李紅廣

摘要：在經(jīng)濟(jì)全球化背景下，對(duì)于我國房地產(chǎn)企業(yè)將面臨機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的現(xiàn)狀，總結(jié)過去幾年房地產(chǎn)發(fā)展的情況，可以看出房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的主動(dòng)脈之一，既促進(jìn)了社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，又推動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展。盡管如此，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中還是存在一定問題，阻礙房地產(chǎn)企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展，需要及時(shí)控制加以改進(jìn)。本文分析當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中存在的諸多問題，并提出具體措施加強(qiáng)內(nèi)部控制，期望房地產(chǎn)企業(yè)在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中更加健康全面發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部控制；優(yōu)化；措施

改革開放以來，我國城市建設(shè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸增多，但隨著部分城市房?jī)r(jià)不斷上漲，國家出臺(tái)了相應(yīng)的政策法規(guī)，為有效控制好房地產(chǎn)行業(yè)的過快發(fā)展。在新的發(fā)展形勢(shì)下，伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)及國家政策的限定，房地產(chǎn)企業(yè)顯現(xiàn)出內(nèi)部機(jī)制控制薄弱的現(xiàn)象，給企業(yè)的發(fā)展帶來了隱患，因此，如何有效控制房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部建設(shè)，是促進(jìn)企業(yè)健康長久發(fā)展的關(guān)鍵因素之一。

一、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制機(jī)制建設(shè)的意義

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，不僅促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的增長，而且還滿足了人們?nèi)找嬖鲩L的住房需求。目前，由于政策、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、地價(jià)等原因。另外，房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間長、資金消耗大等問題，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著極大的挑戰(zhàn)。因此，要想改變當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀，企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部控制機(jī)制的建設(shè)就顯得非常重要，這樣一方面可以使企業(yè)的運(yùn)行更加規(guī)范，另一方面，還能激活企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制管理中存在的問題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)法人結(jié)構(gòu)不合理，重視度不夠

產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)不合理是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的問題，其中，主要股東持有公司大部分股份，享有絕對(duì)的投票權(quán)和決定權(quán)，這對(duì)于中小股東而言，不僅不利于他們的發(fā)展，無法保障他們的利益，也使得房地產(chǎn)企業(yè)無法實(shí)施自身的控制權(quán)、執(zhí)行權(quán)和監(jiān)督權(quán)。其實(shí)，在過去的二十多年，除了2008年爆發(fā)了金融危機(jī)，我國經(jīng)濟(jì)一直以非?？斓乃俣仍诎l(fā)展，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都較為重視開發(fā)和銷售房地產(chǎn)，而對(duì)于企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)方面則關(guān)注較少，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部控制管理存在很多問題，例如，成本管控水平低、會(huì)計(jì)控制不完善、內(nèi)部控制缺乏牽制等，影響了房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。從根本上來講，造成這些問題的原因就是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)這些問題的不重視，最終，這些后果也必將由企業(yè)自身來承擔(dān)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控制度體系不健全

在長期發(fā)展中，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都制定了較為嚴(yán)格的內(nèi)部控制制度，然而卻沒有深入的執(zhí)行，主要是因?yàn)?，第一，市?chǎng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好，房地產(chǎn)企業(yè)為了賺取更多利潤，將重點(diǎn)放在了開發(fā)和銷售房產(chǎn)方面，對(duì)于企業(yè)內(nèi)部控制則不太重視。第二，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制存在制度不健全、不科學(xué)、不合理等問題，有的控制制度甚至是直接借鑒別的公司的內(nèi)容，根本與房地產(chǎn)企業(yè)自身的實(shí)際情況不符，在執(zhí)行過程中無法操作。

（三）內(nèi)部控制缺乏獨(dú)立性，內(nèi)控制度落實(shí)不到位

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展速度非常快，然而，內(nèi)部改革的速度卻無法完全跟上企業(yè)的發(fā)展速度，出現(xiàn)了以下問題：一是，部分出納為了自身利益，謊報(bào)公司內(nèi)部費(fèi)用，中飽私囊；二是，內(nèi)部人員串通，違法了職業(yè)道德；三是，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)與其它人員勾結(jié)，出賣公司利益。正是因?yàn)檫@些原因，使得無法正常執(zhí)行房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部相關(guān)控制制度，同時(shí)，在執(zhí)行過程中也會(huì)出現(xiàn)各種問題，例如：賬目不符、嚴(yán)重違背企業(yè)管理制度等，甚至更為嚴(yán)重的是，有些企業(yè)為了滿足政府官員要求，會(huì)縱容企業(yè)會(huì)計(jì)人員作假賬，這是非常嚴(yán)重的違法行為，不僅會(huì)造成企業(yè)賬目失真現(xiàn)象，還會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制。

三、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部控制建設(shè)的建議

（一）遵循國家法律法規(guī)，重視內(nèi)部控制，完善控制環(huán)境

要想加強(qiáng)內(nèi)部控制，房地產(chǎn)企業(yè)要做到以下幾點(diǎn)：第一，企業(yè)管理者在國家法律規(guī)定范圍內(nèi)，要高度重視內(nèi)部控制管理，雖然業(yè)務(wù)擴(kuò)張可以帶來前期的利益，但是要想持續(xù)發(fā)展還必須要依靠制度管理；第二，提高員工的綜合素質(zhì)和核心競(jìng)爭(zhēng)力，對(duì)于高層管理人員來說，不僅要重視他們職業(yè)道德的提高，還要促使他們進(jìn)一步遵循規(guī)章制度。對(duì)于普通職工而言，要按照崗位需求來選擇優(yōu)秀的員工，一經(jīng)錄用，還要定期培訓(xùn)其專業(yè)知識(shí)、內(nèi)部控制內(nèi)容等知識(shí)，使其更好的適應(yīng)工作要求；第三，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)構(gòu)建治理結(jié)構(gòu)，并對(duì)股東會(huì)或者董事會(huì)的決策權(quán)進(jìn)行強(qiáng)化，保證決策的科學(xué)和公平，如果存在代理管理，要通過合理的監(jiān)督和激勵(lì)，來調(diào)動(dòng)經(jīng)理人的工作積極性。第四，設(shè)立獨(dú)立的內(nèi)部審計(jì)部門，并保證其充分的審計(jì)權(quán)，這樣才能使審計(jì)工作更為獨(dú)立。

（二）進(jìn)一步識(shí)別和應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中，必然會(huì)面對(duì)較多財(cái)務(wù)或者非財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此，企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、評(píng)估、應(yīng)對(duì)機(jī)制進(jìn)行進(jìn)一步完善就顯得非常重要。第一，制定相關(guān)目標(biāo)，這些指標(biāo)要與項(xiàng)目運(yùn)營、資金籌措、銷售等業(yè)務(wù)相關(guān)。第二，結(jié)合企業(yè)內(nèi)部實(shí)際，分析企業(yè)內(nèi)部和外部影響目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的因素，舉個(gè)例子，為了實(shí)現(xiàn)贏利，企業(yè)在投資前就要提前了解產(chǎn)業(yè)政策、國家宏觀經(jīng)濟(jì)、競(jìng)爭(zhēng)狀況、市場(chǎng)需求等信息，然后再進(jìn)一步分析企業(yè)在資金、項(xiàng)目運(yùn)營、員工管理等方面的工作，對(duì)這些潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別，判斷哪些風(fēng)險(xiǎn)是可以承受的，哪些是企業(yè)可以將風(fēng)險(xiǎn)降低或規(guī)避的。第三，結(jié)合以上風(fēng)險(xiǎn)因素的分析，制定相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。在執(zhí)行過程中，房地產(chǎn)企業(yè)還要根據(jù)不同的風(fēng)險(xiǎn)，選擇合適的方法來應(yīng)對(duì)。第四，對(duì)于籌措和使用資金方面，房地產(chǎn)企業(yè)在認(rèn)真分析不同融資渠道潛在風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，還要進(jìn)一步擴(kuò)大自身融資渠道，同時(shí)還要對(duì)不同融資方式的償債風(fēng)險(xiǎn)和資金成本進(jìn)行綜合考慮。

（三）提高控制活動(dòng)的執(zhí)行力度

作為企業(yè)控制風(fēng)險(xiǎn)的重要手段，控制活動(dòng)的重要性不言而喻，而加強(qiáng)控制站活動(dòng)的執(zhí)行力度也就顯得非常迫切和重要。作為房地產(chǎn)企業(yè)，要想提高自身控制活動(dòng)的執(zhí)行力，第一，分離部分不相容的職位，并提前做好投資前的準(zhǔn)備工作，特別是授權(quán)審批一定要嚴(yán)格，這樣才能確保決策的科學(xué)和合理。第二，在經(jīng)營過程中，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)運(yùn)營的分析和資金管理要進(jìn)一步加強(qiáng)，還可以通過建立統(tǒng)一結(jié)算中心來提高自己的使用效率，使擅自動(dòng)用資金的風(fēng)險(xiǎn)降低到最低。第三，企業(yè)可以通過制定項(xiàng)目資金使用計(jì)劃來確保項(xiàng)目有足夠的資金。第四，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部預(yù)算，結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況制定出合理的預(yù)算表，進(jìn)一步明確彼此的責(zé)任，對(duì)于預(yù)算的執(zhí)行和反饋也要及時(shí)，這樣才能使預(yù)算更加靈活、方便。

（四）建立信息溝通機(jī)制，完善信息系統(tǒng)

運(yùn)營和建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，是一個(gè)非常漫長且復(fù)雜的過程，因此，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，首先要建立完善的信息溝通渠道，確保信息的暢通，避免溝通不利所帶來的消極影響。然后，還要對(duì)信息系統(tǒng)進(jìn)行完善，并整合銷售、采購、付款、會(huì)計(jì)核算等業(yè)務(wù)模塊，實(shí)現(xiàn)信息的共享。最后，及時(shí)反饋預(yù)算執(zhí)行信息，對(duì)于執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題要及時(shí)反饋、溝通，嚴(yán)格按照計(jì)劃來執(zhí)行。只有這樣做，才能從根本上完善信息系統(tǒng)，進(jìn)而促進(jìn)內(nèi)部溝通效率的提高。

四、結(jié)束語

總而言之，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，建設(shè)內(nèi)部控制是一個(gè)冗長而復(fù)雜的過程，它需要多方努力和配合，對(duì)于企業(yè)內(nèi)部人員來說，要進(jìn)一步解放思想，充分理解并認(rèn)識(shí)到加強(qiáng)內(nèi)部控制的必要性；對(duì)于企業(yè)自身而言，則要促進(jìn)內(nèi)部控制組織結(jié)構(gòu)和審批程序的設(shè)置，使職責(zé)更明確、業(yè)務(wù)流程更清晰、信息渠道更暢通，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部控制制度的不斷完善和發(fā)展，真正推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

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（作者單位：河南振興房地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司）