深化房產(chǎn)稅改革的探究

摘 要：伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的逐漸深入以及房地產(chǎn)行業(yè)的蒸蒸日上，我國(guó)房產(chǎn)稅的稅制結(jié)構(gòu)亟待進(jìn)一步完善。上海和重慶兩個(gè)城市獲得批準(zhǔn)進(jìn)行房產(chǎn)稅改革。但是試點(diǎn)中存在很多問題與缺陷。為了實(shí)現(xiàn)深化分稅制改革，進(jìn)一步完善我國(guó)的稅收制度，要求進(jìn)一步深化房產(chǎn)稅改革。通過理論分析結(jié)合現(xiàn)實(shí)分析國(guó)外的房產(chǎn)稅狀況，提出深化房產(chǎn)稅改革的建議。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅改革；個(gè)人住房；稅制設(shè)計(jì)

一、房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)內(nèi)容及效果

（一）房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革的內(nèi)容

1.征收對(duì)象

上海市的應(yīng)稅住房只涉及住房的新增加量。重慶市的應(yīng)稅住房同時(shí)涉及存量住房和住房的新增加量，但是對(duì)于有本市戶籍的居民來說，都只限于獨(dú)棟的豪華住宅樓和高等級(jí)的奢華別墅。

2.稅率

上海市設(shè)定兩個(gè)檔次的比例稅率；重慶市實(shí)行根據(jù)稅率級(jí)距隨著房屋價(jià)格數(shù)額的增加而逐漸提高的累進(jìn)型稅率。

3.稅收優(yōu)惠以及減免

上海市在給予納稅人在應(yīng)納稅款的減征以及免征方面同時(shí)綜合考慮了房屋的面積數(shù)和居民住房的數(shù)量?jī)蓚€(gè)因素；而重慶市只考慮了免稅面積一個(gè)因素，不考慮住房套數(shù)的因素，征稅對(duì)象主要局限于豪華住宅。

（二）房產(chǎn)稅改革效果評(píng)析

1.對(duì)地方財(cái)源的影響

房產(chǎn)稅對(duì)地方財(cái)源的影響十分微小。一方面可能是由于房產(chǎn)稅在我國(guó)地方稅收體系中所占據(jù)的地位所決定的，房產(chǎn)稅僅僅是地方財(cái)稅體系中的小稅種。從另一方面來說，可能是由于稅率的設(shè)定過低、稅基的設(shè)計(jì)過于狹窄所造成的。

2.對(duì)收入分配的影響

總的來說，對(duì)于擁有房產(chǎn)數(shù)量越多或擁有房屋高檔的富人，所要繳納的房產(chǎn)稅越多，在一定程度上，有利于縮小貧富差距，但是所調(diào)節(jié)的范圍和程度有限，只能調(diào)節(jié)富人收入中屬于投資于房產(chǎn)或者消費(fèi)消費(fèi)高檔住房的那部分收入，對(duì)縮小居民高低收入水平產(chǎn)生的差距的影響并不明顯。

3.對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)節(jié)的影響

從兩地的改革效果來看，房產(chǎn)稅對(duì)于過熱的房?jī)r(jià)的降溫以及冷卻作用是非常微小。房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)都將調(diào)控增量投機(jī)房作為征稅對(duì)象，就是為了增加房地產(chǎn)投資成本，減少投機(jī)購(gòu)房投資需求。但是決定房?jī)r(jià)的主要是供求關(guān)系，主要由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長(zhǎng)導(dǎo)致供給在短時(shí)間內(nèi)無注發(fā)生大的變化，而居住這種剛性需求還在增長(zhǎng)。

二、深化房產(chǎn)稅改革的必要性

（一）在現(xiàn)實(shí)條件下房產(chǎn)稅的功能定位

定位房產(chǎn)稅籌集地方財(cái)政資金為基本功能?；I集財(cái)政收入是稅收的本質(zhì)所在，房產(chǎn)稅作為稅收其主要功能也應(yīng)該無出其右。在房產(chǎn)稅改革中應(yīng)該重點(diǎn)發(fā)揮房產(chǎn)稅籌集地方財(cái)政性資金的基本功能，在房產(chǎn)稅制設(shè)計(jì)中應(yīng)該以此為方向，致力拓寬應(yīng)稅房產(chǎn)的覆蓋面積，拓展房產(chǎn)稅的應(yīng)稅范圍，加強(qiáng)房產(chǎn)稅的籌集地方財(cái)政資金的能力。

（二）房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)存在的問題

1.稅基偏窄問題

從上文我們對(duì)房產(chǎn)稅試點(diǎn)的改革征稅對(duì)象的分析來看，房產(chǎn)稅試點(diǎn)的稅基過于窄小，稅率設(shè)定也屬于偏低水平。

2.計(jì)稅依據(jù)與國(guó)際不符

在國(guó)際上許多房產(chǎn)稅稅制較為成熟的國(guó)家的計(jì)算應(yīng)納稅額的根據(jù)是房屋的評(píng)估值，但是在我國(guó)卻將房屋在房地產(chǎn)市場(chǎng)中達(dá)成交易的價(jià)格作為計(jì)算應(yīng)納稅額的根據(jù)。

3.鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房征收問題

大規(guī)模鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的存在是房產(chǎn)稅改革過程中的絆腳石。按照目前的房產(chǎn)稅的規(guī)定，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)不屬于應(yīng)稅房產(chǎn)的覆蓋面。房產(chǎn)稅的征收稅款的數(shù)額應(yīng)該以納稅人的納稅能力為衡量標(biāo)準(zhǔn)，而不應(yīng)該以城鄉(xiāng)地域的不同而有所差別。

4.房產(chǎn)稅公平問題

房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革在確定征收對(duì)象和減免的時(shí)候考慮了戶籍的因素與稅收領(lǐng)域里的公平原則背道而馳。在確定稅收負(fù)擔(dān)的輕重的最合理衡量尺度應(yīng)該也只能是納稅人的納稅能力不應(yīng)該因?yàn)槿藗兊膽艏牟煌兴町悺?/p>

三、國(guó)外房產(chǎn)稅概述

（一）美國(guó)房產(chǎn)稅

美國(guó)由房產(chǎn)稅征集的稅收資金約占地方政府部門財(cái)政資金總收入的30%；房產(chǎn)稅在整個(gè)國(guó)家全部稅收收入中的占比在50%與80%之間波動(dòng)。成為地方政府的主要收入流。在美國(guó)農(nóng)村的房產(chǎn)和城市一樣都屬于應(yīng)稅房產(chǎn)的覆蓋面積。房產(chǎn)稅的征集資金功能十分強(qiáng)大，在根本上可以保證有充足的財(cái)政資金保證政府的用于公益用途的開支。

（二）日本房產(chǎn)稅

在稅率的設(shè)定方面，采用的是浮動(dòng)稅率，各地方政府根據(jù)中央統(tǒng)一設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合本地的實(shí)際情況來規(guī)定本地的具體稅率的高低；在收入使用途徑方面，一般將其用于教育、養(yǎng)老、公路建設(shè)等的具有公益性質(zhì)的事業(yè)上；在稅收減免方面，以房屋的使用途徑為標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)公益性的房屋采取適當(dāng)?shù)亩惪顪p免。

四、深化房產(chǎn)稅改革的對(duì)策建議

（一）深化房產(chǎn)稅改革的目標(biāo)確定

稅收作為一種發(fā)揮作用的工具，房產(chǎn)稅改革應(yīng)該具有其被賦予的目標(biāo)，這樣才能明確未來房產(chǎn)稅的改革方向與措施。筆者認(rèn)為在房產(chǎn)稅改革中的目標(biāo)應(yīng)該確定為：以籌集地方性財(cái)政資金為主要目標(biāo)，以調(diào)節(jié)居民收入的合理分配和調(diào)節(jié)和制約房?jī)r(jià)的攀高作為次要目標(biāo)來實(shí)現(xiàn)。

（二）房產(chǎn)稅改革的稅制設(shè)計(jì)

1.擴(kuò)大稅基，適當(dāng)提高稅率

過窄的稅基要求高稅率。從改革試點(diǎn)上海、重慶的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來看，稅基過窄和稅率偏低的不和諧搭配導(dǎo)致了房產(chǎn)稅稅收收入對(duì)地方財(cái)政收入的增加不明顯，也帶來了稅負(fù)不公平的爭(zhēng)議。要解決這一問題，我們需要適當(dāng)擴(kuò)大征稅對(duì)象的范圍來擴(kuò)大稅基，將農(nóng)村的房產(chǎn)、小產(chǎn)權(quán)房納入征稅范圍。如果在擴(kuò)大征稅對(duì)象比較困難的情況下，可以考慮適當(dāng)提高稅率。

2.實(shí)行比例稅率

我國(guó)應(yīng)由各地政府部門根據(jù)本地的具體情況實(shí)行有差別的比例稅率。原因有兩點(diǎn)：一方面，實(shí)行累進(jìn)稅率會(huì)增加征收確定和計(jì)算的難度和工作量，會(huì)增加征管成本。而且效率較低，不利于稅收收入的增加。另一方面，為政府提供主要和穩(wěn)定的財(cái)政收入來源是我國(guó)房產(chǎn)稅改革的首要目標(biāo)，而累進(jìn)稅率是為了有效調(diào)節(jié)居民收入分配使其趨于合理化的重要手段。

3.計(jì)稅依據(jù)應(yīng)為評(píng)估值

世界上許多國(guó)家如美國(guó)等以房產(chǎn)的評(píng)估值為計(jì)算應(yīng)繳納稅款的依據(jù)，而我國(guó)目前仍然使用房產(chǎn)稅的交易價(jià)格。從稅收類別上來看房產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅稅收體系中的一種，財(cái)產(chǎn)稅的計(jì)算應(yīng)繳納稅額得根據(jù)應(yīng)該是本身所蘊(yùn)含的價(jià)值，而不是價(jià)值的表現(xiàn)形式價(jià)格。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來看，價(jià)格往往容易受到供給和需求關(guān)系等的影響而出現(xiàn)頻繁波動(dòng)，不能確切和可之靠地代表房產(chǎn)中價(jià)值，甚至有可能背離價(jià)值。為了避免房產(chǎn)稅收作入會(huì)收經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定而引起波動(dòng)，計(jì)稅依據(jù)應(yīng)為評(píng)估值。

4.嚴(yán)格謹(jǐn)慎的稅收優(yōu)惠政策

房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)將居民是否擁有本市戶籍納入劃分征收對(duì)象類別和減免標(biāo)準(zhǔn)的考慮因素，與稅收領(lǐng)域中的公平原則背道而馳。納稅人繳納稅款的多少以及承擔(dān)稅負(fù)的輕重都應(yīng)該以納稅人的納稅能力為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行衡量。稅收優(yōu)惠的政策應(yīng)該秉持嚴(yán)肅謹(jǐn)慎的態(tài)度，實(shí)行統(tǒng)一的確定標(biāo)準(zhǔn)，以房屋的建筑面積或者房屋的數(shù)量作為稅收減免的標(biāo)準(zhǔn)，而不是以戶籍為標(biāo)準(zhǔn)。

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作者簡(jiǎn)介：

鄭卓琳（1993—），女，山西臨汾人，山西財(cái)經(jīng)大學(xué)2016（財(cái)務(wù)管理）學(xué)術(shù)碩士研究生，研究方向：證券市場(chǎng)與資本運(yùn)作.