財政收支與房價的關系
——基于國內(nèi)35個大中城市的相關數(shù)據(jù)

郭欣欣

(河南財經(jīng)政法大學 財政稅務學院，河南 鄭州 450046)

財政收支與房價的關系
——基于國內(nèi)35個大中城市的相關數(shù)據(jù)

郭欣欣

(河南財經(jīng)政法大學 財政稅務學院，河南 鄭州 450046)

房價問題一直是學界關注的熱點，房地產(chǎn)稅收是地方財政的重要來源，探討兩者之間的關系具有重要意義。對2015年全國35個大中城市的相關數(shù)據(jù)進行回歸分析，建立一般線性回歸模型、正向納入回歸模型和加權最小二乘法回歸模型，從公共產(chǎn)品資本化理論出發(fā)討論財政收支與房價的關系。結果顯示：房價與人均工資、貨物進出口總額呈正相關關系；房價與年末總人口、年生產(chǎn)總值關聯(lián)性較弱；財政收入與財政支出具有明顯線性關系；房價與財政支出呈負相關關系，與傳統(tǒng)資本化理論不一致，合理解釋是城市區(qū)位差異以及財政支出所提供的公共產(chǎn)品結構失衡，以及“租稅替代”原理造成的其他行業(yè)尤其是制造業(yè)的欠發(fā)達。

財政收入；財政支出；房價

2016年房價的又一輪瘋漲再次引起了人們的極大關注，很多省市開始出臺新一輪的限購限貸政策，部分省市采取“限地價、競房價”的措施試圖人為壓低房價。2016年房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況表明，全國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)兩極分化的態(tài)勢，三、四線城市市場依然不振，一、二線城市火熱異常。長遠看，房地產(chǎn)市場必然會轉向穩(wěn)定發(fā)展階段，高速增長不能持續(xù)，高房價的長期存在對城市的發(fā)展也是不利的。

房價問題一直是學界關注的熱點，很多學者從不同角度對房價的變動和城市房價的差異進行了解讀。從已有文獻看，影響房價的因素可以歸為以下六類：一是城市規(guī)模，包括城市人口、城區(qū)面積、生產(chǎn)總值等；二是城市經(jīng)濟基本面，諸如人均工資水平、物價水平、產(chǎn)業(yè)結構、失業(yè)率、城市化率、進出口貿(mào)易水平等；三是城市價值，包括教育水平、醫(yī)療水平、生活環(huán)境、交通因素、城市行政等級等因素；四是金融因素，如利率、存準率、外資等因素；五是住房本身的特征，包括面積、建材、采光、有無電梯、所處區(qū)域、交通情況等；六是政策因素，包括是否限購限貸、土地供應計劃、城市規(guī)劃、稅收政策等。

房地產(chǎn)稅收是地方財政的重要來源，房地產(chǎn)稅收占部分地方政府的財政收入高達60%，這就很容易理解地方政府對房地產(chǎn)調控的矛盾心理。人們對城市的選擇決定了城市本身的發(fā)展?jié)摿俺鞘蟹績r的發(fā)展趨勢，而人們在選擇一座城市定居工作時，很大程度上要考慮城市本身所能提供的公共服務水平，諸如醫(yī)療、教育、生活設施、自然環(huán)境等。地方財政收支水平?jīng)Q定了公共服務水平。故本文在總結以往研究的基礎上，深入分析地方財政收支對房價的影響，以進一步解釋城市房價的變動。

一、 文獻綜述

供需關系是決定商品價格的最終因素，房地產(chǎn)價格的波動必然受房地產(chǎn)供給和房地產(chǎn)需求兩個方面的影響?，F(xiàn)代社會“安土重遷”的觀念已經(jīng)沒落，人們選擇城市居住首先會考慮到城市本身的生活環(huán)境和未來的發(fā)展空間。一個城市的財政收入水平?jīng)Q定了這個城市提供公共服務的能力。邵挺等學者的實證研究認為，各城市公共品提供水平的高低對住宅價格有顯著影響[1]。鞠方等學者認為，東中西部三個區(qū)域的土地出讓收入與地方財政支出對房價的影響均存在不同程度的時滯效應，短期內(nèi)土地出讓收入與地方財政支出對房價的影響并不呈現(xiàn)區(qū)域差異，長期看，東西部以地方財政支出影響較為顯著，中部地區(qū)土地出讓收入影響最大[2]。

多數(shù)文獻指出財政收支水平與房價呈現(xiàn)正相關關系，但財政支出的結構會影響財政支出對房價的作用效果。韓正龍等借鑒Hedonic模型研究公共服務支出對房價的影響，認為公共服務支出對住房價格有顯著影響，東部地區(qū)呈現(xiàn)正影響，而中西部呈現(xiàn)負影響，與傳統(tǒng)的公共產(chǎn)品資本化理論不一致，合理解釋是財政支出結構失衡，地方政府選擇性供給公共產(chǎn)品與居民多樣性的公共品需求偏好出現(xiàn)了矛盾[3]。高波利用中國大陸1998—2009年的省際面板數(shù)據(jù)進行實證研究，認為公共支出強度和公共服務水平與房價顯著正相關[4]。白彥鋒基于拓展的Tiebout模型研究認為，地方財政支出呈現(xiàn)正向關系，其解釋力度要弱于人均可支配收入、房價歷史信息、城市化率等因素[5]。鄭思齊等利用2003—2011年中國287個地級以上城市的面板數(shù)據(jù)進行實證研究，認為地方財政支出的增加能有效提升城市居民的收入水平，地方財政支出與居民住房支付能力之間存在顯著正向關系[6]。

二、 理論分析

美國經(jīng)濟學家 Tiebout提出了地方公共品支出中的“用腳投票”理論，即居民通過遷移來選擇最優(yōu)的地方公共品供給水平。一座城市的自然環(huán)境、教育水平、醫(yī)療水平、交通因素、治安狀況等會影響人們的居住選擇，這些都需要政府進行相應的財政支出。馮皓等研究發(fā)現(xiàn)，上海市內(nèi)各區(qū)域基礎教育資源數(shù)量和質量上的差異已經(jīng)部分體現(xiàn)在房價上[7]。顧杰等的研究表，明公共交通改善期望對住房價格和價格空間結構具有明顯的影響效應[8]。地方財政支出投入方向不同，對房地產(chǎn)市場所造成的影響也就不同，政府增加軌道交通、道路建設、管道建設等，可以為房地產(chǎn)開發(fā)建設提供支持，有利于房地產(chǎn)供給；政府增加對教育、醫(yī)療、社保、公共設施的投入，會提高人們的生活舒適度，有利于增加市場需求。

地方政府財政收入的增加是房價上漲的結果；地方財政支出提高了城市公共服務水平，加強了城市集聚從而推高房價；房價的上漲推升了地價上漲，增加地方政府土地出讓收入，提高了房地產(chǎn)相關稅收的稅基，從而提高了地方財政收入。實際上，城市房價還與很多其他因素相關。筆者在研究地方財政收入(cs)、地方財政支出(cz)對房價(hp)的影響時，引入人均可支配收入(sr)、城市生產(chǎn)總值(GDP)、總人口(p)、貨物進出口總額(jck)等變量，建立一般線性模型：

hp=a1+a2cs+a3cz+a4sr+a5GDP+a6p+a7jck+c。

(1)

考慮到不同變量單位引起的誤差，取各變量的對數(shù)，建立計量對數(shù)模型：

lnhp=a1+a2lncs+a3lncz+a4lnsr+a5lnGDP+

a6lnp+a7lnjck+c。

(2)

比較兩種模型的回歸結果，綜合分析財政收入和財政支出對房價的影響。

三、描述性分析與數(shù)據(jù)處理

采用中國統(tǒng)計局網(wǎng)站公布的2015年全國35個大中城市相關面板數(shù)據(jù)進行實證分析。本文采取住宅商品房平均銷售價格作為房價數(shù)據(jù)為被解釋變量(下同)。各變量的描述性統(tǒng)計見表1。

表1 變量的描述性統(tǒng)計

圖1、圖2分別顯示了財政收入與房價、財政支出與房價的關系?？傮w上講，財政收入多的房價基本上比較高，但并不呈現(xiàn)顯著的線性關系。圖3是財政收入、財政支出、房價的折線圖。可以看出財政支出與財政收入呈現(xiàn)明顯線性關系，而房價與財政收支的線性關系不明顯。財政收支并不能完全反映城市價值及對人口的吸引力，如鄭州市的2015年財政收支水平為942.90億，而廈門市同期只有不到606.1億元，遠低于鄭州市水平，房價卻是鄭州市的近3倍；南昌的財政收支水平只有重慶的1/6，而房價卻比重慶高近1 000元。實際上重慶市、廈門市的城市競爭力是高于南昌市、鄭州市的。因為房價除了和財政收支有關外，還與城市生產(chǎn)總值、人均工資、地理位置等有關。下面考慮其他因素的影響，采用相關性分析、回歸分析討論財政收支與房價的關系。

圖1 財政收入與房價散點圖

圖2 財政支出與房價散點圖

圖3 財政收支與房價

四、 實證分析與討論

(一)相關性分析

為進一步了解所選取的變量之間的關系，分別對原數(shù)據(jù)和處理過的對數(shù)數(shù)據(jù)進行相關性分析，結果分別見表2和表3。從表2可以看出，除年末總人口外，房價與其余變量均表現(xiàn)出較高的相關性。而財政收入與財政支出呈現(xiàn)出很高的相關性，在回歸分析時采用多種回歸模型對比的方式以消除選取變量不當所造成的誤差。因每個城市流動人口的情況不同，年末總人口并不能真實表征城市實際的人口規(guī)模，尤其在所選的城市樣本中，北上廣深等一線城市的流動人口比例遠高于烏魯木齊、拉薩、西寧、蘭州等地區(qū)。年末人口所表現(xiàn)出的低相關性并不能說明人口規(guī)模與城市房價不存在相關關系。

表2 原數(shù)據(jù)相關性分析表

(二)回歸分析

根據(jù)相關性分析的結果，年末總人口與房價關聯(lián)性較低，而財政收入和財政支出存在很強相關性，作為對比，分別采用一般線性回歸模型、正向納入回歸模型進行回歸分析，參數(shù)分別見表4和5，表中原數(shù)據(jù)模型被解釋變量為hp(住宅商品房平均銷售價格)，對數(shù)模型被解釋變量為lnhp，樣本數(shù)均為35，括號內(nèi)數(shù)據(jù)為R2。

表3 對數(shù)數(shù)據(jù)相關性分析表

表4 一般線性回歸模型參數(shù)

表5 正向納入回歸模型參數(shù)

對比發(fā)現(xiàn)，年末總人口(p)對房價的解釋力較弱，財政支出(cz)對房價有較強解釋力，財政收入(cs)對房價的解釋力較弱，間接驗證財政收入(cs)增加是房價上漲的結果而非原因。在進行正向納入逐步回歸時，一般線性模型和對數(shù)模型所選取的變量不同，一般線性模型納入了財政收入(cs)、貨物進出口總額(jck)進行回歸，而對數(shù)模型保留了年末總人口(lnp)、年生產(chǎn)總值(lnGDP)和貨物進出口總額(lnjck)，但財政支出(lncz)未保留，且國內(nèi)學者普遍認為的對房價具有重要影響的人均工資(lnsr)也未保留，說明對數(shù)模型不太適用。無論是一般線性模型還是對數(shù)模型，財政支出的回歸系數(shù)均是負值，與傳統(tǒng)的公共產(chǎn)品資本化理論不一致，與財政支出的增加能夠提高城市價值進而致使房價上漲的理論不符。韓正龍等在研究時也得出與傳統(tǒng)理論不符的結果，其解釋是東西部地區(qū)的差異造成[3]。而本文所選取的基本都是一、二線城市及省會城市，不能以地區(qū)差異因素解釋?；貧w結果顯示出貨物進出口總額(jck)無論是原數(shù)據(jù)還是對數(shù)數(shù)據(jù)均與房價顯著相關，而城市生產(chǎn)總值(GDP)、年末總人口(p)原數(shù)據(jù)和對數(shù)數(shù)據(jù)回歸的結果P值有較大差別，對數(shù)模型中顯示出顯著相關性。對比采用原數(shù)據(jù)進行回歸的正向納入模型，對數(shù)模型的正向納入模型剔除了財政支出(lncz)、財政收入(lncs)、人均工資(lnsr)等變量，僅保留了貨物進出口總額(lnjck)、年末總人口(lnp)和年生產(chǎn)總值(lnGDP)，與原數(shù)據(jù)的回歸模型出入較大。結合上述的回歸結果和已有研究結論，選用貨物進出口總額(jck)、年末總人口(p)、人均工資(sr)、財政支出(cz)等四個變量進行最終的回歸分析，懷特檢驗結果表明模型中存在異方差，模型通過了多重共線性檢驗，采用加權最小二乘法進行最終的模型回歸。模型參數(shù)見表6， 被解釋變量為hp,R2=0.983 2,樣本數(shù)為35。

表6 加權最小二乘法回歸模型參數(shù)

加權最小二乘法回歸模型中財政支出的參數(shù)估計依然是負值，與以上幾種模型的回歸結果一致，數(shù)值上也沒有太大偏差，其他變量也保持一致，可以認為模型是穩(wěn)健的。財政支出與房價呈現(xiàn)出的負相關關系與所選取的一、二線城市樣本有很大關聯(lián)。所選取的樣本基本是直轄市、省會城市，具有比較強的地域性。較好的地理位置具有較高的房價，諸如廈門、福州等城市。成都、重慶等城市作為傳統(tǒng)工業(yè)大城市，其稅收來源廣泛，財政能力強而本身房價卻并不高。省會城市資源相對集中而城市發(fā)展不足，經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模并不大卻擁有較高的房價，諸如海口、南寧等城市。

五、 結語

房價與人均工資、貨物進出口總額呈現(xiàn)正相關關系，與財政支出呈現(xiàn)負相關關系。財政支出對房價的影響系數(shù)為-2.52，即財政支出每上升1億元，房價就下跌2.52元/m2。財政支出所提供的公共品結構失衡會導致住房價值相對降低。在中西部地區(qū)，財政支出的加大基本上會在基礎設施方面，諸如道路平整、管道鋪設、通水通電等，能夠降低土地開發(fā)成本，從而間接降低了房價。

年末總人口、年生產(chǎn)總值與房價關聯(lián)性較弱。很多城市是“移民城市”，年末總人口并不能真實反映城市的實際人口數(shù)量，同時城市的人口結構、人均教育程度也與房價有很大的關系，單純的人口數(shù)量解釋力度較小。

高房價并不意味著高財政收入，實際上恰恰相反。高房價擠壓了很大一部分制造企業(yè)的生存空間，政府財政收入在長期內(nèi)滿足“租稅等價”，短期內(nèi)存在“租稅替代”，即政府來自房地產(chǎn)的租金收入越高，來自其他行業(yè)的稅收收入越低[9]。財政支出與財政收入明顯相關，與城市生產(chǎn)總值也明顯相關，而與房價卻呈現(xiàn)負相關，這一方面由于樣本本身的地域性特征和公共產(chǎn)品供給結構失衡，另一方面也是“租稅替代”原理造成的制造業(yè)欠發(fā)達。

[1] 邵挺，袁志剛.土地供應量、地方公共品供給與住宅價格水平：基于Tiebout效應的一項擴展研究[J]. 南開經(jīng)濟研究,2010(3):3-19.

[2] 鞠方，林輝葉，周建軍.土地出讓收入、地方財政支出對我國房價影響的區(qū)域差異性研究[J]. 財經(jīng)理論與實踐，2013 (1)：77-81.

[3] 韓正龍，王洪衛(wèi).財政支出偏向背景下公共服務供給與住房價值關系研究：基于優(yōu)化公共產(chǎn)品供給結構視角[J]. 財經(jīng)論叢,2015(3)：24-31.

[4] 李祥,高波,李勇剛.房地產(chǎn)稅收、公共服務供給與房價：基于省際面板數(shù)據(jù)的實證分析[J]. 財貿(mào)研究，2012 (3)：67-75.

[5] 白彥鋒，宮旭，賈瀟.地方財政支出規(guī)模及結構對房價影響的實證分析：基于拓展的Tiebout模型[J]. 稅收經(jīng)濟研究，2012(1)：45-55.

[6] 孫偉增，王定云，鄭思齊.地方財政支出、房價與居民住房支付能力[J].清華大學學報(哲學社會科學版)，2015(6)：165-177.

[7] 馮皓，陸銘.通過買房而擇校：教育影響房價的經(jīng)驗證據(jù)與政策含義[J].世界經(jīng)濟，2010(12)：89-104.

[8] 顧杰，賈生華. 公共交通改善期望對住房價格及其價格空間結構的影響：基于杭州地鐵規(guī)劃的實證研究[J]. 經(jīng)濟地理，2008(6)：1020-1024.

[9] 黃少安，陳斌開，劉姿彤.“租稅替代”、財政收入與政府的房地產(chǎn)政策[J]. 經(jīng)濟研究，2012(8)：93-106.

RelationshipbetweenFiscalRevenueandExpenditureandHousePrice— Based on Domestic Data of 35 Large and Medium-sized Cities

GUO Xinxin

(School of Public Finance and Taxation, Henan University of Economics and Law, Zhengzhou 450046, China)

The problem of housing prices has always been a heated topic which always attracts the attention of scholars. And as an important source of local finance, real estate tax actually plays an important part in this problem as well. To explore the relationship between the two is of great significance. Based on the data of 35 large and medium-sized cities in China in 2015, this paper analyzes the relationships between fiscal revenue and expenditure and house prices by establishing the regression model from the theory of public capitalization. There is a clear linear relationship between fiscal revenue and fiscal expenditure; Financial expenditure and housing prices show a strong negative correlation with the traditional capitalization theory of which are totally contradictory. It may caused by the differences between urban location and financial expenditure which are brought about by the imbalance of public product structure, and the “alternative tax” principle gave rise to less developed situations in other industries, especially the manufacturing industry.

fiscal revenue; fiscal expenditure; house price

2017-05-28

郭欣欣(1994—)，女，河南商丘人，河南財經(jīng)政法大學財政稅務學院碩士研究生，研究方向為財政理論與政策。

F224

A

1008—4444(2017)06—0069—05

蔡洪濤)