我國(guó)房地產(chǎn)法律、法規(guī)淺析

鄧小輝

摘 要：在當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)發(fā)展速度在不斷的提升，在房地產(chǎn)施工建設(shè)前必須要對(duì)我國(guó)的法律、法規(guī)進(jìn)行研究，保證房地產(chǎn)在開發(fā)的過程中符合法律、法規(guī)的要求，本文就我國(guó)房地產(chǎn)法律、法規(guī)進(jìn)行闡述和分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；法律；法規(guī)；分析

1.前言

在當(dāng)前社會(huì)發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，在開發(fā)的過程中要認(rèn)真對(duì)法律、法規(guī)進(jìn)行研究。

2.現(xiàn)行房地產(chǎn)法律制度的不足

2.1房地產(chǎn)法律規(guī)范缺失

第一，住宅建筑與居住區(qū)之間的關(guān)系沒有得到妥善處理，缺乏協(xié)調(diào)住宅區(qū)所有權(quán)關(guān)系的法律尚未得到解決。城市房地產(chǎn)作為住宅可以分為兩種主要類型-住宅和住宅區(qū)。住宅區(qū)的存在附屬于住宅區(qū)，離開住宅區(qū)，建筑物的功能不再存在。因此，雖然建筑物是住宅區(qū)的主體，但住戶的權(quán)利不限于單獨(dú)使用建筑物，而應(yīng)涉及住宅區(qū)的每個(gè)角落。在其他國(guó)家和地區(qū)，如日本，城市房地產(chǎn)作為住宅也分為建筑物和住宅區(qū)。雖然名稱不盡相同，但它們都是作為家庭共有的共同財(cái)產(chǎn)納入法律的統(tǒng)一協(xié)調(diào)之中。在我國(guó)現(xiàn)行法律中，只有建筑的概念沒有任何住宅區(qū)的概念，“物權(quán)法”所采用的概念缺乏確定性和規(guī)律性，不能代替住宅區(qū)，使得住宅區(qū)的所有權(quán)關(guān)系含糊不清。

第二，住房與土地的關(guān)系沒有得到妥善處理，缺乏協(xié)調(diào)土地所有權(quán)關(guān)系的法律規(guī)范。中國(guó)城市房地產(chǎn)的基本法律特征是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)由住房所有權(quán)和土地使用權(quán)兩部分組成。在“城市房地產(chǎn)管理法”中明確規(guī)定，住房擁有權(quán)和土地使用權(quán)兩項(xiàng)權(quán)利是相互依存的，不能單獨(dú)存在，只能歸屬于同一主體，只能同時(shí)受到懲罰。這是既定的基本原則。但是，“財(cái)產(chǎn)權(quán)利法”只確認(rèn)了家庭的所有權(quán)，土地使用權(quán)沒有明確確定。因此，包括建筑基礎(chǔ)在內(nèi)的住宅區(qū)土地使用權(quán)的含義不明確。

第三，專有部分和共同部分之間的關(guān)系沒有得到妥善處理，缺乏協(xié)調(diào)共同部分所有權(quán)部分的法律規(guī)范。盡管“物權(quán)法”對(duì)建筑物專用部分與公用部分的劃分作出了原則性規(guī)定，但對(duì)于外墻，屋頂?shù)葓?chǎng)所的范圍和界限并無(wú)明確規(guī)定。對(duì)于建筑物外的公用部分，只對(duì)主要項(xiàng)目作了原則性規(guī)定，未對(duì)總則進(jìn)行全面覆蓋。對(duì)于道路和綠地，可以分為住戶專用部分，也可以作為市政設(shè)施使用。這一規(guī)定不僅缺乏合理性，而且容易產(chǎn)生爭(zhēng)端。共同所有制的所有權(quán)部分處于范圍不清，邊界模糊的狀態(tài)，使得某個(gè)住宅區(qū)的共同部分無(wú)主人出現(xiàn)，往往成為容易被侵占的地區(qū)。

2.2住宅預(yù)售制度的缺陷

所謂住宅預(yù)售是房地產(chǎn)開發(fā)商向住戶預(yù)售或正在建設(shè)中的住房，居民應(yīng)提前支付定金或房?jī)r(jià)。住宅售前體系對(duì)促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了重要的歷史性作用。然而，在實(shí)施該制度的過程中，面臨著復(fù)雜多變的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也產(chǎn)生了大量的道德風(fēng)險(xiǎn)和逆向選擇。

第一，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商的市場(chǎng)準(zhǔn)入和退出機(jī)制并不符合時(shí)代要求。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)復(fù)雜度高，成本高，風(fēng)險(xiǎn)高。因此，有必要建立比一般市場(chǎng)準(zhǔn)入更嚴(yán)格和更高的標(biāo)準(zhǔn)。但是，“中國(guó)城市房地產(chǎn)管理法”第30條僅規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入市場(chǎng)的模糊標(biāo)準(zhǔn)。盡管“城市房地產(chǎn)開發(fā)管理?xiàng)l例”第5條對(duì)此進(jìn)行了詳細(xì)闡述，但只有兩條規(guī)定。這種寬松的法律要求遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能保證房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量，不足以保護(hù)居民的利益。關(guān)于退出機(jī)制，可以遵循的現(xiàn)行法律法規(guī)僅僅是“破產(chǎn)法”的一般規(guī)定。顯然，不可能保證商品房的合理性和合法性退出市場(chǎng)，導(dǎo)致大量“爛尾樓”。

第二，房地產(chǎn)開發(fā)商信息披露制度仍存在缺陷。不完整的制度導(dǎo)致開發(fā)商，購(gòu)房者和銀行之間的利益失衡。如果房?jī)r(jià)下跌，那么現(xiàn)有房屋轉(zhuǎn)換成現(xiàn)房將增加銀行的壞賬。購(gòu)房者在購(gòu)買預(yù)售房屋時(shí)也承擔(dān)價(jià)格波動(dòng)和資產(chǎn)損失的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，也有一些公司缺乏可信度，利用住宅預(yù)售系統(tǒng)的缺陷和缺陷，人為地操縱期房的供求關(guān)系來(lái)控制房?jī)r(jià)的變化，或者利用廣告和促銷在預(yù)售過程中欺騙消費(fèi)者的材料，或欺騙性消費(fèi)者的現(xiàn)象，例如項(xiàng)目延誤和項(xiàng)目過度銷售，在購(gòu)買過程中引起爭(zhēng)議。

第三，對(duì)于預(yù)售資金專項(xiàng)制度，現(xiàn)行法律法規(guī)過于籠統(tǒng)，缺乏專門的監(jiān)督機(jī)制。實(shí)際上，缺乏切實(shí)和嚴(yán)格的監(jiān)督。開發(fā)商通過預(yù)售商品房獲得資金后，沒有機(jī)構(gòu)有效監(jiān)督預(yù)付款的使用和目的地。這導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商可以隨意使用這些資金，導(dǎo)致專項(xiàng)資金體系無(wú)法有效發(fā)揮效用規(guī)模。

第四，現(xiàn)行法律法規(guī)對(duì)霸王條款缺乏完整的約定。作為弱信息的購(gòu)房者，購(gòu)房者的合法權(quán)益很容易被破壞。在房地產(chǎn)預(yù)售合同中，房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常利用其強(qiáng)勢(shì)地位加入部分霸王條款，以獲得超過正常利潤(rùn)的超額收益，從而損害買家的合法利益。但是，對(duì)于“霸王條款”的約束，“城市房地產(chǎn)管理法”等房地產(chǎn)專項(xiàng)管理法律，法規(guī)沒有合理的規(guī)定。在實(shí)踐中，他們通常只依賴和遵守“合同法”等格式條款，相關(guān)的民法條款。顯然，法律的缺位給霸王條款提供了漏洞。

3.房地產(chǎn)按揭的規(guī)則完善

3.1設(shè)立房產(chǎn)按揭預(yù)告登記制度

在抵押貸款過程中，缺乏保障購(gòu)房者利益的主要原因之一是法律沒有明確限制開發(fā)商的“一房?jī)少?gòu)”行為。因此，我國(guó)可以模仿國(guó)外建立我國(guó)的房地產(chǎn)抵押預(yù)注冊(cè)制度，這是保留注冊(cè)信息以確保最終注冊(cè)權(quán)的手段。其目的是建立住房索賠和房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記之間的長(zhǎng)期差距。不動(dòng)產(chǎn)索賠重復(fù)發(fā)生，并產(chǎn)生沖突。這一目的的根本作用是對(duì)注冊(cè)請(qǐng)求給予排他性并保持請(qǐng)求者財(cái)產(chǎn)權(quán)的有效性。

3.2完善中介服務(wù)體系

為規(guī)范中介服務(wù)體系，可采取的具體措施包括：制定完善的中介機(jī)構(gòu)管理制度，完善相關(guān)法律法規(guī)；促進(jìn)中介機(jī)構(gòu)與律師事務(wù)所的合作，通過專業(yè)法律團(tuán)隊(duì)對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效規(guī)劃。

3.3房地產(chǎn)按揭保險(xiǎn)制度改革

首先，有必要制定保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)可以遵循的按揭貸款保險(xiǎn)相關(guān)法律法規(guī)；制定有關(guān)保險(xiǎn)種類，保險(xiǎn)范圍，定期保險(xiǎn)，保險(xiǎn)資金運(yùn)用等方面的詳細(xì)規(guī)章制度，防范權(quán)責(zé)不平衡現(xiàn)象。生產(chǎn)；規(guī)范保險(xiǎn)業(yè)的市場(chǎng)運(yùn)作，嚴(yán)格防范違反誠(chéng)信原則的交易行為。

4.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可以購(gòu)買，出售，給定或其他合法手段?！捌渌赊k法”以建設(shè)部“城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理?xiàng)l例”第3條為基礎(chǔ)，主要包括以下內(nèi)容：

（1）擁有房地產(chǎn)作為股東并成立企業(yè)法人的，其房地產(chǎn)所有權(quán)變更的；

（2）一方提供土地使用權(quán)，另一方提供土地使用權(quán)

資本，合資，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)合作，房地產(chǎn)所有權(quán)變更；

（3）因企業(yè)收購(gòu)，兼并或合并而轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所有權(quán)的；

（4）退出房地產(chǎn)；

（5）法律，法規(guī)規(guī)定的其他情形。

交易是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓最常見的方式。商品房銷售是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的主要形式。商品房主要區(qū)別于公共住房和經(jīng)濟(jì)適用房（以下統(tǒng)稱房改）。房改室與商品房有不同特點(diǎn)，但隨著建設(shè)部購(gòu)買的“公有和經(jīng)濟(jì)適用住房買賣管理辦法”的出臺(tái)，國(guó)家允許將其列入出售。但是，“土地管理法”和“城市房地產(chǎn)管理法”規(guī)定的土地使用權(quán)問題在法律中有規(guī)定，但行政法規(guī)規(guī)定較為粗糙。發(fā)展過程中出現(xiàn)的問題，如房屋老化折扣，居民區(qū)房地產(chǎn)升值或貶值等問題尚未解決。房改解決了不繳房租的問題，但解決了賣房一次性效益問題。在我國(guó)，這種改革涉及的人太多。為徹底改變這種狀況，我們必須從清理住房制度體系的方式出發(fā)，落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，真正做到商品房。在包括但不限于上述問題后，房地產(chǎn)法律制度將更加合理。房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的逐步成熟和規(guī)范，必須依靠法律制度的逐步完善作為保證，法律制度的完善還需要從實(shí)踐的實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)和提取符合客觀規(guī)律的合理因素地產(chǎn)活動(dòng)。

5.結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，在當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，必須要對(duì)相關(guān)的法律和法規(guī)進(jìn)行研究，制定晚上的制度，提升房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平。

參考文獻(xiàn)：

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