土地供給側(cè)改革視角下商品房去庫存研究

易夢煒

【摘 要】當(dāng)前我國面臨較為嚴(yán)峻的商品住宅庫存髙企現(xiàn)狀，在國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢低迷的背景下，商品住宅庫存富企占壓大量社會資金，嚴(yán)重抑制經(jīng)濟(jì)活力，更有可能引發(fā)系統(tǒng)性經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。同時，原有需求側(cè)的經(jīng)濟(jì)管理措施效果正在下降，亟待供給側(cè)改革的辦法解決當(dāng)前庫存問題，并建立長期的良性房地產(chǎn)發(fā)展制度環(huán)境。

【關(guān)鍵詞】供給側(cè)改革；商品住宅；去庫存

一、供給側(cè)改革是適應(yīng)新形勢的主動選擇

需求側(cè)改革效益遞減從消費(fèi)、出口、投資三者的現(xiàn)實(shí)困難中可見一斑。在消費(fèi)方面，一般認(rèn)為消費(fèi)需求受兩大因素制約，可支配收入和消費(fèi)傾向。2015年全年全國居民人均可支配收入實(shí)際増長7.4%，為2008年以來的最低值，連續(xù)三年維持個位數(shù)增長。由于社會保障體系的不健全，居民預(yù)防教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等方面的儲蓄難以轉(zhuǎn)化為消費(fèi)。同時，由于國際旅游、國際電子交易的快速發(fā)展，2014年我國居民境外消費(fèi)達(dá)到1649億美元，居世界首位，突出顯示了當(dāng)前國內(nèi)有效供給不足，需求外流的現(xiàn)實(shí)問題。

在出口方面，受制于國際經(jīng)濟(jì)疲軟與我國出口競爭能力下降等多重打擊，2015年全年貨物進(jìn)出口總額比上年下降7%，負(fù)增長已成常態(tài)。預(yù)計在今后一段時期，我國制造業(yè)成本還將持續(xù)提高、貨幣仍將處于相對高位，過去暢銷的低端出口產(chǎn)品迎來寒冬已成事實(shí)。

在投資方面，進(jìn)入2015年，央行多次降息降準(zhǔn)，但全年社會融資規(guī)模增量仍比上年下降4675億元，企業(yè)投資意愿疲軟。究其原因，與我國當(dāng)前要素市場僵化、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)落后、產(chǎn)能過剰、庫存積壓及全球經(jīng)濟(jì)形勢下行等因素密切相關(guān)。從以上三個方面的分析來看，過去我國慣用的"凱恩斯主義"的需求管理措施，其邊際效益正在下降，亟需我們以新的理論工具、研究視角、政策抓手來解決當(dāng)前經(jīng)濟(jì)中的突出矛盾。顯然供給側(cè)改革勢在必行。

二、全國商品房去庫存現(xiàn)狀

目前，一線、二線城市，去庫存任務(wù)已經(jīng)基本完成，三線、四線城市擔(dān)任去庫存的重要工作。對此，社科院金融研究所研究員易憲容日前稱，由于三線、四線城市居民的家庭住房擁有率遠(yuǎn)高于一線、二線城市，三線、四線城市本地居民的住房需求量十分有限，再加上這些三線、四線城市的人口不是增加而是在減少，而當(dāng)前住房的需求者是以獨(dú)生子女為主體的人口結(jié)構(gòu)，更是會讓這些城市的住房市場投資需求減弱，因此，三線、四線城市形成了高庫存。

分析人士建議，目前對三線、四線城市的房地產(chǎn)調(diào)控需精準(zhǔn)分類調(diào)控、因地施策，防止價格過度上漲，嚴(yán)厲遏制投機(jī)炒作，對多數(shù)庫存高企的三線、四線城市仍需強(qiáng)化扶持。比如加大縣級政府的財政支持，鼓勵地方政府收購商品房轉(zhuǎn)用于保障性用房等。

三、揚(yáng)州商品房去庫存現(xiàn)狀

目前揚(yáng)州市商品房去庫存現(xiàn)狀：揚(yáng)州市在房地產(chǎn)去庫存的過程中，堅持分類指導(dǎo)、因地施策，把房地產(chǎn)去庫存與推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展相結(jié)合，目前房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出量升價穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢。

至去年7月末，揚(yáng)州全市商品房可售面積535.3萬平方米，同比下降24.9%，去化周期7.76個月，比去年末減少2.23個月，去化周期低于全省平均水平和周邊城市。其中，揚(yáng)州市區(qū)商品房可售面積228.4萬平方米，同比下降19%，去化周期6.6個月，比去年末減少0.7個月。

隨著揚(yáng)州房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)實(shí)施，以及未來新房源穩(wěn)定地供給，當(dāng)?shù)厣唐贩績r格上漲空間較為有限，"以價換量"將成為今后一段時間當(dāng)?shù)胤科蟠龠M(jìn)銷售、回籠資金的主要策略，未來揚(yáng)州房地產(chǎn)市場有望延續(xù)平穩(wěn)健康的發(fā)展勢頭。

四、商品房去庫存的影響

2015年一線城市出現(xiàn)了庫存量低于去年同時期的現(xiàn)象，去庫存壓力得到一定的緩解，所以造成了房價小幅度的上漲。然后三四線樓市庫存高企的嚴(yán)峻形勢卻沒有達(dá)到實(shí)質(zhì)性的改變。

對于一線城市、重點(diǎn)城市等一些較大的城市，正處于大拆大建的高速發(fā)展期，在未來政策的影響下，房價的上漲仍然是大概率事件；由于三四線城市因?yàn)槿丝跀?shù)量較少，基本不太可能太幅度的上漲，因?yàn)橐粋€城市的內(nèi)需不夠大，所以撐不起那龐大的房地產(chǎn)的發(fā)展，也做不到大范圍的蓋樓建市。因此三四線城市的房價在未來很長一段時間內(nèi)不會產(chǎn)生太大的波動，能夠維持穩(wěn)定狀態(tài)。而當(dāng)今樓市仍舊將存在兩極分化嚴(yán)重的現(xiàn)象，但由于當(dāng)今的房地產(chǎn)的庫存量出現(xiàn)嚴(yán)重過剩，而房價仍在持續(xù)上漲，人民買不起房子，導(dǎo)致庫存降不下去，形成了惡性的循環(huán)，使區(qū)域分化更加嚴(yán)重。

此外，外資在兩三年前就已經(jīng)開始進(jìn)行對房地產(chǎn)行業(yè)的撤離了。2012年，房地產(chǎn)開發(fā)利用外資就占總投資的比例達(dá)到了2.5%，而到了2014年整個比重只剩下了0.5%，2015年這一數(shù)據(jù)還在繼續(xù)降低。因?yàn)槿齑嬲叩某雠_勢必會更加的影響外資對于房地產(chǎn)行業(yè)的投資，國家會出臺更多的優(yōu)惠政策鼓勵支持民眾去買房和消費(fèi)，從而達(dá)到緩解庫存高企的問題，所以部分外國公司會受到一定沖擊從而退出了中國的房地產(chǎn)行業(yè)。

五、商品房去庫存的對策

（1）完善頂層設(shè)計，全面深化改革。當(dāng)前已經(jīng)進(jìn)入我國改革發(fā)展的攻堅階段，中央政府層面必須以更大的勇氣和智慧，直面重大的頂層設(shè)計問題，推動制度完善和升級。應(yīng)當(dāng)依照供給側(cè)與行之有效的需求側(cè)改革理論的指導(dǎo)，既要針對房地產(chǎn)問題的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)進(jìn)行深入改革，又要從全局出發(fā)，用聯(lián)系的觀點(diǎn)發(fā)現(xiàn)隱含的深層次問題。

（2）緊貼市場需求，完善住宅配套。隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，人民群眾對于商品住宅的需求也發(fā)生了較大的變化。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一定要認(rèn)真分析市場需求，執(zhí)行差異化的策略，摒棄同質(zhì)化的產(chǎn)品，形成具有競爭力的有效住房供給，滿足人民群眾的多種需要。對于已經(jīng)形成的庫存，有條件進(jìn)行修改的，要以供給側(cè)改革理論為依據(jù)，積極改建為適應(yīng)新經(jīng)濟(jì)、新業(yè)態(tài)發(fā)展的新產(chǎn)品，完善原有配套設(shè)施，提高住宅綜合質(zhì)量，吸引消費(fèi)者，多措并舉消減住宅庫存。

總的來說，房地產(chǎn)去庫存是一件重大而有意義的決策，并且機(jī)遇大于挑戰(zhàn)，從很大程度上緩解了中國樓市現(xiàn)在面臨的重大問題。鼓勵住房消費(fèi)的政策不僅是從宏觀經(jīng)濟(jì)角度進(jìn)行改革，更是有效的解決樓市正面臨痛苦的去庫存階段帶來的問題，這既關(guān)系到人民需求，又關(guān)系到樓市風(fēng)險的化解。

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