房產(chǎn)稅對建立住房長效機(jī)制的作用

◎ 陳心如

房產(chǎn)稅對建立住房長效機(jī)制的作用

◎ 陳心如

2016年12月9 日，中央政治局會議提出，“加快研究建立符合國情，適應(yīng)市場規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制”。2017年10月10日，國家發(fā)改委副主任、統(tǒng)計局局長寧吉喆表示，房地產(chǎn)長效機(jī)制正在緊鑼密鼓制定，會適時出臺。那么，前段時間熱議的房產(chǎn)稅會不會順勢推出呢？本文結(jié)合房產(chǎn)稅對抑制房價、調(diào)節(jié)收入分配差距、健全地方稅制體系、調(diào)節(jié)地方政府收入結(jié)構(gòu)作用，以及房產(chǎn)稅的征收制度設(shè)計、執(zhí)行效果等進(jìn)行簡要分析，提出目前階段房產(chǎn)稅對住房長效機(jī)制的建立作用有限，不宜過快推出。

十二屆全國人大常委會立法規(guī)劃將備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅法正式進(jìn)入全國人大的立法規(guī)劃。2016年7月23日，二十國財長和中央銀行行長會議上，中國財政部部長樓繼偉提出，將義無反顧推行房地產(chǎn)稅和個稅改革。這一系列撲朔迷離的消息讓市場對房產(chǎn)稅的關(guān)注再次沸騰，對此民間也引發(fā)了激烈討論。那么，房產(chǎn)稅到底應(yīng)不應(yīng)該開征呢？筆者認(rèn)為，房產(chǎn)稅雖是大勢所趨，但是在現(xiàn)階段，全面征收房產(chǎn)稅時機(jī)還不成熟。

第一，房產(chǎn)稅的征收無法抑制房價過快增長

關(guān)于是否能調(diào)節(jié)房價。微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)告訴我們，一個產(chǎn)品的市場價格是供給和需求達(dá)到平衡態(tài)時的價格，任何的稅收，只要不會改變供給和需求，那么它對最終價格不會產(chǎn)生長期根本影響。房地產(chǎn)稅在影響房價的過程中，能在改革的初期刺激房產(chǎn)市場，使房價有所降低。但是，從長遠(yuǎn)來講，其影響則是有限的。影響房價的根本因素是市場的供求關(guān)系。

以“征稅”的形式去來解決我國的社會經(jīng)濟(jì)問題，最終的結(jié)果都會使社會總財富的減少，損失最大的永遠(yuǎn)是低收入群體。譬如稅負(fù)極高的煙草業(yè)，每年上繳的流轉(zhuǎn)稅費(fèi)為國家財政做出了非常大的貢獻(xiàn)，因此房產(chǎn)稅不但沒有起到遏制其發(fā)展的作用，反而造就了一個尾大不掉的利益集團(tuán)。房地產(chǎn)稅向來有轉(zhuǎn)嫁機(jī)制，房地產(chǎn)商會將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給購房者，購房者會將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給二手房買房者，最終承擔(dān)稅負(fù)的永遠(yuǎn)是購房者。而房地產(chǎn)稅又屬于直接稅，直接扣減人們的收入，其敏感性也比較高，如果征收得不合理，不僅不會調(diào)節(jié)房價，還有可能反過來成為房價上漲的推手。

第二，房產(chǎn)稅征收制度設(shè)計尚待完善

我國目前還沒解決房產(chǎn)稅和其他稅種重復(fù)征收的問題。我國與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種有∶增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、土地使用稅、城鎮(zhèn)維護(hù)建設(shè)稅、印花稅和個人所得稅等等。稅種繁多，交叉征稅和稅率不合理問題十分突出。一是在開發(fā)環(huán)節(jié)，隨著土地有償使用制度的建立，企業(yè)以出讓方式獲得土地使用權(quán)已支付了巨額出讓金，還要交納租金性質(zhì)的城鎮(zhèn)土地使用稅，有重復(fù)征稅之嫌。二是在交易環(huán)節(jié)，購房不足2年的賣方要按交易全額繳納5%的增值稅，不滿5年的還要按成交價格減去房屋原值和相關(guān)稅費(fèi)后的余額交納個人所得稅。在住房去庫存化和為父母養(yǎng)老等改善性需求攀升的背景下，人們以舊換新、以小換大并不會產(chǎn)生“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”，只會付出更多，僅憑買賣住房的年限來判定是否是投機(jī)和產(chǎn)生個人所得是不科學(xué)的，不利于改善需求的釋放。三是在保有環(huán)節(jié)，對住房租金收入既征增值稅，又征房產(chǎn)稅。租賃房一直是我國住房市場的一個短板，供給不足且不規(guī)范，無法滿足城市化中大規(guī)模流動人口的住房需求，而僅靠政府新建的公租房是無法滿足多樣化的市場需求的，且政府的“大干快上”常常會加劇資源錯配、成本高和效率低等問題。因此，在現(xiàn)有關(guān)于房地產(chǎn)的稅種制度尚未明確清晰的情況下又增加房產(chǎn)稅，這樣各種稅種的混亂征收無疑不利于房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展。另外，中國的土地制度為國有，使用者只是擁有20～70年的租賃權(quán)利，與國外的永久產(chǎn)權(quán)相比，全面征收房產(chǎn)稅在法理上也廣為詬病。

第三，房產(chǎn)稅會增加普通勞動者的生活負(fù)擔(dān)

對開征房產(chǎn)稅持積極態(tài)度的人認(rèn)為：房產(chǎn)稅大都針對擁有第二套房屋的居民，所以在一定程度上可以打擊炒房者，抑制房價過快增長。在我看來，開征房產(chǎn)稅不僅不可以緩解老百姓購房壓力，還會進(jìn)一步加重百姓負(fù)擔(dān)。結(jié)合中國人傳統(tǒng)的家庭觀念，房子在中國算是剛需產(chǎn)品，普通人至少會傾其所有購買一套房產(chǎn)。對于第一套房，房產(chǎn)稅是沒負(fù)面影響的。再看第二套房，我將購買第二套房屋的人劃分為剛需者和投資者。對第二套房仍是剛性需求的人不在少數(shù)，看看我們周圍，父母輩奮斗一生攢下的家業(yè)是不是仍會為了兒女成家生活購買第二套房，男方有房有車成為新一代丈母娘判斷女婿的標(biāo)準(zhǔn)。這些家庭即使沒有條件也會創(chuàng)造條件貸款買第二套房子，對于這一類老百姓，房產(chǎn)稅無疑會加重生活壓力和還款壓力。而投資者里面，有一部分仍是中產(chǎn)階級及以下的普通老百姓。他們想要改善生活條件，將有限的資產(chǎn)效用最大化。但是股票、基金等理財產(chǎn)品風(fēng)險高，對理財能力要求高，相比之下，買房投資顯得更為安全和穩(wěn)妥。所以即使開征房產(chǎn)稅會抑制一部分人炒房，但是購買第二套及以上房產(chǎn)的人仍會不在少數(shù)，而房產(chǎn)稅無疑會加重他們的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

第四，房產(chǎn)稅并不能終結(jié)地方政府的土地財政

現(xiàn)如今我國地方政府過度依賴“賣地”來增加財政收入，再加上現(xiàn)在“營改增”后，一部分本應(yīng)屬于地稅的主體稅種缺失，也從一定程度上加重了地方政府的“財政危機(jī)”。房產(chǎn)依土地而建，而土地又是固定不能移動的，因此以房地產(chǎn)稅作為地方政府穩(wěn)定的稅收收入來源似乎也就成為了解決土地財政問題的“治本之道”。據(jù)我所知，賣地財政最為火熱的地方，并非是財政收入最為緊缺的地方，多半都是一二線大城市。就我國目前在上海、重慶這兩個一線城市房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的結(jié)果來看，試點(diǎn)期間兩地收到的房產(chǎn)稅數(shù)額占財政收入比重并不高，相比較賣地收入是九牛一毛。雖然分稅制下財政分配的權(quán)責(zé)失衡的確是土地財政的原因之一，但土地財政之所以如此瘋狂，卻不全在于分稅制。其主要原因在于，土地財政的背后是不受約束的體制性權(quán)力沖動，而我國各級政府瘋狂賣地，相關(guān)決策者唯GDP論不切實際，大興土木搞建設(shè)，竭澤而漁式的發(fā)行地方債，導(dǎo)致部分城市債臺高筑。如果不能遏制地方政府財政擴(kuò)張的欲望，就難以消除地方政府的賣地沖動。

第五，相對于征收房產(chǎn)稅，借鑒國際經(jīng)驗，發(fā)展“租售并舉”、“共有產(chǎn)權(quán)”更適合我國國情。

在國際上，住房制度適合我們借鑒的主要有三個地方：香港、新加坡和德國。香港的公共住房制度建設(shè)完善、層次分明，按照收入由少到多，居民依次可以申請租賃公屋、購買居屋和購買夾心層住房，充分考慮了各個階層的訴求。新加坡則采用公共性住宅為主的模式，李光耀秉持“人無恒產(chǎn)則無恒心”的儒家思想，為提高居民的國家認(rèn)同感，制定了組屋制度，截至2016年底，組屋占新加坡住房的80%；比組屋居住條件好一些的公共性住宅，又叫EC公寓，是為收入超過組屋上限，但是還不是富裕階層的 “夾心層”建設(shè)的保障性住房；除了組屋和執(zhí)行共管公寓，新加坡還對極低收入者采用低租金和水電補(bǔ)貼的方式進(jìn)行扶持。德國則采用租賃性住房為主的模式。德國的土地是私有的，所以自有住房主要來自三個方面：居民自建、和住房合作社合作建房、房地產(chǎn)商提供。政府采取的措施是鼓勵自建房和向購房自住的人提供補(bǔ)貼。德國對房價非理性上漲制定嚴(yán)格的法律制度，如果開發(fā)商制定的房價超過合理房價的20%，購房者就可以向法庭起訴，如果超過50%，被定性為“獲取暴利”，則開發(fā)商可能會被罰以高額罰款和三年有期徒刑。在居民端，為了防止居民炒房政府的管制也非常嚴(yán)格，住房交易需支付3%的過戶費(fèi)、5%的評估費(fèi)和25%的資本利得稅，和累進(jìn)稅率的個人所得稅，持有超過10年則不需要支付資本利得稅，若未滿7年轉(zhuǎn)讓綜合稅率可能高達(dá)50%。德國住房的保有環(huán)節(jié)稅收（房產(chǎn)稅）較高，按照統(tǒng)一征稅值的3.5%再乘以當(dāng)?shù)氐亩惵视嬎恪?/p>

德國的房價增長緩慢主要在于人口增幅較少，供給充足，沒有戶籍制度，遷徙自由，居民多愿意租房而買房意愿不足。通過三個地方的住房制度分析，大力發(fā)展住房租賃市場和建立多層次的公有住房體系（包括公有產(chǎn)權(quán)住房），是適合中國目前國情的長效機(jī)制。

山東財經(jīng)大學(xué)燕山學(xué)院）