論不動產(chǎn)善意取得制度

王琪

【摘 要】物權法規(guī)定的不動產(chǎn)善意取得制度，對于保障交易安全、維護權利人的物權，以及完善我國的不動產(chǎn)登記制度都具有重大意義。本文從不動產(chǎn)善意取得的構成要件出發(fā)，分析該制度的運用。

【關鍵詞】善意取得；構成要件；不動產(chǎn)

善意取得制度是近代以來世界各國重要的一項法律制度，在民法體系中有著舉足輕重的地位。善意取得這一制度的問世，對保障交易安全和穩(wěn)定經(jīng)濟秩序有著重要作用。我國《物權法》第106條規(guī)定的不動產(chǎn)善意取得應符合三個要件：1、買受人購買該不動產(chǎn)時是善意的；2、買受人是以市場正常浮動價格購買的；3、依照相關法律法規(guī)進行了登記。然在實踐審判中，卻遠比上述規(guī)定的嚴格。我國法律規(guī)定，民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則，故在審理民事案件時并不必然會死搬、硬套現(xiàn)有的所謂組成要件。畢竟法律是調(diào)整社會關系的行為規(guī)范，它的出現(xiàn)是服務與社會的穩(wěn)定、健康的發(fā)展。

善意取得作為一項重要的民事法律制度，目的在于保護物權變動的公信力，鼓勵交易，維護正常的交易秩序。那么什么樣的行為才能構成善意取得？筆者認為善意取得應當滿足以下幾點：1、第三人取得動產(chǎn)或不動產(chǎn)的行為是有一定的交易目的的；2、該交易目的相對于買賣雙方是公平的；3、該公平的行為是不存在損害國家、集體及他人的情況；例如甲系被限制出入境人員，其為出國，解除了限制出入境的限制行為，低價拋售房產(chǎn)，乙以低于一般市場價格的購買了該房產(chǎn)。僅上述條件，該行為應當被認定為善意取得。

如前文所述，善意取得的立法目的使其在司法實踐中變得是相當嚴格的，但也是相當容易妥協(xié)的，主要體現(xiàn)在：

一、第三人實際占有房屋，雖交付了合理價款，但未履行相關登記手續(xù)。

對于第三人實際占有房屋且交付了合理價款并進行了相關登記的，筆者在此不再贅述。根據(jù)現(xiàn)今房產(chǎn)市場的交易情況，一般出現(xiàn)第三人實際占有房屋且已交付合理價款的行為，一般法院能認定其為善意取得，其是否進行登記的行為則稍作審查，一般可補辦的則判令協(xié)助辦理。如確實損害了他人利益的，也一般判令由出賣人承擔責任。故在這種情況下，善意取得制度就比較容易被認定。

二、第三人未實際占有房屋，但交付了合理價款并已履行了相關登記手續(xù)。

出現(xiàn)這種情況的事實，善意取得制度就會進入嚴格程序，其不僅嚴格審查市場價格及登記手續(xù)是否有瑕疵，還會審查第三人購買時是否有盡到相關的注意義務，是否是完美善意。故一般出現(xiàn)第三人未實際占有房屋的情況下，善意取得制度就很難被認定。

為此，筆者就《物權法》的規(guī)定的不動產(chǎn)善意取得的構成要件具體分析如下：

一、出賣人對出賣不動產(chǎn)系無權處分：根據(jù)善意取得的概念，善意取得是基于無權處分而建立的，并且廣泛適用于無權處分行為。善意取得依賴于無權處分這一基本事實，是法律調(diào)整原權利人和第三人利益沖突的行為規(guī)范。筆者認為造成這種權利沖突主要是因為：1、現(xiàn)今法律法規(guī)對房產(chǎn)登記還未完全完善；2、第三人基于某種信任，認為出賣人存在處分權。

二、轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)符合相關法律規(guī)定的：善意取得制度的目的在于保護物權變動的公信力故出賣的不動產(chǎn)應為已經(jīng)登記并為法律允許流通的財產(chǎn)。

三、買受人購買不動產(chǎn)時為善意：善意是相對于惡意而言的，善意是指不知情，即不知或不應知道讓與人轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)時，沒有處分該項財產(chǎn)的權限。也就是說，受讓人誤信財產(chǎn)的占有人（如承租人、借用人、管理人或使用人）是所有人或者具有處分他人財產(chǎn)的權限。即使讓與人是惡意的，也不影響善意取得法律效力的產(chǎn)生。

四、買受人必須是以合理的價格購買不動產(chǎn)：善意取得制度目的在于保護交易安全，因而只有在買受人與無處分權人之間有買賣行為時，才適用善意取得的。因為善意取得為物權權利取得方式之一，理應只有涉及到所有權移轉(zhuǎn)或他物權設定、移轉(zhuǎn)的交易行為才是此處所指的交易行為。具體來說，有不動產(chǎn)買賣、互易，不動產(chǎn)抵押權的設定等。如果當事人因先占、繼承等而取得財產(chǎn)，不能適用善意取得制度。對善意相信土地登記簿正確的保護只針對通過法律行為進行的處分，依照法律或者根據(jù)具體行政行為產(chǎn)生的權利變更不包括在內(nèi)。雖然，不動產(chǎn)善意取得的成立，需要交易為前提，但是，如果這個交易行為存在無行為能力，認識錯誤，受欺詐，脅迫等情況時，這個善意取得的法律效力將不會被法律所承認。

五、必須已辦理不動產(chǎn)變更登記：我國《城市房地產(chǎn)管理法》第60條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，應當向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記?！段餀喾ā返?06條也規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記?！笔菍@善意取得登記要求的肯定。也是不動產(chǎn)善意取得與動產(chǎn)善意取得的本質(zhì)區(qū)別，因為不動產(chǎn)善意取得的依據(jù)是登記公信力原則，動產(chǎn)善意取得的依據(jù)是占有公信力原則，所以不動產(chǎn)善意取得構成要件應包括辦理不動產(chǎn)物權登記。

綜上可知，不動產(chǎn)善意取得制度雖說有完整的構成要件，但現(xiàn)今市場變化的多元化，使不動產(chǎn)善意取得制度更趨向與其立法目的。因為法律的調(diào)整是指向人們的行為，是對人們行為所設立的標準，即調(diào)整一定的社會關系的，故善意取得制度也是調(diào)整社會關系的一種。故在善意取得制度下應當兼顧社會善良價值，盡可能做出完善的設計。鑒于此，法律在保障善意第三人利益的同時，必然不可忽視對原權利人相關利益的保護。本文深入分析了現(xiàn)今在司法實踐中不動產(chǎn)善意取得制度的運用，及善意取得制度的構成要件的理論分析。

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