中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的新形勢與發(fā)展方向

董昕

從1998年起，隨著中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)獲得了長足的發(fā)展，在行業(yè)中居于主體地位的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也獲得了良好的發(fā)展契機。但是，隨著經(jīng)濟社會環(huán)境、市場、成本、發(fā)展空間等的變化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也面臨著新的問題與挑戰(zhàn)。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的新形勢

1.城鎮(zhèn)化與經(jīng)濟增長兩大推動房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的動力有所減弱

城鎮(zhèn)化與經(jīng)濟增長是推動房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的兩大動力，但是這兩大動力都有所減弱。一方面，城鎮(zhèn)化速度降低的趨勢已經(jīng)十分明顯。中國的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)由1998年底的33.35%上升至2016年底的57.35%。“十二五”期間全國城鎮(zhèn)化率年均提高1.23個百分點，速度創(chuàng)“九五”以來最低，預(yù)計“十三五”城鎮(zhèn)化速度將繼續(xù)走低?！笆濉币?guī)劃綱要提出，到2020年，內(nèi)地常住人口城鎮(zhèn)化率要達到60%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率要達到45%左右。“十三五”期間全國城鎮(zhèn)化率年均提高0.78個百分點，即可達到“十三五”的常住人口城鎮(zhèn)化率60%的規(guī)劃目標。另一方面，經(jīng)濟增長的高速發(fā)展期已經(jīng)結(jié)束，經(jīng)濟發(fā)展進入更為平穩(wěn)的新常態(tài)。2015-2016年的國內(nèi)生產(chǎn)總值的同比增速都在6%-7%之間。而2003-2007年的國內(nèi)生產(chǎn)總值的同比增速都在10%以上。

2.居民住房條件明顯改善，房地產(chǎn)市場飽和度不斷提升

從增量的角度來看，1998-2016年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計房屋新開工面積為196.40億平方米，其中住宅149.27億平方米；累計商品房銷售面積為138.44億平方米，其中住宅122.75億平方米。按同期新增城鎮(zhèn)人口3.98億計算，人均住宅新開工面積達37平方米，人均商品住宅銷售面積達31平方米。從總量的角度來看，2016年全國居民人均住房建筑面積為40.8平方米，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為36.6平方米，農(nóng)村居民人均住房建筑面積為45.8平方米。如果按城鎮(zhèn)居民戶均人口3人計算，中國城鎮(zhèn)居民戶均住房建筑面積約為110平方米。2015年，俄羅斯、法國、日本、波蘭、德國、南非和新西蘭的竣工房屋套均建筑面積分別為71、82、87、97、105、129和179平方米（根據(jù)《國際統(tǒng)計年鑒2016》的數(shù)據(jù)計算而得）。假定一戶居民使用一套房屋，從而可以在戶均建筑面積和套均建筑面積之間建立一種比較關(guān)系。由此可見，中國城鎮(zhèn)居民的住房面積已經(jīng)和德國相接近。居民住房條件明顯改善，住房面積已與發(fā)達國家相接近，房地產(chǎn)市場飽和度不斷提升，加之宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)投資投機行為的抑制，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著市場需求減少的壓力。

3.可供開發(fā)的土地供給減少，新建房屋的市場份額不斷下降

在堅持18億畝耕地保護紅線的情況下，可用于新建房屋開發(fā)的土地將呈減少的趨勢。如果居住用地與其他用途土地的比例關(guān)系不發(fā)生大的變化，那么用于新建住房的土地也將呈減少趨勢。2014-2016年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積已經(jīng)連續(xù)3年出現(xiàn)負增長，2015年土地購置面積同比降幅達到31.7%。隨著新建住房竣工轉(zhuǎn)為存量住房，存量住房總量將逐年增加。與此同時，住房市場結(jié)構(gòu)也將發(fā)生變化，二手住房在住房市場中的比重也將逐漸大于新建住房。近幾年，我國部分城市二手住房的成交量已經(jīng)大于新建住房的成交量?？晒╅_發(fā)土地供給減少，存量房屋數(shù)量不斷增加，新建房屋市場份額不斷下降，這些使以新房開發(fā)為主營業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總體發(fā)展空間受到了限制。2016年，二手住房交易額達到6.6萬億元左右，約占住房交易總額的40%，北京、上海二手住房交易額占比已高達74%、72% （鏈家數(shù)據(jù)）。中國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)由新房市場向存量房市場的轉(zhuǎn)變已經(jīng)開始。

4.房屋造價持續(xù)上漲，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的要求日益凸顯

在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展推動力減弱、市場飽和度提升、新建房屋份額下降等縮減房地產(chǎn)市場需求的形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本也在持續(xù)上漲。1998年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋竣工造價為1218元/平方米，到2015年房屋竣工造價上漲為3054元/平方米。建筑安裝工程價格中，人工費的價格漲幅最大，2011-2015年5年間的年均漲幅為8.4%。房屋造價持續(xù)上漲，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的要求日益凸顯，只有實現(xiàn)管理模式由“粗放型”向“集約型”的轉(zhuǎn)變，采取有效的控制成本措施，才能提高經(jīng)濟效益，增強企業(yè)在行業(yè)中的競爭力。

5.在嚴調(diào)控和去杠桿的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資難度加大

作為資金密集型企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，融資對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展影響甚大。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源渠道包括自籌資金、預(yù)收賬款（包括定金及預(yù)收款、個人按揭貸款）、國內(nèi)銀行貸款、利用外資、發(fā)放債券、房地產(chǎn)信托等。

從2016年10月開始，為遏制房價過快上漲，北京等30余個一、二線城市房地產(chǎn)市場調(diào)控不斷加碼，限購、限貸、限價、限售等一系列調(diào)控措施陸續(xù)出臺。在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控和去杠桿的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道不斷收窄，同時資金成本也開始提高。由于房地產(chǎn)市場的銷售壓力和企業(yè)規(guī)模擴張的需要，房企的融資需求依舊旺盛。但是，很多資金已經(jīng)被嚴令禁止進入房地產(chǎn)領(lǐng)域，融資渠道越來越少。以銀行為例，從2016年開始銀行理財資金已經(jīng)被叫停進入房地產(chǎn)領(lǐng)域，同時銀行在開發(fā)貸和并購貸的審批上更加嚴格。融資難度加大是近期房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的重要問題。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展方向

一方面，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展推動力減弱，住房市場飽和度提升，土地供給減少，新建房屋份額下降，都使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的市場需求有所縮減；另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本上漲，融資難度加大，也使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的市場供給問題不容忽視。面對市場供需雙方的問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)和正在做出調(diào)整和選擇，未來的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展方向?qū)⒊尸F(xiàn)出以下幾方面特征。

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)集中度將進一步提高

大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利能力、資產(chǎn)質(zhì)量明顯好于中小型開發(fā)企業(yè)。從盈利能力狀況指標來看，大型開發(fā)企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)收益率、成本費用利潤率和資本收益率均高于中、小型開發(fā)企業(yè)；從資產(chǎn)質(zhì)量狀況指標來看，大、中、小型開發(fā)企業(yè)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率持平，但大型企業(yè)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率明顯高于中、小型開發(fā)企業(yè)，說明大型開發(fā)企業(yè)的應(yīng)收賬款收回較快，資金使用效率較高。面對新的發(fā)展形勢，大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的優(yōu)勢將更為突出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的并購整合將繼續(xù)深化，行業(yè)集中度將進一步提高。endprint

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍向非居住物業(yè)發(fā)展

住房市場飽和度提升，宏觀調(diào)控措施更多地針對住房市場，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始轉(zhuǎn)向商業(yè)、辦公樓等非居住物業(yè)的開發(fā)和經(jīng)營。從2010年起，全國商辦物業(yè)投資增幅基本上都高于住宅投資增幅（見圖1）。這也在一定程度上反映了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍在更多地向非居住物業(yè)發(fā)展。從住房貨幣化分配改革至今，中國的住宅銷售面積一直占商品房銷售面積的90%。雖然，發(fā)達國家的住房也在房地產(chǎn)市場中占有主體地位，但占整個房地產(chǎn)市場的比例約為70%-80%的居多。在城鎮(zhèn)化速度有所降低、人口老齡化程度提升的背景下，中國住房需求量總體將有所下降，房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)中住房所占比例也將有所下降，非居住物業(yè)所占比例將有所上升。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的空間布局由大中城市向中小城市甚至小城鎮(zhèn)延伸

從房地產(chǎn)市場的空間格局來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的空間布局由大中城市向中小城市延伸。從2004年開始，35個大中城市商品住宅銷售面積占全國商品住宅銷售面積的比例一路下滑，由2004年的51%一路下滑到2015年的29%。這種市場份額的變化趨勢說明，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營范圍在由大中城市不斷向中小城市延伸。在特色小鎮(zhèn)建設(shè)、文旅地產(chǎn)發(fā)展的背景下，中國房地產(chǎn)企業(yè)由大中城市向中小城市甚至小城鎮(zhèn)延伸的空間布局趨勢將得以持續(xù)。

4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的精細化管理水平將進一步提升

以往在快速城鎮(zhèn)化的推動下，房地產(chǎn)市場的迅速繁榮，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤空間巨大，依靠粗放式的經(jīng)營管理方式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也可以在市場中生存。但是隨著城鎮(zhèn)化速度的降低、市場飽和度的提升、經(jīng)營成本的持續(xù)上漲，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的競爭越來越激烈，利潤空間不斷減少，粗放的管理模式已經(jīng)難以適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭的需要。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營的投資金額較大、項目開發(fā)建設(shè)周期較長、產(chǎn)品異質(zhì)性較強，這使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制難度較大，也使得對成本的控制成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)精細化管理的核心。提高管理的精細化水平、采取有效措施加強成本控制，將是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的必然選擇。

5.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他行業(yè)融合發(fā)展的趨勢將進一步增強

粗放型、單一化的房地產(chǎn)開發(fā)模式已經(jīng)不適應(yīng)當前經(jīng)濟社會發(fā)展的現(xiàn)實需求，更不能破解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的諸多問題。為了應(yīng)對新的經(jīng)濟社會形勢和供需雙方面的問題，相當一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審時度勢，通過經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變、開發(fā)內(nèi)容拓展等方式來尋求新的企業(yè)業(yè)務(wù)增長點。特色小鎮(zhèn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)等都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)政策導向、人口發(fā)展趨勢、生活追求方向等做出的戰(zhàn)略選擇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展與其他產(chǎn)業(yè)的交叉點越來越多，未來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的融合發(fā)展趨勢也將進一步增強。

參考文獻：

1.李春華 王業(yè)強.中國房地產(chǎn)發(fā)展報告No.14 （2017）.社會科學文獻出版社.2017

2.唐小飛 劉伯強 王春國等.我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢影響因素研究.宏觀經(jīng)濟研究.2014.12

3.王薇.房地產(chǎn)開發(fā)模式轉(zhuǎn)型升級路徑.人民論壇.2016.27

基金項目：

本文是中國社會科學院創(chuàng)新工程“1998年以來我國房地產(chǎn)政策評價”的階段性研究成果。

王春敏/責任編輯endprint