淺議懲罰性賠償制度在房地產(chǎn)法中的適用

何 江

（212000 鎮(zhèn)江市住房和城鄉(xiāng)建設局 江蘇 鎮(zhèn)江）

懲罰性賠償是指存在惡意行為的一方，賠付權(quán)益被侵害一方相應的金額。房地產(chǎn)開發(fā)、建設、銷售過程中涉及各類問題，很容易引起雙方糾紛。最高人民法院在2003年出臺了司法解釋，嚴格懲治房地產(chǎn)開發(fā)過程中的惡意欺詐行為，旨在降低市場中的不誠信現(xiàn)象，促進房地產(chǎn)市場規(guī)范、有序發(fā)展。

一、懲罰性賠償制度在房地產(chǎn)法中規(guī)定

該制度最早在我國《消費者權(quán)益保護法》中提出，主要針對商品買賣過程中的欺詐行為，對侵害方進行強制性賠償。我國在2003年由最高人民法院的司法解釋提出該制度在房地產(chǎn)中的適用，房地產(chǎn)開發(fā)、買賣過程中若存在違約、欺詐行為，可應用該制度對其進行懲罰。

二、懲罰性賠償制度在房地產(chǎn)法中適用探索

（一）適用內(nèi)容分析

1.適用現(xiàn)狀

我國當前房地產(chǎn)法及相關司法解釋中的懲罰性賠償制度主要是，若在房地產(chǎn)買賣過程中存在違約行為，可應用法律對其進行懲罰。該懲罰基于合同簽訂實現(xiàn)，若無法履行合同義務，出賣人存在違約行為，可承擔不超過一倍的賠償責任。違約行為賠償通?；趦煞N情況實現(xiàn)，一種為合同簽訂之后的抵押行為，另一種為合同簽訂之后的出賣行為?；诜康禺a(chǎn)買賣過程中的欺詐行為，出賣人需要承擔不超過已付房款一倍的賠償責任。其中包括以下幾種行為，未存在預售證明，虛假預售信息，故意隱藏房產(chǎn)抵押情況，故意隱瞞房屋出售事實，出售為補償安置房屋。以上幾種行為被定義為惡意欺詐，需承擔一定的法律責任，給予買受人相應的賠償。

2.適用問題

懲罰性制度在房地產(chǎn)法中的適用問題可分為以下三點，一是舉證責任分配不合理，法律強調(diào)售賣者主觀意愿的欺詐，缺乏客觀論證，無法對其責任進行明確。購買者無法提供相關證據(jù)，很難對責任某方的責任進行明確，這是舉證責任不合理的體現(xiàn)；二是法律沖突問題，《合同法》中對合同撤銷、欺詐問題進行了闡述，房地產(chǎn)法中的解釋與合同法理論相沖突，這是其存在的主要問題之一；三是適用范圍問題，房地產(chǎn)法中以列舉的方式對其進行規(guī)定，但合同與實際情況不符，適用范圍過于狹窄，法律體系尚未健全。

（二）改進方法探索

1.過錯推定原則

司法解釋中應用故意欺詐一詞對責任進行劃分，帶有強烈的主觀色彩。即使在房地產(chǎn)開發(fā)、銷售過程中出現(xiàn)合同糾紛，存在侵權(quán)欺詐行為，但由于其存在主觀性，在無法提供證據(jù)的情況下，無法強制要求某方對其進行賠償。在此過程中，我國應對其進行重新修正，應用過錯推定原則，對雙方責任進行劃分。在此過程中，甲方應主動舉證自身是否存在欺詐行為，基于乙方所提供的證據(jù)，對其進行過錯推定。由于乙方在合同中屬于弱勢群體，開發(fā)商應承擔“未售”、“未抵押”的證明責任。基于此方案的修正，可提高雙方的警覺性，有效規(guī)避糾紛情況的產(chǎn)生。

2.懲罰性賠償制度情形劃分

情形劃分是指結(jié)合不同侵權(quán)情況，制定不同的賠償制度，提高法律適用性?，F(xiàn)有法律規(guī)定（甲方為出售者，乙方為買賣者），在買賣過程中，若出售方隱藏了客觀事實，法律將其定義為欺詐行為，乙方可主張對其進行賠償，若乙方已知甲方欺騙，則行為本身存在問題。但若在乙方已知甲方欺詐的情況下，乙方也需承擔相應的責任，不可提出懲罰申請。這是保護雙方基本權(quán)益的重要手段。司法解釋規(guī)定存在欺詐行為時，乙方可主動承擔相應的責任，但行為界定過于籠統(tǒng)。若主動欺騙、隱瞞事實，誘導乙方做出錯誤的理解，則需要承擔相應的責任，賠償乙方損失。在法律中應基于不同的情形，對其進行細化，避免單一賠償制度侵害雙方權(quán)益。

3.適用范圍擴大

在商品房買賣過程中，擴大懲罰性賠償適用范圍是保障雙方基本權(quán)益，保障規(guī)定合理性的重要關鍵。在應用賠償制度過程中，需以兩個基本條件為基礎，首先，欺詐行為本就存在，且已經(jīng)發(fā)生，二是欺詐結(jié)果產(chǎn)生，損害了一方的基本權(quán)益。欺詐行為基于個人主觀意識而產(chǎn)生，當個人權(quán)益受到侵害時，很難舉證。適用范圍的逐漸擴大，在立法過程中需例舉典型的欺詐行為，提高法律的適用性。在立法過程中對欺詐、違約等行為進行細化、歸納，拓展舉證途徑，建立責任認證彈性，保障立法判斷的客觀性。適用范圍的擴大，可減少法律漏洞的產(chǎn)生，有效保障消費者的基本權(quán)益，實現(xiàn)懲罰性賠償制度的科學應用，保障司法的全面性。

4.買受人法律地位的界定

在懲罰性賠償制度中，可進一步對其進行完善，明確乙方在房地產(chǎn)開發(fā)中的法律地位。雙方在合同簽訂之后，房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，乙方為買受人。在現(xiàn)階段的懲罰性制度中，主體與購買目的不會對懲罰性賠償造成影響，這本身便存在問題。首先，現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律中對買受人的定義尚未明確，實際中可能作為集體、組織存在，若售賣人存在侵權(quán)行為，集體權(quán)益會受到嚴重的侵害，在法律中對買受人進行重新定義，確認集體法律地位，集體中的個體可依據(jù)法律，維護自身權(quán)益，要求甲方進行賠償。此外，法律中應界定購房目的，基于目的對懲罰性行為進行判斷。若購房者動機不純，在此過程中存在欺詐行為，則不適用于懲罰性賠償制度。

三、結(jié)論

房地產(chǎn)交易中涉及到的金額較大，且與民生問題息息相關。懲罰性賠償制度的建立對于規(guī)范房地產(chǎn)市場，減少房地產(chǎn)糾紛問題具有重要的意義。本文基于適用角度對懲罰性賠償制度進行分析，對其適用范圍、具體體現(xiàn)等方面進行探討，希望對保護市場和諧，減少市場矛盾有所推動，希望能為構(gòu)建良好的房地產(chǎn)環(huán)境，促進房地產(chǎn)市場和諧發(fā)展作出應有的貢獻。