營改增下房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃研究

易鳳群

摘要：營改增政策的實(shí)施標(biāo)志著我國稅收體制的進(jìn)一步完善，同時也對各行各業(yè)帶來了一定程度影響。房地產(chǎn)企業(yè)必須做好營改增實(shí)施背景下的應(yīng)對工作，提高稅收籌劃的重視程度，在合法的范圍內(nèi)尋求降低稅負(fù)的空間。本文從分析營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響入手，探討房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃策略。

關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃

一、營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

（一）對企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)的影響

營改增政策下，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)周期長、上下游產(chǎn)業(yè)鏈條多，在項(xiàng)目實(shí)施過程中可能存在著購進(jìn)業(yè)務(wù)無法獲取足額增值稅專用發(fā)票的情況。尤其在與小規(guī)模上游廠商合作過程，很難獲取專用發(fā)票用于進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)可能出現(xiàn)稅負(fù)不降反增的狀況。

（二）對企業(yè)現(xiàn)金流的影響

房地產(chǎn)是以項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)作為主營業(yè)務(wù)，這種業(yè)務(wù)具有一定的復(fù)雜性和特殊性，為順利完成項(xiàng)目，企業(yè)必須具備良好的融資能力，并且還要有充足的現(xiàn)金，確保企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。我國的營業(yè)稅對預(yù)售收入的要求是當(dāng)期交納，這樣一來，會占用企業(yè)部分資金。營改增后，大多數(shù)時間內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅額均比銷項(xiàng)稅額要大，由此減少了流動資金的占用。

（三）對企業(yè)盈利水平的影響

增值稅歸屬于價外稅的范疇，與營業(yè)稅相比，其中間環(huán)節(jié)大幅度減少，由此使得重復(fù)征稅的問題得到有效解決，營業(yè)稅改為增值稅后，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)隨之減少。在房地產(chǎn)企業(yè)中，存在部分選擇簡易征收的企業(yè)，營改增政策實(shí)施后，這部分企業(yè)的流轉(zhuǎn)稅額有所減少。除此之外，還有部分房地產(chǎn)企業(yè)采用的是一般計(jì)稅方式，可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的多少與項(xiàng)目的稅負(fù)之間具有極為密切的關(guān)聯(lián)，具體而言，可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額發(fā)票的獲取與企業(yè)利潤息息相關(guān)，

（四）對企業(yè)財務(wù)管理的影響

由于增值稅專用發(fā)票能夠用于進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，所以在營改增的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)必須重視對專用發(fā)票的管理，了解并掌握不可抵扣的項(xiàng)目。企業(yè)需要按照相應(yīng)的業(yè)務(wù)對會計(jì)核算科目進(jìn)行增設(shè)，并對不同的涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行分別核算。

二、營改增下房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的策略

（一）增值稅的稅收籌劃

1.增加扣除項(xiàng)目金額

在營改增背景下，房地產(chǎn)企業(yè)可通過增加扣除項(xiàng)目金額的方式，降低增值稅應(yīng)納稅所得額，進(jìn)而降低企業(yè)增值稅稅負(fù)。根據(jù)稅收政策規(guī)定，裝修費(fèi)用可納入到增值稅抵扣范圍內(nèi)，所以企業(yè)可對房產(chǎn)地項(xiàng)目進(jìn)行精裝修，以此來增加扣除項(xiàng)目金額。此外，企業(yè)還可通過外包業(yè)務(wù)獲取增值稅專用發(fā)票，通過將借款利息計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用以增加扣除費(fèi)用等方式，進(jìn)行增值稅納稅籌劃。

2.開發(fā)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅

土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目實(shí)施中需要繳納的重要稅種，企業(yè)可充分利用土地增值稅免征政策，開發(fā)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，將土地增值率降至不超過20%。在土地增值稅的稅收籌劃中，房地產(chǎn)企業(yè)還要根據(jù)項(xiàng)目所在地的不同政策標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行納稅籌劃。例如，A房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)住宅項(xiàng)目，房屋銷售總額為1920萬元，可扣除項(xiàng)目金額為1500萬元，土地增值額為420萬元。在稅收籌劃之前，土地增值率=420/1500×100%=28%，適用土地增值稅稅率為30%。A房地產(chǎn)企業(yè)需繳納土地增值稅=420×30%=126萬元，在不考慮增值稅、企業(yè)所得稅的前提下，企業(yè)利潤=1920-1500-126=294萬元；在稅收籌劃之后，A企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)期進(jìn)行房屋裝修，裝修費(fèi)用為600萬元，房屋銷售總額為1920+600=2520萬元，可扣除項(xiàng)目金額=1500+600=2100萬元。由于A企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的土地增值額為2520-2100=420萬元，增值率=420/2100×100%=20%，可以享受免征土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策，所以企業(yè)利潤=2520-2100=420萬元。與稅收籌劃之前相比，企業(yè)利潤提高420-294=126萬元。

3.加強(qiáng)發(fā)票管理

在營改增政策全面實(shí)施的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃的過程中，可采取分期付款的方式。房地產(chǎn)企業(yè)采用分期付款后，便可從供貨方處取得增值稅專用發(fā)票，由此可實(shí)現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，在這一前提下，增值稅稅負(fù)會隨之遞延，從而使企業(yè)的納稅壓力得到有效緩解，通過加強(qiáng)對專用發(fā)票的管理，使供貨方對稅款先行墊付，達(dá)到推遲納稅時間的目的，可為企業(yè)爭取到更長時間的無息貸款，使企業(yè)有更加充足的資金進(jìn)行周轉(zhuǎn)。

4.合理選擇供應(yīng)商

隨著營改增政策在我國的全面實(shí)施，賦予了一般納稅人使用增值稅專用發(fā)票的資格，并且可以專用發(fā)票抵扣部分稅款。在這一前提下，房地產(chǎn)企業(yè)可選擇不同的采購渠道進(jìn)行納稅籌劃。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，供貨方及勞務(wù)提供方是否為一般納稅人，會對其則增值稅稅負(fù)造成影響，所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對供應(yīng)商進(jìn)行合理選擇。首先，要選擇具有一般納稅人身份的供應(yīng)商，由此能夠取得不同稅率的專用發(fā)票，從而用于進(jìn)項(xiàng)稅抵扣。其次，盡可能不要選擇小規(guī)模納稅人作為供應(yīng)商，雖然這樣做會使企業(yè)的利潤有所增加，但增加的利潤卻無法對進(jìn)項(xiàng)稅不能抵扣的損失進(jìn)行彌補(bǔ)。

5.充分利用稅收優(yōu)惠政策

為推動我國城市化建設(shè)進(jìn)程的加快，國家對房地產(chǎn)行業(yè)給出了大量的優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)企業(yè)在營改增的背景下進(jìn)行稅收籌劃時，應(yīng)當(dāng)對稅收方面的優(yōu)惠政策加以充分利用，以此來達(dá)到減少納稅額的目的。在增值稅減免稅條例當(dāng)中，有著很多減免稅款的規(guī)定，如在制備混合料時，摻入30%以上的特定建材產(chǎn)品，可給予免稅；使用廢舊的瀝青混凝土作為主要材料且比例不低于30%，進(jìn)行瀝青混凝土再生，可給予增值稅即征即退；采用新型節(jié)能環(huán)保墻體材料的建筑，可給予免稅的優(yōu)惠政策。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃的過程中，可對上述優(yōu)惠政策加以有效利用，以此來達(dá)到減稅或免稅的目的，這樣不但能夠使企業(yè)的稅負(fù)有所減輕，而且還能使房地產(chǎn)項(xiàng)目的社會效益得到顯著提升，可推動我國房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展。

（二）企業(yè)所得稅的稅收籌劃

1.優(yōu)選籌資方式

房地產(chǎn)企業(yè)的主要籌資方式包括債務(wù)融資、股權(quán)融資、房產(chǎn)信托等方式，其中債務(wù)融資又包括多種形式，如銀行貸款、發(fā)行債券等。不同的融資方式對企業(yè)所得稅應(yīng)納稅額會產(chǎn)生不同的影響，下面基于利息抵稅的角度，對房地產(chǎn)企業(yè)常采用的債務(wù)融資與股權(quán)融資進(jìn)行分析。如，A房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃融資1億元，現(xiàn)有兩套方案：方案一，債務(wù)融資2000萬元，股權(quán)融資8000萬元，負(fù)債率20%，年利息率為8%，權(quán)益利潤率為10%，利息抵稅為52.8萬元；方案二，債務(wù)融資8000萬元，股權(quán)融資2000萬元，負(fù)債率80%，年利息率為8%，權(quán)益利潤率為10%，利息抵稅為211.2萬元。由此可見，債務(wù)融資可為企業(yè)帶來可觀的節(jié)稅效益，但是企業(yè)必須在綜合考慮運(yùn)營風(fēng)險的基礎(chǔ)上確定債務(wù)融資比例。

2.期間費(fèi)用的籌劃

根據(jù)稅法規(guī)定，廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、接待費(fèi)均可列支為應(yīng)納稅所得額中的扣除項(xiàng)目，但是需要執(zhí)行相應(yīng)的列支標(biāo)準(zhǔn)。所以，企業(yè)在進(jìn)行企業(yè)所得稅的稅收籌劃中，要用列支標(biāo)準(zhǔn)，降低應(yīng)納稅所得額。尤其對于新成立的房地產(chǎn)企業(yè)，在實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售收入之后，若廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、接待費(fèi)已經(jīng)用足抵扣，可將剩余部分向后結(jié)轉(zhuǎn)，結(jié)轉(zhuǎn)期不得超過3年。

三、結(jié)論

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)要將稅收籌劃作為提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)利潤的一項(xiàng)重要工作。在營改增背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要將增值稅和企業(yè)所得稅作為納稅籌劃的重點(diǎn)，以合法、合規(guī)、合理為前提，在結(jié)合企業(yè)經(jīng)營狀況的基礎(chǔ)上，制定切實(shí)可行的稅收籌劃方案，從而最大程度降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。

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