轉(zhuǎn)讓和投機(jī)，應(yīng)通過(guò)立法加以保護(hù)，而對(duì)于過(guò)度投機(jī)甚至使違法投機(jī)賺取暴利的轉(zhuǎn)讓行為，必須通過(guò)立法來(lái)加大其投機(jī)牟取暴利的難度和違法成本。

針對(duì)上文所述問(wèn)題，在立法層面筆者建議完善預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓行為的登記備案制度，明確登記備案的效力問(wèn)題，將其從管理性規(guī)范轉(zhuǎn)變?yōu)樾Яπ砸?guī)范，如將《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條第1款規(guī)定修改為：商品房預(yù)售，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。開(kāi)發(fā)企業(yè)與承購(gòu)人應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門(mén)和市、縣人民政府土地管理部門(mén)辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。同時(shí)，將該法第13條規(guī)定修改為：如未按規(guī)定辦理備案和登記手續(xù)的，房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)處以警告、責(zé)令停止預(yù)售、責(zé)令補(bǔ)辦手續(xù)、吊銷(xiāo)《商品房預(yù)售許可證》并可處以罰款；承購(gòu)人轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房的，不發(fā)生效力。倘若登記備案制度為效力性規(guī)范，采取更名等違規(guī)措施進(jìn)行的預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同將成為無(wú)效合同，此舉將倒逼炒房者與預(yù)售人按規(guī)定辦理預(yù)售合同的備案登記，不僅可以有效防止開(kāi)發(fā)商“一房二賣(mài)”，也能制約逃稅現(xiàn)象。

（二）加大政府對(duì)預(yù)售商品房市場(chǎng)的調(diào)控力度

政府在調(diào)控預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)時(shí)采取單一的“期房限轉(zhuǎn)”政策不免矯枉過(guò)正，但并不能因此否認(rèn)政府調(diào)控對(duì)于預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)健康有序運(yùn)行的重要性。除卻“期房限轉(zhuǎn)”政策，我們應(yīng)試圖尋找其他更有利于經(jīng)濟(jì)持續(xù)性健康發(fā)展的新思路。對(duì)此，我們可以借鑒香港的做法。我國(guó)大陸的預(yù)售制度源自于香港地區(qū)，而香港地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展最為完善，對(duì)于如何防止樓花投機(jī)炒賣(mài)，香港有諸多成熟的經(jīng)驗(yàn)作法，如規(guī)定每名登記的買(mǎi)房人只能購(gòu)買(mǎi)一個(gè)單元住房、買(mǎi)房人必須申報(bào)所購(gòu)房屋的價(jià)格和向何人購(gòu)買(mǎi)等等。

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