房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制研究

王美琪

摘 要：隨著經(jīng)濟形勢的不斷變遷，我國房地產(chǎn)行業(yè)也越來越繁榮，筆者通過對目前相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)進行調(diào)查與研究，找出我國房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部控制制度上普遍存在的問題，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的支柱型產(chǎn)業(yè)，其內(nèi)部控制上的差錯與紕漏不僅僅會導(dǎo)致公司的運轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，更可能影響到我國經(jīng)濟發(fā)展的總體態(tài)勢。內(nèi)部控制作為企業(yè)運轉(zhuǎn)機制中的重要一環(huán)，缺少內(nèi)部控制必會導(dǎo)致不可挽回的后果，面臨目前房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀，筆者認為應(yīng)在實踐中采取多樣化的管理方法，對企業(yè)的內(nèi)部控制體系進行嚴格的監(jiān)督和管控。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；內(nèi)部控制；企業(yè)管理

房地產(chǎn)行業(yè)在近幾年蒸蒸日上，為我國帶來了巨大的利益，不僅僅支撐著國民經(jīng)濟的發(fā)展，更促進了我國社會主義和諧社會的構(gòu)建。在目前的房地產(chǎn)現(xiàn)狀中以下兩方面較為顯著，首先，房地產(chǎn)迅速發(fā)展，促進了經(jīng)濟的增長，但是資源在一二線城市過度集中，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭非常的激烈，房價的過快上漲、供求結(jié)構(gòu)不合理、房地產(chǎn)市場混亂等情況也在不斷地發(fā)酵。其次，隨著國家宏觀管控政策的不斷出臺，銀行貸款也呈現(xiàn)緊縮的狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著不斷增加的資金周轉(zhuǎn)壓力。在這種大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)的工作重心也需要不斷向?qū)?nèi)管理調(diào)整。加強對資金流的控制，降低相關(guān)成本，從而實現(xiàn)長久的利潤最大化。

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制現(xiàn)狀

內(nèi)部控制度以利潤導(dǎo)向為首要標準

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)管理層以及決策層以利潤導(dǎo)向為目標，單純地以公司利潤為目標并不是最好的公司財務(wù)管理目標，會使企業(yè)內(nèi)部控制的風(fēng)險加大。其原因有以下兩點，第一，以利潤為目標會忽視許多內(nèi)部控制中的重要環(huán)節(jié)，實施內(nèi)部控制必然會導(dǎo)致相關(guān)成本在基礎(chǔ)上增加，這就會導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部控制制度的缺失或是不完善，從而導(dǎo)致風(fēng)險增加。

內(nèi)部控制風(fēng)險評估不足

對內(nèi)部控制的認識較為缺乏，沒有清晰的整體觀念，很多企業(yè)都認為內(nèi)部控制可有可無，進而忽視甚至省略此環(huán)節(jié)。對內(nèi)部控制的認識度不高，更沒有在公司內(nèi)部建立或聘請外部專業(yè)性機構(gòu)對企業(yè)的內(nèi)部控制進行評估與評價。

缺少長效宏觀經(jīng)濟監(jiān)督機制

資本市場瞬息萬變，大多數(shù)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)都涉及到大量投資。在投資的整體過程中許多企業(yè)對未來的投資戰(zhàn)略缺乏前瞻性，造成管理控制效率下降，其原因主要是缺少對市場變化的長效宏觀監(jiān)督。過分注重成本，導(dǎo)致品質(zhì)下降，削減營銷費用，使整體投資效率下降。

內(nèi)部監(jiān)督缺失、信息溝通不暢

房地產(chǎn)行業(yè)與傳統(tǒng)行業(yè)有很多的不同，房地產(chǎn)行業(yè)的資金量較大，周轉(zhuǎn)率較低，并且行業(yè)風(fēng)險及行業(yè)門檻都比較高。許多企業(yè)缺乏有效的內(nèi)部信息溝通機制，管理層沒有正確認識內(nèi)部控制的重要性與必要性。導(dǎo)致整個企業(yè)的上行下效，缺乏有效率的信息溝通與內(nèi)部控制的執(zhí)行能力。無法在突發(fā)問題與外部風(fēng)險面前保持穩(wěn)健的運行，直接導(dǎo)致了經(jīng)營風(fēng)險的增加。

內(nèi)控機制對創(chuàng)新性不足

創(chuàng)新性不足。無論是戶型、產(chǎn)品標準或是配套運營模式，企業(yè)制度與文化都不鼓勵嘗試與創(chuàng)新。甚至目前我國絕大部分房地產(chǎn)戶型及設(shè)計甚至營銷方式都大同小異，出現(xiàn)了千層一面的現(xiàn)象。傳統(tǒng)單一的內(nèi)部控制無法滿足發(fā)展迅速的房地產(chǎn)行業(yè)。

房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)內(nèi)部控制的完善建議

建立健全的內(nèi)部控制體制

內(nèi)部控制制度存在問題的企業(yè)其首要任務(wù)是構(gòu)建一個比較完善的內(nèi)部控制管理體系框架，并加以完善與填充。在建立內(nèi)部控制體系時，要把內(nèi)部控制制度分為具體的層面來進行完善。僅建立內(nèi)部控制制度是不夠的，更重要的是要建立一個完善并且獨立的內(nèi)部控制監(jiān)督機制。在保持財務(wù)部門進行日常核算的基礎(chǔ)上來對企業(yè)內(nèi)部各個業(yè)務(wù)及崗位進行有序的監(jiān)督與稽查。構(gòu)建一個能夠及時發(fā)現(xiàn)問題并解決的以防為主的內(nèi)部控制監(jiān)管體系。

形成對風(fēng)險的正確認識，建立內(nèi)部控制重大風(fēng)險預(yù)警機制

各層級的管理工作必須與風(fēng)險管理及內(nèi)部控制制度緊密聯(lián)系，對風(fēng)險的辨識以及對內(nèi)部控制制度的評估可通過定期開展專題研討會、部門學(xué)習(xí)會以及高層訪談等形式開展。有針對性地識別企業(yè)內(nèi)部重大風(fēng)險，明確各部門責(zé)任，并執(zhí)行問責(zé)機制。從而明確風(fēng)險，完善內(nèi)部控制，提高企業(yè)的管理能力。

建立長效的市場與經(jīng)濟風(fēng)險監(jiān)督體系

當前市場經(jīng)濟環(huán)境非常復(fù)雜，房地產(chǎn)行業(yè)要時刻關(guān)注宏觀經(jīng)濟政策的內(nèi)容、動蕩的市場趨勢以及激烈的市場競爭。建立一個完善的預(yù)警機制，并提前準備化解是十分重要的。房地產(chǎn)企業(yè)要從多個層面進行研究與探討，使風(fēng)險識別及風(fēng)險管控能夠在公司上下各個部門進行實施。進而達到內(nèi)部控制制度一體化的良好境地。

完善內(nèi)部監(jiān)督機制，構(gòu)建暢通的內(nèi)部信息溝通渠道

成立專門的監(jiān)管部門或督查小組對企業(yè)的內(nèi)部控制進行定期、有序的檢查和評價，有必要時，聘請外部相關(guān)專業(yè)機構(gòu)對企業(yè)的內(nèi)部控制進行設(shè)計與檢查。建立適合企業(yè)的內(nèi)部信息溝通渠道，并保持渠道的暢通，不要形式主義，可以進行垂直管理或扁平化管理。

（作者單位：遼寧沈陽理工大學(xué)）

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