我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新建議與對(duì)策

【摘 要】近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，房地產(chǎn)金融業(yè)隨之迎來(lái)飛速發(fā)展。然而，在快速發(fā)展的同時(shí)也產(chǎn)生了一些問(wèn)題。本文研究我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新中存在的問(wèn)題，并提出相關(guān)建議和對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)金融；金融創(chuàng)新；金融風(fēng)險(xiǎn)

一、引言

在20世紀(jì)90年代初，我國(guó)房地產(chǎn)金融初見(jiàn)雛形，表現(xiàn)形式為住房公積金制度。在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，我國(guó)房地產(chǎn)采取單位分配的制度，直到1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革，房地產(chǎn)從此進(jìn)入市場(chǎng)，可以被自由買賣。自此以后，房地產(chǎn)金融飛速發(fā)展，表現(xiàn)形式多種多樣，在滿足住房需求。加快社會(huì)資源配置等方面發(fā)揮了積極作用。在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新快速發(fā)展的同時(shí)，一些問(wèn)題也隨之顯現(xiàn)。因此，研究我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新機(jī)制，并提出相關(guān)發(fā)展建議，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

二、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新概述

對(duì)于房地產(chǎn)金融，不同的學(xué)者有不同的定義，其研究也集中在不同的方向。

不同的學(xué)者對(duì)于金融創(chuàng)新所包含的內(nèi)容有著不同的看法。有些學(xué)者從金融工具視角進(jìn)行定義，如十國(guó)集團(tuán)中央銀行認(rèn)為，當(dāng)把不同的金融工具組合成新的金融產(chǎn)品時(shí)則產(chǎn)生了金融創(chuàng)新；有些人從商業(yè)銀行的角度對(duì)其定義，如中國(guó)銀監(jiān)會(huì)認(rèn)為金融創(chuàng)新是商業(yè)銀行引入新人員、新理念、新技術(shù)等而開(kāi)展的各類新型金融活動(dòng)，其創(chuàng)新體現(xiàn)在客戶能從銀行那里享受到不同的金融產(chǎn)品和服務(wù)；還有學(xué)者從金融市場(chǎng)的角度定義金融創(chuàng)新，在金融領(lǐng)域重新搭建一個(gè)生產(chǎn)函數(shù)，則產(chǎn)生了金融創(chuàng)新。

因此，結(jié)合以上對(duì)房地產(chǎn)金融和金融創(chuàng)新的定義，可以定義房地產(chǎn)金融創(chuàng)新。一是關(guān)于房地產(chǎn)的新型金融產(chǎn)品和金融工具，如房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品；二是關(guān)于房地產(chǎn)的新型金融流程；三是房地產(chǎn)金融創(chuàng)新表現(xiàn)在房地產(chǎn)金融環(huán)境新的組織制度和形式。

三、我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新中存在的問(wèn)題

1.房地產(chǎn)金融渠道狹窄

目前，我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品都由商業(yè)銀行提供，證券、基金、信托等金融機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新方面的探索較少，發(fā)展比較滯后，90%以上的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)都集中在傳統(tǒng)商業(yè)銀行。據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，我國(guó)房地產(chǎn)金融資金有70%以上來(lái)自商業(yè)銀行，而西方發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)是房地產(chǎn)資金一般從各種基金中獲得。傳統(tǒng)商業(yè)銀行提供了大量房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，流動(dòng)性不足的問(wèn)題已經(jīng)在一些傳統(tǒng)銀行中顯現(xiàn)，存在極大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。一旦市場(chǎng)出現(xiàn)劇烈波動(dòng)，民間金融供給下降，不斷積累的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)將有一天會(huì)爆發(fā)。

2.房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品單一，產(chǎn)品設(shè)計(jì)不合理

目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品比較單一，房地產(chǎn)金融體系非常扁平化，也缺乏合理性，具體表現(xiàn)在創(chuàng)新動(dòng)力不足，多數(shù)金融機(jī)構(gòu)不愿對(duì)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品進(jìn)行創(chuàng)新，雖然產(chǎn)品有所增加，可是產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。房地產(chǎn)金融產(chǎn)品主要為銀行信貸，信托、基金、證券類產(chǎn)品等較少，且融資作用不大。此外，相關(guān)金融產(chǎn)品的設(shè)計(jì)欠合理，如房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，目前市面上大多為中期產(chǎn)品，3年以上產(chǎn)品較少，而房地產(chǎn)金融資金普遍規(guī)模較大，大多數(shù)人無(wú)力在短期內(nèi)償還貸款。房地產(chǎn)金融產(chǎn)品周期遠(yuǎn)遠(yuǎn)短于房地產(chǎn)金融開(kāi)發(fā)周期。

3.信息不對(duì)稱加劇

我國(guó)很多現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品交易流程較為復(fù)雜、環(huán)節(jié)比較繁瑣，這就產(chǎn)生了交易過(guò)程中信息不對(duì)稱的風(fēng)險(xiǎn)。另外，一些新型金融工具和交易流程的引進(jìn)更增加了信息不對(duì)稱和信息傳遞損失風(fēng)險(xiǎn)的增加。投資者處于金融流程的末端，缺乏獲取相關(guān)信息的途徑，也無(wú)法對(duì)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督，只能依賴于評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的評(píng)級(jí)和市場(chǎng)反饋，易導(dǎo)致道德風(fēng)險(xiǎn)和利益沖突。

4.金融創(chuàng)新設(shè)計(jì)缺乏嚴(yán)謹(jǐn)性

在進(jìn)行房地產(chǎn)金融創(chuàng)新實(shí)踐時(shí)，一些業(yè)務(wù)設(shè)計(jì)缺乏嚴(yán)謹(jǐn)性。相關(guān)金融機(jī)構(gòu)為了創(chuàng)新而創(chuàng)新，為了提高市場(chǎng)份額，獲得巨額利潤(rùn)而忽視了謹(jǐn)慎原則，一些金融機(jī)構(gòu)為了搶占市場(chǎng)，為不具備償還能力的借款人發(fā)放貸款，導(dǎo)致市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和道德風(fēng)險(xiǎn)激增。

5.房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展不均衡

我國(guó)房地產(chǎn)金融有兩級(jí)市場(chǎng)，一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展速度并不一致，表現(xiàn)為以一級(jí)市場(chǎng)為主，二級(jí)市場(chǎng)的市場(chǎng)容量非常小。在一級(jí)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)金融雖然發(fā)展很快，但是缺乏市場(chǎng)信用，而二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展則十分落后。一二級(jí)市場(chǎng)無(wú)法同時(shí)從投資和消費(fèi)的角度滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)中投資者的需求。由于僅有單一市場(chǎng)發(fā)展，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)易集聚，一旦風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新發(fā)展將會(huì)被阻礙。

四、促進(jìn)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新發(fā)展的建議

1.開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)金融避險(xiǎn)工具

由以上分析可知，我國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)隱患不可小覷，為了促進(jìn)行業(yè)內(nèi)的金融創(chuàng)新，首先需要開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)金融避險(xiǎn)工具，有效化解風(fēng)險(xiǎn)。

（1）促進(jìn)房地產(chǎn)貸款證券化，將房地產(chǎn)金融融合至資本市場(chǎng)中，通過(guò)擴(kuò)大融資的渠道和規(guī)模有效降低房地產(chǎn)傳統(tǒng)貸款的風(fēng)險(xiǎn)；（2）推出房地產(chǎn)金融衍生產(chǎn)品，如房地產(chǎn)期貨等，通過(guò)衍生模式幫助消費(fèi)者和投資商有效避險(xiǎn)，同時(shí)還要注意房地產(chǎn)金融衍生產(chǎn)品的實(shí)用性，仔細(xì)權(quán)衡其金融風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)這些衍生產(chǎn)品進(jìn)行合理分配；（3）加快房地產(chǎn)信托模式發(fā)展，在前端以信托融資，在后段則由銀行提供資金支持，如此一來(lái)，可以有效分散房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)；（4）推行房地產(chǎn)金融保險(xiǎn)制度，為房地產(chǎn)企業(yè)降低金融擔(dān)保的保費(fèi)，對(duì)其參與資金融通活動(dòng)需要擔(dān)保的范圍、條件等進(jìn)行一定的放寬。

2.完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系

針對(duì)一級(jí)市場(chǎng)發(fā)展不均衡、二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展欠缺的現(xiàn)狀，要對(duì)各級(jí)金融市場(chǎng)的資源配置進(jìn)行有效安排，重點(diǎn)發(fā)展二級(jí)市場(chǎng)?？梢赃m當(dāng)開(kāi)發(fā)住房抵押貸款的股票市場(chǎng)，并且加快流通速度，使一級(jí)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)降低，并有效轉(zhuǎn)移債券。不斷對(duì)金融結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，減小一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展差距，在風(fēng)險(xiǎn)可控范圍內(nèi)討論發(fā)展房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的具體措施，從而突破房地產(chǎn)金融體系的發(fā)展瓶頸。

3.拓寬房地產(chǎn)融資渠道

各類金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該發(fā)展多種房地產(chǎn)融資渠道，為傳統(tǒng)銀行減低風(fēng)險(xiǎn)。有關(guān)機(jī)構(gòu)可以給房地產(chǎn)企業(yè)推出量身定做的房地產(chǎn)投資基金，以此為房地產(chǎn)企業(yè)提供穩(wěn)定的融資來(lái)演。同時(shí)，房地產(chǎn)金融還可以與保險(xiǎn)結(jié)合，并有效改善住房公積金制度，讓更多人有機(jī)會(huì)使用住房公積金，擴(kuò)大其覆蓋范圍。此外，在融資上市方面，房地產(chǎn)企業(yè)的上市要求應(yīng)放款，使得更多房地產(chǎn)企業(yè)能夠通過(guò)上市從股票等渠道獲得直接融資，加大直接融資的比重。

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作者簡(jiǎn)介：

馮偉婧怡（1995—），女，漢族，河北省廊坊市人，學(xué)歷：大學(xué)本科，研究方向：經(jīng)濟(jì)與金融。endprint