創(chuàng)新不動產(chǎn)抵押登記 緩解企業(yè)融資難

季峰+徐松紅+陳詩夢

一、不動產(chǎn)抵押登記對企業(yè)融資的阻礙

（一）不動產(chǎn)抵押登記工作中存在的問題

1.程序繁瑣、窗口分散、重復(fù)遞交材料

企業(yè)申請貸款手續(xù)繁瑣，時間較長，大部分企業(yè)的貸款以抵押、擔(dān)保為主，信用貸款很少，一筆貸款通常要經(jīng)過評估、公證、登記、銀行等多部門審批，企業(yè)需向多部門重復(fù)遞交各種申請材料，耗時往往長達(dá)幾個月，一些企業(yè)因此喪失了發(fā)展和擴(kuò)張的好機會。

2.登記機構(gòu)與金融機構(gòu)信息不互通

金融機構(gòu)在審批企業(yè)申請貸款時，往往要對企業(yè)所提供的抵押物進(jìn)行核查，查看其真?zhèn)位虿榭瓷厦媸欠翊嬖诘盅盒畔⒒虿榉獾认拗菩畔?。在實?wù)操作中，由于信息不互通，許多貸款在完成大量前期工作后，到不動產(chǎn)抵押登記時，才發(fā)現(xiàn)已被法院查封或還存在其他抵押未注銷，抵押登記無法進(jìn)行或受阻，浪費大量的時間和精力。

（二）不動產(chǎn)抵押登記受限制

1.抵押權(quán)人受限制

（1）除金融機構(gòu)、小貸公司外，其余主體能否成為抵押權(quán)人

依據(jù)《國土資源部關(guān)于規(guī)范土地登記的意見》〔2012〕134號文件規(guī)定，“依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，經(jīng)中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會批準(zhǔn)取得《金融許可證》的金融機構(gòu)、經(jīng)省級人民政府主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的小額貸款公司等可以作為放貸人申請土地抵押登記”。因此，部分登記機構(gòu)認(rèn)為，除金融機構(gòu)、小貸公司外，其余主體不能成為抵押權(quán)人。

（2）在建工程抵押的抵押權(quán)人以及其擔(dān)保的債權(quán)范圍

依據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條規(guī)定，“在建工程抵押是指抵押人為了取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為?！辈糠值怯洐C構(gòu)認(rèn)為，這就要求抵押的目的只能限于“抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造的資金”，抵押權(quán)人只能限于“具有貸款經(jīng)營權(quán)的金融機構(gòu)”。

2.超值抵押受限制

《擔(dān)保法》第三十五條規(guī)定，“抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值。財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分?！辈粍赢a(chǎn)統(tǒng)一登記后，《不動產(chǎn)登記暫行條例》第二十二條規(guī)定，“登記申請有下列情形之一的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記，并書面告知申請人：（一）違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的；（二）存在尚未解決的權(quán)屬爭議的；（三）申請登記的不動產(chǎn)權(quán)利超過規(guī)定期限的；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定不予登記的其他情形?！辈糠值怯洐C構(gòu)認(rèn)為，這兩條法律規(guī)定共同構(gòu)成超值抵押不予登記的法律鏈條，因此禁止超值抵押。

（三）分期建設(shè)的建設(shè)用地使用權(quán)抵押問題

企業(yè)出讓取得一宗地后，若有部分樓幢已辦理抵押登記，對于其他樓幢能否向其他他項權(quán)人辦理抵押，存在爭議。

一種觀點認(rèn)為，根據(jù)國土資源部〔2012〕134號文件，土地不得分宗、分割抵押，如允許抵押，則違背了此規(guī)定。另一種觀點認(rèn)為，國有建設(shè)用地使用權(quán)即是在國有土地上建設(shè)、使用房屋或者其他不動產(chǎn)的權(quán)利，部分不動產(chǎn)抵押，不影響剩余不動產(chǎn)價值，且符合有價值、可轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)、可登記公示的條件，可以設(shè)定抵押。對于二三線城市，金融機構(gòu)的貸款規(guī)模有限，企業(yè)難以向一家銀行融資取得全部貸款，有時需要向多家銀行貸款，要求企業(yè)只能以整宗地及地上所有房屋設(shè)定抵押，就會給企業(yè)融資帶來困難。另外，在貸款到期時，需要大筆過橋資金，如果可以按幢設(shè)定抵押，企業(yè)就可以循環(huán)抵押，無需拆借過橋資金、支付大量利息。

二、不動產(chǎn)抵押登記方式的創(chuàng)新

（一）打破抵押登記傳統(tǒng)思維、減少抵押登記限制

1.解放思想，對抵押權(quán)人放開限制

（1）除金融機構(gòu)、小貸公司外其他企業(yè)也可以作為抵押權(quán)人

根據(jù)《擔(dān)保法》第二條規(guī)定，“在借貸、買賣、貨物運輸、加工承攬等經(jīng)濟(jì)活動中，債權(quán)人需要以擔(dān)保方式保障其債權(quán)實現(xiàn)的，可以依照本法規(guī)定設(shè)定擔(dān)保。本法規(guī)定的擔(dān)保方式為保證、抵押、質(zhì)押、留置和定金。”而國土資源部〔2012〕134號文件對抵押權(quán)人的限制僅僅是在借貸合同中作為放貸人身份出現(xiàn)的情形，并不針對買賣合同、運輸合同、融資租賃合同中的企業(yè)作為抵押權(quán)人。因此，除金融機構(gòu)，小貸公司外的其他企業(yè)也可以作為抵押權(quán)人。

（2）放寬在建工程抵押權(quán)人的范圍

法律對在建工程抵押權(quán)人的范圍沒有作出限制性規(guī)定，《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條第五款有關(guān)在建工程抵押規(guī)定，是針對貸款銀行作為抵押權(quán)人時的特別規(guī)定，但并不限制貸款銀行以外的主體成為在建工程的抵押權(quán)人。也有觀點認(rèn)為，在建工程抵押擔(dān)保的貸款用途沒有必要限制為“取得繼續(xù)建造資金的貸款”，而是既可以用于擔(dān)保在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，也可以擔(dān)保其他貸款，甚至是為他人的債務(wù)提供擔(dān)保?！督K省城市房地產(chǎn)交易管理條例》第二十條規(guī)定，“以在建工程、預(yù)購的商品房設(shè)定抵押權(quán)，所擔(dān)保的債權(quán)僅限于建造該工程、購買該商品房的貸款。但已以自有資金付清該工程全部建造款、該商品房全部購房款的不在此限”。筆者認(rèn)為，根據(jù)上述精神，對于在建工程抵押，只要做好信息關(guān)聯(lián)，抵押權(quán)人自愿接受在建工程作為抵押物，登記機構(gòu)不應(yīng)干預(yù)。而在建工程所擔(dān)保的債權(quán)應(yīng)當(dāng)是在建工程繼續(xù)建造資金的貸款。

2.允許超值抵押登記

不允許超值抵押限制了抵押財產(chǎn)的充分利用，不利于滿足企業(yè)對融資的需求。首先，不允許超值抵押違背了當(dāng)事人設(shè)定抵押的意愿，抵押時，若抵押財產(chǎn)的價值小于被擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額，抵押權(quán)人還會綜合考慮抵押人的償還能力、信用狀況以及其他擔(dān)保因素，仍然可能接受該抵押。其次，抵押財產(chǎn)的價值是隨著社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的變化而變化的，設(shè)定抵押時的價值低于被擔(dān)保的債權(quán)，但此后可能因為其他原因超過被擔(dān)保的債權(quán)。反之，抵押時財產(chǎn)價值大于被擔(dān)保債權(quán)，實現(xiàn)抵押權(quán)時也有可能出現(xiàn)低于被擔(dān)保債權(quán)的情形，因此，禁止超值抵押并無意義。再次，從法律效果上看，不允許超值抵押，可能導(dǎo)致主債權(quán)合同得不到抵押權(quán)的保障，損害債權(quán)人的利益。筆者認(rèn)為，登記機構(gòu)的登記行為是基于申請人的申請，是一種程序性的行政行為。不能因為法律將登記作為物權(quán)變動的生效要件，而錯誤地認(rèn)為財產(chǎn)權(quán)是登記機關(guān)賦予的。在當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)形勢下，允許超值抵押登記不僅可以保障交易安全，對促進(jìn)企業(yè)融資、推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展也具有十分重要的作用。筆者認(rèn)為，在審查和登記時，切實做好維護(hù)交易安全、物權(quán)公示的本職，對市場化的經(jīng)濟(jì)行為不做過度干涉，進(jìn)一步發(fā)揮推動不動產(chǎn)權(quán)屬清晰的作用?！段餀?quán)法》中已經(jīng)明確取消不動產(chǎn)登記的評估要求，若不動產(chǎn)登記機構(gòu)繼續(xù)承擔(dān)這項責(zé)任，如何判斷擔(dān)保金額是否超過抵押物的價值也是抵押登記中的難題。endprint

（二）轉(zhuǎn)變抵押登記理念，引入建設(shè)用地使用權(quán)量化理論

對于建設(shè)用地使用權(quán)，我國在土地和房屋分散登記時的慣例是登記分?jǐn)偼恋孛娣e，這種方式存在很多弊端。

各地在實踐中做法各異，并且國家也沒有以任何形式頒布全國統(tǒng)一的分?jǐn)偼恋孛娣e測量、計算標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)不一的測量計算方式，難以展現(xiàn)房屋所有權(quán)人對于土地的權(quán)利全貌，不利于保護(hù)正當(dāng)權(quán)利。筆者認(rèn)為，我國可參照德國立法例的規(guī)定，以比例形式記載共有份額，對建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行量化，以萬分?jǐn)?shù)或十萬分?jǐn)?shù)的方式進(jìn)行記載。而共有權(quán)的份額應(yīng)按照專有部分建筑面積占總建筑面積的比例來計算。實體經(jīng)濟(jì)企業(yè)等獨立宗地雖不存在區(qū)分所有，但可以參照建設(shè)用地使用權(quán)量化理論，如以單體建筑面積占宗地總建筑面積的比例，對單個房屋的土地使用權(quán)進(jìn)行量化。這種方式可以有效解決企業(yè)向多個銀行貸款、還款時循環(huán)抵押免除過橋資金等上述問題。

1.解決了部分樓幢已首登且抵押，后建樓幢需要再次首登的問題

原實踐操作中，當(dāng)企業(yè)的已建成樓幢抵押時，后建樓幢需要辦理首次登記，需償還全部貸款，注銷整宗地上的抵押，才能辦理后建樓幢的初始登記。參照運用量化理論后，企業(yè)無需清償貸款，因為其抵押的是已建樓幢及其對應(yīng)的土地使用權(quán)份額，對整宗地上剩余的土地使用權(quán)并未進(jìn)行限制，因此，在量化后可以辦理初始登記。這種做法避免了實踐中許多企業(yè)因為無力償還全部貸款而影響后建樓幢首登現(xiàn)象的出現(xiàn)。

2.解決了宗地上部分樓幢已抵押，對于剩余樓幢能否向其他他項權(quán)人辦理抵押的問題

原實踐操作中，由于宗地不得分割，已有樓幢已經(jīng)抵押的，對剩余樓幢不可以向其他他項權(quán)人辦理抵押。參照進(jìn)行量化后，部分樓幢已抵押，不影響剩余樓幢及土地使用權(quán)的權(quán)利，因此剩余樓幢可以向其他他項權(quán)人辦理抵押。這樣盤活了企業(yè)資金，解決了企業(yè)融資問題。

（三）創(chuàng)新抵押登記服務(wù)方式，打造“不動產(chǎn)融資快車”

為提高資金運行效率、方便企業(yè)貸款融資、節(jié)省群眾辦理時間，更好地為實體經(jīng)濟(jì)服務(wù)，可打造“不動產(chǎn)融資快車”。該服務(wù)區(qū)設(shè)計引進(jìn)金融機構(gòu)駐點服務(wù)，同時引進(jìn)不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查、評估和登記代理等中介機構(gòu)，形成“窗口直通”“平臺直通”“流程直通”“服務(wù)直通”和“配套直通”的不動產(chǎn)融資抵押一條龍服務(wù)。

1.“窗口直通”

引進(jìn)金融機構(gòu)駐點服務(wù)，同時引進(jìn)不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查、評估和登記代理等中介機構(gòu)，打造不動產(chǎn)融資抵押一條龍服務(wù)。由多家金融及服務(wù)機構(gòu)通過公開競標(biāo)的方式，入駐一條龍服務(wù)大廳，每一個入駐機構(gòu)都派出客戶經(jīng)理駐點，根據(jù)企業(yè)的融資需求設(shè)計融資方案，當(dāng)場受理企業(yè)的融資。同時，設(shè)置專門的實體經(jīng)濟(jì)企業(yè)抵押登記受理窗口，為企業(yè)和金融機構(gòu)開辟綠色通道，進(jìn)行快捷高效的服務(wù)，從而助力企業(yè)發(fā)展。

2.“平臺直通”

搭建不動產(chǎn)抵押融資對接平臺，共享部分?jǐn)?shù)據(jù)。不動產(chǎn)登記機構(gòu)可以為有資質(zhì)的金融機構(gòu)發(fā)放密匙，在辦理融資貸款時，金融機構(gòu)可通過密匙查詢當(dāng)事人不動產(chǎn)的權(quán)屬及相關(guān)限制信息，提高工作效率，避免當(dāng)事人通過虛假登記騙取貸款。

3.“流程直通”

一是對辦理材料進(jìn)行簡化，實施金融機構(gòu)基本信息集中核驗備案制度，不再要求金融機構(gòu)重復(fù)提供相關(guān)材料。企業(yè)申報材料也做相應(yīng)精簡，不再要求重復(fù)現(xiàn)場簽字確認(rèn)，證書可由金融機構(gòu)工作人員代為申請。二是對辦理流程進(jìn)行精簡合并，可以參照宿遷的先進(jìn)做法，在部分銀行設(shè)立便民服務(wù)店，充分依托“互聯(lián)網(wǎng)+”思維方式，實現(xiàn)登記機構(gòu)與金融機構(gòu)的全面合作，抵押登記材料和貸款資料由便民服務(wù)點工作人員遠(yuǎn)程錄入，通過不動產(chǎn)登記信息系統(tǒng)平臺，發(fā)送至審核環(huán)節(jié)，同時，在銀行試行使用電子證明，不再打印不動產(chǎn)登記證明，真正做到群眾辦證“最多跑一次”。

4.“服務(wù)直通”

設(shè)金融服務(wù)總咨詢臺，企業(yè)有融資需求和相關(guān)疑問的都可以先咨詢，工作人員將根據(jù)企業(yè)的情況提出解決途徑，推薦合適的產(chǎn)品，為正式的融資貸款做準(zhǔn)備；同時總咨詢臺承擔(dān)對抵押登記材料的預(yù)審任務(wù)，推出業(yè)務(wù)聯(lián)辦服務(wù)新模式，現(xiàn)場查看等流程環(huán)節(jié)提前介入，避免群眾因材料不全而多次跑腿的現(xiàn)象出現(xiàn)。加強與郵政部門合作，實行EMS快遞送證，真正方便群眾。認(rèn)真貫徹執(zhí)行《關(guān)于全省推行“3550”改革的意見》，對于實體經(jīng)濟(jì)企業(yè)無法及時提供相關(guān)材料的，可啟動容缺受理機制先行受理，由申請人承諾期限在領(lǐng)證前補交到位。同時，對實體經(jīng)濟(jì)企業(yè)申請不動產(chǎn)登記情況進(jìn)行回訪，保證服務(wù)質(zhì)量。對實體經(jīng)濟(jì)企業(yè)申請的材料提速辦理，力爭在1-3個工作日內(nèi)辦結(jié)。

5.“配套直通”

完善相關(guān)配套設(shè)施，大幅提升企業(yè)融資效率。開發(fā)互聯(lián)網(wǎng)融資平臺軟件，在這個軟件上，企業(yè)可以了解到各個金融機構(gòu)的最新融資產(chǎn)品、融資政策，同時企業(yè)可登錄該平臺免費發(fā)布融資需求，系統(tǒng)會利用云計算技術(shù)，根據(jù)企業(yè)的需求、銀行的條件，進(jìn)行智能配對，然后直接推送給金融機構(gòu)。配對成功的，由銀行的客戶經(jīng)理直接處理，沒有配上對的，會有線上專門的融貸顧問進(jìn)行落地服務(wù)，為企業(yè)量身定做融資解決方案。同時，可由相關(guān)職能部門舉辦線上線下銀企對接活動，以提高對接效率。endprint