淺析國有企業(yè)房屋維修管理

張利

摘 要：房屋維修管理是國有企業(yè)管理的重要組成部分，國有企業(yè)房屋在長期使用過程中，會出現(xiàn)各種損壞現(xiàn)象，輕者影響房屋的使用性能，重者會帶來財產(chǎn)損失和人員傷亡，因此對房屋進行定期維修管理是非常必要的。房屋維修是一項系統(tǒng)化和專業(yè)化的工作，涉及到維修計劃的制定、維修資金的使用、施工過程中控制以及維修人員管理等各個層面，需要引起我們的高度重視。

關(guān)鍵詞：國有企業(yè)；房屋管理；維修

房屋是國有企業(yè)固定資產(chǎn)的重要部分，也是國有企業(yè)資產(chǎn)增值保值的重要載體。房屋在建成使用之后，隨著時間的推移，難免會出現(xiàn)一些損壞現(xiàn)象，這是自然的規(guī)律。為了延長房屋使用壽命，提高房屋的使用價值，就需要國有企業(yè)對房屋進行維護，不僅可以解決國有企業(yè)房屋供給不足的難題，為國家、國有企業(yè)帶來直接的經(jīng)濟效益；也是美化城市環(huán)境、促進城市發(fā)展的重要措施，具有非常重要的意義。

國有企業(yè)房屋維修管理的涵義與特點

國有企業(yè)房屋維修管理的涵義

國有企業(yè)房屋維修是指在房屋的使用壽命周期內(nèi)，在對房屋損壞程度進行查勘和評定的基礎(chǔ)上，通過制定房屋維修計劃，加強維修工程項目管理等一系列措施，讓房屋恢復原來的狀態(tài)、維持原來的使用功能的一系列活動。房屋維修既包括對已經(jīng)損壞房屋的維修，也包括對未損壞房屋的維護。既包括小修也包括大修。小修是指定期的、日常的維護工作，避免房屋出現(xiàn)一些常見的病害；中修是針對少量部位損壞的房屋進行維修，維修過程中需要拆換一些主體構(gòu)件。大修是房屋的主體部位已經(jīng)出現(xiàn)嚴重損壞，房屋不具備繼續(xù)使用的價值，需要拆除大量主體構(gòu)件，甚至需要對整個房屋進行翻修，重新設(shè)計和重新建造。

國有企業(yè)房屋維修管理的特點

經(jīng)常性

房屋使用年限較長，在長期的使用過程中自然會出現(xiàn)各種損害，因此房屋維修是一項經(jīng)常性的工作。而且為了預防房屋過早地損壞，在房屋損壞現(xiàn)象出現(xiàn)之前，我們就要定期對房屋進行維護，這也是房屋維修的重要工作。由此可見，房屋維修工作貫穿于房屋的整個使用壽命周期，具有經(jīng)常性的特點。當然，對于不同地區(qū)以及不同使用功能的房屋而言，受到內(nèi)外部因素的影響程度也不相同，因此房屋維修的周期是有一定差異的。

廣泛性

在房屋使用過程中，由于受到自然環(huán)境等因素的影響，房屋的很多部位都會出現(xiàn)不同程度的損壞，有結(jié)構(gòu)性損壞、有墻面損壞、有防水層損壞以及零星部件損壞等，這就決定了房屋維修具有廣泛性，而不僅僅是針對某一部位的維修。

約束性

與初建房屋相比，房屋維修受到的約束性較大。房屋維修要在原來房屋的基礎(chǔ)上進行，受到內(nèi)外環(huán)境的約束較大。尤其是房屋的翻修，更是增加了施工作業(yè)的難度。房屋維修的主要目的是將房屋恢復到以前的使用功能，創(chuàng)造性低，特別是針對一些有一定文化價值的房屋維修，不僅要恢復到原貌，還要保持原來的建筑風格和特點，施工難度極大。

技術(shù)性

房屋建造本身就是一項技術(shù)性非常強的工作，涉及到很多專業(yè)。與房屋建造相比，房屋維修的專業(yè)性更高，房屋維修不僅要了解房屋建造的施工工藝、材料、技術(shù)等，而且還要在維修過程中保持房屋原來的性能和風格，給維修工作帶來了更大的難度。另外，房屋維修需要針對房屋不同部位的損壞采取不同的維修方法，有著獨特的設(shè)計和施工要求，因此往往需要經(jīng)驗豐富的專業(yè)人才來負責。

房屋維修管理的實施

加強房屋維修的計劃管理

凡事預則立、不預則廢，計劃管理是房屋維修管理的前期階段，房屋維修計劃是否合理直接關(guān)乎到房屋維修的效果，制定房屋維修計劃是房屋維修部門的一項重要職能。房屋維修計劃包括房屋維修施工計劃和輔助計劃，房屋維修施工計劃是確定房屋維修要達到的預期質(zhì)量標準，維修的具體部位，維修工程的工作量，預計的維修時間以及維修施工需要采用的方案等。其中維修方案的確定是維修計劃制定的核心部分，包括房屋維修需要采用的維修技術(shù)和方法。為了提高國有企業(yè)房屋維修工作效率，需要制定合理的房屋維修方案，對重點的維修工程要進行統(tǒng)籌的安排，對有相同損害的國有企業(yè)房屋進行統(tǒng)一、集中維修，可以提高維修效率，最大限度地利用資源。值得注意的是，對存在結(jié)構(gòu)安全隱患的房屋維修不能操之過急，而是要請房屋鑒定部門進行損傷鑒定，然后有針對性地進行維修，避免走冤枉路。房屋輔助計劃包括維修材料的采購，維修需要花費的成本以及維修資金的具體使用等事項，其主要目的是保障房屋維修施工技術(shù)的順利實施。正如前文所述，房屋維修過程受很多因素的影響和制約，施工現(xiàn)場、施工技術(shù)、施工對象的變化都會引起連鎖反應，這些因素都是不可預知的，給房屋維修計劃制定帶來了難度，需要我們謹慎對待。

加強房屋維修施工項目管理

維修施工項目管理是房屋維修管理的核心環(huán)節(jié)，也是對房屋維修質(zhì)量影響最大的階段，貫穿于房屋維修的整個階段。做好房屋維修施工項目管理需要做好以下幾點：一是做好前期準備工作。房屋維修前期準備工作包括落實房屋維修任務，設(shè)計維修工程圖紙，做好房屋住戶遷移工作，領(lǐng)取施工許可證，為施工作業(yè)創(chuàng)造條件，做到水、電、路暢通等。并做好房屋維修施工技術(shù)交底工作，國有企業(yè)房屋管理人員與施工單位進行協(xié)商，對房屋維修中用到的施工技術(shù)和規(guī)范進行磋商，二是建立項目質(zhì)量責任制。房屋維修工程施工要求較高，為了保證施工質(zhì)量，需要建立項目質(zhì)量責任制。項目經(jīng)理是房屋維修工程的第一責任人，對工程質(zhì)量負有全面的責任，項目經(jīng)理要嚴格審核施工方案，控制施工成本支出，認真檢查每一個分部工程的質(zhì)量，哪個環(huán)節(jié)出現(xiàn)質(zhì)量問題要追究負責人的責任。第三，嚴格控制建筑材料。材料是房屋維修工程必要的物質(zhì)條件，如果材料質(zhì)量不過關(guān)，即便有再完善的施工方案以及施工技術(shù)，也會對房屋維修工程質(zhì)量帶來重大影響。

提高房屋維修施工人員素質(zhì)

正如前文所述，房屋維修工程的技術(shù)含量較高，對從業(yè)人員的要求較高。 從業(yè)人員個人技能水平在根本上決定了房屋維修工作最終效果。施工人員既要熟練掌握建筑施工技術(shù)，還要熟悉設(shè)備安裝、水電安裝等方面的知識，這些都是房屋維修工作中涉及到的專業(yè)知識，因此只有一專多能的施工人員才能完成房屋維修工程。然而，目前，能夠滿足這一要求的施工人員較少，有的是只懂建筑施工，不了解設(shè)備和水電方面知識。有的是只懂水電，不懂建筑施工，導致房屋維修工程難以有效地進行，造成人力和資源的浪費。因此，一方面，國有企業(yè)要加大對施工人員的培訓，邀請一些具有豐富房屋維修工作經(jīng)驗的專業(yè)技術(shù)人員來企業(yè)進行培訓，提高從業(yè)人員的技術(shù)素質(zhì)和質(zhì)量意識。另一方面，國有企業(yè)可以聘請專業(yè)的施工隊，與他們簽訂承包合同，將房屋維修工程交給他們，不僅可以降低人力資源成本，也可以大大提高工程質(zhì)量。

加強房屋維修預算及成本管理

首先，房屋維修工程預算是指在工程開工前預先計算維修工程造價的計劃性文件，是承發(fā)包雙方核算工程款，最終確定維修工程造價的依據(jù)。屋維修工程預算以某一維修工程為對象，依據(jù)預算定額或地區(qū)單位估價表逐一計算，再加上規(guī)定收取的現(xiàn)場經(jīng)費、其他直接費、間接費、其他費用以及計劃利潤和稅金而得出的全部維修工程費用。另外，成本管理是企業(yè)經(jīng)營管理的重要組成部分，企業(yè)各項管理工作都同成本管理有著緊密的聯(lián)系，都會反映到成本上。成本管理的基本任務就是保證降低成本，用最少的消耗取得最優(yōu)的經(jīng)濟效果。房屋維修項目成本的分析與考核是施工項目成本管理的重要組成部分。企業(yè)要按照不同的職能部門，建立項目成本管理責任制，對不同的工作階段進行考核，提高全員的工作積極性。做好這項工作，提高房屋維修工程項目的經(jīng)濟效益。

總之，房屋維修管理是房地產(chǎn)管理的一個重要組成部分，國有企業(yè)加強房屋的維修管理，有利于延長房屋的使用壽命以及實現(xiàn)國有企業(yè)固定資產(chǎn)的增值保值。但房屋維修也是一項比較復雜和專業(yè)的工作，需要我們認真對待，包括制定專門的維修管理方案，做好施工管理、提高從業(yè)人員素質(zhì)等，從而提高房屋維修的有效性。

（作者單位：中鐵二院工程集團有限責任公司）

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