淺析我國(guó)房屋租賃權(quán)的法律性質(zhì)

許艷利

（100023 八爪魚在線旅游發(fā)展有限公司 北京）

一、房屋租賃權(quán)概述

房屋租賃權(quán)是指承租人以租賃合同為依據(jù)而取得對(duì)出租人租賃房屋的占有使用等權(quán)利的集合體，是一項(xiàng)綜合性權(quán)利。2007年我國(guó)物權(quán)法頒布后，房屋賃權(quán)法律問(wèn)題有了更明確的法律依據(jù)，相關(guān)理論也獲得長(zhǎng)足發(fā)展。2009年，最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》，首次對(duì)房屋租賃問(wèn)題做了具體規(guī)定，各國(guó)都非常重視房屋租賃相關(guān)立法，側(cè)重于保護(hù)承租人的合法權(quán)益，以穩(wěn)定租賃市場(chǎng)。房屋租賃關(guān)系人民基本居住需求，牽涉面廣，利益復(fù)雜。目前國(guó)家正在大力發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)，推行“租住同權(quán)”，著力緩解剛需人群的居住壓力，在這個(gè)過(guò)程中更需要加強(qiáng)房屋租賃關(guān)系的法律研究。

二、房屋租賃權(quán)的法律性質(zhì)述評(píng)

學(xué)界對(duì)房屋租賃權(quán)法律關(guān)系的性質(zhì)主要有三種學(xué)術(shù)觀點(diǎn)：傳統(tǒng)的觀點(diǎn)主要是債權(quán)論，認(rèn)為房屋租賃權(quán)是在出租方和承租方達(dá)成房屋租賃合同的前提下，形成的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，其性質(zhì)屬債權(quán)，即使在物權(quán)法頒布以后，承租人的租賃權(quán)具備了對(duì)抗性的屬性，但并不具有物權(quán)意義上的自由的處分和讓與權(quán)能，其享有的對(duì)抗效果仍來(lái)源于出租人，不改其債權(quán)本質(zhì)；目前學(xué)界也更多的承認(rèn)房屋租賃權(quán)具有的逐漸轉(zhuǎn)向用益物權(quán)論的傾向，認(rèn)為承租人對(duì)出租人的房屋，在租賃期間是一種排他性的占有、使用的準(zhǔn)物權(quán)權(quán)利，在房屋租賃權(quán)物權(quán)化傾向后，主張以占有為核心要素實(shí)現(xiàn)房屋租賃權(quán)的準(zhǔn)物權(quán)保護(hù)。就如同賦予承租人以“買賣不破租賃”和“同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”等準(zhǔn)物權(quán)屬性一樣。更有甚者，提出我國(guó)現(xiàn)階段房屋租賃權(quán)已經(jīng)在事實(shí)上成為了債權(quán)物權(quán)均有的綜合型權(quán)利的觀點(diǎn)，認(rèn)為房租租賃的研究起點(diǎn)應(yīng)該定位于房租租賃債權(quán)的物權(quán)化。只有從債權(quán)物權(quán)化視角出發(fā)，才能解釋各國(guó)立法通行做法關(guān)于關(guān)于房屋承租人享有的各項(xiàng)權(quán)利的規(guī)定。

在房屋租賃法律關(guān)系中，通常面臨如下幾個(gè)問(wèn)題：一是承租人的租金調(diào)價(jià)請(qǐng)求權(quán)，二是承租人的轉(zhuǎn)租權(quán)，三是承租人房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。這幾項(xiàng)權(quán)利全都派生于房屋租賃合同這個(gè)基礎(chǔ)合同，但具有物權(quán)的某些特點(diǎn)。首先對(duì)于承租人的租金調(diào)價(jià)請(qǐng)求權(quán)問(wèn)題，在有合同約定的情況下，應(yīng)該對(duì)出租人的權(quán)利加以適當(dāng)限制，只有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)違約情況時(shí)，出租人才能解除合同，以保護(hù)房屋租賃合同的穩(wěn)定性。在無(wú)合同約定的情形下主張調(diào)價(jià)的，應(yīng)根據(jù)情勢(shì)變更原則和合同目的實(shí)現(xiàn)需要原則賦予承租人以法定的調(diào)價(jià)請(qǐng)求權(quán)。對(duì)于承租人的修繕請(qǐng)求權(quán)問(wèn)，應(yīng)該明確做出規(guī)定，避免出租人利用地位優(yōu)勢(shì)強(qiáng)迫承租人承擔(dān)較重的法律責(zé)任。對(duì)于承租人的轉(zhuǎn)租權(quán)問(wèn)題，應(yīng)該在保證合同雙方利益平衡和促進(jìn)物的使用前提下，放寬限制標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)該利用“租售同權(quán)”住房改革的契機(jī)，建立起完善的住房租賃和流轉(zhuǎn)體制機(jī)制。以緩解住房壓力，促進(jìn)租房資源合理利用高效配置。

三、“租售同權(quán)”語(yǔ)境下的我國(guó)住房租賃制度再出發(fā)

各國(guó)房屋租賃立法大多采取更加保護(hù)房屋租賃承租人的立法傾向，本文認(rèn)為在“租住同權(quán)”住房改革實(shí)踐中應(yīng)該采取更加切實(shí)有效的措施推進(jìn)房屋租賃權(quán)的物權(quán)化進(jìn)程，更加側(cè)重于保障承租人獲得安定持續(xù)和穩(wěn)定的住房體驗(yàn)，這就要求完善包括承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)在內(nèi)的房屋租賃權(quán)保障制度。如果房屋租賃權(quán)成立在先，房屋后續(xù)進(jìn)行抵押時(shí)應(yīng)明確告知抵押權(quán)人房屋的權(quán)利負(fù)擔(dān)。如果房屋抵押權(quán)在先成立的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的過(guò)程中應(yīng)該充分考慮房屋承租人的切身利益，法律應(yīng)加大保護(hù)房屋承租人的安定使用權(quán)力。并規(guī)范房屋轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)租法律關(guān)系，嚴(yán)格堅(jiān)持“買賣不破租賃”和“抵押不破租賃”原則。在“租售同權(quán)”改革過(guò)程中嘗試以法律形式確認(rèn)房屋租賃權(quán)的對(duì)抗屬性，增強(qiáng)房屋租賃的穩(wěn)定性和保障性，也有利于避免和其他權(quán)利發(fā)生沖突的可能性，以穩(wěn)定住房租賃市場(chǎng)和住房租賃關(guān)系。

“買賣不破租賃”制度體現(xiàn)了房屋租賃權(quán)所具有的物權(quán)化傾向，承認(rèn)承租人在租賃時(shí)的優(yōu)先保護(hù)地位，賦予了租賃權(quán)對(duì)抗買受人物權(quán)的效力，并基于承租人在事實(shí)上的占有使用狀態(tài)，賦予其物上請(qǐng)求權(quán)，使承租人在特定情形下可直接向第三人主張權(quán)利，這種讓承租人對(duì)房屋享有有限準(zhǔn)物權(quán)權(quán)能的制度安排，說(shuō)明了目前房屋租賃權(quán)已經(jīng)超出了傳統(tǒng)債權(quán)的范圍，這是符合發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的歷史趨勢(shì)的，大可不必拘泥于必須將房屋租賃權(quán)納入債權(quán)還是物權(quán)的范疇，承認(rèn)其是發(fā)展著的權(quán)利。有學(xué)者主張將租賃權(quán)歸入用益物權(quán)，給予房屋租賃權(quán)以更穩(wěn)定的支配權(quán)。這種主張具有較大的現(xiàn)實(shí)障礙，忽視了保護(hù)作為合同相對(duì)方的出租人的權(quán)利，是有待觀察和商榷的。

我國(guó)房屋租賃權(quán)同時(shí)具有債權(quán)和物權(quán)的性質(zhì)，房屋租賃權(quán)在性質(zhì)上仍因歸屬于債權(quán)，但隨著理論的更新和“租售同權(quán)”的落實(shí)，房屋租賃權(quán)的使用功能將具有更強(qiáng)的準(zhǔn)物權(quán)屬性，未來(lái)也將更加類似于用益物權(quán)的特征。法律為保護(hù)承租人的利益、維護(hù)穩(wěn)定的租賃關(guān)系，規(guī)定了的“買賣不破租賃”、“承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)” 具有準(zhǔn)物權(quán)效力的條文，加上承租人享有的基于占有而對(duì)侵害房屋租賃權(quán)的行為有排除妨害請(qǐng)求權(quán)和損害賠償請(qǐng)求權(quán)等權(quán)利，說(shuō)明我國(guó)房屋租賃權(quán)已具有準(zhǔn)物權(quán)的特征了。我國(guó)房屋租賃權(quán)也應(yīng)該堅(jiān)持與時(shí)俱進(jìn)的價(jià)值取向，在房屋租賃合同關(guān)系內(nèi)部，堅(jiān)持其合同債權(quán)屬性，出租方以收益為主要目的，承租方以使用為主要目的，以合同法和債法予以調(diào)整，與此同時(shí)以法律明確規(guī)定的方式完善房租租賃權(quán)的使用準(zhǔn)物權(quán)屬性，在“租售同權(quán)”改革中著力提升住房租賃關(guān)系的規(guī)范性和安全性。做好承租人和出租人的利益平衡問(wèn)題，做好承租人和第三人的利益協(xié)調(diào)問(wèn)題。