新租房時代呼之欲出

微微

7月下旬，住建部會同國家發(fā)改委、財政部等八部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》（以下簡稱《通知》），要求在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場?！锻ㄖ访鞔_要求各地搭建住房租賃交易平臺，鼓勵多渠道增加新建租賃住房供應。《通知》中指出，“700萬大學畢業(yè)生，2.45億流動人口……每年，在人口凈流入的大中城市中，都要涌入大批‘新市民”。為更好地解決“新市民”的住房問題、幫助他們改善居住條件，《通知》要求這些城市準確把握住房的居住屬性，以滿足“新市民”住房需求為主要出發(fā)點，以建立租購并舉的住房制度為主要方向，在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場。

租房新政緊鑼密鼓出臺中

“這是繼2016年國辦39號文之后關(guān)于租賃市場發(fā)展的另一個重大的‘政策紅利”，相關(guān)專家指出。事實上，《通知》的出臺并非突然。早在2015年，中央經(jīng)濟工作會議就提出了“建立購租并舉的住房制度”；2016年4月份，國家發(fā)改委發(fā)布了《關(guān)于促進消費帶動轉(zhuǎn)型升級的行動方案》；2個月后，國務院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，明確鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務；進入2017年5月份，住房和城鄉(xiāng)建設部就《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》公開征求意見，直至《通知》日前印發(fā)。所有這一切出臺的方案及措施，為構(gòu)建住房租賃市場鋪就了發(fā)展之路。

時隔一個月后，8月28日，國土資源部會同住房和城鄉(xiāng)建設部制定了《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，確定了第一批開展利用集體建設用地建設租賃住房試點的城市，包括北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市。該方案指出，利用集體建設用地建設租賃住房，可以增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，有助于構(gòu)建購租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制；有助于拓展集體土地用途，拓寬集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民增收渠道。

根據(jù)住建部、國家發(fā)展改革委等聯(lián)合發(fā)布的《通知》，結(jié)合《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》精神，不少地方密集出臺了構(gòu)建房地產(chǎn)租賃市場的規(guī)劃。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，迄今，已有超過8個省份、超過20個城市，累計超過30個省市出臺了有關(guān)住房租賃的政策。特別是今年7—8月，各大中城市開始密集發(fā)布住房租賃實施細則。

由此觀之，一個規(guī)劃中的、全新的房地產(chǎn)市場的租房時代呼之欲出。

“重售輕租”將一去不復返

長期以來，國內(nèi)住宅市場一直存在“重售輕租”的問題。在房地產(chǎn)市場發(fā)育過程中，存在著租房市場不規(guī)范、房源遠低于需求、租屋質(zhì)量整體不高的問題。與此同時，黑中介頻頻現(xiàn)身，房主和租戶方信息的不對稱，所有這些都不同程度地阻礙了租賃市場的發(fā)展。

今年27歲的建良來自浙江湖州，是同濟大學的碩士應屆生。畢業(yè)后，由于考慮到上海的生活成本太高，建良選擇到杭州的一家國有企業(yè)工作，并在杭州上城區(qū)慶春路商圈租了一套30平方米的一室戶。然而，建良所租房屋每月租金達2800元——對于剛剛畢業(yè)的建良來說，這筆租金不是一個小數(shù)字。

建良租房所遇尷尬并非個案。今年上半年，整個杭州市平均租金達到3722元/月，同比去年3462元/月增長了7.51%。主城區(qū)范圍內(nèi)，拱墅區(qū)漲幅最為明顯，上半年平均租金3858元/月，較去年同期上漲了18.49%。濱江區(qū)依然是租金最高區(qū)域，平均租金為4773元/月，比全市平均水平高出27.86%。

杭州房租居高不下，那么，其他城市的房租是一個什么樣的狀況呢？從全國情況來看，上海易居研究院發(fā)布的《全國50城房租收入比研究》報告顯示，北上廣租房費用稍低一點，但租房族的人均房租支出也都超過2000元。6月數(shù)據(jù)顯示，廈門、合肥等34個城市租房收入比已在25%至45%之間，北京、深圳、上海等城市則超過45%——這意味著，在這些城市打拼的租房族，其收入的近一半花在了租房上。“出租屋內(nèi)安放不下青春”的故事，在杭州以及其他城市里頻頻上演著。租房難、租房貴，每每成為打拼者前進的羈絆。

為什么杭州房租節(jié)節(jié)攀升？相關(guān)專家指出。住房自有率高企，是房租居高不下的一個重要原因。實際上，不僅杭州，全國其他大中城市住房自有率一直維持在較高的水平。目前來看，全國城市住房自有率平均高達70%，一些省會城市更達90%以上，上海、北京、廣州等一線城市的住房自有率較低一些，但也維持在65%左右。

從全球來看，世界上的發(fā)達經(jīng)濟體，都十分注意促進人才流動，吸引人才；注意降低居住成本，使人才尤其是年輕人不為住房所累，從而更加專注于創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)。從國外經(jīng)驗看，西方發(fā)達國家住房自有率一直在低位運行。有統(tǒng)計表明：1990年瑞士住房自有率僅31%，倫敦、紐約、東京等城市的租房率為55%—77%之間。發(fā)達國家中，德國以居民偏好租房、租賃市場完善、租金管制嚴格而著稱于世。德國聯(lián)邦統(tǒng)計局的數(shù)字顯示，德國有8000多萬人口，4000萬個家庭，只有45%的家庭擁有自己的住房，這一局面近10年來幾乎沒有改變。

與發(fā)達國家相比，目前我們國家的政府公租房比例太低，而且在維護住房租賃市場健康發(fā)展方面，沒有與之相配套的法律措施。媒體報道，西方國家十分注重通過立法來推動住房租賃業(yè)發(fā)展。德國20世紀初就制定《租賃法》，日本1951年發(fā)布《公營住宅法》，這些法律法規(guī)對于租賃市場涉及的多類主體的責任、義務進行了詳細的規(guī)定。

鑒于我國房屋租賃市場存在的問題，據(jù)媒體報道，國務院已將住房租賃市場立法作為深化改革急需的項目。未來一段時間，各地勢必將會加速出臺相關(guān)法律措施，以盡快補齊法律法規(guī)的短板，促進租賃市場的長遠發(fā)展。“隨著住房租賃市場法律法規(guī)的不斷完善，房地產(chǎn)市場長期以來‘輕租重售的局面將得到根本改觀。”“一個全新的租房時代，或許正在加速到來。”專業(yè)人士樂觀地指出。

租房，你準備好了嗎endprint

在部委政策以及地方政府實施細則的推動下，住房租賃市場的培育與發(fā)展已經(jīng)正式起步。九部門聯(lián)合下發(fā)的《通知》，將12市列為試點城市，其中，廣州、杭州、成都、鄭州、沈陽等9城市已發(fā)布方案或介紹了方案要點。

8月30日，杭州正式發(fā)布了《杭州市加快培育和發(fā)展住房租賃市場試點工作方案》。該試點方案提出了要加快培育和發(fā)展住房租賃市場，“構(gòu)建購租并舉的住房制度，實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居”；基本目標為到2020年年底，基本形成“供應主體多元、經(jīng)營服務規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定”的住房租賃市場體系。該試點方案中提出，未來3年，具體目標為，“新增租賃住房總量占新增商品住房總量的30%”。

8月22日，安徽省合肥市下發(fā)《合肥市人民政府關(guān)于印發(fā)合肥市住房租賃試點工作實施方案的通知》。根據(jù)該通知，2017年年底前，合肥將全面啟動住房租賃交易服務政府監(jiān)管平臺建設。2020年，基本形成供應主體多元、經(jīng)營服務規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場體系。

在各地出臺的所有條款內(nèi)容中，租賃能夠享受同樣的公共服務成為公眾最關(guān)心的焦點，多地提出“購租同權(quán)”概念，即在落戶、入學、醫(yī)療、就業(yè)、社保等社會福利領(lǐng)域，有房族和租房客享受同等權(quán)利。7月17日，廣州市政府發(fā)布《加快發(fā)展住房租賃市場工作方案的通知》，《通知》的第一條指出，租房人子女可就近入學，保障“租購同權(quán)”。8月18日，江蘇省南京市人民政府網(wǎng)站發(fā)布《南京市住房租賃試點工作方案》，提出適時研究出臺符合條件的承租人享受與本地居民同樣的基本公共服務政策措施，建立承租人權(quán)力清單，逐步實現(xiàn)“購租同權(quán)”。其他發(fā)布試點意見的城市也都給出了相應的基本公共衛(wèi)生和計劃生育服務、住房公積金服務等相關(guān)的基本公共服務，部分還對落戶和入學給出解決方案。比如河南省鄭州規(guī)定，允許承租人在居住地落戶，并享有承租人子女義務教育相對就近入學等國家規(guī)定的基本公共服務。

業(yè)界普遍認為，這些城市租賃新政的快速啟動預示著我國住房租賃市場改革大幕已經(jīng)拉開。發(fā)展租賃住房市場，不僅可以給租房者以物美價廉的居住體驗，更重要的意義在于，對于一個對自有住房有著長期偏好的國家而言，實施“購租并舉”“租購同權(quán)”，其調(diào)整的不僅僅是住房制度、居住權(quán)利，更有全社會的價值取向與長期形成的社會觀念。

“在全面深化改革的語境下，如何把可能出現(xiàn)的‘權(quán)利沖突變?yōu)椤婀蚕恚绾我虻刂埔俗龃缶用窆卜盏目偟案?，都是護航租房美好時代必須付出的努力?！庇忻襟w發(fā)表評論指出。

潮平兩岸闊，風正一帆懸。中國的房地產(chǎn)市場即將進入一個全新的租房時代，你準備好了嗎？endprint