談房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃研究

廖金華

摘要：稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的重要組成部分，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合理、合法的稅務(wù)籌劃不僅有利于提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理水平，更能為企業(yè)實(shí)現(xiàn)更大的經(jīng)濟(jì)效益。本文在簡(jiǎn)要分析了稅務(wù)籌劃特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，闡述了如何結(jié)合相關(guān)的稅收政策進(jìn)行合理的稅務(wù)籌劃。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅務(wù)籌劃；稅收政策

在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控力度加大的情勢(shì)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也更加激烈，而通過(guò)壓縮內(nèi)部費(fèi)用的成本，是企業(yè)提升競(jìng)爭(zhēng)力的有效途徑。在房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中，稅務(wù)籌劃是其重要的組成部分，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)在國(guó)家稅法相關(guān)條款以及稅收優(yōu)惠政策的規(guī)定中進(jìn)行合理納稅，并且通過(guò)對(duì)多種納稅方案的優(yōu)化選擇，可以將企業(yè)的納稅成本降至最低，以達(dá)到最大化的經(jīng)濟(jì)效益。

一、稅務(wù)籌劃的特征

（一）合法性

合法性是房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃中首先要顧及的，企業(yè)稅務(wù)的籌劃的具體措施都應(yīng)當(dāng)在符合稅法以及其他相關(guān)法律法規(guī)的前提下進(jìn)行的。企業(yè)在稅務(wù)籌劃中，如果沒(méi)有確定的納稅義務(wù)以及有多種納稅方法可供選擇時(shí)，對(duì)于企業(yè)作出的低稅負(fù)繳納決策，稅務(wù)機(jī)關(guān)按照稅法對(duì)此是不應(yīng)進(jìn)行反對(duì)的，稅務(wù)籌劃這種合法性的特點(diǎn)是不同于偷稅等犯罪行為的。

（二）籌劃性

企業(yè)的納稅義務(wù)通常是在企業(yè)發(fā)生經(jīng)營(yíng)行為之后才會(huì)產(chǎn)生的，具有較為明顯的滯后性特征。企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃的過(guò)程中，首先要對(duì)當(dāng)前的政策與稅法要進(jìn)行深入的了解并熟練掌握，然后再將企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)與之結(jié)合，進(jìn)而將最輕稅負(fù)的具體方案合理地制定出來(lái)。這種超前性也成為了稅務(wù)籌劃工作中的籌劃性特征。

（三）目的性

稅務(wù)籌劃最初產(chǎn)生的原因就是能夠直接減輕納稅的負(fù)擔(dān)，這也是最本質(zhì)、最核心的目標(biāo)。稅務(wù)籌劃的選擇和安排都是在圍繞著企業(yè)的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)而進(jìn)行的，以實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化和使其合法權(quán)利得到充分的享受和行使為中心。稅務(wù)籌劃作為一種理財(cái)活動(dòng)以及策劃活動(dòng)，企業(yè)是為了實(shí)現(xiàn)一定的意圖和目標(biāo)而進(jìn)行的，沒(méi)有明確的意圖和目的就無(wú)法進(jìn)行策劃。

（四）多維性

稅務(wù)籌劃從時(shí)間上看，是貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的，因此所有可能產(chǎn)生稅金的環(huán)節(jié)都應(yīng)該納入稅務(wù)籌劃中。除了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模、會(huì)計(jì)方法選擇、購(gòu)銷活動(dòng)安排等需要進(jìn)行稅務(wù)籌劃外，新產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段以及經(jīng)營(yíng)活動(dòng)設(shè)立之前也需要進(jìn)行稅務(wù)籌劃，對(duì)注冊(cè)地點(diǎn)、組織類型、以及產(chǎn)品類型等都要進(jìn)行合理選擇，以最大限度進(jìn)行節(jié)稅[1]。而從空間上來(lái)看，稅務(wù)籌劃的活動(dòng)不僅應(yīng)在本企業(yè)進(jìn)行，更應(yīng)聯(lián)合其他單位共同進(jìn)行節(jié)稅途徑的尋求。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃重點(diǎn)

（一）增值稅籌劃

由于增值稅屬于價(jià)外稅，它避免了營(yíng)業(yè)稅重復(fù)征稅，能有效降低企業(yè)稅負(fù)，形成了增值稅銷項(xiàng)與進(jìn)項(xiàng)的抵扣關(guān)系，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了重要影響，因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要在拿地方式、供應(yīng)商選擇、合同管理、內(nèi)部管理等方面進(jìn)行重點(diǎn)籌劃。

（二）土地增值稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅的籌劃中，應(yīng)該圍繞國(guó)家的各種土地增值稅減免優(yōu)惠政策進(jìn)行。而在所有的優(yōu)惠減免政策中，最應(yīng)當(dāng)注意的是20%的增值額臨界點(diǎn)問(wèn)題，因?yàn)楦鶕?jù)相關(guān)政策，納稅人出售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，如果增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)的20%便可免征土地增值稅[2]。因此，企業(yè)便可通過(guò)改變銷售價(jià)格改變其房屋增值稅，使其剛好達(dá)到臨界點(diǎn)，以此提升企業(yè)的收益。例如，某房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入為49706.4萬(wàn)元，土地增值稅的扣除成本為41930.32萬(wàn)元，并且銷售面積為82784平方米，每平方米售價(jià)為1.2萬(wàn)元，經(jīng)計(jì)算增值稅為18%，增值稅為零，則企業(yè)的稅后收益為49706.4萬(wàn)元；如果該企業(yè)將每平方米的售價(jià)提升到1.22萬(wàn)元，則增值率剛好達(dá)到20%，需繳納2570.38萬(wàn)元的增值稅，稅后收益為47927.86萬(wàn)元。通過(guò)以上計(jì)算，該企業(yè)比未提價(jià)時(shí)減少了1178.54的收益，可見(jiàn)增值稅20%臨界點(diǎn)的把握對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃是相當(dāng)重要的一環(huán)。

（三）企業(yè)所得稅籌劃

由于我國(guó)的稅法對(duì)于個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)以及公司型企業(yè)施行的是不同的納稅規(guī)定，因此對(duì)于企業(yè)所得稅的籌劃，首先可以從企業(yè)類型的選擇入手。企業(yè)在進(jìn)行企業(yè)所得稅籌劃時(shí)，可先對(duì)不同類型企業(yè)需繳納的所得稅進(jìn)行計(jì)算，以便選擇不同的企業(yè)類型進(jìn)行注冊(cè)[3]。另外，就房地產(chǎn)商品的地域性特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)在不同的區(qū)域進(jìn)行投資時(shí)還應(yīng)注意建立分公司與子公司的不同。由于子公司是屬于獨(dú)立法人，而分公司則不是獨(dú)立法人，分公司與子公司在納稅義務(wù)方面就產(chǎn)生了不同。最后，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，需要注意發(fā)票的取得，若發(fā)生的成本費(fèi)用無(wú)法取得相應(yīng)的發(fā)票，是無(wú)法進(jìn)行所得稅稅前扣除的。因此，企業(yè)在進(jìn)行所得稅籌劃時(shí)，不僅要考慮公司管理架構(gòu)和商業(yè)模式，同時(shí)也需要注意經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的籌劃管理。

三、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)稅務(wù)籌劃工作，能為企業(yè)創(chuàng)造更大的稅后收益，并且能提升企業(yè)的納稅意識(shí)與經(jīng)濟(jì)管理水平，使房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。另外，房地產(chǎn)企業(yè)合法、合理地進(jìn)行稅務(wù)籌劃，也有利于落實(shí)國(guó)家的稅收政策，實(shí)現(xiàn)資源配置的合理性。

參考文獻(xiàn)：

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[2]谷盈.房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃對(duì)策及相關(guān)問(wèn)題研究[J].中國(guó)市場(chǎng)，2017（07）：230-231.

[3]徐峰.房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃[J].中國(guó)高新技術(shù)企業(yè)，2007（03）：53-54.

（作者單位：成都北辰置業(yè)有限公司）