城中村土地可持續(xù)利用及動態(tài)評價分析

劉桂華

摘 要：近年來，隨著我國城市現(xiàn)代化建設步伐不斷加快，城市建設規(guī)模不斷擴大，越來越多的農村城鎮(zhèn)被納入城市規(guī)劃范圍內，城中村的土地利用作為城市土地利用的重要組成部分，有力保障了城中村村民的生存和區(qū)域的發(fā)展，城中村土地可持續(xù)利用進一步推動了社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。然而與之相對的是，城中村發(fā)展滯后的問題日益突出，提高城中村土地可持續(xù)利用水平，緩和人地矛盾已成為各地政府管理部門的首要任務。在城中村的改造中，合理開發(fā)和永續(xù)利用土地資源等眾多問題涉及其中，所以城中村改造需要建立由資源、經(jīng)濟、社會系統(tǒng)和環(huán)境系統(tǒng)組成的可持續(xù)利用評價指標體系。

關鍵詞：城中村土地；可持續(xù)利用；動態(tài)評價

近年來，隨著我國經(jīng)濟的不斷提升，日益增長的人口對土地資源有著越來越大的需求，人與資源之間的矛盾日益突出。所以，提高土地可持續(xù)利用水平能夠使人地矛盾得到有效緩解。針對我國大范圍的城中村改造情況，需要相關部門構建出土地資源可持續(xù)利用評價指標體系的基本框架，對城中村土地資源利用水平進行定量評價，以滿足城中村改造需求，從而達到人地關系的高層次可持續(xù)協(xié)調。

城中村土地資源利用的主要特征

土地資源的公共性

土地資源屬于公共資源，政府部門需要認識到土地資源對于村民生存和經(jīng)濟發(fā)展的重要性，不允許干預相關的利益和事務，不允許假公濟私對業(yè)主權利進行侵害。目前，雖然政府一紙改造令就能拆遷、改造業(yè)主的土地建筑，并出讓土地給開發(fā)商進行開發(fā)經(jīng)營，但政府對業(yè)務業(yè)主的補償標準較低，使其無法被業(yè)主或改造單位所接受，造成嚴重的經(jīng)濟利益糾紛問題。

土地資源的可評估性

近年來，隨著城市建設規(guī)模的不斷擴大，城中村耕地面積日益萎縮，城市中心區(qū)域的地價飆升。政府部門可以有效評估城中村范圍內的土地資源，對工業(yè)生產、房地產開發(fā)、農村住宅等用地資產量進行分別量化，對各類最佳用地方式和未來能夠帶來的收益進行深入分析，提出轉讓、出租等圖紙?zhí)幹梅桨?。所以，加強城中村土地資源可持續(xù)利用評價能夠實現(xiàn)收益最大化。

土地資源的參與性

參與性是指各方當事人積極參與改造決策的制定，尤其是業(yè)主和開發(fā)商。如果在城中村土地利用中存在較多的補償糾紛，政府需要及時改變決策，尊重業(yè)主的意愿和權益，緩和業(yè)主的抵觸情況。在城中村改造中，政府要統(tǒng)一規(guī)劃土地資源，有效利用土地資源提升城市功能和形象，改善城市環(huán)境，進一步推進城市化建設進程。

城中村改造的土地資源特性與利用系統(tǒng)

城中村改造的土地資源特性

第一，保障村民生存和發(fā)展的原動力。在城中村改造中，土地資源保障了村民的生活和發(fā)展，促進了生態(tài)環(huán)境和經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。土地不僅是自然資源，更是經(jīng)濟資源，在現(xiàn)代城市建設中體現(xiàn)出社會、自然和經(jīng)濟三方面的價值，加強對土地可持續(xù)利用評價方法的研究能夠使土地的價值得到正確估算，從而通過相應政策法規(guī)的制定來實現(xiàn)城中村土地的可持續(xù)發(fā)展。

第二，體現(xiàn)土地生態(tài)資源價值。土地產生的經(jīng)濟效益在城中村改造中體現(xiàn)的是外在價值，城中村土地資源更多表現(xiàn)的是人們對土地自然系統(tǒng)的衡量，體現(xiàn)的是生態(tài)價值。目前城中村具有較大的人口密度和薄弱的基礎設施，另外當?shù)毓芾砣藛T對土地資源的可持續(xù)利用缺乏認識，從而導致城中村土地的不合理利用。想要優(yōu)化城市土地利用，需要通過科學的城市規(guī)劃使土地的市場價值得到充分體現(xiàn)，最終實現(xiàn)社會價值。

第三，土地資源的可評估性。隨著城市建設規(guī)模的不斷擴大，城中村逐漸規(guī)劃到城市核心區(qū)段，日益減少的耕地面積使地價快速增長。因此要全面評估城中村的土地資源，對村民住宅、商品房、工業(yè)廠房等地產資源進行分別量化，分析出最佳的土地利用方式，預算未來土地改造后可能獲得的收益，制定出土地轉讓、出租、抵押等土地處置方案。所以，土地資源可持續(xù)利用評價在城中村改造中發(fā)揮著至關重要的作用。

城中村改造的土地資源利用系統(tǒng)

通過長期實踐能夠看出，城中村改造土地資源可持續(xù)利用的目標是對當?shù)赝恋刭Y源進行全面了解，通過對低效土地、閑置房屋等土地資源進行整合，盤活農村存量土地，提高土地資源使用率，促進土地集約利用，確保當?shù)亟?jīng)濟在土地改造后呈現(xiàn)出可持續(xù)增長趨勢。城中村改造土地資源可持續(xù)利用評價的任務是在開發(fā)利用特定土地的方式下，在土地資源可持續(xù)利用的基礎上分析衡量土地的可持續(xù)性。相關部門需要結合當?shù)貙嶋H情況從經(jīng)濟、環(huán)境、資源、社會四個方面建立城中村土地資源利用系統(tǒng)模型，并對土地利用系統(tǒng)的可行性和有效性進行分析，推動農村土地資源高效利用和綠色發(fā)展。

建立城中村土地資源可持續(xù)利用評價指標體系

為了使城中村土地利用系統(tǒng)各個子系統(tǒng)之間的相互協(xié)調作用得到全面體現(xiàn)，相關部門需要根據(jù)實際情況建立城中村改造土地資源可持續(xù)利用評價指標體系，體系項目包括16個評價指標和48個評價因子。

城中村改造土地資源可持續(xù)利用的動態(tài)評價

在城中村發(fā)展中，土地資源可持續(xù)利用作為基礎保障，通過科學評價城中村土地的利用系統(tǒng)能夠對土地資源開發(fā)利用的持續(xù)性或非持續(xù)性進行衡量，完善評價指標體系，建立土地可持續(xù)利用評價模型，結合自然環(huán)境、經(jīng)濟、社會等各方面因素，動態(tài)評價土地經(jīng)濟系統(tǒng)、土地社會系統(tǒng)、土地資源系統(tǒng)以及土地環(huán)境系統(tǒng)。

項目評價目的

土地可持續(xù)利用評價主要是通過對城中村土地利用方式的合理性進行科學評價，將客觀依據(jù)提供給土地規(guī)劃調整和管理措施制定，對城中村土地資源利用的可持續(xù)性進行定量判斷，為土地資源可持續(xù)利用政策和措施的制定提供科學依據(jù)。

第一，對城中村土地生態(tài)環(huán)境進行改善?，F(xiàn)如今，隨著城市經(jīng)濟的快速發(fā)展，城中村受到一定影響，雖然城市發(fā)展對城中村土地利用結構的變化起到推動作用，但是所造成的污染很難集中處理，造成城中村環(huán)境持續(xù)惡化，所以很有必要進行土地的社會環(huán)境評價，通過評價能夠及時查出污染源，對其進行分析后采取有效措施進行治理，避免環(huán)境污染擴大化。

第二，對城鄉(xiāng)建設與農業(yè)生產爭地的矛盾進行協(xié)調，隨著現(xiàn)代化城市建設規(guī)模的不斷擴大，建設用地越來越緊張，其對城中村土地有著越來越強烈的需求。城中村土地在城市化進程中表現(xiàn)為耕地大量減少，結構日益復雜，面積持續(xù)萎縮，土地的可持續(xù)利用直接影響著城市未來的發(fā)展。

項目動態(tài)評價流程

城中村土地資源可持續(xù)利用評價過程一般分三個階段：

第一階段是對改造項目的評價目標進行明確；第二階段是對城中村土地利用系統(tǒng)進行分析，全面評價資源、社會、經(jīng)濟以及環(huán)境的利用性，期間制定土地資源利用方案解決協(xié)調性差的評價結果，對于具有良好協(xié)調性的評價結果可適當采取優(yōu)化措施，最后提供土地利用評價結論；第三階段得出評價結論，對城中村改造土地資源可持續(xù)利用水平進行判斷，根據(jù)判斷結果提出相應的建議和改造措施。

城中村土地資源可持續(xù)利用動態(tài)評價方法

現(xiàn)如今，相關部門基于綜合評判模型和協(xié)調度模型兩類對土地資源利用進行評價，而這些模型的靜態(tài)評價基本上是以時點數(shù)據(jù)為基礎。通過研究分析可知，城中村改造動態(tài)系統(tǒng)具有較廣的牽扯面、復雜的結構、較長的時效性以及不完整的信息等特點，其土地資源利用適合應用于灰色系統(tǒng)理論描述中。本文在建立城中村土地資源可持續(xù)利用的動態(tài)評價模型時，主要以灰色系統(tǒng)理論的多維灰模型為基礎建立起來的。

結語

綜上所述，本文圍繞城中村土地資源可持續(xù)利用動態(tài)評價模型，提出了城中村改造土地資源的可持續(xù)利用目標，分析了城中村改造的土地資源特性與利用系統(tǒng)，探討了項目動態(tài)評價流程。但該指標體系未經(jīng)完善，仍需要在今后的實際研究中進行調整，以便用于今后對城中村土地可持續(xù)利用及動態(tài)評價的分析研究。

（作者單位：上蔡縣國土資源監(jiān)察大隊）

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