個人住房抵押貸款提前還款風(fēng)險分析

胡怡秋

【摘 要】住房抵押貸款是房地產(chǎn)金融的關(guān)鍵因素，在我國的商業(yè)銀行信貸總額中占較大的比重，存在不少區(qū)別其他產(chǎn)品的特點(diǎn)。本論文在對個人住房抵押貸款現(xiàn)狀進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，總結(jié)出了個人住房抵押貸款提前還款風(fēng)險產(chǎn)生的原因以及其中出現(xiàn)的典型問題，通過相關(guān)文獻(xiàn)的參考研究，進(jìn)而以期總結(jié)出有效的應(yīng)對措施，以更進(jìn)一步讓我國的金融體系工作更加有效。

【關(guān)鍵詞】個人住房抵押貸款；提前還款；風(fēng)險

一、前言

據(jù)中國銀行業(yè)協(xié)會發(fā)布的調(diào)查報告稱：67.2%的銀行家認(rèn)為“房地產(chǎn)市場的變動帶來的風(fēng)險”是商業(yè)銀行面臨的最主要風(fēng)險。銀行的風(fēng)險管理不僅僅是簡單的進(jìn)行銀行內(nèi)部控制，同時還涉及到銀行的各項(xiàng)政策、操作流程以及銀行的管理組織機(jī)構(gòu)等方面的風(fēng)險管理程序。對于商業(yè)銀行來講，在處理經(jīng)營所面臨的風(fēng)險時，應(yīng)當(dāng)設(shè)置防范風(fēng)險的相關(guān)政策，首先要先明確風(fēng)險政策；其次要將這些政策落實(shí)到位，使全體員工都能夠很好的執(zhí)行這些規(guī)避風(fēng)險政策。

二、我國住房抵押貸款的發(fā)展現(xiàn)狀

1.個人住房抵押貸款概況

抵押指的是債務(wù)人把財(cái)產(chǎn)所有權(quán)或其他產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人，用來償還債務(wù)的擔(dān)保物。當(dāng)債務(wù)人沒有履行償還義務(wù)時，債權(quán)人可將抵押物進(jìn)行折價或變賣。住房抵押貸款中主要存在兩大主體：抵押人（Mortgagor）、抵押權(quán)人（Mortgagee）。1998年，我國發(fā)布《個人住房貸款管理辦法》，將個人住房貸款界定為：貸款人發(fā)放給借款人的，用于購買自用住房的貸款。發(fā)放貸款時，須提供擔(dān)保。貸款人有權(quán)在到期不能償還時處理其質(zhì)押物，或保證人承擔(dān)連帶責(zé)任。

2.個人住房抵押貸款提前還款及其風(fēng)險

風(fēng)險主要指的是對于消極的、人們不希望的發(fā)生的活動或事件發(fā)生的潛在可能性，也就是人們對于從事的某項(xiàng)活動，在過程中發(fā)生的不良事件的實(shí)際結(jié)果和預(yù)期結(jié)果間的差異。提前還款風(fēng)險指的是由于提前還款行為導(dǎo)致?lián)p失出現(xiàn)的可能性。商業(yè)銀行在出現(xiàn)提前還貸行為需要決定以何種措施盡可能彌補(bǔ)損失和規(guī)避風(fēng)險。商業(yè)銀行的主要業(yè)務(wù)總體分為以下幾類：存款業(yè)務(wù)、貸款業(yè)務(wù)、轉(zhuǎn)賬結(jié)算以及代理債券、基金等金融業(yè)務(wù)。

一個國家的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢往往是國家推行何種經(jīng)濟(jì)政策的原始動力。無論國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢是“冷”是“熱”，對商業(yè)銀行都潛藏著風(fēng)險，宏觀經(jīng)濟(jì)的不正常波動極易導(dǎo)致銀行壞賬增多，或是產(chǎn)生資產(chǎn)泡沫。世界各國的貨幣都代表著一定的價值量，但由于現(xiàn)行紙幣的法定含金量往往是形同虛設(shè)的。匯率大都由國家貨幣當(dāng)局來規(guī)定，一切外匯交易都需按此匯率進(jìn)行。但由于部分國家試圖操作匯率，以及為了本國利益改變匯率，導(dǎo)致商業(yè)銀行資產(chǎn)存在風(fēng)險。利率是國家用來調(diào)控一國經(jīng)濟(jì)的有力政策。一國的利率變動往往與該國的經(jīng)濟(jì)活動狀況息息相關(guān)，同樣利率的變動對商業(yè)銀行的收益也影響極大，有時甚至影響到銀行的生存環(huán)境。如我國為了調(diào)控過熱的房地產(chǎn)市場，存貸款連續(xù)數(shù)次加息，來保證房地產(chǎn)市場正常健康運(yùn)行，這同時也給商業(yè)銀行帶來巨大壓力，使其部分業(yè)務(wù)縮小，收益減少。

三、降低個人住房抵押貸款提前還款風(fēng)險對策

1.建立和完善的全面風(fēng)險評估體制

要完善風(fēng)險管理體制首先就是要建立完善的風(fēng)險評估管理體系。商業(yè)銀行的風(fēng)險評估應(yīng)該涵蓋所有的風(fēng)險類型和所有的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，既要評估信用風(fēng)險，也要加強(qiáng)商業(yè)銀行對市場風(fēng)險的識別和評估；既要評估銀行內(nèi)部業(yè)務(wù)的風(fēng)險，也要開展銀行外部業(yè)務(wù)的風(fēng)險評估。另外，風(fēng)險評估應(yīng)盡量避免主觀判斷的成分，逐步引入定量分析以及線性分析的方法。最后，還應(yīng)以正確的姿態(tài)學(xué)習(xí)、借鑒國外先進(jìn)的風(fēng)險評估機(jī)制和方法技術(shù)，并按照世界金融業(yè)界風(fēng)險管理的要求，結(jié)合商業(yè)銀行自身的特點(diǎn)，建立風(fēng)險評估模型以及科學(xué)的內(nèi)部評估方法。同時，還應(yīng)充分運(yùn)用現(xiàn)代信息技術(shù)建立商業(yè)銀行風(fēng)險數(shù)據(jù)庫，為風(fēng)險評估提供數(shù)據(jù)支持。

2.加強(qiáng)監(jiān)控房地產(chǎn)市場風(fēng)險

房地產(chǎn)風(fēng)險作為我國商業(yè)銀行在金融危機(jī)下最大的風(fēng)險，必須加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場風(fēng)險的監(jiān)視。房地產(chǎn)行業(yè)也作為我國經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，其可以直接或間接影響大量上下游相關(guān)企業(yè)的生死存亡。同時，銀行業(yè)承擔(dān)著房地產(chǎn)行業(yè)帶來的巨大風(fēng)險，我國商業(yè)銀行要嚴(yán)密監(jiān)視房地產(chǎn)行業(yè)的動態(tài)，及時調(diào)整對房地產(chǎn)行業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的信用評級以及信貸量。同時加強(qiáng)對已經(jīng)發(fā)放貸款的房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險監(jiān)控，密切關(guān)注企業(yè)的經(jīng)營情況，及時發(fā)現(xiàn)風(fēng)險以及潛在風(fēng)險。加強(qiáng)對貸款企業(yè)經(jīng)營狀況及發(fā)展前景的分析，加強(qiáng)企業(yè)違約、破產(chǎn)的預(yù)測和預(yù)報工作，盡量是減少損失。同時還可以運(yùn)用資產(chǎn)組合，綜合考慮經(jīng)濟(jì)環(huán)境、行業(yè)前景、未來發(fā)展趨勢等多方因素，降低和分散風(fēng)險。

3.加強(qiáng)金融產(chǎn)品創(chuàng)新與開發(fā)

應(yīng)加強(qiáng)我國商業(yè)銀行開發(fā)與創(chuàng)新金融衍生產(chǎn)品的能力，金融衍生品雖然在一定程度上會給銀行帶來風(fēng)險，但卻可以為銀行分擔(dān)轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險，是商業(yè)銀行規(guī)避風(fēng)險的良。好的工具。加強(qiáng)金融產(chǎn)品的開發(fā)，不僅可以提高銀行規(guī)避風(fēng)險的能力，也可以增強(qiáng)我國商業(yè)銀行在國際上的地位和話語權(quán)。要加強(qiáng)金融專業(yè)人才的培養(yǎng)，在吸取西方先進(jìn)金融產(chǎn)品開發(fā)的過程之后要強(qiáng)化自身的創(chuàng)新能力。為了進(jìn)一步平衡我國社會需求和供給，就應(yīng)該要做好市場上貨幣需求和供給之間的持續(xù)穩(wěn)定

四、總結(jié)

由于我國住房制度的改革不斷推進(jìn)，加上居民收入水平普遍提高，大大增加了居民對商品房的需求，使得住房抵押貸款成為不少人們購房的首要選擇。完善金融體系不僅是全方位，還是一個長期持續(xù)性的過程，不是一蹴而就的。

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