“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代房地產(chǎn)估價(jià)轉(zhuǎn)型研究

林永民　趙娜

[提要] 針對“互聯(lián)網(wǎng)+”背景下第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)估價(jià)進(jìn)程中存在的樣本量不夠、準(zhǔn)確度不高及時(shí)間遲延等問題，本文對“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代房地產(chǎn)估價(jià)進(jìn)行探討，分析“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代房地產(chǎn)估價(jià)存在的主要問題，并提出改進(jìn)對策。

關(guān)鍵詞：“互聯(lián)網(wǎng)+”；大數(shù)據(jù)；房地產(chǎn)估價(jià)；產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型；變革方向

本文系華北理工大學(xué)“《工程經(jīng)濟(jì)》課程教學(xué)案例庫”建設(shè)項(xiàng)目的階段性成果之一

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

收錄日期：2017年12月6日

一、引言

作為公正專業(yè)第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)的估價(jià)機(jī)構(gòu)，只有堅(jiān)持真實(shí)性和時(shí)效性，才能更好地提供給客戶有效的價(jià)值參考和決策建議。在傳統(tǒng)情況下，分析數(shù)據(jù)的搜集主要來歷是統(tǒng)計(jì)年鑒、行業(yè)管理部門數(shù)據(jù)、相關(guān)行業(yè)報(bào)告、行業(yè)專家觀點(diǎn)及屬地市場調(diào)查等，研究人員從中獲取的信息量十分有限，從而導(dǎo)致準(zhǔn)確的市場定位存在著數(shù)據(jù)瓶頸。而在“互聯(lián)網(wǎng)+大數(shù)據(jù)”的背景下，在房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫的不斷建立和完善的同時(shí)，數(shù)據(jù)的時(shí)效性和真實(shí)性也得到了很大的改進(jìn)。大數(shù)據(jù)時(shí)代，對于數(shù)據(jù)的開發(fā)和利用得到了很大的重視，將會改變基于經(jīng)驗(yàn)分析的想法，最后變成基于數(shù)據(jù)分析，把數(shù)據(jù)當(dāng)成決策的有力支撐，從而使評估業(yè)務(wù)更為靠攏市場，估價(jià)結(jié)果也會更加準(zhǔn)確。大數(shù)據(jù)不但為房地產(chǎn)估價(jià)提供了方便，并且對于未來而言，在行業(yè)擇地、配套服務(wù)資源優(yōu)化等方面會有更大的發(fā)展。房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)搭上“互聯(lián)網(wǎng)+”的順風(fēng)車，肯定會使不斷轉(zhuǎn)型和升級的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)走入一個(gè)全新的時(shí)代。

二、“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代房地產(chǎn)估價(jià)存在的主要問題

（一）房地產(chǎn)云估價(jià)的系統(tǒng)健壯性有待提高。一個(gè)人健壯，就經(jīng)得起大風(fēng)大浪和萬般磨難；一個(gè)軟件系統(tǒng)健壯，能夠準(zhǔn)確識別超出規(guī)范要求的輸入，并以合理的方式處理它們，而不會造成崩潰和宕機(jī)的現(xiàn)象。房地產(chǎn)云估價(jià)是以軟件系統(tǒng)為主的服務(wù)產(chǎn)品，健壯性是考量其能否長足發(fā)展的重要準(zhǔn)則。

目前，房地產(chǎn)云估價(jià)系統(tǒng)和具有代表性的云估價(jià)產(chǎn)品已經(jīng)在國內(nèi)生產(chǎn)出來了，此類產(chǎn)品依靠云技術(shù)，同時(shí)有配套的服務(wù)，但即使是有代表性的云估價(jià)產(chǎn)品也還處于推廣階段，客戶數(shù)量非常大，未來如何發(fā)展無法預(yù)測，比如軟件行業(yè)中，拼人才、技術(shù)和資金的公司居多，其中知名軟件公司研究發(fā)布的軟件系統(tǒng)依然停留在瓦解的邊緣，房地產(chǎn)公司和其還有很大的差距。由此可見，房地產(chǎn)公司估價(jià)技術(shù)的穩(wěn)定性和健壯性非常低。

（二）房地產(chǎn)云估價(jià)的信息安全有待完善。信息安全的本質(zhì)是保證信息的安全性，即保護(hù)信息網(wǎng)絡(luò)或信息系統(tǒng)中的信息資源免受各種威脅、干預(yù)和破壞。根據(jù)國際標(biāo)準(zhǔn)化組織對信息安全的定義，信息安全主要是指信息的完備性、可用性、保密性和真實(shí)性。

政府、軍隊(duì)、企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、醫(yī)院和私營企業(yè)積累了有關(guān)員工、客戶、產(chǎn)品、研究和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的機(jī)密信息。一旦信息泄露，往往會給信息所有者造成不可挽回的損失。可見，信息的安全性是普遍存在的問題，房地產(chǎn)云估價(jià)是不可避免的。那么，基于云估價(jià)的房地產(chǎn)公司將會面臨更大的挑戰(zhàn)，如何保證客戶個(gè)人的私密數(shù)據(jù)不泄露、不損壞是關(guān)鍵，而且不完善的安全技術(shù)和供應(yīng)商自己的不誠實(shí)也可能導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，網(wǎng)絡(luò)安全也存在很多的問題，數(shù)字技術(shù)的安全保障方面亟待完善。

（三）法律層面的保障不完善。目前，有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的法律法規(guī)并不能詳細(xì)的描述房地產(chǎn)云估價(jià)，云估價(jià)涉及到的信息安全也沒有制度上的明文規(guī)定。在房地產(chǎn)云估價(jià)方面法律和制度可以說是空白的，這也成為了互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代房地產(chǎn)估價(jià)存在的問題之一。需要進(jìn)行估價(jià)的人員在法律和制度上不能得到有效的保障，自然會對云估價(jià)的安全性產(chǎn)生質(zhì)疑。

（四）房地產(chǎn)云估價(jià)大數(shù)據(jù)支持的缺失。限制房地產(chǎn)云估價(jià)發(fā)展的主要原因是大數(shù)據(jù)，通過分析房地產(chǎn)云估價(jià)與大數(shù)據(jù)的關(guān)系，可以看出，在沒有大數(shù)據(jù)的支持下，房地產(chǎn)云估價(jià)是不可能實(shí)現(xiàn)的。目前的房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)并沒有到達(dá)成熟的階段，房地產(chǎn)云估價(jià)更是步履艱難。

三、“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代房地產(chǎn)估價(jià)建議

面對諸多的壓力和挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)云估價(jià)提供商應(yīng)當(dāng)積極應(yīng)對，努力提升房地產(chǎn)云估價(jià)的技術(shù)水平，推進(jìn)信息安全體系建設(shè)，完善房地產(chǎn)云估價(jià)制度規(guī)范建設(shè)，有效解決房地產(chǎn)云估價(jià)的大數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，從而保障房地產(chǎn)云估價(jià)的健康有序發(fā)展。

（一）提升房地產(chǎn)云估價(jià)的技術(shù)水平，增強(qiáng)系統(tǒng)的健壯性?？梢詫?shí)施以下幾個(gè)措施：第一，積極尋找穩(wěn)定成熟的技術(shù)，盡可能避免出現(xiàn)技術(shù)漏洞或技術(shù)缺陷；第二，加強(qiáng)研發(fā)質(zhì)量管理，確保在研發(fā)和生產(chǎn)環(huán)節(jié)都能可靠地運(yùn)用所選定的成熟技術(shù)；第三，延長系統(tǒng)開發(fā)的周期，盡可能地延長云估價(jià)系統(tǒng)的試用期，充分尋找潛在的瑕疵，并及時(shí)采取積極的措施加以完善。

（二）積極推進(jìn)房地產(chǎn)云估價(jià)的信息安全體系建設(shè)。房地產(chǎn)云估價(jià)需要依靠互聯(lián)網(wǎng)，其涵蓋了政府房地產(chǎn)管理部門、國土資源管理部門、稅務(wù)部門、人民法院、各大銀行、投資公司等。可見，當(dāng)務(wù)之急是要解決信息安全問題?？梢詮囊韵氯齻€(gè)方面著手：第一，做好政府引導(dǎo)工作的同時(shí)加強(qiáng)審查和管理，全面檢查房地產(chǎn)云估價(jià)安全機(jī)制是否適當(dāng)，并審查云估價(jià)服務(wù)提供商的背景，避免敏感數(shù)據(jù)泄露；第二，督促房地產(chǎn)云估價(jià)服務(wù)提供商堅(jiān)持行業(yè)自律，采用安全性高的系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)嚴(yán)格的自查，否則納入安全信用檔案重點(diǎn)監(jiān)控；第三，引入專業(yè)性的第三方安全評測機(jī)構(gòu)，對提供商提供的云估價(jià)產(chǎn)品的安全性能進(jìn)行評估，不合規(guī)定及時(shí)控制，防止不達(dá)標(biāo)的房地產(chǎn)云估價(jià)產(chǎn)品運(yùn)行。

（三）需要完善保證房地產(chǎn)云估價(jià)的制度，這是保證企業(yè)發(fā)展和云估價(jià)正常運(yùn)行的重要條件，同時(shí)制度保障也為房地產(chǎn)的云估價(jià)提供了良性發(fā)展的土壤。目前，房地產(chǎn)云估價(jià)的項(xiàng)目還屬于初步發(fā)展階段，前方怎么發(fā)展沒有定論，做到健康有序的發(fā)展需要注意以下幾點(diǎn)：第一，房地產(chǎn)云估價(jià)具有自身的特定功能，要認(rèn)清自己，與傳統(tǒng)估價(jià)師估價(jià)和平相處，形成共贏發(fā)展的有利環(huán)境；第二，行業(yè)之間要多進(jìn)行交流，不斷地取長補(bǔ)短完善自身，找尋房地產(chǎn)云估價(jià)的正常發(fā)展道路；第三，頂層設(shè)計(jì)需要借助政府部門及行業(yè)協(xié)會的力量，適當(dāng)規(guī)范，統(tǒng)籌規(guī)劃，逐步發(fā)展。endprint

（四）應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)云估價(jià)大數(shù)據(jù)基礎(chǔ)建設(shè)。房地產(chǎn)云估價(jià)大數(shù)據(jù)基礎(chǔ)的建設(shè)有兩條可行途徑：一是有充分市場化的房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站的提供商，需要加強(qiáng)自身積累，如搜房網(wǎng)、趕集網(wǎng)、58同城等大型網(wǎng)站，都有房屋報(bào)價(jià)、交易登記等功能，時(shí)間久了在自有平臺上就可以積累海量房地產(chǎn)估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，經(jīng)過篩選、整理等數(shù)據(jù)挖掘工作，便可以建立房地產(chǎn)云估價(jià)系統(tǒng)；二是與其他公司合作，實(shí)現(xiàn)合作共贏。大數(shù)據(jù)和房地產(chǎn)云估價(jià)平臺雙方各有一個(gè)，積極建立合作，利用智能化的外部采集模塊，對房地產(chǎn)估價(jià)平臺的大數(shù)據(jù)進(jìn)行有選擇性的采集、優(yōu)化等技術(shù)處理后形成房地產(chǎn)云估價(jià)系統(tǒng)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

四、“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代房地產(chǎn)估價(jià)的變革方向和結(jié)論

（一）將會產(chǎn)生為估價(jià)服務(wù)的平臺化的公司?！盎ヂ?lián)網(wǎng)+”估價(jià)下，估計(jì)將會有一些平臺化公司出現(xiàn)，類似于美國的FNC和英國的LANDMARK，它們負(fù)責(zé)建設(shè)評估行業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施，以擔(dān)任未來評估業(yè)務(wù)的“轉(zhuǎn)換器”這一角色。這種平臺化的公司前期必然有大量的資金投入，才能承擔(dān)起建設(shè)互聯(lián)網(wǎng)平臺和通路的能力，才能持續(xù)收集大數(shù)據(jù)，不斷開發(fā)估價(jià)師所需的“原材料”和“工具”。未來全部評估行業(yè)的“操作系統(tǒng)”就是平臺型的公司，有了這個(gè)“操作系統(tǒng)”，將加快估價(jià)服務(wù)業(yè)連接效率，提升估價(jià)技術(shù)水準(zhǔn)和服務(wù)能力，而且在此“操作系統(tǒng)”上一定會開拓出服務(wù)新領(lǐng)域。

目前，行業(yè)里具備這類雛形的平臺化公司，是由評估機(jī)構(gòu)共同投資建設(shè)的，比如以中估聯(lián)行的數(shù)據(jù)公司為代表的數(shù)據(jù)公司，業(yè)界領(lǐng)先的中方北辰信息技術(shù)有限公司，在通道、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面很強(qiáng)大，同時(shí)在行業(yè)之外，也有些具有銜接屬性的平臺化公司。在未來市場中，平臺化公司的更大改革，肯定會擁有資金和大數(shù)據(jù)資源，針對估價(jià)公司相互競爭帶來的行業(yè)弊病，這類平臺化公司的涌現(xiàn)將使其得以清除，更好地解決估價(jià)師職業(yè)的獨(dú)立性，使擁有個(gè)性化服務(wù)的估價(jià)師成為可能，從而顯現(xiàn)出行業(yè)的優(yōu)勝劣汰，從根本上消除行業(yè)中的“劣幣驅(qū)良幣”現(xiàn)象。

（二）批量化業(yè)務(wù)將會被平臺化公司的自動估價(jià)替代。隨著社會的發(fā)展，必然會有一個(gè)平臺化公司的自動估價(jià)產(chǎn)品，它擔(dān)負(fù)著承接和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的作用，來替換將來近似貸后復(fù)評、房產(chǎn)稅估價(jià)這種標(biāo)準(zhǔn)化的批量化業(yè)務(wù)，擁有自然的通道優(yōu)勢和搜集數(shù)據(jù)、加工數(shù)據(jù)的本領(lǐng)的這類平臺化公司，是一般估價(jià)機(jī)構(gòu)不能一概而論的。此外，對于我國來說，在未來理論上，貸前評估中的住宅也很可能被計(jì)算機(jī)自動估價(jià)所取代，自動估價(jià)具有的貸前、貸后一體化、大批量、持續(xù)估價(jià)模式將能更好地滿足用戶的需求。我們認(rèn)為，未來3～5年的房地產(chǎn)估價(jià)更有可能通過看似簡單的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)來規(guī)范。對于這些房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)沒有足夠的能力去開發(fā)新的貸前和貸后綜合授信系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)利用大數(shù)據(jù)進(jìn)行連續(xù)及時(shí)的估值，不能提供這種標(biāo)準(zhǔn)化的估價(jià)服務(wù)。

（三）估價(jià)行業(yè)個(gè)性化業(yè)務(wù)將產(chǎn)生新生態(tài)。初步預(yù)算，我國現(xiàn)有存量房資產(chǎn)價(jià)值約為200萬億元，這是一個(gè)龐大的估價(jià)服務(wù)市場。未來的大數(shù)據(jù)和基礎(chǔ)設(shè)施都會依托平臺公司，在這種情況下，滿足個(gè)人需求的專業(yè)能力已經(jīng)大大提高，估價(jià)師的專業(yè)分工也更加明顯。估價(jià)師不再流于某種形式上需求的估價(jià)業(yè)務(wù)，他們將會著力去滿足市場自發(fā)的估價(jià)業(yè)務(wù)。把個(gè)性化需求和個(gè)人優(yōu)勢通過平臺的大數(shù)據(jù)進(jìn)行精確的匹配，盡可能促進(jìn)專業(yè)分割，只需要平臺化的公司支持。為了滿足新生態(tài)下出現(xiàn)的個(gè)性化需求，估價(jià)師的專業(yè)化水平應(yīng)當(dāng)?shù)玫教嵘?，例如介入買方服務(wù)、賣方服務(wù)、土地招拍掛策略顧問、房地產(chǎn)一手房的訂價(jià)顧問等。將來估價(jià)師會依托利用平臺提供的數(shù)據(jù)支撐、參數(shù)支撐、工具支撐，肯定會開發(fā)出更為個(gè)性化的服務(wù)業(yè)務(wù)空間。

（四）估價(jià)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)及運(yùn)營模式的變革。估價(jià)將來能夠投入大量的資本，建立起符合各公司要求的大數(shù)據(jù)和參數(shù)，為社會上各種估價(jià)企業(yè)提供專業(yè)的樣本數(shù)據(jù)，為類似于房地產(chǎn)云估價(jià)的企業(yè)提供估價(jià)或數(shù)據(jù)方面服務(wù)；全國性的連鎖估價(jià)機(jī)構(gòu)以及估價(jià)聯(lián)盟會形成符合企業(yè)發(fā)展的客戶群體，不斷為其提供專業(yè)性的服務(wù)，最終整個(gè)估價(jià)行業(yè)市場形成多生態(tài)共存的局面。

總之，隨著互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代各種智能技術(shù)的快速進(jìn)步，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的創(chuàng)新方式越來越多，目前房地產(chǎn)估價(jià)企業(yè)堅(jiān)持互聯(lián)網(wǎng)思維，堅(jiān)持依靠信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，不斷創(chuàng)新估價(jià)服務(wù)方式和提高房地產(chǎn)估價(jià)的辦法，使得高科技在房地產(chǎn)估價(jià)中扮演的角色越來越重要；同時(shí)，積極開展房地產(chǎn)估價(jià)大數(shù)據(jù)基礎(chǔ)建設(shè)工作，逐步形成“互聯(lián)網(wǎng)+大數(shù)據(jù)”的估價(jià)方式，“互聯(lián)網(wǎng)+”背景下房地產(chǎn)估價(jià)才會逐漸成熟。

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