民間借貸與房地產(chǎn)泡沫——以鄂爾多斯為例

劉甜 張麗娜

摘要：本文從民間借貸角度分析鄂爾多斯地區(qū)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因。由于民間借貸資本的充裕，為鄂爾多斯地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展提供有利資金支持；另一方面，不少資金充裕的個人或組織投資房地產(chǎn)，推動鄂爾多斯地區(qū)房地產(chǎn)的快速發(fā)展。通過分析，本文認(rèn)為政府和個人對此次房地產(chǎn)泡沫破裂都負(fù)有不可推卸的責(zé)任。貨幣資本的過度供給是導(dǎo)致鄂爾多斯房地產(chǎn)泡沫的直接原因。

關(guān)鍵詞：民間借貸 住房市場 住房價格

一、引言

近年來，內(nèi)蒙古鄂爾多斯依托其豐富的資源，經(jīng)濟(jì)得到迅猛發(fā)展。2002年時鄂爾多斯GDP規(guī)模僅為204億元，到2011年則達(dá)到3218億元， GDP增長速度多年維持在20%以上，令其他地區(qū)望塵莫及。依賴資源開采，以及城市化過程中的拆遷補(bǔ)償，鄂爾多斯人實(shí)現(xiàn)了財富的迅速積累。一方面，隨著收入水平的提高，鄂爾多斯人不僅提高了自己消費(fèi)水平，也增加了他們對資產(chǎn)增值保值的需求。另一方面，由于消費(fèi)水平的提高，三次產(chǎn)業(yè)在鄂爾多斯得到了迅速發(fā)展。產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，需要大量的資金支持，因而企業(yè)貸款在當(dāng)?shù)氐玫窖杆侔l(fā)展。處于起步初期的中小企業(yè)很難提供符合貸款條件的抵押擔(dān)保品，因而轉(zhuǎn)向其他途徑獲得企業(yè)發(fā)展所需資金，即民間借貸。然而前幾年的大規(guī)模征地使鄂爾多斯人擁有了巨額財富，一些農(nóng)牧民一夜之間成為千萬富豪。鄂爾多斯人手中聚集的大量資金使人們不僅僅滿足于豪車、奢侈品等的消費(fèi)，人們更希望資產(chǎn)保值增值，因而滋生了鄂爾多斯繁榮的民間借貸和離奇的住房消費(fèi)。

關(guān)于住房消費(fèi)、住房價格上漲等方面的問題，國內(nèi)外有很多學(xué)者做過相關(guān)研究。第一種解釋是通過利用人口普查數(shù)據(jù)對人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變和中國住房需求的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證研究，其結(jié)果表明“嬰兒潮”很可能是推動中國住房價格快速上漲的重要原因（陳斌開等，2012）[1]。然而文章假定土地供給、貨幣政策等諸多外部宏觀因素不變，這與現(xiàn)實(shí)不符，因而必定造成一定的誤差。第二種解釋從土地供給的角度分析，認(rèn)為地方政府的土地政策市住房價格的“推手”（鄭思齊、師展，2011）[2]。然而，我們也很難辯證土地供給、住房需求與住房價格上漲之間的關(guān)系。第三種解釋從預(yù)期和投機(jī)角度分析中國住房價格上漲的原因（況偉大，2010b）[3]。預(yù)期本身很難度量，也難以獨(dú)立的解釋房價上漲，但預(yù)期房價上漲是大多數(shù)購置第二套、第三套住房的消費(fèi)者的購買動機(jī)，因而我們應(yīng)更好的理解并深入研究房價上漲預(yù)期產(chǎn)生的原因。

與以上研究相比，國內(nèi)尚沒有從民間借貸角度研究探討住房價格問題。本文針對這幾年的特有現(xiàn)象，從民間借貸角度分析其與地區(qū)住房價格上漲的關(guān)系，探究出房價上漲的幕后“推手”，進(jìn)而為政府治理住房市場提供理論依據(jù)，做到與時俱進(jìn)。

二、民間借貸的發(fā)展現(xiàn)狀及新特征

本文主要分析鄂爾多斯市民間借貸與住房市場之間的關(guān)系。接下來首先深入剖析鄂爾多斯市民間借貸市場現(xiàn)狀。由于鄂爾多斯的煤炭開采量增加，鄂爾多斯煤炭開采企業(yè)飛速發(fā)展。國有銀行商業(yè)資本受運(yùn)作模式限制，其貸款重點(diǎn)都放在了國有企事業(yè)和政府性質(zhì)的大項(xiàng)目，煤企等中小企業(yè)、民營企業(yè)很難獲得商業(yè)銀行的資金支持。因此，這些中小企業(yè)，為在資金瓶頸中生存，只能渴求民間資本，即民間借貸，因而推動了鄂爾多斯地區(qū)民間借貸的迅速發(fā)展。有數(shù)據(jù)顯示，2002年鄂爾多斯民間融資規(guī)模不足100億元，到2012年已經(jīng)擴(kuò)張到超過2000億元，涉及制造、開采、建筑等產(chǎn)業(yè)，其規(guī)模之龐大、速度之快令人瞠目。據(jù)官方數(shù)據(jù)保守估計，維系當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)高速發(fā)展的資金，民間借貸的部分或已高達(dá)8成，借貸成本約在月息2.5%左右，甚至可達(dá)4%至5%。對于借高利貸的企業(yè)而言，其一年的利潤率要達(dá)到40%以上或60%以上，才勉強(qiáng)能夠還得了如此高息。鄂爾多斯地區(qū)中小企業(yè)由于生產(chǎn)的必要而借貸，為了還貸而擴(kuò)大生產(chǎn)，擴(kuò)大生產(chǎn)仍需借貸，如此往復(fù)…… 這種“擊鼓傳花”的游戲，最終必然導(dǎo)致企業(yè)因不能還貸而破產(chǎn)，進(jìn)而是整個資金鏈條出現(xiàn)問題而斷裂。

三、住房市場現(xiàn)狀

2005年，鄂爾多斯的居民住宅均價還僅為每平方米1000元左右，而現(xiàn)在，一幢2012年底交房的期房“國悅城”，位于鄂托克街上，其售價超過了1萬元每平方米。這還是普通樓盤，高端樓盤如伊泰華府世家、星河灣等，售價超過2萬元每平方米。數(shù)據(jù)顯示，2010年，鄂爾多斯市新樓盤成交超過1000萬平方米，而二手房成交面積僅有17萬平方米。市場上的二手房中介也非常少，這就意味著，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的投資幾乎沒有退出的途徑。鄂爾多斯市政府?dāng)?shù)據(jù)顯示，2011年前11個月，鄂爾多斯市新開工1005.9萬平方米住宅，加上前兩年的續(xù)建項(xiàng)目，共有2225.3萬平方米。即使在去年，當(dāng)中國大部分城市房地產(chǎn)市場因調(diào)控陷入低迷之時，鄂爾多斯住房成交面積超過了1000萬平方米，很多高端住宅項(xiàng)目剛推向市場，便迅速售罄。時至今年，地產(chǎn)調(diào)控加力，鄂爾多斯才感受到其影響。地產(chǎn)銷售人士表示，現(xiàn)在鄂爾多斯的房子“賣不動了”。據(jù)當(dāng)?shù)匾患曳康禺a(chǎn)開發(fā)商統(tǒng)計，今年在建工程約有75%處于停工或半停工狀態(tài)。今年前4個月，全市銷售商品房約150萬平方米，同比下降兩成；銷售金額91億元，下降6%。如今，鄂爾多斯人絕大部分人手中不是沒有房子，而是足夠多的房子積壓在手中，沒人買也買不起。

四、民間借貸與住房市場

鄂爾多斯樓市的崩盤與民間借貸市場逐漸萎縮有著密不可分的聯(lián)系。鄂爾多斯樓市是與礦產(chǎn)能源和民間資本緊密聯(lián)系在一起的。民間借貸與房地產(chǎn)相互推動。在鄂爾多斯，政府為開采資源大量征地，人們則在政府征地運(yùn)動中迅速獲得大量資金，這也是民間借貸資本的重要來源。據(jù)當(dāng)?shù)亻_發(fā)商介紹，之前鄂爾多斯的開發(fā)企業(yè)不足百家，而過去兩年猛增至500家。這其中的許多開發(fā)商對房地產(chǎn)市場完全陌生，由于手頭有占地款、拆遷款等資金，幾個人結(jié)伙也加入了開發(fā)商的隊(duì)列。因此，民間借貸給鄂爾多斯房地產(chǎn)開發(fā)商提供充足的資金支持，同時占有豐富資金的個人或組織希望通過購置住房實(shí)現(xiàn)資本保值增值，其中不少購房者僅僅為了倒手而購置住房，寄希望從中獲利。正是這種投機(jī)行為，推動了鄂爾多斯住房價格的不斷上漲，也吸引了很多外來投資商，進(jìn)一步推動當(dāng)?shù)刈》渴袌?。我們可以用圖形描述煤炭企業(yè)、住房市場、政府以及借貸人之間關(guān)系，如下圖1所示：

分析上圖1，由于煤炭價格暴跌、成交量急劇萎縮導(dǎo)致礦產(chǎn)能源類企業(yè)收入減少，資金不能快速回籠。由于諸多煤炭開采企業(yè)或多或少都有民間借貸，而在借貸利息奇高的環(huán)境下，煤炭企業(yè)很難用僅有的收入償還高借貸利率，因而迫使企業(yè)不得不放棄生產(chǎn)，走向破產(chǎn)……如此往復(fù)，一時間，很多中小煤炭企業(yè)都因面臨資金困境而倒閉。煤炭企業(yè)是諸多產(chǎn)業(yè)發(fā)展的資金源泉，源泉潰爛勢必殃及諸多產(chǎn)業(yè)，而在民間借貸的催化下，首當(dāng)其沖的便是房地產(chǎn)業(yè)。煤炭企業(yè)沒有足夠多的資金流向房地產(chǎn)市場，而民間借貸又面臨到期還本付息，這樣一來，使住房市場資金吃緊，只能不果而終，到處可見停工的、未建好的高樓大廈。因此，房地產(chǎn)和礦產(chǎn)資源開發(fā)企業(yè)的雙雙停工停產(chǎn)，使其借入的高利貸資金不能及時還貸，而貸款個人或組織希望快速收回資金避免損失，這樣便加快了民間還貸危機(jī)的爆發(fā)，最后再一次殃及住房市場，加速樓市崩盤。

五、總結(jié)性評述

由于財富大量聚集，貨幣泡沫引發(fā)金融泡沫和房地產(chǎn)泡沫。民間借貸推高的住房價格并不真實(shí)的房地產(chǎn)價格。鄂爾多斯是中國房地產(chǎn)泡沫最先破裂的城市。本文認(rèn)為，民間借貸的個人或組織和政府對鄂爾多斯地區(qū)房地產(chǎn)市場破裂都負(fù)有相應(yīng)的責(zé)任。其一，由于個人的有限理性，或者說空中樓閣心理，即總認(rèn)為有人出比我高的價格買住房，因而我現(xiàn)在購買住房就是有利可圖的，而非理性購買住房，推高住房價格，滋長房地產(chǎn)泡沫，最終導(dǎo)致無人愿意再購買住房而導(dǎo)致住房市場破裂，危機(jī)整個樓市。其二，由于政府的征地計劃使人們手中擁有大量的閑散資金，因而推動了民間借貸和住房市場的迅速發(fā)展。鄂爾多斯作為我國一個比較特殊的城市，其資源非常豐富，豐富資源的買賣可以讓資金快速膨脹起來，一旦房子在短時間內(nèi)賣不出去，使得房子與資金流轉(zhuǎn)陷入困境，同時也形成了產(chǎn)能過剩，使得房地產(chǎn)泡沫不斷膨脹。因而，為拯救鄂爾多斯房地產(chǎn)業(yè)，本文提出以下不成熟建議：

借貸個人或組織應(yīng)該做一個理性投資者，不要盲目追求收益的高低、收入的多少，應(yīng)該在盡量避免風(fēng)險的情況下，把手中富足的資金合理分配，盡量選擇投資風(fēng)險低，收益穩(wěn)定的金融產(chǎn)品，以期獲取穩(wěn)定投資回報。

政府加強(qiáng)管制，有計劃有限制的征地，合理發(fā)放征地資金。在過去，鄂爾多斯地區(qū)的發(fā)展過度依賴資源，且其經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)單一，然而這種發(fā)展模式是不可持續(xù)的，因而政府部門應(yīng)該改變當(dāng)前經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的單一化，更多地從發(fā)展其他產(chǎn)業(yè)入手，帶動當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)型，特別應(yīng)該加大轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)的力度，不能僅靠房地產(chǎn)來解決GDP問題，應(yīng)追求更有效益的經(jīng)濟(jì)增長、更趨科學(xué)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和更有質(zhì)量的城市化。因此破解目前的房地產(chǎn)僵局需要政府從宏觀上進(jìn)行整體調(diào)控，避免由房地產(chǎn)引發(fā)的一系列社會問題。

提高開發(fā)商自有資金的比例。鄂爾多斯開發(fā)商的資金主要來源于民間高利貸，其他城市開發(fā)商一半左右的資金來自銀行貸款。開發(fā)商自有資金少，不僅項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險很大，容易變成爛尾樓，而且向銀行、民間和資本市場融資，就會把風(fēng)險擴(kuò)大到整個社會。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳斌開，徐帆，譚力.人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變與中國住房需求_1999_2025_基于人口普查數(shù)據(jù)的微觀實(shí)證研究[J].金融研究，2012，第1期

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[3]況大偉.預(yù)期、投機(jī)與中國城市房價波動[J].經(jīng)濟(jì)研究，2010，第9期

作者簡介：劉甜（1991—）女，內(nèi)蒙古巴彥淖爾人，內(nèi)蒙古大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院2010級經(jīng)濟(jì)學(xué)專業(yè)本科生。張麗娜（1992—）女，陜西省榆林人，內(nèi)蒙古大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院2010級國際經(jīng)濟(jì)與貿(mào)易專業(yè)本科生。