對利用大數(shù)據(jù)掌握房地產(chǎn)市場價(jià)格的思考

汪亮

利用大數(shù)據(jù)掌握房地產(chǎn)市場價(jià)格，有助于建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制。李克強(qiáng)總理在全國深化簡政放權(quán)放管結(jié)合優(yōu)化服務(wù)改革電視電話會(huì)議上提出：要推動(dòng)“放管服”改革、轉(zhuǎn)變政府職能，要以創(chuàng)新監(jiān)管提升政府管理水平，用大數(shù)據(jù)、云計(jì)算等現(xiàn)代技術(shù)為監(jiān)管裝上“火眼金睛”，要深入基層一線調(diào)查研究，加強(qiáng)事中事后監(jiān)管、為群眾提供便捷多樣的公共服務(wù)。

通過在房地產(chǎn)項(xiàng)目、房地產(chǎn)市場交易行為和房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)管理過程中采集的各項(xiàng)數(shù)據(jù)，利用先進(jìn)的大數(shù)據(jù)與云計(jì)算技術(shù)，結(jié)合專業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)理論，建立科學(xué)、專業(yè)、動(dòng)態(tài)的價(jià)格監(jiān)測分析與評(píng)估系統(tǒng)，為房地產(chǎn)調(diào)控提供更準(zhǔn)確、更科學(xué)的價(jià)格數(shù)據(jù)，更精確地掌握房地產(chǎn)市場價(jià)格情況及走勢，同時(shí)加強(qiáng)對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的事中事后管理，并以權(quán)威的數(shù)據(jù)正確引導(dǎo)房地產(chǎn)消費(fèi)，為群眾購房提供幫助。

一、加強(qiáng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)采集與分析

1.新建商品房預(yù)售、現(xiàn)售價(jià)格數(shù)據(jù)

目前，全國大部分城市都已實(shí)現(xiàn)新建《商品房買賣合同》網(wǎng)上簽約備案管理，從而與存量房市場相比，新建商品房的實(shí)際成交價(jià)格能夠相對真實(shí)準(zhǔn)確的掌握。但新建商品房成交價(jià)格大多為預(yù)售價(jià)格，對預(yù)售價(jià)格數(shù)據(jù)應(yīng)做期房修正。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對新建商品房的銷售價(jià)格除了成本與利潤考慮外，很大部分是參考存量房地產(chǎn)市場的價(jià)格。經(jīng)調(diào)查，特別是存量房市場較活躍的城市，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新建商品房預(yù)售開盤前，都會(huì)通過中介機(jī)構(gòu)開展大量調(diào)研，考察周邊類似樓盤的近期成交價(jià)格，作為新開樓盤定價(jià)的重要參數(shù)。因此，存量房市場的價(jià)格影響著新建商品房的走勢。

2.存量房成交價(jià)格數(shù)據(jù)

隨著我國存量房交易市場的逐步完善和不斷發(fā)展，近些年存量房交易的規(guī)模越來越大。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，大部分一二線城市存量房交易規(guī)模已經(jīng)超過新建商品房占據(jù)市場主流。按照城市化的進(jìn)程，未來存量房市場規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大。然而，由于現(xiàn)行稅收制度的原因、加上陰陽合同的普遍存在，作為影響存量房市場的重要因素“價(jià)格”，監(jiān)管部門的掌握卻不如普通的中介機(jī)構(gòu)。并且由于社會(huì)與群眾都普遍認(rèn)為中介機(jī)構(gòu)掌握了存量房交易的價(jià)格數(shù)據(jù)，從而使部分違規(guī)中介有了引導(dǎo)市場價(jià)格走勢，制造輿論、哄抬房價(jià)的空間。而政府往往是通過統(tǒng)計(jì)部門的抽樣調(diào)查或與大型中介機(jī)構(gòu)簽訂合作協(xié)議獲取數(shù)據(jù)，導(dǎo)致數(shù)據(jù)的完整性與真實(shí)性不高。

經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)出售的應(yīng)該是服務(wù)而不是信息，然而國內(nèi)大部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)更多依賴的是其房屋買賣信息優(yōu)勢，重視的是信息資源而忽略了服務(wù)。作為監(jiān)管部門，應(yīng)該讓房地產(chǎn)買賣信息更公開更透明，為群眾購房置業(yè)提供參考。同時(shí)，促使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)變思路，以為客戶提供更深層次的、更專業(yè)的購房置業(yè)計(jì)劃或是最優(yōu)的售房方案為目的，而不僅僅是倒賣一條獨(dú)家的購賣房信息。

進(jìn)一步真實(shí)掌握存量房成交價(jià)格應(yīng)分兩步走。首先，應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的管理，進(jìn)一步規(guī)范經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)房源信息發(fā)布及審核工作，統(tǒng)一存量房買賣信息發(fā)布平臺(tái)，嚴(yán)查違規(guī)或虛假發(fā)布房源買賣信息，既能規(guī)范房地產(chǎn)交易行為又能防范房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)，還能真實(shí)掌握房地產(chǎn)買賣信息。其次，利用真實(shí)的成交數(shù)據(jù)，通過專業(yè)的估價(jià)方法，動(dòng)態(tài)地掌握存量房市場的價(jià)格水平，從而逐步規(guī)范房屋交易與成交價(jià)格申報(bào)制度，倒逼房屋交易當(dāng)事人如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格。

3.房地產(chǎn)租賃成交價(jià)格數(shù)據(jù)

我國正在建立完善租購并舉的住房模式，加強(qiáng)房地產(chǎn)租賃管理、完善房地產(chǎn)租賃合同備案制度正是其中一項(xiàng)重要的工作。《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》中提出要發(fā)展住房租賃企業(yè)、鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)、規(guī)范住房租賃中介機(jī)構(gòu)、支持和規(guī)范個(gè)人出租住房。通過建立完善的房屋租賃管理平臺(tái)，完善房地產(chǎn)租賃合同備案制度，掌握各類房地產(chǎn)租賃的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

4.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)報(bào)告數(shù)據(jù)

根據(jù)《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于貫徹落實(shí)資產(chǎn)評(píng)估法規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)管理有關(guān)問題的通知》，自2016年12月1日起，對房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)實(shí)行備案管理制度，不再實(shí)行資質(zhì)核準(zhǔn)。隨著國家“放管服”改革的不斷深入，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)“寬進(jìn)”已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，但由于一直以來，對房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及其人員的管理，僅僅停留于資質(zhì)與從業(yè)資格的管理。各地對房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告尚未實(shí)現(xiàn)規(guī)范管理，估價(jià)報(bào)告的抽查也幾近于無。然而，房地產(chǎn)估價(jià)用途廣泛，作用于房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)抵押、稅費(fèi)征收、資產(chǎn)核算（清算）、房屋征收等方面。加上房屋價(jià)值體量大，以致于有的估價(jià)機(jī)構(gòu)及人員受利益驅(qū)使，違規(guī)出具估價(jià)報(bào)告，給國家或企業(yè)（個(gè)人）造成重大損失。隨著“寬進(jìn)”的實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)面臨的競爭與挑戰(zhàn)將空前激烈，虛假報(bào)告、惡性壓價(jià)、支付回扣、謀取不正當(dāng)利益等違法違規(guī)現(xiàn)象將迅速滋生。因此，如何開展“嚴(yán)管”，實(shí)現(xiàn)從“嚴(yán)進(jìn)寬管”到“寬進(jìn)嚴(yán)管”的順利過渡是亟待思考的問題。

筆者認(rèn)為，應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告管理，建立完善的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告管理系統(tǒng)。統(tǒng)一報(bào)告格式、編號(hào)，建立電子化管理的估價(jià)報(bào)告檔案，估價(jià)報(bào)告數(shù)據(jù)進(jìn)入大數(shù)據(jù)系統(tǒng)。既可以加強(qiáng)對估價(jià)機(jī)構(gòu)與人員的管理，規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)行為，同時(shí)又可以對這部分由專業(yè)估價(jià)人員提供的報(bào)告數(shù)據(jù)加以充分利用，支持房地產(chǎn)市場價(jià)格監(jiān)測與分析。

5.基于房屋全生命周期管理的數(shù)據(jù)

隨著“智慧城市”與“數(shù)字城市”的推進(jìn)，全國如北京、武漢等城市都已經(jīng)建立了房屋全生命周期管理信息系統(tǒng)。所謂房屋全生命周期管理，即為每一套房屋建立一個(gè)檔案，設(shè)定唯一編碼（身份證），對房屋從土地掛牌出讓、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)項(xiàng)目前期管理到施工過程管理、測繪成果審核到竣工驗(yàn)收、房屋交易與租賃管理（包括住房保障）、房屋的保有期限與使用維護(hù)（包括物業(yè)管理、維修資金管理、房屋安全管理、優(yōu)秀歷史建筑保護(hù)）、直至滅失管理（拆遷征收）等各個(gè)階段多方面進(jìn)行管理。在管理過程中，動(dòng)態(tài)收集開發(fā)建設(shè)過程中各項(xiàng)成本數(shù)據(jù)，包括土地出讓成本、工程建設(shè)成本、資金稅收成本等，掌握房屋結(jié)構(gòu)、使用年限、折舊情況等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，掌握每一套房屋的動(dòng)態(tài)信息。此外，還可以通過與“智慧城市”“數(shù)字城市”建設(shè)的其他部門、行業(yè)信息互通共享，獲取金融、稅收、司法等相關(guān)數(shù)據(jù)，全面掌握影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素。endprint

二、利用大數(shù)據(jù)、云計(jì)算動(dòng)態(tài)掌握房地產(chǎn)市場價(jià)格

影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素眾多，除供需關(guān)系外還受成本、租金、政策、稅收、房屋狀況、環(huán)境因素、人口因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素等影響。因此，只有在房屋與市場管理的過程中收集大量的數(shù)據(jù)，利用云計(jì)算技術(shù)來動(dòng)態(tài)分析房地產(chǎn)價(jià)格變化過程，使所分析房地產(chǎn)價(jià)格更符合房地產(chǎn)估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，才能清晰地掌握房地產(chǎn)市場價(jià)格的發(fā)展變化規(guī)律。

三、通過大數(shù)據(jù)、云計(jì)算掌握房地產(chǎn)市場價(jià)格的意義

1.有利于建立房地產(chǎn)市場長效機(jī)制

可以掌握房地產(chǎn)市場價(jià)格及價(jià)格變化趨勢，分析房地產(chǎn)市場供需變化情況，從而科學(xué)、客觀的制定房地產(chǎn)調(diào)控政策，實(shí)現(xiàn)“因城施策”，保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。還可以定期發(fā)布房地產(chǎn)價(jià)格趨勢及價(jià)格水平，引導(dǎo)房地產(chǎn)消費(fèi)，甚至可以為居民購房提供價(jià)格指導(dǎo)等公共服務(wù)。

2.有利于完善稅收制度

現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收實(shí)行價(jià)格申報(bào)制度，由于申報(bào)不實(shí)現(xiàn)象普遍存在，往往需要通過出具單獨(dú)評(píng)估報(bào)告或稅務(wù)部門內(nèi)部核稅系統(tǒng)來確定成交價(jià)格。然而由于稅務(wù)部門的內(nèi)部核稅系統(tǒng)缺乏動(dòng)態(tài)性，導(dǎo)致存在很大的滯后性，不利于社會(huì)公平，也造成大量稅收流失。

3.有利于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)監(jiān)管

規(guī)范房屋交易與成交價(jià)格申報(bào)制度、加強(qiáng)房源信息發(fā)布及審核管理，可以有效遏制房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供虛假房源、哄抬房價(jià)、賺取差價(jià)、陰陽合同等違法違規(guī)行為，促進(jìn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)型發(fā)展，為服務(wù)對象提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。加強(qiáng)估價(jià)報(bào)告管理，可以通過數(shù)據(jù)核查報(bào)告的合理性，及時(shí)統(tǒng)計(jì)分析。對房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和個(gè)人的違法違規(guī)行為起到震懾作用，可以有效規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)行為。

4.有利于政府資源的效率最大化

現(xiàn)行存量房成交價(jià)格統(tǒng)計(jì)，一般由統(tǒng)計(jì)部門抽樣調(diào)查獲取，耗時(shí)、耗財(cái)、耗力。稅務(wù)部門的內(nèi)部核稅系統(tǒng)定期需要更新核稅基準(zhǔn)價(jià)格，既浪費(fèi)資源又因不符合估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，得不到一個(gè)長期科學(xué)、合理的核稅基準(zhǔn)價(jià)格。利用先進(jìn)的大數(shù)據(jù)與云計(jì)算技術(shù)，科學(xué)地管理和利用各種基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，能使各種數(shù)據(jù)資源利用最大化，又能節(jié)約政府資源，同時(shí)還能加強(qiáng)行業(yè)管理，規(guī)范房地產(chǎn)中介行為，為房地產(chǎn)市場監(jiān)管提供依據(jù)。

綜上所述，通過大數(shù)據(jù)、云計(jì)算掌握房地產(chǎn)市場價(jià)格，是房地產(chǎn)市場監(jiān)管部門值得深思和研究的工作。應(yīng)充分利用在房地產(chǎn)市場監(jiān)管和房地產(chǎn)全生命周期管理中積累的數(shù)據(jù)資料，調(diào)用龐大的房地產(chǎn)估價(jià)專家?guī)熘械膶I(yè)人員，盡可能全面地采集各項(xiàng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，結(jié)合估價(jià)理論利用云計(jì)算功能精準(zhǔn)地掌握房地產(chǎn)市場價(jià)格趨勢及變化，從而使監(jiān)管更有效，調(diào)控更到位，維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。endprint