關(guān)于鎮(zhèn)江市全裝修住宅項(xiàng)目樣板間存在問題的探討

周緒旭，陳 研，劉之淵，吳 亮

（鎮(zhèn)江市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站，江蘇 鎮(zhèn)江 212100）

0 引言

近年來，在大力倡導(dǎo)低碳經(jīng)濟(jì)的背景下，全裝修房（指商品房裝修一次到位，所有功能空間的固定面全部鋪裝粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成的住宅工程［1］）在房屋銷售市場(chǎng)的比重越來越大，但隨之而來的裝修質(zhì)量差、甲醛超標(biāo)、滲漏等投訴層出不窮。為規(guī)范全裝修住宅工程建設(shè)管理，提升全裝修住宅工程質(zhì)量，有效降低全裝修住宅工程質(zhì)量投訴率，鎮(zhèn)江市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、發(fā)展和改革委員會(huì)、市場(chǎng)監(jiān)督管理局于 2020 年 4 月 13 日聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)我市市區(qū)新建全裝修住宅建設(shè)管理的意見》（以下簡(jiǎn)稱“《管理意見》”）。至此，鎮(zhèn)江成為江蘇省內(nèi)繼南京、南通、常州之后第四個(gè)出臺(tái)全裝修房管理辦法的地級(jí)市，相較于省內(nèi)其他三市出臺(tái)的全裝修住宅監(jiān)管新規(guī)，鎮(zhèn)江首創(chuàng)“三個(gè)樣板”引路制度，強(qiáng)調(diào)了原材料控制、施工控制和成品質(zhì)量控制。

針對(duì)鎮(zhèn)江市全裝修住宅項(xiàng)目“三個(gè)樣板”引路制度，本文對(duì)全裝修住宅項(xiàng)目“三個(gè)樣板”監(jiān)管政策進(jìn)行了闡述說明，著重對(duì)監(jiān)管過程中發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行分析并給出針對(duì)性意見，最后展望全裝修住宅項(xiàng)目“三個(gè)樣板”后續(xù)監(jiān)管工作。

1 全裝修樣板間監(jiān)管政策

《管理意見》要求全裝修住宅工程在銷售和施工前應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行樣板引路制度，需制作材料設(shè)備樣板展示區(qū)、工藝樣板展示區(qū)和交付樣板展示區(qū)（以下簡(jiǎn)稱“三個(gè)樣板”），并向購(gòu)房人開放。

1.1 材料設(shè)備樣板展示區(qū)

建設(shè)單位根據(jù)設(shè)計(jì)文件及合同在現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置材料設(shè)備樣板展示區(qū)，選用的材料、構(gòu)配件及設(shè)備應(yīng)具有合格證、性能檢測(cè)報(bào)告等質(zhì)量證明文件，質(zhì)量證明文件應(yīng)真實(shí)有效并可追溯，如圖 1、圖 2 所示。

圖1 材料設(shè)備樣板展示區(qū)一

圖2 材料設(shè)備樣板展示區(qū)二

1.2 工藝樣板展示區(qū)

施工單位按照專項(xiàng)施工方案確定的施工工藝在現(xiàn)場(chǎng)制作工藝樣板，工藝樣板在建設(shè)、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等單位確認(rèn)后方可開展交付樣板間（套）施工（見圖 3）。

圖3 工藝樣板展示區(qū)（地板）

1.3 交付樣板展示區(qū)

建設(shè)單位在全裝修住宅預(yù)售前完成交付樣板間（套）的制作，交付樣板間（套）應(yīng)真實(shí)反映全裝修住宅內(nèi)容和裝修質(zhì)量，不得增加設(shè)計(jì)文件及合同以外的裝修內(nèi)容。交付樣板間（套）施工完成后應(yīng)進(jìn)行室內(nèi)環(huán)境和功能性檢測(cè)，檢測(cè)合格后由建設(shè)單位組織參建各方對(duì)交付樣板間（套）進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后方可實(shí)施全裝修施工，如圖 4、圖 5 所示。

圖4 交付樣板展示區(qū)（客廳）

圖5 交付樣板展示區(qū)（廚房）

2 問題及原因分析

自《管理意見》發(fā)布以來，鎮(zhèn)江市全裝修住宅項(xiàng)目“三個(gè)樣板”引路制度已實(shí)施兩年，監(jiān)管部門在日常監(jiān)督管理及專項(xiàng)檢查過程中發(fā)現(xiàn)了一系列問題，下面結(jié)合具體問題并作出原因分析。

2.1 存在問題

2.1.1 現(xiàn)場(chǎng)條件不具備制作樣板間

《管理意見》明確主要的銷售戶型按照不同的裝修風(fēng)格、標(biāo)準(zhǔn)分別制作全尺寸交付樣板間（套），但部分項(xiàng)目在申請(qǐng)預(yù)售前，單位工程尚未進(jìn)入正負(fù)零基準(zhǔn)面以上施工且臨時(shí)售樓處受場(chǎng)地條件限制，不具備制作多套、不同戶型全尺寸交付樣板間（套）的條件。

2.1.2 樣板間與實(shí)際交付存在差異

設(shè)置于工程實(shí)體內(nèi)的交付樣板間（套）進(jìn)場(chǎng)施工時(shí)，由于單位工程尚處于主體結(jié)構(gòu)施工階段，此類交付樣板間（套）的水、電、燃?xì)獾裙芫€安裝與實(shí)際交付存在差異。設(shè)置于臨時(shí)售樓處的交付樣板間（套）還存在戶型尺寸、結(jié)構(gòu)受力構(gòu)件位置等與實(shí)際交付不完全一致的問題。

此外，部分項(xiàng)目樣板展示區(qū)制作完成后維護(hù)不到位，導(dǎo)致后期產(chǎn)生滲漏、墻體發(fā)霉、材料變形等工程質(zhì)量通病，影響樣板展示效果和質(zhì)量。

2.1.3 樣板間制作流程不合理 公示材料不齊全

《管理意見》要求交付樣板間（套）應(yīng)在建設(shè)、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等單位確認(rèn)工藝樣板后實(shí)施，但部分項(xiàng)目“三個(gè)樣板”展示區(qū)同步施工制作，樣板展示區(qū)的制作流程不符合相關(guān)文件要求。

《管理意見》要求公示和標(biāo)明裝修內(nèi)容、材料等級(jí)、品牌、型號(hào)等，包括裝修價(jià)格評(píng)估報(bào)告、交付樣板間（套）室內(nèi)環(huán)境和功能性檢測(cè)報(bào)告及建設(shè)單位組織參建單位進(jìn)行驗(yàn)收后出具的驗(yàn)收記錄。部分項(xiàng)目交付樣板間（套）公示的材料不齊全、不規(guī)范，例如使用“同等檔次品牌”等模糊性表述、檢測(cè)報(bào)告及驗(yàn)收記錄未在樣板間（套）內(nèi)展示等。

2.1.4 材料設(shè)備樣板間與工藝樣板間設(shè)置不完善

材料樣板展示區(qū)存在的問題包括：一是提供的材料、構(gòu)配件及設(shè)備不齊全；二是展示的材料、構(gòu)配件及設(shè)備標(biāo)識(shí)不全；三是展示的位置不合理，導(dǎo)致部分項(xiàng)目材料樣板展示區(qū)形同虛設(shè)。此外，部分項(xiàng)目工藝樣板間涉及到的建筑材料、構(gòu)配件及設(shè)備未在材料樣板間進(jìn)行展示。

2.1.5 交付樣板間（套）提前拆除

《管理意見》明確交付樣板間（套）若需拆除，應(yīng)保留至最后一批實(shí)際交付日期 3 個(gè)月后方可拆除，且拆除前應(yīng)留有影像資料。但部分全裝修項(xiàng)目交付樣板間（套）在未保留至最后一批實(shí)際交付日期 3 個(gè)月后已被拆除或改動(dòng)，例如：部分項(xiàng)目交付樣板間（套）設(shè)置于臨時(shí)售樓處，項(xiàng)目清盤后臨時(shí)售樓處拆改他用，導(dǎo)致樣板間（套）提前被拆除；部分項(xiàng)目交付樣板間（套）設(shè)置于工程實(shí)體內(nèi)，實(shí)際交付后業(yè)主根據(jù)自身需求會(huì)對(duì)戶內(nèi)進(jìn)行局部改造，導(dǎo)致樣板間（套）局部與設(shè)計(jì)文件及合同約定的裝修內(nèi)容不符，無法滿足交付樣板間（套）保留 3 個(gè)月的要求。

2.2 原因分析

2.2.1 思想認(rèn)識(shí)不重視

部分建設(shè)單位僅僅將交付樣板間（套）視作全裝修住宅預(yù)售前的一項(xiàng)備查工作，樣板展示區(qū)的制作只是為了滿足《管理意見》要求，例如部分項(xiàng)目樣板展示區(qū)位置不合理，不利于向購(gòu)房人進(jìn)行開放，優(yōu)先向購(gòu)房人展示效果樣板間（套）；部分項(xiàng)目材料樣板與工藝樣板展示區(qū)在建設(shè)單位取得全裝修住宅預(yù)銷售許可后挪作他用，無展示功能。

2.2.2 文件解讀不全面

《管理意見》從建設(shè)程序、設(shè)計(jì)管理、參建主體責(zé)任、樣板引路制度、施工過程管理、投訴處理及強(qiáng)化監(jiān)督管理共七個(gè)方面對(duì)新建全裝修住宅建設(shè)規(guī)范管理，自文件發(fā)布以來，鎮(zhèn)江市建設(shè)行政主管部門已多次向參建單位進(jìn)行宣貫，但部分建設(shè)單位仍存在對(duì)文件解讀不全面、不透徹的問題，導(dǎo)致執(zhí)行效果欠佳，發(fā)生類似樣板展示區(qū)漏設(shè)、設(shè)置不規(guī)范、提前拆除等問題。

2.2.3 施工管理不到位

一類設(shè)置于臨時(shí)售樓處的樣板展示區(qū)，由于此類樣板間需在預(yù)售前制作完成，且無需交付業(yè)主，因此建設(shè)、施工、監(jiān)理單位在此類樣板間施工過程中的管理易存在疏忽。另一類設(shè)置于工程實(shí)體內(nèi)的樣板展示區(qū)，由于樣板間的施工工序與主體結(jié)構(gòu)施工工序存在沖突，現(xiàn)場(chǎng)施工管理存在真空區(qū)域?qū)е仑?zé)任不清、管理不到位，例如樣板間范圍內(nèi)的墻體砌筑需提前進(jìn)場(chǎng)施工，監(jiān)理單位對(duì)墻體材料的進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收把關(guān)不嚴(yán)，易發(fā)生墻體材料與設(shè)計(jì)文件不符等問題。

此外，施工管理混亂導(dǎo)致多個(gè)工種在樣板間同一空間內(nèi)交叉施工，成品保護(hù)措施不到位，施工質(zhì)量存在隱患。

3 應(yīng)對(duì)措施探討

3.1 落實(shí)參建單位主體責(zé)任

3.1.1 建設(shè)單位

建設(shè)單位是工程質(zhì)量第一責(zé)任人，作為工程建設(shè)活動(dòng)的總牽頭單位，承擔(dān)著重要的工程管理職責(zé)，對(duì)保障工程質(zhì)量具有主導(dǎo)作用［2］。針對(duì)全裝修住宅項(xiàng)目“三個(gè)樣板”展示區(qū)制作，建設(shè)單位要科學(xué)合理確定樣板間建設(shè)位置、工期和造價(jià)，嚴(yán)禁盲目趕工期、搶進(jìn)度，不得迫使工程其他參建單位簡(jiǎn)化工序、降低質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

根據(jù)《管理意見》要求，建設(shè)單位應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行樣板引路制度，“三個(gè)樣板”展示區(qū)制作完成并經(jīng)驗(yàn)收合格后應(yīng)向購(gòu)房人開放，同時(shí)將裝修價(jià)格評(píng)估結(jié)果及裝修材料品牌、型號(hào)等一并公示。

3.1.2 監(jiān)理單位

監(jiān)理單位應(yīng)嚴(yán)格按照法律法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、審查合格的全裝修施工圖設(shè)計(jì)文件實(shí)施監(jiān)理，嚴(yán)格落實(shí)進(jìn)場(chǎng)材料見證取樣復(fù)試工作，采取旁站、巡視和平行檢驗(yàn)等形式對(duì)樣板展示區(qū)的制作實(shí)施過程監(jiān)理，參加建設(shè)單位組織的交付樣板間（套）驗(yàn)收并明確驗(yàn)收意見。

根據(jù)《鎮(zhèn)江市建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)理報(bào)告制度實(shí)施辦法（試行）》文件要求，監(jiān)理單位每月定期向項(xiàng)目屬地監(jiān)管部門提交例行月報(bào)。針對(duì)全裝修住宅項(xiàng)目，監(jiān)理月報(bào)的主要內(nèi)容應(yīng)包含樣板展示區(qū)的進(jìn)度及現(xiàn)狀，并附圖片或影像資料。若監(jiān)理人員發(fā)現(xiàn)樣板展示區(qū)與《管理意見》要求不符，應(yīng)及時(shí)報(bào)告項(xiàng)目屬地監(jiān)管部門。

3.1.3 施工單位

嚴(yán)格落實(shí)樣板引路制度，制作“三個(gè)樣板”展示區(qū)的關(guān)鍵作用是建立全裝修住宅施工標(biāo)準(zhǔn)，提升全裝修住宅施工質(zhì)量。因此，施工單位應(yīng)嚴(yán)格按照法律法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、審查合格的全裝修施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行施工，根據(jù)專項(xiàng)施工方案確定的施工工藝制作樣板展示區(qū)，“三個(gè)樣板”展示區(qū)的制作流程應(yīng)符合《管理意見》要求。

3.2 加強(qiáng)過程監(jiān)管

根據(jù)《鎮(zhèn)江市市區(qū)全裝修住宅工程質(zhì)量監(jiān)督工作指南（試行）》文件要求，明確將樣板登記列入全裝修住宅工程監(jiān)督抽查節(jié)點(diǎn)，進(jìn)一步規(guī)范了全裝修住宅工程質(zhì)量監(jiān)督工作的程序和要求。

3.2.1 樣板展示區(qū)制作準(zhǔn)備前

材料設(shè)備樣板展示區(qū)、工藝樣板展示區(qū)和交付樣板展示區(qū)制作前，工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)責(zé)任主體單位的工程質(zhì)量行為進(jìn)行監(jiān)督抽查，監(jiān)督抽查要點(diǎn)包括全裝修施工圖設(shè)計(jì)文件審查合格證、施工總承包單位或?qū)I(yè)承包單位資質(zhì)及管理人員資格、施工組織設(shè)計(jì)或施工方案編制及審批情況、監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則編制及審批情況。

在工程質(zhì)量行為監(jiān)督抽查過程中，工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)向責(zé)任主體單位加強(qiáng)《管理意見》文件要求的宣貫，明確貫徹執(zhí)行樣板引路制度的重要性及意義，進(jìn)一步杜絕因文件理解不透徹、不全面導(dǎo)致樣板引路制度執(zhí)行不到位的情況。

3.2.2 樣板展示區(qū)制作過程中

材料設(shè)備樣板展示區(qū)、工藝樣板展示區(qū)和交付樣板展示區(qū)制作過程中，工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)與參建責(zé)任單位的對(duì)接，抽查建筑原材料進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收以及重點(diǎn)部位、關(guān)鍵工序?qū)嵤┍O(jiān)理情況，掌握“三個(gè)樣板”展示區(qū)的工程質(zhì)量和進(jìn)度情況。

根據(jù)工程質(zhì)量狀況實(shí)施差異化管理，針對(duì)參建責(zé)任單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人履職不到位、質(zhì)量管理控制措施不明確的全裝修住宅項(xiàng)目，工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)增加“三個(gè)樣板”展示區(qū)制作過程中的監(jiān)管頻次，督促責(zé)任單位落實(shí)整改，及時(shí)消除質(zhì)量隱患。

3.2.3 樣板展示區(qū)制作完成后

材料設(shè)備樣板展示區(qū)、工藝樣板展示區(qū)和交付樣板展示區(qū)制作完成后，建設(shè)單位應(yīng)組織參建各方對(duì)交付樣板間（套）進(jìn)行驗(yàn)收，并在驗(yàn)收合格后 3 個(gè)工作日內(nèi)將樣板間驗(yàn)收記錄、《全裝修住宅材料和設(shè)施設(shè)備清單》和室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)報(bào)告報(bào)送工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記，若樣板間為分批次驗(yàn)收的則按批次進(jìn)行登記。

全裝修施工期間，工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)開展日常質(zhì)量監(jiān)督抽巡查，重點(diǎn)抽查參建主體質(zhì)量行為、工程資料及實(shí)體質(zhì)量情況，包括“三個(gè)樣板”展示區(qū)的現(xiàn)狀及維護(hù)情況。若發(fā)現(xiàn)樣板展示區(qū)提前拆改或失去展示功能不利于向購(gòu)房人開放，工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)提出明確的抽查意見，并指導(dǎo)建設(shè)單位根據(jù)《管理意見》要求進(jìn)行整改恢復(fù)。

3.3 智慧質(zhì)監(jiān)平臺(tái)

強(qiáng)化全裝修住宅項(xiàng)目樣板展示區(qū)的監(jiān)督管理，一是現(xiàn)場(chǎng)檢查，包括日常監(jiān)督抽巡查、雙隨機(jī)一公開等形式，二是利用信息化手段，鎮(zhèn)江市工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)擬搭建智慧質(zhì)監(jiān)平臺(tái)，計(jì)劃實(shí)現(xiàn)質(zhì)量行為管理、原材料管理、質(zhì)量監(jiān)督管理以及工程預(yù)警等功能，通過智能化設(shè)備實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程實(shí)時(shí)監(jiān)管，協(xié)助監(jiān)管人員進(jìn)行差別化管理。

3.3.1 攝像記錄設(shè)備

鎮(zhèn)江市綠建工程咨詢有限公司自主研發(fā)了一款可遠(yuǎn)程直播攝像，并自帶 GPS 定位的記錄設(shè)備（見圖 6、7）。監(jiān)管人員通過智慧質(zhì)監(jiān)平臺(tái)發(fā)出指令后，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)人員攜帶執(zhí)法記錄儀至全裝修樣板展示區(qū)進(jìn)行直播攝像，監(jiān)管人員可在 PC 或移動(dòng)端通過智慧質(zhì)監(jiān)平臺(tái)實(shí)時(shí)查看影像，確認(rèn)全裝修樣板展示區(qū)是否符合相關(guān)要求。

圖6 攝像記錄設(shè)備

圖7 平臺(tái)操作界面

此款執(zhí)法記錄儀的優(yōu)勢(shì)在于嚴(yán)控操作人員的資格、限制使用場(chǎng)景的位置，確保影像資料的及時(shí)性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性。結(jié)合擬搭建的智慧質(zhì)監(jiān)平臺(tái)，監(jiān)管人員可對(duì)圖像資料進(jìn)行編輯處理，提取有效信息便于監(jiān)管工作的開展。

3.3.2 360 度 VR 全景

VR 全景是將相機(jī) 360 度拍攝的一組或多組照片拼接成一個(gè)全景平面圖像，實(shí)現(xiàn)全方位互動(dòng)式觀看的真實(shí)場(chǎng)景還原展示方式，克服了普通圖片視角范圍有限的弊端，如圖8、圖 9 所示。目前線上看房平臺(tái)通常使用 360 度全景相機(jī)制作全景全方位的 VR 照片供購(gòu)房意向者觀看，100 m2左右的房屋使用全景相機(jī)約 10 min 可完成拍攝和制作。

圖8 VR 全景

圖9 3D 戶型圖

圖10 全景相機(jī)操作模式

圖11 移動(dòng)端查看VR全景照片

對(duì)于全裝修住宅“三個(gè)樣板”展示區(qū)，建設(shè)單位可定期安排人員利用 360 度全景相機(jī)拍攝制作 VR 全景照片，并上傳至智慧質(zhì)監(jiān)平臺(tái)，監(jiān)管人員通過 PC 或移動(dòng)端隨時(shí)查閱，確認(rèn)樣板展示區(qū)是否符合《管理意見》相關(guān)要求，如圖 10、圖 11 所示。

4 結(jié)語

鎮(zhèn)江市全裝修房管理意見和相關(guān)配套政策的實(shí)施進(jìn)一步促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，“三個(gè)樣板”引路制度的執(zhí)行有效提升了全裝修住宅工程質(zhì)量。本文總結(jié)了全裝修住宅項(xiàng)目樣板引路制度實(shí)施過程中存在的問題并作出原因分析，從落實(shí)參建單位主體責(zé)任、加強(qiáng)日常監(jiān)管、利用信息化手段三個(gè)方面提出了進(jìn)一步推進(jìn)樣板引路制度有效執(zhí)行和完善監(jiān)管工作的應(yīng)對(duì)措施和建議。

樣板引路制度如何切實(shí)有效地指導(dǎo)全裝修住宅項(xiàng)目大面積施工，樣板展示區(qū)如何有效向購(gòu)房者開放仍然值得進(jìn)一步研究和探討。Q