談?wù)劜粍赢a(chǎn)登記的辦證時限

劉傳龍+馬輝

不動產(chǎn)登記的辦證時限是不動產(chǎn)登記工作的重要內(nèi)容。壓縮不動產(chǎn)登記辦證時限是當前不動產(chǎn)登記工作的一個重點推進方向，也是便民利民的重要工程。江蘇省政府、江蘇省國土廳目前制定了多項措施，推行不動產(chǎn)登記增速提效。《不動產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定不動產(chǎn)登記的法定辦結(jié)時限為30個工作日，筆者認為江蘇省在不動產(chǎn)登記時限方面已經(jīng)走在全國不動產(chǎn)登記工作的前列，結(jié)合江蘇省實際情況，江蘇省國土廳5-7個工作日工作要求是比較符合現(xiàn)狀且可以操作實現(xiàn)的，待接下來條件進一步成熟后，便可穩(wěn)步推進江蘇省政府5個工作日的目標要求。

筆者也認為，不動產(chǎn)是公民的重要財產(chǎn)，不動產(chǎn)登記是對不動產(chǎn)權(quán)利的記載和公示，是對權(quán)利人合法權(quán)益的保護，必須慎之又慎。既要保證速度，更要保證質(zhì)量，保持合理的登記時限是十分必要的。

一、國家層面關(guān)于不動產(chǎn)登記辦理時限的規(guī)定

目前國家層面出臺了兩部關(guān)于不動產(chǎn)的重要法律《不動產(chǎn)登記暫行條例》和《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》。

《不動產(chǎn)登記暫行條例》對不動產(chǎn)登記辦理時限做出了明確規(guī)定。其第二十條規(guī)定，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當自受理登記之日起30個工作日內(nèi)辦結(jié)不動產(chǎn)登記手續(xù)，法律另有規(guī)定的除外。

《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》中涉及不動產(chǎn)登記辦理時限的條款如下：

第十七條。公告應(yīng)當在不動產(chǎn)登記機構(gòu)門戶網(wǎng)站以及不動產(chǎn)所在地等指定場所進行，公告期不少于15個工作日。公告時間不計算在登記辦理時限內(nèi)。

第八十一條。不動產(chǎn)登記機構(gòu)發(fā)現(xiàn)不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤，應(yīng)當通知當事人在30個工作日內(nèi)辦理更正登記。當事人逾期不辦理的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當在公告15個工作日后，依法予以更正；但在錯誤登記之后已經(jīng)辦理了涉及不動產(chǎn)權(quán)利處分的登記、預告登記和查封登記的除外。

第八十三條。異議登記申請人應(yīng)當在異議登記之日起15日內(nèi)，提交人民法院受理通知書、仲裁委員會受理通知書等提起訴訟、申請仲裁的材料；逾期不提交的，異議登記失效。

第九十二條。查封期間，人民法院解除查封的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當及時根據(jù)人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書注銷查封登記。不動產(chǎn)查封期限屆滿，人民法院未續(xù)封的，查封登記失效。

第一百條。對符合本實施細則規(guī)定的查詢申請，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當當場提供查詢；因情況特殊，不能當場提供查詢的，應(yīng)當在5個工作日內(nèi)提供查詢。

二、江蘇省關(guān)于推進不動產(chǎn)登記辦理時限的要求

日前，江蘇省人民政府辦公廳《關(guān)于全省推行“3550”改革實施意見》明確，開辦企業(yè)5個工作日內(nèi)完成。推行不動產(chǎn)登記“一窗受理、集成服務(wù)”，增設(shè)不動產(chǎn)登記“四全”服務(wù)網(wǎng)點，積極穩(wěn)妥壓縮不動產(chǎn)登記辦理時限，盡快實現(xiàn)不動產(chǎn)登記5個工作日內(nèi)辦結(jié)。要求全面實現(xiàn)實體經(jīng)濟企業(yè)5個工作日內(nèi)取得不動產(chǎn)權(quán)證。

江蘇省國土資源廳《關(guān)于報送不動產(chǎn)登記壓縮辦理時限計劃的函》要求各地認真學習，結(jié)合實際情況，研究壓縮時限計劃，慎重、如實填寫計劃表格。江蘇省各市都在研究制定不動產(chǎn)登記提速增效的實施方案。從6月份《江蘇省各設(shè)區(qū)市本級不動產(chǎn)登記壓縮辦理時限實施計劃表》中可以發(fā)現(xiàn)，在蘇南以南京、蘇州為代表，蘇中地區(qū)以南通為代表一般維持在7個工作日至9個工作日區(qū)間，個別部分在10個工作日以上。而蘇北地區(qū)在5個工作日左右，更有甚者1個工作日到3個工作日辦結(jié)。而浙江省寧波市不動產(chǎn)登記辦理清單時限表，清晰表明，寧波市不動產(chǎn)登記時限一般維持在5-7個工作日。

三、當前推進不動產(chǎn)登記提速面臨的困難

一是不動產(chǎn)權(quán)登記工作本身的復雜性。不動產(chǎn)登記工作業(yè)務(wù)涵蓋范圍非常廣泛，登記客體不僅包括土地、房屋，還包括森林、海洋、灘涂等，且業(yè)務(wù)種類繁多，有初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、注銷登記、查封登記、異議登記、預告登記等多種類型，且在各種類型中，涵蓋較多特殊情況，比如自建房屋的登記發(fā)證、滅失、分割業(yè)務(wù)，老房子、老車庫的登記發(fā)證工作、建設(shè)用地拍賣產(chǎn)權(quán)分割，等等，種類多，業(yè)務(wù)復雜，難度大。

二是不動產(chǎn)價值巨大，登記工作的職任重大。不動產(chǎn)通常價值巨大，且根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理房屋登記若干問題的規(guī)定》第十二條，房屋登記機構(gòu)的審查標準為“合理審慎職責”。如何界定“合理審慎”義務(wù)，在司法實踐中也曾存在不同理解，產(chǎn)生過不少糾紛。這也在實踐中大大增加了不動產(chǎn)登記工作的風險，若登記錯誤極易造成極大的賠償責任，不動產(chǎn)登記機構(gòu)及不動產(chǎn)登記工作人員往往無力負擔。

三是不動產(chǎn)登記工作人才隊伍問題。當前房地產(chǎn)市場火熱，業(yè)務(wù)量大，人員數(shù)量缺少。不動產(chǎn)登記整合了國土房管等部門，但各部門業(yè)務(wù)有相當多的不同之處，存在綜合人才隊伍跟不上、業(yè)務(wù)水平薄弱的問題，面對當前的提速壓力，出現(xiàn)許多根本不懂業(yè)務(wù)的工作人員被投派到受理、審核工作中去的現(xiàn)象，造成巨大隱患。

四是不動產(chǎn)登記基礎(chǔ)設(shè)施問題。目前，不動產(chǎn)登記辦公場地狹小，不動產(chǎn)登記、交易、契稅等部門辦公場地受限，配套不足，群眾辦事、工作人員辦公都存在不便，離滿足當前推行的“一窗式受理、集成服務(wù)”，增設(shè)不動產(chǎn)登記“四全”服務(wù)網(wǎng)點的基礎(chǔ)配套設(shè)施還有一定的距離。

五是不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合及相關(guān)部門協(xié)調(diào)問題。不動產(chǎn)整合了國土、房管、稅務(wù)等多個部門，要做到各部門間數(shù)據(jù)整合同步、協(xié)調(diào)運作順暢不僅存在技術(shù)上難題，在人員磨合、業(yè)務(wù)貫通等方面也需要一段時間。

四、不動產(chǎn)登記提速的建議

筆者認為，針對當前不動產(chǎn)增速提效的要求，重點要做到以下幾點：

一是加大不動產(chǎn)登記人員配備，人員業(yè)務(wù)能力培訓，做好人才隊伍建設(shè)。

二是加快不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合，加強各部門間協(xié)調(diào)運作，做好“一窗式受理，集成服務(wù)”建設(shè)。

三是做好不動產(chǎn)登記相關(guān)部門基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，方便群眾辦事和工作人員辦公。

四是大力推行當前已在江蘇南通、江蘇揚中開展的不動產(chǎn)登記責任保險制度探索，積極推進不動產(chǎn)登記賠償責任保險立法，減輕不動產(chǎn)登記機構(gòu)和不動產(chǎn)登記工作人員的責任風險壓力。

五是分類探索不動產(chǎn)登記壓縮時限制度，逐步實現(xiàn)江蘇省政府關(guān)于不動產(chǎn)全業(yè)務(wù)辦證時限達到5個工作日的工作目標。

此外，筆者認為，大力推行不動產(chǎn)登記增速提效體現(xiàn)了江蘇省政府、江蘇省國土廳為企業(yè)、為群眾辦實事的真心，是便民利民的重要舉措，不動產(chǎn)登記人應(yīng)當大力支持。但也應(yīng)該看到，不動產(chǎn)是人民群眾的命根子，具有巨大的價值，不僅要堅持江蘇省國土廳提出的審慎原則，領(lǐng)會省廳對于不動產(chǎn)登記工作的精神，保證速度，更要保證登記的準確性，保持合理的登記時限，不能一味求快，而忽略了質(zhì)量，造成人民群眾財產(chǎn)的巨大損失，只有在依法、精準登記的基礎(chǔ)上提高效率，才能實現(xiàn)真正的便民利民。

陳品祿/責任編輯endprint