基于博弈論組合賦權(quán)的城市養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)適宜性評價

(河北工業(yè)大學 經(jīng)濟管理學院,天津 300401)

基于博弈論組合賦權(quán)的城市養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)適宜性評價

李素紅,方 潔,苑 頌

(河北工業(yè)大學 經(jīng)濟管理學院,天津 300401)

以國際權(quán)威機構(gòu)典型觀點的高頻指標為基礎(chǔ),利用R聚類—變異系數(shù)分析相結(jié)合的方法構(gòu)建了能綜合反映生態(tài)環(huán)境、社會環(huán)境和經(jīng)濟環(huán)境的城市養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)適宜性評價指標體系。借鑒博弈論思想,通過極小化G1法得到主觀權(quán)重和余弦夾角法客觀權(quán)重之間的偏差,確定各個指標的組合權(quán)重,構(gòu)建基于博弈論組合賦權(quán)的城市養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)適宜性評價模型,對2014年全國35個大中城市的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)適宜性進行實證分析。根據(jù)評價結(jié)果,將35個城市分為重點發(fā)展城市、潛力發(fā)展城市和不適宜發(fā)展城市三類，三類城市養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的主要制約因素分別為生態(tài)環(huán)境、社會環(huán)境和經(jīng)濟環(huán)境。

城市養(yǎng)老地產(chǎn);R聚類—變異系數(shù);博弈論;組合賦權(quán);適宜性評價

1 引言

按照國際上對老齡化社會的定義,我國在20世紀末就已經(jīng)進入了老齡化社會,老齡人口數(shù)量持續(xù)攀升。2017年我國出臺了《“十三五”國家老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老體系建設(shè)規(guī)劃》,指出要著力改善老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老體系建設(shè)支撐條件,確保全體老年人共享全面建成小康社會新成果,體現(xiàn)出我國高度重視老齡事業(yè)的發(fā)展。家庭養(yǎng)老作為我國傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式,因為有家庭倫理和社會道德的支撐,依舊延用至今。但隨著人口老齡化的加劇和家庭結(jié)構(gòu)的改變,家庭養(yǎng)老力不從心,市場化逐漸成為解決養(yǎng)老問題的重要途徑。一種新型的房地產(chǎn)——商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)應運而生,并引領(lǐng)了養(yǎng)老發(fā)展新趨勢[1]。養(yǎng)老地產(chǎn)是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其他社會機構(gòu)推出以緩解愈加沉重的養(yǎng)老壓力，把握養(yǎng)老發(fā)展商機為目的,包括養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老社區(qū)等多種形式在內(nèi)的能為老年人健康生活提供良好基礎(chǔ)設(shè)施保障的老年住宅產(chǎn)品[2]。養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)包括城市選擇和區(qū)位選址兩個步驟,城市選擇作為養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)的第一步?jīng)Q定著區(qū)位選址、預期盈利水平甚至項目開發(fā)的成敗,因此城市養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)適宜性評價具有極高的研究價值。

評價指標體系構(gòu)建和評價方法研究是目前學界關(guān)于城市養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)適宜性評價方面的主要研究內(nèi)容。國內(nèi)外權(quán)威機構(gòu)建立的評價指標主要包括英國經(jīng)濟學家智囊團在全球宜居城市調(diào)查報告中提出的包括宜居穩(wěn)定性、文化和環(huán)境、教育、醫(yī)療保健、基礎(chǔ)設(shè)施5大指標及下設(shè)的30多個小類指標的宜居城市指標體系[3];世界衛(wèi)生組織以“陽光老年計劃”概念為基礎(chǔ)建立了老年友好型城市發(fā)展指標體系[4];中國老年學會構(gòu)建了包括1個門檻指標、33個評價指標、附加6個引領(lǐng)指標在內(nèi)的中國老年人宜居宜游城市評價指標體系[5];中國社科院從城市綜合經(jīng)濟競爭力、綜合增量和綜合效率競爭力、宜居和宜商競爭力三個方面構(gòu)建了城市綜合競爭力評價指標體系[6]。經(jīng)過學術(shù)文獻整理得到的評價指標體系主要有：戴俊騁等利用主成分分析和相關(guān)性分析對指標進行篩選,構(gòu)建了中國老年人宜居城市評價指標體系,該指標體系涵蓋了老年人宜居環(huán)境公共指標和專項指標,共8個二級指標、33個三級指標[7];趙東霞、孫俊齡利用標準建模語言(UML)獲取指標并最終建立了我國城市老年人宜居環(huán)境評價指標體系[8];袁楓朝通過對歐美發(fā)達國家養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展理論的分析,認為養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展具有區(qū)域差異的特點,并以此為基礎(chǔ)構(gòu)建了養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展適宜性評價指標體系,該指標體系包括服務(wù)業(yè)發(fā)達程度、居民消費能力、人口與經(jīng)濟社會宏觀發(fā)展水平、房地產(chǎn)市場成熟度4個準則[9];劉佳、張俊飛針對旅游城市的特點,構(gòu)建了旅游城市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展適宜性評價指標體系,并將指標體系分為旅游環(huán)境、養(yǎng)老環(huán)境、地產(chǎn)環(huán)境3個子系統(tǒng)[10]。

在城市養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)適宜性評價方法研究方面,鮮曉薏、王子駿利用AHP法求解指標權(quán)重,運用基于灰色關(guān)聯(lián)分析的綜合評價模型對我國15個副省級城市的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)適宜性進行了評價[11];張仕廉、周思野利用熵權(quán)—TOPSIS相結(jié)合的方法構(gòu)建了養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)適宜性評價模型,對我國30個二線城市的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)適宜性進行了評價[12];袁楓朝采用系統(tǒng)聚類分析方法對16個華北區(qū)域城市養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)適宜性進行了研究[9];盧梅、張代亞則針對養(yǎng)老社區(qū)項目選址過程的第一階段,運用建立的區(qū)域市場初選模型,選擇了目標城市以利于第二階段具體區(qū)位選址的順利完成[1]。

不可否認,現(xiàn)有關(guān)于城市養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)適宜性評價指標體系的構(gòu)建和評價方法研究都取得了較好的成績,然而在選擇評價指標的篩選方法時,多數(shù)學者沒能擺脫主觀性的桎梏,致使指標間缺乏足夠的獨立性。另外,單一采用主觀或客觀的賦權(quán)方法,使評價結(jié)果不盡科學,無法全面考察評價對象的綜合狀況。本文對養(yǎng)老地產(chǎn)的內(nèi)涵、特征進行分析整理,通過總結(jié)權(quán)威機構(gòu)和相關(guān)研究文獻理性初篩指標,利用R聚類和變異系數(shù)分析相結(jié)合的方法定量篩選指標,建立城市養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)適宜性評價指標體系。在此基礎(chǔ)上,利用組合賦權(quán)法確定權(quán)重,構(gòu)建基于博弈論組合賦權(quán)的城市養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)適宜性評價模型,并利用2014年全國35個大中城市數(shù)據(jù)進行實證分析。

2 養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)適宜性評價指標體系

2.1 基于理性分析的指標初選

養(yǎng)老地產(chǎn)是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的有機結(jié)合體,既要實現(xiàn)滿足老年人多方面養(yǎng)老需求、緩解養(yǎng)老壓力、提高社會和環(huán)境效益的福利目標,又要考慮房地產(chǎn)開發(fā)商的營利性需求,實現(xiàn)其經(jīng)濟效益的最大化,因此養(yǎng)老地產(chǎn)選址必須全面考慮生態(tài)環(huán)境、社會保障、經(jīng)濟發(fā)展水平等各方面因素。本文以英國經(jīng)濟學家智囊團、世界衛(wèi)生組織、中國城市科學研究會、中國老年學會等權(quán)威機構(gòu)提出的高頻指標[3-6]為基礎(chǔ),結(jié)合文獻梳理和研究結(jié)果[1,7-12],基于科學性、全面性、以人為本和可觀測性原則,構(gòu)建了包括3個準則層(生態(tài)環(huán)境、社會環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境)的城市養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)適宜性評價初選指標集,具體見表1中第(1)—(3)列。

表1 城市養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)適宜性評價初選指標集

2.2 基于定量分析的指標篩選

本文選用全國35個大中城市2014年數(shù)據(jù),除房價收入比指標外,其他數(shù)據(jù)均來自2015年各城市的統(tǒng)計年鑒。我們將數(shù)據(jù)進行Z-score標準化處理,用SPSS 22.0軟件完成R聚類分析并對聚類后的類中指標進行K-W檢驗,結(jié)果顯示各類Sig值均大于0.05,即可認為各類指標間不存在顯著性差異,聚類數(shù)目合理。本文通過計算各指標的變異系數(shù)[13],對指標體系進行化簡,變異系數(shù)越大，表明該指標的信息分辨力越強,越具有代表性,故對其進行保留。具體計算結(jié)果見表1中第(4)—(6)列。

2.3 評價指標體系的構(gòu)建

考慮到每萬人擁有醫(yī)院床位數(shù)指標的信息分辨力并非最強,但能很好地代表社會環(huán)境中的醫(yī)療保障情況,故對其進行保留。最后計算得到篩選后指標貢獻率[13]為99%,可認為建立的指標體系合理。本文最終構(gòu)建的城市養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)適宜性評價指標體系包括生態(tài)環(huán)境、社會環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境3個準則層、13個指標,具體見表2中第(1)—(4)列。

表2 城市養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)適宜性評價指標及原始數(shù)據(jù)

3 養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)適宜性評價模型建立

模型構(gòu)建技術(shù)路線見圖1。

圖1 組合賦權(quán)模型構(gòu)建技術(shù)路線

3.1 基于博弈論組合賦權(quán)的可行性分析

采用單一主觀賦權(quán)或客觀賦權(quán)的方法是目前最常見的關(guān)于賦權(quán)方法的研究,評價結(jié)果具有片面性。而已有的少數(shù)組合賦權(quán)模型雖然能兼顧專家經(jīng)驗和數(shù)據(jù)客觀性,但主客觀權(quán)重在組合時的比例多采用0.5∶0.5,組合權(quán)重的科學性有待研究[14]。因此,本文將余弦夾角法與改進的G1法相結(jié)合,在綜合考慮數(shù)據(jù)客觀差異和專家主觀經(jīng)驗的基礎(chǔ)上結(jié)合博弈論思想進行組合賦權(quán),并最小化主客觀權(quán)重與組合賦權(quán)的偏差,在此基礎(chǔ)上建立養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)適宜性評價模型,結(jié)合全國35個大中城市的數(shù)據(jù)進行實證分析。

3.2 指標組合賦權(quán)確定

基于余弦夾角法的客觀權(quán)重確定:

構(gòu)造評價指標的理想最優(yōu)值向量S*和最劣值向量S*:

(1)

S*=(s1*,s2*,…,sm*)T

(2)

(3)

(4)

式中,Vij為第j個評價對象第i個評價指標的原始值;n為評價對象的數(shù)量。

構(gòu)造相對偏差矩陣:

(5)

(6)

確定指標余弦夾角權(quán)向量WC:

(7)

式中,θi為最優(yōu)偏差矩陣R的行向量ri和最劣偏差矩陣Δ的行向量δi的余弦夾角值。

對θi進行歸一化處理:

(8)

(9)

基于改進G1法的主觀權(quán)重確定:

確定重要程度之比rk的理性賦值:專家確定評價指標的序關(guān)系并給出指標xk-1與xk重要性程度之比rk的理性賦值,見表3。

表3 rk的賦值參考

(10)

(11)

(12)

最終得到G1權(quán)重向量:

(13)

基于博弈論的組合權(quán)重確定:為了更好地綜合主客觀權(quán)重,本文采用博弈論的方法求解組合權(quán)重,在得到的主客觀權(quán)重之間尋找一種妥協(xié),極小化偏差。

構(gòu)建兩個權(quán)向量的線性組合:

(14)

式中,αp為線性組合系數(shù)(p=1,2)。

基于博弈論的組合權(quán)重:借鑒博弈論思想得到以下對策模型:

(15)

由以下最優(yōu)一階導數(shù)條件,可得到線性組合系數(shù)α1和α2:

(16)

(17)

3.3 基于組合賦權(quán)的評價模型

指標數(shù)據(jù)無量綱化處理:由于指標數(shù)據(jù)量綱不同無法進行比較,本文采用極值處理法分別對收益型和成本型指標進行處理:

(18)

(19)

式中,xij為第j個評價對象第i個指標的標準化值。

城市養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)適宜性評價得分:

(20)

4 實證分析——以全國35個大中城市為例

4.1 研究對象選取及其指標數(shù)據(jù)來源

隨著“一帶一路”國家級頂層戰(zhàn)略和城市群建設(shè)發(fā)展規(guī)劃的國家重大區(qū)域戰(zhàn)略的陸續(xù)實施,二線城市與一線城市在經(jīng)濟發(fā)展水平和養(yǎng)老需求數(shù)量等方面的差距逐漸縮小,養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Σ粊営谝痪€城市。因此,本文選取35個大中城市作為研究對象,所用數(shù)據(jù)均來自各個城市2015年的統(tǒng)計年鑒、2014年的統(tǒng)計公報與2015年的《中國城市統(tǒng)計年鑒》[16]。其原始指標數(shù)據(jù)見表2第(5)—(39)列。

4.2 35個城市養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)適宜性評價結(jié)果

基于余弦夾角法的客觀權(quán)重計算:求解理想最優(yōu)值向量S*和最劣值向量S*:將表2中的第(5)—(39)列指標數(shù)據(jù)按收益型和成本型分別代入式(1)、式(3)和式(2)、式(4),得到評價指標最優(yōu)值向量S*=(354,100,…,77.95,24.52)T和最劣值向量S*=(96,36.87,…,39.88,39.15)T。

求解相對偏差矩陣R和Δ:將表2中第(5)—(39)列指標數(shù)據(jù)和上述所求S*、S*分別代入式(5)和式(6),得到相對偏差矩陣R和Δ,即:

R=(γij)13×35=(

0.705…0.434???0.429…0.109

)13×35

(21)

Δ=(δij)13×35=(

0.295…0.566???0.571…0.891

)13×35

(22)

求解指標的余弦夾角權(quán)重WC:將上述所求矩陣R的行向量ri和矩陣Δ的行向量δi代入式(7),得到13個指標分別對應的余弦夾角值θi=(0.574,0.301,…,0.563,0.581)T,利用式(8)和式(9)將θi進行歸一化處理得到余弦夾角權(quán)重向量WC,具體見表2第(40)列。

基于改進G1法的主觀權(quán)重計算:對天津市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、天津市國家重點高校的8名專家進行訪談?wù){(diào)研,根據(jù)專家自我評價表得到自我評分值,并對自我評分值進行歸一化處理得到8名專家的可信度向量G=(0.1641,0.1182,0.1313,0.1050,0.0934,0.1037,0.1182,0.1662),根據(jù)式(10)—(13)計算得到指標對應的G1權(quán)重向量WG,具體見表2第(41)列。

組合權(quán)重的計算:將表2中第(40)列和第(41)列指標權(quán)重代入式(14)—(16),得到客觀權(quán)重系數(shù)α1=0.164、主觀權(quán)重系數(shù)α2=0.836。利用式(17)得到指標組合權(quán)重ω*,具體見表2第(42)列。

35個大中城市評價得分及排名:將表2中第(5)—(39)列指標數(shù)據(jù)按收益型和成本型分別代入式(18)和式(19)進行歸一化處理,將所得結(jié)果和表2第(42)列組合權(quán)重數(shù)據(jù)代入式(20)求得評價對象各準則層得分和綜合得分,具體得分和排名見表4。

表4 評價對象得分與及排名

4.3 評價結(jié)果分析

觀察表2中第(42)列組合權(quán)重的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),人口老齡化率、人均GDP、第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重3個指標的組合權(quán)重最大,且表4中根據(jù)綜合結(jié)果排名的前10個城市的這3個指標在35個城市中表現(xiàn)最為顯著,因此將前10個城市歸為重點發(fā)展城市進行分析。同理,中間15個城市的這些指標顯著性比前10個城市小,故歸為潛力發(fā)展城市進行分析;最后10個城市的這些指標顯著性最差,故將其歸為不適宜發(fā)展城市進行分析。

重點發(fā)展城市分析:從整體上看,居于第一層次的10個重點發(fā)展城市最為適宜開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn),這主要得利于其優(yōu)越的經(jīng)濟和社會環(huán)境,而生態(tài)環(huán)境狀況較差成為制約其養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵因素。首先,較高的人均GDP為該類城市居民家庭提供了較強的經(jīng)濟實力,加之城鎮(zhèn)登記失業(yè)率低于35個城市平均水平,使該類城市居民具有較強的收入保障和較高的養(yǎng)老地產(chǎn)承受能力。其次,該類城市的平均人口老齡化率較高,老齡群體規(guī)模較為龐大,養(yǎng)老地產(chǎn)市場需求不容小覷。然而,反觀這些城市的生態(tài)環(huán)境,排名結(jié)果卻不盡人意。以長沙、濟南、南京、杭州、武漢為例,這些城市的人均占有公園綠地面積顯著降低了養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)適宜性評價得分,是養(yǎng)老地產(chǎn)進一步發(fā)展的瓶頸。第三,與大多數(shù)重點發(fā)展城市不同,上海因其人均住宅面積(17.8m2/人)與全國平均水平(32.44m2/人)相差較大,城市居民對房價上升較為敏感,無法承受更大面積的住房等原因使上海在經(jīng)濟環(huán)境方面表現(xiàn)差強人意。

潛力發(fā)展城市分析:居于第二層次的15個潛力發(fā)展城市主要受制于社會環(huán)境因素,部分城市不同程度地受生態(tài)和經(jīng)濟環(huán)境因素制約。首先,在該類城市中,深圳、大連、呼和浩特、海口、廈門、昆明、銀川、福州、青島9個城市的社會環(huán)境排名靠后,造成這種情況的主要原因是每萬人擁有醫(yī)院床位數(shù)和每千人擁有公交車數(shù)兩個指標表現(xiàn)較差。從每萬人擁有醫(yī)院床位數(shù)來看,全國平均水平為63.36張,而以上9個城市中僅有兩個城市高于這一平均值,并且在其他7個城市中,深圳的醫(yī)療配套設(shè)施狀況尤其令人擔憂,平均每萬人擁有27張床位的狀況使其社會環(huán)境排名近乎倒數(shù)。每千人擁有公交車數(shù)指標同樣不容樂觀,9個城市中有7個都不及國家平均水平。其次,呼和浩特、昆明、太原、鄭州在一定程度上受制于生態(tài)環(huán)境因素,其中人均占有公園綠地面積較小是鄭州進行養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的主要障礙,而一般工業(yè)固廢棄物綜合處理率較低是制約其他三個城市的主要生態(tài)因素。對鄭州而論,平均每人7m2的占有公園綠地面積達不到中國人居環(huán)境獎的硬性指標[17],說明鄭州的城市綠化與休閑設(shè)施狀況較嚴峻;對呼和浩特、昆明、太原而論,一般工業(yè)固廢棄物綜合處理率最高為55.25%,與全國88.28%的平均水平有較大差距,這為加重霧霾污染埋下了極大隱患。成都、合肥、銀川、蘭州則在一定程度上受經(jīng)濟環(huán)境因素制約,具體表現(xiàn)為合肥、銀川的第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重較低,分別為39.88%和42.20%,表明開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)后勁不足,缺乏相應的服務(wù)業(yè)配套設(shè)施與專業(yè)人員。成都、蘭州則分別以70019元和54771元的人均GDP揭示了城鎮(zhèn)居民的經(jīng)濟實力相對較弱,可能無法承擔養(yǎng)老地產(chǎn)的高昂價格。

不適宜發(fā)展城市分析:居于第三層次的10個不適宜發(fā)展城市主要受制于社會和經(jīng)濟環(huán)境因素,個別城市的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)同時受制于生態(tài)環(huán)境因素。首先,貴陽、西安、重慶、南昌、南寧、石家莊6個城市在社會環(huán)境上的表現(xiàn)較差,這主要是由城鎮(zhèn)登記失業(yè)率和每千人擁有公交車數(shù)兩項指標引起的。與全國2.90%的平均城鎮(zhèn)登記失業(yè)率相比,6個城市中數(shù)值最小的貴陽(3.23%)遠高于這一平均水平,足見這6個城市的居民就業(yè)狀況堪憂,與此緊密相關(guān)的居民收入狀況也不容樂觀。除西安、南寧兩城市每千人擁有公交車數(shù)狀況較好外,其他4個城市每千人擁有公交車數(shù)最大值為0.71,反映出這些城市的公共交通配套設(shè)施應進一步完善與健全。其次,除貴陽、西安、長春外的7個城市均存在經(jīng)濟環(huán)境方面的不足,具體表現(xiàn)在人均GDP顯著較低。以南寧為例,2014年南寧市人均GDP為43303元,是廈門市人均GDP同期水平(163587元)的26.47%。天津、長春、石家莊和西寧4個城市同時受制于生態(tài)環(huán)境因素。以天津、石家莊為例,這兩個城市的AQI好于等于二級的天數(shù)均不超過180天,與全國平均的248天形成較大反差,因此嚴重的空氣質(zhì)量問題成為其開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的一大威脅。此外,天津、長春的人均占有公園綠地面積分別為9.70m2和8.54m2,與中國人居環(huán)境獎的指標標準(12m2)存在較大差距[17],表明城市綠化與休閑設(shè)施狀況在滿足城市居民健康養(yǎng)老方面有一定難度。

5 結(jié)論與建議

本文運用R聚類—變異系數(shù)分析相結(jié)合的方法構(gòu)建了城市養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)適宜性評價指標體系，并在此基礎(chǔ)上建立了基于博弈論的組合賦權(quán)模型,對全國35個大中城市進行了實證研究,得出其生態(tài)環(huán)境、社會環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境和綜合評價的分值及排名。將其劃分為適宜養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)程度不同的三類,比較了三個層次城市的差距,得分高低情況及其原因,為開發(fā)商進行選址和政府制訂相應政策提供了有關(guān)依據(jù)。從評價結(jié)果來看,本文構(gòu)建的城市養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)適宜性評價指標體系及其評價方法較為科學,能為研究其他城市群的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)適宜性提供借鑒。

針對養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)中政府如何發(fā)揮引導作用、開發(fā)商如何進行合理布局、各城市如何突破發(fā)展瓶頸等問題,本文提出以下政策建議:①簡政放權(quán),引入市場。效率優(yōu)先,正確處理政府與市場的關(guān)系。面對日益增加的老齡群體,政府有責任、有義務(wù)保障和改善老年人的健康生活。為了降低政府開發(fā)成本,提高開發(fā)效率,應充分發(fā)揮市場配置資源的決定性作用,引入市場機制,堅持以政府為引導,以市場為驅(qū)動,轉(zhuǎn)變政府職能,努力建設(shè)服務(wù)型、職能型政府;要深化簡政放權(quán),做到放管結(jié)合,不斷提高服務(wù)質(zhì)量,增強履職能力,致力于公平有序、統(tǒng)一開放的高效市場體系的構(gòu)建。另外,房地產(chǎn)開發(fā)商的逐利性在很大程度上有助于政府發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和改善營商環(huán)境,同時創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)政策的支持又可極大地激發(fā)市場活力。對此,政府要落實和完善各類鼓勵政策,引導各類社會資本投入老齡事業(yè),并倡導社會各界對老齡事業(yè)進行慈善捐贈,努力形成財政資金、社會資本、慈善基金等多元結(jié)合的投入機制。②打破格局,協(xié)調(diào)發(fā)展。統(tǒng)籌安排,實現(xiàn)重點城市與周邊區(qū)域的互動。養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)不適宜城市并非在發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)方面毫無優(yōu)勢,只是與其他城市相比缺乏某些關(guān)鍵因素的支撐作用;重點發(fā)展城市也并非完美城市,在養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)方面仍存在某些劣勢。因此,開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)應樹立全局意識,打破地域限制,突破行政格局,以重點城市為核心,構(gòu)建養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展區(qū)域群。在重點城市的基礎(chǔ)上向周邊區(qū)域擴展,努力挖掘區(qū)域群內(nèi)其他地市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展優(yōu)勢,增強區(qū)域養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的協(xié)調(diào)性。此外,區(qū)域群之間應通力合作,摒棄門戶之見,實現(xiàn)信息共享、資源共用,努力構(gòu)建跨區(qū)域養(yǎng)老協(xié)同發(fā)展機制,實現(xiàn)區(qū)域優(yōu)勢互補。創(chuàng)新養(yǎng)老發(fā)展模式與跨區(qū)域養(yǎng)老協(xié)同發(fā)展機制構(gòu)建同步進行,積極發(fā)展以“冬季南飛,夏季北往”的“候鳥式”養(yǎng)老、度假養(yǎng)老、旅游養(yǎng)老、回原籍養(yǎng)老為代表的異地養(yǎng)老新模式。③補齊短板,提質(zhì)增效。對癥下藥,破解養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展痛點。面對沉重的養(yǎng)老壓力,各地政府應因地制宜,找準自己養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的薄弱點,從生態(tài)環(huán)境、社會環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境等方面健全養(yǎng)老配套機制,努力為老年人創(chuàng)建宜居的養(yǎng)老環(huán)境。具體來說,重點發(fā)展城市應著力于生態(tài)環(huán)境改善工作,制定嚴格的污染物排放標準,從源頭上防治污染,同時加強污染治理工作,努力提高一般工業(yè)固廢棄物綜合處理率和城鎮(zhèn)生活污水處理率。在城市綠化方面加大投入,充分利用現(xiàn)有土地,統(tǒng)一規(guī)劃,適當加大公園用地面積。潛力發(fā)展城市應著重完善醫(yī)療和公共交通等配套設(shè)施,構(gòu)建以醫(yī)院、衛(wèi)生院為主體,以療養(yǎng)院、門診部、衛(wèi)生所(室)、診所、急救站等為補充的多層次、全方位的醫(yī)療衛(wèi)生體系;科學合理布局交通站點及交通路線,努力形成包括共享單車、公交汽車、地鐵等在內(nèi)的多元軌道交通系統(tǒng)。不適宜發(fā)展城市應重視經(jīng)濟水平的提高,努力發(fā)揮自身特殊的地理區(qū)位優(yōu)勢,以旅游驅(qū)動經(jīng)濟。同時,搭乘“一帶一路”發(fā)展列車,努力提高人均國內(nèi)生產(chǎn)總值,發(fā)展獨具優(yōu)質(zhì)環(huán)境特色的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

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SuitabilityEvaluationonUrbanPensionRealEstateDevelopmentbyCombinedWeightMethodBasedonGameTheory

LI Su-hong,FANG Jie,YUAN Song

(School of Economics and Management,Hebei University of Technology,Tianjin 300401,China)

Based on authorities′ typical and high-frequency indicators,this paper used the method of R cluster-coefficient of variation analysis to establish the suitability evaluation indicator system of urban pension real estate development which could reflect the three aspects of the ecological environment,social environment and economic environment.Based on the thought of game theory,the combination weights of each index was determined by minimizing the deviation between the subjective weight obtained by G1 method and the objective weight obtained by the cosine angle method.And the suitability evaluation model of urban pension real estate development was constructed on combination weighting method based on game theory.Then this paper made an empirical analysis on 35 large and medium cities in China at 2014.According to the results of the evaluation,35 cities could be divided into three categories:The prioritized developmental cities,the potential cities and the unsuitable cities.The main constraints for the development of the three categories of urban pension real estate were ecological environment,social environment and economic environment respectively.

urban pension real estate;R cluster-coefficient of variation;game theory;combination weighting;suitability evaluation

2017-11-17；

2017-12-23

國家哲學社會科學基金項目“符合中國國情的住房保障和供應體系研究”(編號:14BJY060);河北省教育廳人文社科青年基金項目“基于GIS技術(shù)的養(yǎng)老地產(chǎn)選址研究——以河北省為例”(編號:SQ171008)。

李素紅(1978-),女,河南省湯陰人,博士,副教授,碩士生導師,研究方向為房地產(chǎn)項目管理與風險控制。

方潔(1994-),女(滿族),河北省承德人,碩士研究生,研究方向為房地產(chǎn)項目管理與風險控制。

10.3969/j.issn.1005-8141.2018.01.012

F293.346

A

1005-8141(2018)01-0064-07