房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險評價體系初探

邱智鋒

【摘 要】本文在對房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險進(jìn)行分析研究的基礎(chǔ)上，提出了房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險評價指標(biāo)體系，構(gòu)建出房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險評價思路、程序和要求，指標(biāo)數(shù)值的無量綱化處理。本文力求通過對房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險評價體系的研究進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項目；投資風(fēng)險；評價體系

一、引言

消費(fèi)是投資的目的和歸宿，是投資增長的動力，從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論來看，投資行為具有很強(qiáng)的能動性，一方面由投資所形成的資產(chǎn)，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本生產(chǎn)要素；另一方面投資還能夠創(chuàng)造出新的消費(fèi)需求，有效地促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展[1]。由此可見投資在經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的作用是十分重要的，必須給予投資決策高度重視。房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，具有不可移動性、相對耐久性、價格高昂等特征，與其他類型投資活動相比，房地產(chǎn)項目的建設(shè)周期較長，項目影響因素多，專業(yè)性、法律性的要求也比較突出，同時占用資金大，因而造成房地產(chǎn)投資的風(fēng)險大、回報率高、回收期長等特點。投資者要牟取投資的成功，必須具有經(jīng)濟(jì)頭腦和戰(zhàn)略眼光，熟知市場狀況，具備相關(guān)操作經(jīng)驗和技巧，除了要進(jìn)行常規(guī)的投資可行性研究外，還要特別對房地產(chǎn)投資風(fēng)險進(jìn)行分析評價，以確定投資風(fēng)險大小，為投資決策提供依據(jù)[2]。

二、房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險評價指標(biāo)體系

投資項目風(fēng)險管理的基礎(chǔ)是風(fēng)險識別，只有正確識別出風(fēng)險，才能進(jìn)行風(fēng)險估計、風(fēng)險評價、風(fēng)險規(guī)劃、風(fēng)險控制、風(fēng)險監(jiān)督。由于在房地產(chǎn)項目投資過程中導(dǎo)致風(fēng)險發(fā)生的因素眾多，因此首先要對導(dǎo)致房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險產(chǎn)生的因素加以認(rèn)識和分析[3]。房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險依據(jù)風(fēng)險因素的性質(zhì)可劃分為四大類：即環(huán)境風(fēng)險、市場風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、信用風(fēng)險。各項風(fēng)險的含義如下：

1.環(huán)境風(fēng)險

環(huán)境風(fēng)險是指房地產(chǎn)開發(fā)項目所處的投資環(huán)境的變動對該項目產(chǎn)生的不利影響。投資環(huán)境包括項目所處的的社會環(huán)境和項目所處的自然環(huán)境。如經(jīng)濟(jì)形式、國家及地區(qū)有關(guān)房地產(chǎn)項目的相關(guān)政策，如土地制、住房制度、城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、金融政策等是否穩(wěn)定以及突發(fā)事件等社會環(huán)境引起的風(fēng)險；另外由于房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，因此房地產(chǎn)項目必然要遭受不利的地理位置、自然災(zāi)害等自然環(huán)境因素的影響。投資環(huán)境引起的風(fēng)險是項目主體不可控制的風(fēng)險，房地產(chǎn)投資項目必須從適應(yīng)投資環(huán)境角度出發(fā)，降低環(huán)境風(fēng)險。

2.市場風(fēng)險

市場是連接生產(chǎn)和消費(fèi)的橋梁和紐帶，房地產(chǎn)投資項目能否獲得成功最終要由市場作出裁定。房地產(chǎn)投資項目的市場風(fēng)險是指由房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系、競爭關(guān)系、資源條件、市場購買力水平、市場消費(fèi)偏好以及金融市場、勞動力市場、原材料市場、中介服務(wù)市場、同業(yè)競爭市場等市場環(huán)境變化帶來的風(fēng)險。

3.財務(wù)風(fēng)險

財務(wù)風(fēng)險指房地產(chǎn)投資項目資本融通、保障供給以及資金運(yùn)作等財務(wù)管理方面帶來的風(fēng)險。由于房地產(chǎn)項目投資數(shù)額大，投資通常要依靠貸款，如過度舉債、資金運(yùn)用不當(dāng)，不僅會增加融資成本，減少投資收益，還有可能因無法按期清償債務(wù)，使項目活動主體面臨破產(chǎn)危險。房地產(chǎn)投資項目要確定適度的負(fù)使比例，使財

務(wù)杠桿效益抵消財務(wù)風(fēng)險。

4.信用風(fēng)險

任何一個房地產(chǎn)項目的投資開發(fā)，必然要涉及開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)、承包商、材料及設(shè)備供應(yīng)商等眾多的機(jī)構(gòu)和公司，這些部門之間依靠有效的信用結(jié)構(gòu)支撐著。組織信用保證結(jié)構(gòu)的各項目參與方是否有能力履行其信用職責(zé)，是否愿意并能夠按法律文件的規(guī)定對項目履行其信用職責(zé)，就構(gòu)成了房地產(chǎn)投資過程中的信用風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險評價

1.投資風(fēng)險評價的思路

層次分析法是一種多準(zhǔn)則決策分析方法，基本思路多個單準(zhǔn)則分層結(jié)果的綜合估計，分層一般包括決策目標(biāo)層，準(zhǔn)則層、方案層。在風(fēng)險分析中它有兩種用途一是將影響項目的風(fēng)險因素逐層歸類分解、識別、直到最基本的風(fēng)險因素，即風(fēng)險因素正向分解二是兩兩比較同一層次風(fēng)險因素的重要程度，列出該層風(fēng)險因素的判斷矩陣可由專家調(diào)查法得出，每層判斷矩陣的特征根表明了該層次各個風(fēng)險因素的權(quán)重，利用權(quán)重與同層次風(fēng)險因素得分的組合，求得上一層風(fēng)險的得分，直至求出總目標(biāo)的得分，即反向合成，根據(jù)總目標(biāo)風(fēng)險得分大小綜合判斷項目整體風(fēng)險。

2.投資風(fēng)險評價的程序及要求

風(fēng)險評價是依據(jù)呷目標(biāo)和評價標(biāo)準(zhǔn)書識別和估計的結(jié)果鉀棟統(tǒng)分?jǐn)D明確項目風(fēng)險之間的因果聯(lián)系，確定項目風(fēng)險整體水平和風(fēng)險等級等。投資項自風(fēng)險評價的基本程序是系統(tǒng)研究項目風(fēng)險背景信息，確定評價目的。

（1）確定風(fēng)險評價基今風(fēng)險評價基準(zhǔn)是針對項目主體每一種風(fēng)險后果確定的可接受水平。一風(fēng)險的可接受水平是絕對的，也是相對的。

（2）使用風(fēng)險評價方法確定項目整體風(fēng)險水平。項目風(fēng)險整體水平是綜合了所有單個風(fēng)險之后確定的。

（3）使用風(fēng)險評價模型尋求項目各種風(fēng)險因素之間的因果聯(lián)系，確定關(guān)鍵因素。

（4）對風(fēng)險進(jìn)行綜合評價，確定項目風(fēng)險狀態(tài)及風(fēng)險管理策略。

房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險具體由以下幾個方面來分析評價：

（1）風(fēng)險存在即風(fēng)險發(fā)生時間

（2）風(fēng)險影響及損失的程度

（3）風(fēng)險概率

（4）風(fēng)險等級

風(fēng)險評價過程還要滿足下面幾個方面的要求：

（1）能夠有效的系統(tǒng)分析方法綜合分析項目整體風(fēng)險水平；

（2）確定項目風(fēng)險的關(guān)鍵因素；

（3）確定項目風(fēng)險管理的有效途徑；

（4）確定項目風(fēng)險的優(yōu)先等級。

3.指標(biāo)數(shù)值的無量綱化處理

綜合評價模型是針對房地產(chǎn)項目投資決策階段構(gòu)建的，各種類型風(fēng)險評價指標(biāo)的意義不同，表示的形式也多樣，有絕對指標(biāo)、相對指標(biāo)、平均數(shù)指標(biāo)。對風(fēng)險評價系統(tǒng)的作用方向也不一致，有正指標(biāo)、適度指標(biāo)，負(fù)指標(biāo)，正指標(biāo)以數(shù)值大為優(yōu)，適度指標(biāo)以適中為優(yōu)，一負(fù)指標(biāo)以數(shù)值越小為優(yōu)，因此各種類型風(fēng)險評價指標(biāo)之間并不具有可比性。為了有效進(jìn)行綜合評價，需要進(jìn)行無量綱化處理。

無量綱化處粵是對評價指標(biāo)數(shù)值的標(biāo)準(zhǔn)化、正規(guī)化進(jìn)行處理，通過一系列數(shù)學(xué)變換消除指標(biāo)量綱蔚鋤方法，把性質(zhì)、量綱各異的指標(biāo)轉(zhuǎn)換為可以進(jìn)行綜合評價的量化值。根據(jù)指標(biāo)實際值和無量綱化結(jié)果數(shù)值的關(guān)系特征可以分為直線型無量綱化方法、折線型無量綱化方法、曲線型無量綱化一方法。直線型的無量綱化處理方法是最常用的方法，但這種方法存在一定的缺陷，沒有考慮各種指標(biāo)對目標(biāo)函數(shù)的作用方向和變化方向。在一個完整評價體系中，正指標(biāo)、負(fù)指標(biāo)和適度指標(biāo)都是存在的，直接采用直線型方法無法反映各指標(biāo)的真實價值。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)開發(fā)醒目投資風(fēng)險有著比較大的不確定性，也就是有著典型模糊性。通過對復(fù)雜系統(tǒng)的復(fù)雜因素進(jìn)行量化的分析，進(jìn)而為決策者提供較為科學(xué)的決策依據(jù)。層次分析法計算較為簡單。在實際的操作過程當(dāng)中，可以更好的為決策者進(jìn)行服務(wù)，讓管理者做出心中有數(shù)，及時的利用風(fēng)險對策措施，進(jìn)而得到更好的投資效果。

【參考文獻(xiàn)】

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