現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場的主要矛盾

文/蘇艷

中共“十九大”2017年10月在京召開，會上提出，中國特色社會主義進入新時代，我國社會主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。

我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過近二十年的長足發(fā)展，住房基本告別短缺時代，房地產(chǎn)市場的主要矛盾也已發(fā)生轉(zhuǎn)變。我國房地產(chǎn)市場的主要矛盾已經(jīng)由總量不足轉(zhuǎn)化為結(jié)構(gòu)不平衡、能級不充分的矛盾。具體來看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的主要矛盾包括以下五類。

矛盾一：產(chǎn)業(yè)發(fā)展跟不上需求的矛盾

在過去房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方式較為粗放，商品房產(chǎn)品在策劃、設(shè)計、施工、裝修等各個環(huán)節(jié)均十分落后。例如，在許多國內(nèi)城市，住房產(chǎn)品、物業(yè)管理、小區(qū)綠化等有品質(zhì)的小區(qū)屈指可數(shù)，更多的是產(chǎn)品問題頻發(fā)、物業(yè)管理虛設(shè)、小區(qū)無品質(zhì)可言的居住小區(qū)，既包括由早期的公房、動遷房等組成的老舊小區(qū)，也包括近年來建造的一些商品房小區(qū)。為什么過去開發(fā)企業(yè)不注意房屋的品質(zhì)呢？不少開發(fā)商會回答：不需要。市場的需求太過旺盛，而從企業(yè)營利的角度出發(fā)，快速周轉(zhuǎn)是企業(yè)盈利、快速擴張規(guī)模最有效的手段，過多地追求品質(zhì)必然會降低項目的周轉(zhuǎn)速度，拉長項目的建設(shè)周期。

在我國自有住房率升至約80%的當(dāng)下，住房需求正由擁有住房向擁有品質(zhì)住房過渡。這是2015年以來本輪樓市調(diào)整最為明顯的表現(xiàn)：置換需求代替剛需成為本輪樓市調(diào)整的核心推動力。置換需求產(chǎn)生的原因主要是現(xiàn)有住房的品質(zhì)無法滿足居住需求。許多人在第一次置業(yè)時，沒有能力直接購入符合心意的住房，而是在當(dāng)時的市場條件下，購入了老破小的房屋，這些房屋在戶型、面積、物業(yè)等各方面都無法滿足其居住需求。此類人群在經(jīng)濟實力不斷提升的情況下，會去尋求更合適的房屋。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場的矛盾之一是人們對住房條件日益提升的需求和目前整個房地產(chǎn)業(yè)粗放發(fā)展之間的矛盾。

矛盾二：空間和內(nèi)容錯配的矛盾

在我國商品房制度建設(shè)的過程中，在90年代和2000年，基本上是使用商品房供給的雙軌制：一方面是保障房供給體系，一方面是商品房供給體系。未來隨著租賃住房市場的發(fā)展，可能還將增加租賃住房的供給體系。過去的雙體系供給方式，尤其是保障房供給體系，造成了大量的空間閑置和浪費，同時，仍有大量對空間的需求無法得到滿足。以上海為例，上海的保障房體系中，動遷安置房是重要的組成部分。上海的動遷安置基地多處于遠郊區(qū)域，如美蘭湖、惠南鎮(zhèn)等，而多數(shù)家庭分得的動遷安置房數(shù)量可能超過一套。多數(shù)動遷家庭不會前往遠郊區(qū)域居住，而此類房屋進入住房租賃市場的機會也較小，因此形成了大量閑置的房源。同樣，像北京的自住房，在最初推向市場時曾出現(xiàn)大量棄選的情況，這是因為自住房制度設(shè)置、自住房品質(zhì)等出現(xiàn)了問題，房屋無法滿足目標(biāo)群體的需求。

而從開發(fā)企業(yè)的角度而言，面對既有地價，房價上限受到限制，唯有偷工減料才有可能獲得一定利潤，所以出現(xiàn)了大量建筑工程在質(zhì)量方面存在問題的情況，這也是對寸土寸金的北京土地資源和住房資源的極大浪費。

矛盾三：住房和商辦物業(yè)配比不合理的矛盾

當(dāng)前，不少城市住房供不應(yīng)求，上海、北京可供應(yīng)的新建商品住房數(shù)量有限，而杭州、南京甚至南通等城市新房也十分緊缺，城市住房市場的賣方市場屬性沒有得到根本性轉(zhuǎn)變。與之形成對比的是，這些城市均有大量的商業(yè)、辦公屬性用房，存在去化速度慢、利用效率低，空置比例高等問題。

在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展過程中，商業(yè)也從傳統(tǒng)形態(tài)向集中式商業(yè)、體驗式商業(yè)轉(zhuǎn)變，商業(yè)中心新增規(guī)模大、數(shù)量多，在商業(yè)升級換代的快速發(fā)展中，商業(yè)體量的規(guī)劃存在著較大的不合理性。上海人均商業(yè)面積早已超過2.5平方米，遠遠超過了國際人均1.2平方米的標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)過剩嚴(yán)重，運營情況差、難以生存的項目比比皆是，尤其是散售型的商業(yè)項目，對空間資源造成了極大的浪費。而就辦公而言，因其能夠?qū)氘a(chǎn)業(yè)、引進企業(yè)、落下稅收等天然優(yōu)勢，地方政府對發(fā)展辦公用房的積極性均相對較高。相信不少開發(fā)企業(yè)、咨詢機構(gòu)都有過這樣的經(jīng)歷，即面對著一塊土地的詳規(guī)指標(biāo)一籌莫展，對于占比較高的辦公物業(yè)的未來充滿擔(dān)憂，這也是為什么過去幾年出現(xiàn)大量辦公屬性的酒店式公寓產(chǎn)品的原因。開發(fā)企業(yè)通過這種方式將辦公空間轉(zhuǎn)換成了居住空間，迎合市場需求，從而達到快速銷售、快速回籠資金的目的。

居住空間短缺和商辦物業(yè)過剩之間的矛盾，也將是未來房地產(chǎn)市場需要考慮的問題，包括允許將存量商業(yè)辦公用房改造為居住用房等，都將是有效利用空間的手段。

矛盾四：區(qū)域發(fā)展不平衡的矛盾

區(qū)域發(fā)展不平衡是我國經(jīng)濟發(fā)展、區(qū)域發(fā)展長久以來存在的矛盾。就房地產(chǎn)市場而言，區(qū)域分化在2011年后愈發(fā)凸顯。此前，全國房地產(chǎn)市場的走勢相對一致，成交量價的漲跌方向相對一致。但在2011年后，一線、二線、三線城市之間的分化逐步凸顯，東、中、西部城市之間的分化加劇。這表現(xiàn)在城市市場容量的差距越來越大，現(xiàn)階段存在著一線城市和熱點二線城市市場供不應(yīng)求的現(xiàn)象。同時，部分三四線城市和東北地區(qū)城市仍存在大量需要去庫存的現(xiàn)象。以西部某省會城市為例：城市人口不足150萬人，人口年均增量約1萬人。在各類保障性住房、棚改等政策的共同推動下，戶均住房1套以上，自有住房率80%以上，城市未來的新增需求少、改善空間小，城市住房市場基本上處于飽和狀態(tài)。這類城市需要特別警惕，避免為保持經(jīng)濟增長，再次大規(guī)模開發(fā)房地產(chǎn)，從而出現(xiàn)空城、鬼城等現(xiàn)象。此外，如果繼續(xù)大開大建，則過量的商辦物業(yè)和薄弱的消費、辦公需求之間的矛盾也將不可調(diào)和。與之形成對比，上海到2040年城市建設(shè)用地新增空間已經(jīng)不足60平方公里，每年40萬-60萬的新增人口規(guī)模將繼續(xù)產(chǎn)生巨大的住房需求。這種資源約束和需求旺盛并存的情況使上海城市未來住房市場仍有較大的發(fā)展空間。如果上海將來要繼續(xù)滿足日益增長的住房需求，則勢必要向存量土地要空間，要將存量住房量提升，要更加做足新建住房的附加值。

在現(xiàn)有的城鎮(zhèn)化進程中，我國城市間的分化明顯，大城市化、城市群集聚發(fā)展的情況越來越突出，而城市間在經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、人口增速、基建配套等方面的差距也越來越顯著，對商品房的需求之間的分化也會越來越加劇。鑒于城市之間的需求差異，未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展思路和方式都應(yīng)該更有針對性。

矛盾五：金融稅收制度的改革跟不上發(fā)展需求

在我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中存在的一個重要的問題，是開發(fā)-銷售模式的不可替代性，這與開發(fā)-運營模式難以實施息息相關(guān)。開發(fā)-運營模式難以持續(xù)的原因一方面在于成本過高，其中最主要的是土地成本較高，尤其是近兩年的土地價格，地價在商品房售價的占比越來越高，基本上占到了五成以上。此外，建安成本也相對較高，一般品質(zhì)型的商辦物業(yè)每平方米的造價約為3000-5000元，對于有一定規(guī)模的項目，這部分資金規(guī)模也較大。而與之相對應(yīng)的另一個方面原因則是依靠租金難以在一定的周期內(nèi)回收成本。

參照發(fā)達國家的經(jīng)驗，發(fā)展持有型物業(yè)的做法都有配套的金融制度、稅收制度的支持。如美國百萬億級別的REITs市場是靠金融制度和稅收制度共同保障促成的。而我國近兩年也試水了不少REITs產(chǎn)品和ABS產(chǎn)品，但持有物業(yè)通過公開市場募集資金、相應(yīng)的稅收減免等配套制度都沒有得到貫徹落實，這也是所有的持有型物業(yè)難以為繼的原因。

隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展進入新時代，租賃住房的發(fā)展開始提上議事日程。2016年6月，中央出臺關(guān)于租賃住房的相關(guān)文件，其后約有13個城市相繼出臺了相應(yīng)的實施意見。此外，許多城市目前為了提升商辦物業(yè)利用的有效性，出臺了商辦物業(yè)全生命周期管理的相關(guān)文件，對商辦物業(yè)的持有比重作出了硬性要求。但如果支持和鼓勵持有物業(yè)發(fā)展的配套制度無法得到落實，則即使從土地政策、房地產(chǎn)政策上給予租賃住房、持有型商辦物業(yè)支持和幫助，也難以幫助開發(fā)企業(yè)規(guī)模化發(fā)展。