澳門應從穩(wěn)供應遏炒賣著手制訂整體房策

林宇滔

樓價高不可攀，公屋供應嚴重不足，是近年社會怨氣累積的關鍵，根據統(tǒng)計局的住宅樓宇的價格指數(shù)統(tǒng)計，2017年第三季本澳整體樓價指數(shù)達256.3，按年增幅達14.7%，連續(xù)兩季打破2014年第三季的歷史高位紀錄。該樓價指數(shù)以2011年樓價作為100基數(shù)，意味目前整體樓價較2011年已累升逾1.5倍。當中，實用面積50至74.9平方米的樓價指數(shù)更高達282.9，反映中小型單位平均價格較2011年累升逾1.8倍！

樓價指數(shù)連續(xù)兩季創(chuàng)新高

澳門樓價長年高企，核心原因是澳門從來沒有整體的房屋政策及規(guī)劃，住宅供應僅由巿場決定，公、私樓供應極不穩(wěn)定。據統(tǒng)計，上世紀八、九十年代，年均建成公私樓住宅達7、8千個；但隨著九十年代中後期本澳樓巿因受內地宏觀調控撤資影響，加上回歸前治安經濟轉差，樓巿一直跌至2003年沙士的最低點，期間公、私樓供應幾乎停頓。故此，回歸至今年均供應公私住宅供應平僅約2千個。供應短缺加上博彩業(yè)急速發(fā)展、人口增長，以及低息環(huán)境刺激投資等外圍因素，促成了恐慌性需求，澳門樓價過去十多年急升十多倍，早已遠離一般巿民購買能力。

住宅年供應回歸前後差數(shù)倍

但另一方面，截至去年底，全澳合共有21.9萬個住宅單位，當中有12，497個空置住宅單位，反映澳門仍然存在“有人無屋住，有屋無人住”情況。針對目前樓價高企、供應極為不足，卻有相當數(shù)量的單位被囤積空置的困局，要治本解決房屋問題，必須從穩(wěn)定供應和打擊囤積炒賣兩方面同時著手處理，否則單靠個別辣招，不單不能治本解決問題，辣招效用必會大打節(jié)扣，副作用亦會越來越大，隨著樓巿泡沬不斷累積，最終若出現(xiàn)斷崖式下跌，勢必重創(chuàng)澳門整體經濟及金融體系。任何時候，讓樓價重回居民可負擔的合理水平，減低樓巿波幅，才是讓樓巿健康發(fā)展符合社會最大利益的方向，也是政府應盡之責。

訂短中長房屋供應規(guī)劃減恐慌

在穩(wěn)定供應方面，政府必須立即制訂整體房屋政策及規(guī)劃，並配套土地供應、制訂短中長期公、私樓供應目標，以穩(wěn)定供應回應住屋需求，穩(wěn)定巿場信心。然而，澳門至今不單沒有整體房屋政策，僅有的公屋政策和規(guī)劃亦嘆慢板，已建成的公屋入伙上樓一拖再拖，新建公屋規(guī)劃無論是偉龍馬路或新城A區(qū)的大型公屋項目亦僅畫餅充飢落成無期，房屋局的研究報告甚至明確指出，2021年前沒有經屋單位讓居民申請，只是聲稱十年後公屋供過於求，不單加劇巿場對住屋的恐慌性需求，更反映出政府房屋政策的官僚心態(tài)！私樓方面，回歸後政府僅在2004及2008兩之拍賣共三幅土地，加上回歸前批出的土地基本已屆廿五年大限，若無新的穩(wěn)定土地供應，私樓供應勢必出現(xiàn)斷層。

規(guī)劃閒置地整合工業(yè)區(qū)創(chuàng)土儲

為此，政府有必要設立土地儲備及短中長期的土地供應計劃，目前政府已收回的四十七幅閒置土地面積達五十七萬平方米，再加上新城填海土地，只要政府及早作出規(guī)劃，這批土地本可成為熟地，作為未來十年土地穩(wěn)定供應的儲備。此外，本澳工業(yè)發(fā)展息微，從規(guī)劃上亦應將目前五、六個工業(yè)區(qū)整合為一、兩個，從而釋放更多居住及社會設施用地。長遠而言，都巿更新釋放的土地等都是未來可行的土地穩(wěn)定供應的重要來源之一。

儘管政府有意明年拍賣土地，但若沒有穩(wěn)定的中長期土地供應計劃，貿然拍賣一、兩幅土地，極容易成為天價地，衍生炒高樓市的效果。故特區(qū)政府應參考香港的做法，制定明確的房屋政策，規(guī)劃未來十年總房屋供應四十六萬個單位，公私營房屋比例仍為六比四，並有相關配套的土地供應及拍賣計劃，在有長遠穩(wěn)定的土地供應下，就可盡量減少發(fā)展商借拍賣推高地價樓價的情況。

拍賣土地要有中長期供應計劃

在穩(wěn)定土地供應的前提下，當局要從速制訂和公佈短、中、長期的房屋供應目標，考慮回歸至今十八年，澳門年均人口增長約一點五萬人，按目前每戶平均三人計算，每年五千公私樓供應的十年建屋規(guī)劃，應可發(fā)揮穩(wěn)定信心的作用?？紤]要有效發(fā)揮公屋對樓巿的槓桿作用，每年五千住宅供應當中六成即三千應為公屋，其餘為私樓。只要政府做好土地儲備，並切實落實每年五千的公私樓建屋計劃，相信可以有效減低巿場不必要的恐慌性需求，減少樓巿泡沬，逐步讓樓巿重回正軌。

住宅成交本地首置不到45%

根據政府資料，今年截至十一月的約有九千五百宗本地人購置物業(yè)的成交，置業(yè)者屬首置的僅佔45%，24%已擁有一個單位，而擁有一個以上單位的更佔31%。數(shù)據反映有部分澳門人在樓價高企下，仍購買第二，甚至第三套樓房，但不少年輕人仍上車無期，樓價高企拉大了貧富差距，當中確實存在一定的囤積及投機因素，故政府應該通過行政和徴稅手段，如增加房屋空置稅、增值稅、累進式房屋稅等，以增加炒樓成本、壓縮炒樓空間。亦應研究在新批出土地引入“澳人澳地”等行政措施，還原房屋的居住本質，讓澳人看得到房屋政策的前景，減少恐慌性需求和炒賣空間。endprint