加強(qiáng)和改進(jìn)房地產(chǎn)估價行業(yè)監(jiān)督管理

王文華+杜冬麗

深入學(xué)習(xí)貫徹落實《資產(chǎn)評估法》以及與房地產(chǎn)估價相關(guān)的法規(guī)，加強(qiáng)房地產(chǎn)估價行業(yè)規(guī)范化建設(shè)，進(jìn)一步加大房地產(chǎn)估價行業(yè)監(jiān)督管理的力度，是當(dāng)前和今后一個時期房地產(chǎn)估價行業(yè)建設(shè)與發(fā)展的重大課題和重點工作。

一、房地產(chǎn)估價行政管理部門要全面履行行業(yè)監(jiān)督管理職責(zé)、轉(zhuǎn)變政府職能

2016年12月1日正式實施的《資產(chǎn)評估法》，賦予了有關(guān)評估行政管理部門備案權(quán)、檢查權(quán)、調(diào)查權(quán)、處罰權(quán)以及行業(yè)監(jiān)管制度制定權(quán)，要求評估行政管理部門依法加強(qiáng)房地產(chǎn)估價行業(yè)的監(jiān)督管理，監(jiān)督管理的重點從事前監(jiān)管向事中、事后監(jiān)管轉(zhuǎn)變?！顿Y產(chǎn)評估法》正式實施以來，房地產(chǎn)估價行業(yè)狀況發(fā)生了深刻變化，有力推動了房地產(chǎn)估價行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。作為經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中的重要專業(yè)力量，房地產(chǎn)估價在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮越來越重要的作用，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)過程中涉及的經(jīng)濟(jì)行為更趨復(fù)雜，加強(qiáng)對房地產(chǎn)估價行業(yè)事中事后監(jiān)管更顯重要。

根據(jù)《資產(chǎn)評估法》第三十九條“國務(wù)院有關(guān)評估行政管理部門組織制定評估基本準(zhǔn)則和評估行業(yè)監(jiān)督管理辦法”的要求，房地產(chǎn)估價行政管理部門需要制定具體的監(jiān)督管理辦法，將《資產(chǎn)評估法》中的規(guī)定具體化、細(xì)化，明確房地產(chǎn)估價行政管理部門對房地產(chǎn)估價行業(yè)監(jiān)管的職責(zé)、調(diào)查處理的形式和處罰措施等；對房地產(chǎn)估價行政管理部門如何認(rèn)定虛假或重大遺漏評估報告作出了規(guī)定，在放開搞活的同時維護(hù)公共利益，嚴(yán)肅對待法定評估業(yè)務(wù)，進(jìn)一步明確法律責(zé)任和處罰措施，強(qiáng)化行政管理部門的監(jiān)督管理職責(zé)；需要具體規(guī)定房地產(chǎn)估價行政管理部門受理投訴舉報的具體情形、受理范圍和受理主體。

二、為房地產(chǎn)估價行業(yè)監(jiān)督管理體系的有序運行提供了制度保障

房地產(chǎn)估價行業(yè)行政管理部門要按照中央全面深化改革的精神，根據(jù)《資產(chǎn)評估法》等法律法規(guī)的要求和國務(wù)院規(guī)定以及新階段提出的新要求，構(gòu)建新的房地產(chǎn)估價行業(yè)監(jiān)督管理體系，將房地產(chǎn)估價行業(yè)監(jiān)督管理的改革舉措和好的做法進(jìn)一步制度化，建立起行政監(jiān)管、行業(yè)自律與機(jī)構(gòu)自主管理相結(jié)合的管理新原則，對房地產(chǎn)估價行業(yè)的管理思路、監(jiān)督管理對象、機(jī)構(gòu)設(shè)立和管理方式、監(jiān)督檢查和調(diào)查處理內(nèi)容以及法律責(zé)任等方面都提出了新的要求。

房地產(chǎn)估價行業(yè)行政管理部門要以務(wù)實、革新的行業(yè)發(fā)展理念，按照簡政放權(quán)、放管結(jié)合、優(yōu)化服務(wù)的改革要求，將房地產(chǎn)估價行業(yè)監(jiān)管對象由房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)擴(kuò)展到房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價專業(yè)人員和房地產(chǎn)估價行業(yè)協(xié)會，明確各個監(jiān)督管理對象的監(jiān)管內(nèi)容和要求；對房地產(chǎn)估價行業(yè)的監(jiān)督檢查、調(diào)查處理內(nèi)容及法律責(zé)任提出新要求，對各級監(jiān)管部門的行政監(jiān)管分工和職能作出具體劃分；對從事房地產(chǎn)估價活動的任何單位所承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)都要有明確的規(guī)定，進(jìn)一步細(xì)化房地產(chǎn)估價行業(yè)法律責(zé)任的相關(guān)規(guī)定；明確房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)自主管理和備案管理的內(nèi)容，進(jìn)一步發(fā)揮房地產(chǎn)估價協(xié)會作為行業(yè)自律性組織參與和實施社會管理的作用。通過厘清房地產(chǎn)估價行業(yè)有關(guān)主體的運行規(guī)則，促使房地產(chǎn)估價行業(yè)有關(guān)主體在規(guī)則的框架內(nèi)運行，為房地產(chǎn)估價行業(yè)監(jiān)督管理體系的有序運行提供制度保障。

在明確房地產(chǎn)估價行政管理部門監(jiān)督管理職責(zé)的基礎(chǔ)上，還需要減少行政審批事項，賦予房地產(chǎn)估價協(xié)會自律管理和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)自主管理的職權(quán)，以充分體現(xiàn)簡政放權(quán)的改革精神，既加大房地產(chǎn)估價行業(yè)監(jiān)督管理力度，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)估價執(zhí)業(yè)行為，從根本上解決房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員良莠不齊、責(zé)任難以追究等突出問題，為加強(qiáng)和改進(jìn)簡政放權(quán)下的房地產(chǎn)估價行業(yè)監(jiān)督管理提供強(qiáng)有力的法治保障。同時，還要為房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)獨立客觀執(zhí)業(yè)、促進(jìn)評估準(zhǔn)則統(tǒng)一提供良好的法律環(huán)境，進(jìn)一步調(diào)動房地產(chǎn)估價協(xié)會和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的工作積極性，激發(fā)房地產(chǎn)估價專業(yè)人員的創(chuàng)造力和創(chuàng)業(yè)熱情，推動行業(yè)“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”，推動房地產(chǎn)估價行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

三、形成評估領(lǐng)域既有分工又相互協(xié)調(diào)的行政監(jiān)管合力

《資產(chǎn)評估法》按照各行政管理部門分別管理的現(xiàn)行體制，將不同專業(yè)評估管理納入一部法律框架進(jìn)行規(guī)范，要求對評估行業(yè)發(fā)展中產(chǎn)生的新問題，建立溝通協(xié)作和信息共享機(jī)制，共同促進(jìn)評估行業(yè)健康有序發(fā)展。

貫徹落實《資產(chǎn)評估法》，需要在明確房地產(chǎn)估價行業(yè)行政管理部門按職責(zé)分工對行業(yè)進(jìn)行監(jiān)督管理的基礎(chǔ)上，注重各評估領(lǐng)域行政監(jiān)督的協(xié)調(diào)合作，建立會員、執(zhí)業(yè)、懲戒等相關(guān)信息的共享機(jī)制。在備案管理方面，需要使評估備案信息管理系統(tǒng)在各評估行政管理部門中實行信息共享；在行政檢查方面，在各評估行政管理部門中實行信息共享；在投訴舉報處理方面，對投訴、舉報事項同時涉及其他行政管理部門職責(zé)的，建立各行政管理部門的會同處理機(jī)制。通過各評估領(lǐng)域之間行政監(jiān)督管理的協(xié)調(diào)機(jī)制，不僅能夠滿足行政監(jiān)管管理中“不沖突、不越位”的基本要求，而且有助于形成評估領(lǐng)域行政監(jiān)管的整體合力，推動《資產(chǎn)評估法》的貫徹落實和整個評估市場的協(xié)調(diào)發(fā)展。

四、增強(qiáng)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員的自律意識和法治觀念

隨著《資產(chǎn)評估法》及相關(guān)法規(guī)的發(fā)布，房地產(chǎn)估價行業(yè)將迎來一個全新的發(fā)展機(jī)遇，也面臨新的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。當(dāng)前在房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)開展中，還存在一些虛假或有重大缺陷的評估意見，給房地產(chǎn)估價行業(yè)的聲譽和形象帶來諸多不利影響；由于管理體制、內(nèi)部治理機(jī)制與運行機(jī)制不規(guī)范、治理能力不強(qiáng)，房地產(chǎn)估價行業(yè)還存在惡性競爭、執(zhí)業(yè)不規(guī)范等突出問題，房地產(chǎn)估價協(xié)會的自律管理作用還沒有得到充分發(fā)揮，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的獨立性和自主性還受到一定限制。解決好這些問題，迫切需要以《資產(chǎn)評估法》為依據(jù)，進(jìn)一步加大對房地產(chǎn)估價行業(yè)的監(jiān)督管理力度，加快房地產(chǎn)估價行業(yè)改革進(jìn)程，搞好房地產(chǎn)估價行業(yè)的統(tǒng)一規(guī)劃、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和管理，確保房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)的獨立性、自主性和規(guī)范化。

房地產(chǎn)估價行業(yè)行政管理部門要依據(jù)《資產(chǎn)評估法》明確的法律責(zé)任，對房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員的法律責(zé)任和處罰措施作出更加具體的界定，不僅要對《資產(chǎn)評估法》規(guī)定的違法情形予以細(xì)化，而且要對《資產(chǎn)評估法》未規(guī)定、但規(guī)范房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展需要規(guī)定的違法行為明確相關(guān)法律責(zé)任，對房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)要承擔(dān)的法律責(zé)任提出新的要求，進(jìn)一步加大對房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員的處罰力度。通過對法律責(zé)任的細(xì)化、具體化，進(jìn)一步加大懲處力度，增強(qiáng)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)及其專業(yè)人員的自律意識、法治觀念，使其行為得到規(guī)范，以防止產(chǎn)生評估欺詐行為，推動房地產(chǎn)估價市場更加公平有序競爭，提高房地產(chǎn)估價行業(yè)的權(quán)威性、專業(yè)形象和社會公信力。

隨著相關(guān)法律法規(guī)的出臺，房地產(chǎn)估價行業(yè)將形成以《資產(chǎn)評估法》為統(tǒng)領(lǐng)，由相關(guān)法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章和行業(yè)自律管理制度共同組成的全面、系統(tǒng)、完備的法律制度體系，為房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)及其專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)行為提供根本遵循，形成強(qiáng)有力的約束。對房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)來說，還要建立健全質(zhì)量控制制度和內(nèi)部管理制度，包括房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)管理制度、業(yè)務(wù)檔案管理制度、人事管理制度、繼續(xù)教育制度、財務(wù)管理制度等，不斷完善房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)風(fēng)險管控體系，加強(qiáng)對內(nèi)部執(zhí)業(yè)人員的監(jiān)督管理，形成完善的執(zhí)業(yè)規(guī)范、業(yè)務(wù)流程與質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)，不斷提升資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)質(zhì)量和專業(yè)服務(wù)水平。

隨著法律制度的不斷健全完善，房地產(chǎn)估價行業(yè)將進(jìn)一步走上科學(xué)化、規(guī)范化、法制化的軌道。房地產(chǎn)估價行業(yè)行政管理部門要與其他評估行政管理機(jī)構(gòu)各司其職、各負(fù)其責(zé)，加強(qiáng)組織協(xié)調(diào)和配合，適應(yīng)房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展的新形勢，修訂與房地產(chǎn)估價相關(guān)的管理制度和監(jiān)管辦法，加快行業(yè)改革步伐，強(qiáng)化事中事后監(jiān)管，對房地產(chǎn)估價違法行為依法實施行政處罰，切實履行好行業(yè)監(jiān)督管理職責(zé)。房地產(chǎn)估價協(xié)會應(yīng)主動轉(zhuǎn)變觀念，加快“去行政化”進(jìn)程，加強(qiáng)自身建設(shè)，完善自律組織機(jī)制和會員服務(wù)機(jī)制，以協(xié)會章程為遵循，不斷探索自律監(jiān)管的新途徑、新方式，依法加大行業(yè)自律監(jiān)管和懲戒力度。房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)及其專業(yè)人員必須堅持依法規(guī)范從業(yè)、依法誠信從業(yè)、依法行使權(quán)利義務(wù)，自覺接受行政管理部門的行政監(jiān)督和行業(yè)協(xié)會的自律管理，建立完善質(zhì)量監(jiān)控體系和風(fēng)險防范體系，制定嚴(yán)格的工作程序和規(guī)范的業(yè)務(wù)流程，不斷提升服務(wù)質(zhì)量和規(guī)范化水平。endprint