關于盡快實現(xiàn)商品房“網(wǎng)簽即備案”的工作思路

胡渝清+汪永明

開展商品房網(wǎng)簽是政府管理部門為保護購房者合法權益而采取的一種監(jiān)管手段。根據(jù)《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理條例》（以下簡稱《條例》）之相關規(guī)定，購房者只要完成了網(wǎng)簽，即刻產(chǎn)生對抗第三方的法律效力，稱“網(wǎng)簽即備案”。然而，重慶市主城區(qū)盡管已實現(xiàn)網(wǎng)簽多年，由于各種客觀原因，各登記中心并未真正實現(xiàn)“網(wǎng)簽即備案”，形成了網(wǎng)簽與備案兩個時點，從法理上出現(xiàn)了漏洞，其時間差也給不法企業(yè)提供了操作空間。因此，筆者認為，應盡快改進手段，回歸“網(wǎng)簽即備案”的本質。

一、“網(wǎng)簽即備案”的內涵

《條例》第十九條之規(guī)定，可理解為兩層含義。

一是商品房買賣合同必須登記備案后產(chǎn)生對抗第三方的效力。

二是實行網(wǎng)簽的地區(qū)應當網(wǎng)上簽訂合同，同時將合同的基本信息傳輸給交易管理部門進行網(wǎng)上登記備案；未實行網(wǎng)簽的地區(qū)預售人應在簽約之日起十五日內向交易管理部門申請登記備案。

以上說明實行網(wǎng)簽的地區(qū)，網(wǎng)簽完成的同時即完成網(wǎng)上登記備案，產(chǎn)生對抗第三方的法律效力，網(wǎng)簽與備案為同一時點；未實行網(wǎng)簽的要以登記備案時點為準，而不以合同簽訂時點為準。這樣，凸顯了網(wǎng)簽的真正內涵：是政府的一種監(jiān)管手段，把登記備案行為通過網(wǎng)簽進行了合一和前置，起到保護商品房交易中處于弱勢地位的老百姓的利益。同時，也釋義了為什么網(wǎng)簽必須先付款才能簽，與《民法》中規(guī)定的先簽合同再付款不一致，因為網(wǎng)簽已經(jīng)包含了登記備案。

二、目前做法及原因

實際工作中，買賣雙方網(wǎng)簽后，還需要預售人提供合同、繳款證明等相關材料到登記中心辦理登記備案。采取這種方式的主要原因是在特定的時期由于資金監(jiān)管的需要，利用重慶市地、房合一的優(yōu)勢，從“登記”把關資金監(jiān)管。但同時，也隱藏了較大的風險。

一是這種方式的后果產(chǎn)生了網(wǎng)簽和登記備案兩個時點，與《條例》規(guī)定的“網(wǎng)簽即備案”的內涵有出入，從而在法律上難以認定哪一時點是產(chǎn)生對抗第三方效力的時點。

二是開發(fā)商與老百姓的不對稱性得不到降低，老百姓盡管付了首付款并進行了網(wǎng)簽，但備案的主動權仍然掌握在開發(fā)商手中。

三是政府的風險暗藏，老百姓會把網(wǎng)簽當作受保護的時點，而兩個時點的存在已經(jīng)客觀產(chǎn)生了諸多不確定性風險，一旦發(fā)生會帶來較大的社會穩(wěn)定問題，在過去已有教訓。

因此，目前的做法應該盡快調整，回歸“網(wǎng)簽即備案”的本質。

三、調整思路

在穩(wěn)定為大原則的前提下，按照市政府相關文件精神，充分發(fā)揮銀行的資金監(jiān)管職責，采取以最小成本換取最大效益的思路，在理清當前登記備案與網(wǎng)簽兩套系統(tǒng)具體流程及技術方法的基礎上進行分別改進，過渡替換，最終實現(xiàn)“資金交易驅動網(wǎng)簽的方式”實現(xiàn)“網(wǎng)簽即備案”，同時，整合改進資金監(jiān)管手段、方法，切實履行好市場監(jiān)管職責。

一是要理清網(wǎng)簽與登記的業(yè)務邊界，合并信息系統(tǒng)上的網(wǎng)簽與備案流程。將現(xiàn)有的合同備案從登記系統(tǒng)上剝離，預售人無需再前往登記中心辦理備案登記；將現(xiàn)有的網(wǎng)簽與備案合并到網(wǎng)簽系統(tǒng)上，提交網(wǎng)簽合同后直接完成備案，實現(xiàn)信息狀態(tài)上的網(wǎng)簽即備案，回歸《條例》第十九條的規(guī)定。

二是要改進資金監(jiān)管方法，實現(xiàn)帶有資金監(jiān)管功能的“網(wǎng)簽即備案”。設計一套全新的網(wǎng)簽與資金監(jiān)管流程，通過同銀行資金監(jiān)管賬戶的信息聯(lián)動，在購房款進入資金監(jiān)管體系后，開發(fā)企業(yè)才能對對應房屋進行網(wǎng)簽，并打印合同與備案證明交給購房者，形成通過網(wǎng)簽合同的生成來監(jiān)督購房款是否入賬的閉環(huán)管理（見圖1）。

三是要完善網(wǎng)簽后資金的對賬監(jiān)管，確保購房款真正進入銀行監(jiān)管賬戶。銀行的資金監(jiān)管賬戶存在T+1入賬的現(xiàn)實情況，購房款在網(wǎng)簽前的T+0時點可能會進入監(jiān)管賬戶外的銀行管理賬戶。在資金真正進入監(jiān)管賬戶后，需要開展網(wǎng)簽信息同資金信息的對賬管理，完成對最后環(huán)節(jié)的監(jiān)管。

四、實施方式

按照調整思路的構想，需要對不動產(chǎn)登記系統(tǒng)、網(wǎng)簽系統(tǒng)進行部分功能的調整：一方面，要修改目前的系統(tǒng)業(yè)務類別，將商品房網(wǎng)簽和預售合同備案進行合并，修改房屋狀態(tài)及相關業(yè)務的限制邏輯，改造開發(fā)企業(yè)并案辦理的業(yè)務合并方式；另一方面，要同銀行資金監(jiān)管的信息系統(tǒng)進行銜接，實現(xiàn)網(wǎng)簽同資金入戶的協(xié)同辦理，以及實現(xiàn)帶有資金監(jiān)管功能的“網(wǎng)簽即備案”。

首先，取消登記系統(tǒng)中關于備案的并案辦理流程，僅保留預告、抵押預告的并案登記流程；將網(wǎng)簽系統(tǒng)中的“網(wǎng)簽”調整為“網(wǎng)簽及備案”，開發(fā)企業(yè)提交網(wǎng)簽合同時，對應房屋的狀態(tài)直接調整為網(wǎng)簽備案狀態(tài)，不再分設網(wǎng)簽和備案兩個狀態(tài)；網(wǎng)簽后，打印備案證明的環(huán)節(jié)放在登記機構，開發(fā)企業(yè)直接到登記機構打印證明，不再申請登記；對于購房資金的監(jiān)管，放在打印備案證明時進行。

其次，通過一定時期的建設，實現(xiàn)同銀行資金監(jiān)管體系的信息對接；修改網(wǎng)簽系統(tǒng)，開發(fā)企業(yè)辦理預售許可后，自動將待售房源設置為“準備簽約”狀態(tài)，此狀態(tài)下的房源不允許進行網(wǎng)簽；待購買意向達成，需要網(wǎng)簽時，由開發(fā)企業(yè)在待售房源上發(fā)起“開始接收購房款”操作，該房源信息同時傳遞至監(jiān)管部門及銀行資金監(jiān)管賬戶，等待監(jiān)管資金入賬；待買方將購房款轉入監(jiān)管資金賬戶（或與監(jiān)管資金聯(lián)動的管理賬戶）后，觸發(fā)網(wǎng)簽系統(tǒng)解鎖“準備簽約”狀態(tài)為“可以簽約”狀態(tài)，開發(fā)企業(yè)方可發(fā)起合同網(wǎng)簽操作。網(wǎng)簽完成后，可在直接開發(fā)企業(yè)售房部、簽約中心處打印合同及備案證明，不再需要前往登記中心辦理。

最后，在市場監(jiān)管系統(tǒng)中提供銀行資金監(jiān)管賬戶對賬信息同網(wǎng)簽備案信息逐條、批量比對的功能，實現(xiàn)對網(wǎng)簽合同金額與資金賬戶金額的精細化管理。endprint