非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)涉稅問題探討

摘 要：非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)會同樣涉及到資產(chǎn)評估、稅務(wù)繳納等問題，且因其交易程序較為繁雜，因此在稅務(wù)繳納環(huán)節(jié)較為容易引起爭議和糾紛。本文依據(jù)我國相關(guān)法律規(guī)定，以房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房為例來分析其中的稅務(wù)繳納問題，希望能夠給相關(guān)企業(yè)以一定有益借鑒。

關(guān)鍵詞：非房地產(chǎn)企業(yè)；不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓；土地增值稅；企業(yè)所得稅

一、案例概況

某債務(wù)人因自身經(jīng)營不善，欠某企業(yè)的一百萬資金無法按時歸還，因此將一套房產(chǎn)抵給某企業(yè)作為還債。在此過程中雙方按照既定程序辦理了房屋過戶手續(xù)，同時繳納了稅款，然而未取得相關(guān)稅務(wù)發(fā)票，企業(yè)按照當(dāng)時簽訂的抵債協(xié)議金額一百五十萬元，同時加上相關(guān)稅費4萬元，總計一百五十四萬元計入相關(guān)賬目。2017年，企業(yè)以四百萬的價格對該舊房屋進行轉(zhuǎn)讓，已提折舊五十萬，所以該房屋的重置成本為三百五十萬元，評估費用為一萬元整。

當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)工作人員認為企業(yè)轉(zhuǎn)讓該房屋按簡易計稅方法繳納的稅費為：

應(yīng)納增值稅稅金及附加=300×5%×（1+7%+3%+2%+0.5%）=16.88（萬元）；

應(yīng)納印花稅=300×0.05%=0.15（萬元）；

土地增值稅稅金部分扣除額：300×5%×（7%+3%）=1.5（萬元）

土地增值稅扣除額=100×（1+5%×10）+4+1.5+0.15=155.65（萬元）；

增值額=300-155.65=144.35（萬元）；

應(yīng)納土地增值稅=144.35×40%-155.65×5%=57.74-7.78=49.96（萬元）。

而該企業(yè)的財務(wù)工作人員則認為企業(yè)轉(zhuǎn)讓該房屋所應(yīng)該繳納的稅費為：

計稅依據(jù)為196萬元（300-104）；

應(yīng)納增值稅稅金及附加=196×5%×（1+7%+3%+2%+0.5%）=11.03（萬元）；

土地增值稅稅金部分扣除額：196×5%×（7%+3%）=0.98（萬元）

土地增值稅扣除額=250×0.8+0.98+0.15+1=202.13（萬元）；

增值額=300-202.13=97.87萬元）；

應(yīng)納土地增值稅=97.87×30%=29.36（萬元）。

從上述稅額計算的方式上我們可以得知稅務(wù)部門和企業(yè)財務(wù)工作人員的爭議焦點為房產(chǎn)購進價值認定的差異上。企業(yè)在獲取房屋時并未取得正式的房屋購置發(fā)票，其記賬資金數(shù)額為債務(wù)人抵債數(shù)額，企業(yè)認為該房屋應(yīng)繳納稅額的計算方式適用于國家稅務(wù)總局發(fā)布的《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》的規(guī)定，在計算稅額時應(yīng)該將經(jīng)過重新評估的完全價值作為扣除依據(jù)。然而稅務(wù)部門則不認可這種說法，稅務(wù)工作人員覺得，雖然企業(yè)在獲取房屋時未獲取相應(yīng)的發(fā)票，但是擁有抵債協(xié)議及契稅、印花稅完稅憑證，企業(yè)所提供的這些資料能夠非常充分的證明企業(yè)在獲得該不動產(chǎn)時該房屋的實際價值，所以應(yīng)以此為依據(jù)來進行稅務(wù)征收。由于沒有發(fā)票，計征營業(yè)稅時，不允許差額計稅。有鑒于此，筆者就以此為例來進行分析。

二、增值稅

根據(jù)財稅[2016]36號文件規(guī)定，從2016年5月1日起，轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)屬于增值稅的征稅范圍，適用稅率為11%，征收率5%。

（一）轉(zhuǎn)讓于2016年4月30日之前取得的不動產(chǎn)

1.企業(yè)可以選擇適用簡易計稅方法，按5%的征收率繳納增值稅。按取得的原不動產(chǎn)的方式（自建或非自建）不同，其轉(zhuǎn)讓時計稅銷售額也不同。如果轉(zhuǎn)讓4月30日之前取得的非自建的不動產(chǎn)，其銷售額=全部價款+價外費用-不動產(chǎn)購置原價/取得不動產(chǎn)時的作價。如果轉(zhuǎn)讓4月30日之前取得的自建的不動產(chǎn)，其銷售額=全部價款+價外費用。

2.企業(yè)可以選擇一般計稅方法，適用11%的稅率。不管轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)是自建或非自建的，其銷售額=全部價款+價外費用，其不允許扣除原取得不動產(chǎn)的成本。

（二）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)是2016年5月1日之后取得的

一般納稅人轉(zhuǎn)讓2016年5月1日之后取得的不動產(chǎn)，只可以選擇使用一般的計稅方式，無論不動產(chǎn)是自行建造還是其他方式獲取，其銷售額等于全價款加上價外費用。

因為2016年5月1日后取得不動產(chǎn)再次轉(zhuǎn)讓時，只能采用一般計稅方法，適用11%的稅率，所以企業(yè)在取得不動產(chǎn)時，一定要索取增值稅專用發(fā)票進行抵扣。另外，取得不動產(chǎn)的原始發(fā)票、契稅完稅憑證等資料必須要進行妥當(dāng)?shù)谋４妫@些資料是企業(yè)在進行不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時的有效憑證。

另：實務(wù)中，增值稅系價外稅。計算土地增值稅時一般不予作為扣除額扣除，同時不能扣除的還有地方教育費附加及水利基金。

三、土地增值稅

《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》對舊房屋在進行轉(zhuǎn)讓時能夠進行扣除的部分做了下面一些規(guī)定：“納稅人對舊房產(chǎn)進行轉(zhuǎn)讓時，如果沒有獲取舊房屋評估價值，但是可以提供出房屋購置的發(fā)票的，在通過當(dāng)?shù)囟悇?wù)主管機構(gòu)認可后，扣除的費用能夠依據(jù)發(fā)票上所登記的金額數(shù)字并從房屋購置時間算起到轉(zhuǎn)讓時間，期間每一年都可以按照加計百分之五進行計算。如果納稅人可以向稅務(wù)部門提供契稅完稅證明的，可以當(dāng)成‘與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金’進行扣除，然而不能夠當(dāng)成加計百分之五的基數(shù)。如果納稅人轉(zhuǎn)讓的舊房屋不但沒有進行評估，同時又無法提供有效的房屋購置發(fā)票，稅務(wù)部門應(yīng)依據(jù)《稅收征收管理法》的相關(guān)規(guī)定進行核定。”通過上述規(guī)定，對企業(yè)所轉(zhuǎn)讓的舊房產(chǎn)可以劃分成下面幾種狀況：1.可以提供舊房屋購置發(fā)票。對于這一類情況，通常多是企業(yè)采用購買、抵債以及受讓的方式所獲取的，企業(yè)在繳納稅費時能夠提供相關(guān)的發(fā)票、契稅憑證等資料，所以處理過程一般較為簡便。然而，實際上，這一過程關(guān)系到納稅籌劃問題，因此，企業(yè)最終是否會進行提供，還要視具體情況來決定。2.采用重置完全價值評估。這一類情況通常都是企業(yè)自行建造或者與其他合作方合作建造取得的房產(chǎn)，無法提供有效的房屋購置發(fā)票，因此，在進行房產(chǎn)交易時可以委托具有法律效力的第三方資產(chǎn)評估機構(gòu)對其開展有效評估。3.企業(yè)沒有獲取房屋購置發(fā)票，但是通過相關(guān)法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定我們可以得知，如果企業(yè)可以提供法院判決書、裁定書、調(diào)解書以及可由人民法院執(zhí)行的仲裁裁決書、公證債權(quán)文書，或者是附有購進環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)讓方或受讓方完稅憑證的，企業(yè)可以上述文書表明的金額倒算出其購進金額作為成本入賬。稅務(wù)部門在進行稅費計算時，應(yīng)該認可這一類合乎法律要求的憑證。當(dāng)然，稅務(wù)機關(guān)的處理無疑是站得住腳的。但根據(jù)《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》的規(guī)定，企業(yè)的做法也有道理。因此建議國家稅務(wù)總局把本通知中的“不能提供購房發(fā)票”改為“不能取得合法有效憑證”，參照營業(yè)稅的規(guī)定更為合理。

四、企業(yè)所得稅

根據(jù)《企業(yè)所得稅法》及相關(guān)規(guī)定，企業(yè)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)，應(yīng)計算損益，并入應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。至于扣除項目，稅金及相關(guān)費用可正常扣除，成本只能以賬面凈值扣除，不得以重置評估價值扣除，這要和土地增值稅的計算方式進行區(qū)分。

通過上述的一些探討，認為：

企業(yè)應(yīng)納增值稅金及附加=196×5%×（1+7%+3%+2%+0.5%）=11.03（萬元）；

應(yīng)納印花稅=300×0.05%=0.15（萬元）；

土地增值稅稅金部分扣除額：196×5%×（7%+3%）=0.98（萬元）

土地增值稅扣除額=100×（1+5%×10）+4+0.98+0.15=155.13（萬元）；

增值額=300-155.13=144.87（萬元）；

應(yīng)納土地增值稅=144.87×40%-155.13×5%=57.95-7.76=50.19（萬元）；

應(yīng)計入應(yīng)納稅所得額的金額=300-（104-50）-11.03-0.15-49.29=185.53 （萬元）。

綜上所述，企業(yè)在進行不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)該以最新的稅法以及相關(guān)規(guī)定作為依據(jù)，然后在充分結(jié)合企業(yè)本身開展業(yè)務(wù)的情況下，和當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門開展良性溝通，從而選取最佳的計稅方式來進行稅費繳納。

參考文獻：

[1]張啟，陳吾國.關(guān)于非房地產(chǎn)企業(yè)處置物業(yè)的稅收籌劃[J].中國總會計師，2015，（06）：90-91.

[2]榮昭，王文春.房價上漲和企業(yè)進入房地產(chǎn)——基于我國非房地產(chǎn)上市公司數(shù)據(jù)的研究[J].金融研究，2014，（04）：158-173.

[3]曾耀林，王長軍.非房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)行為的法律適用[J].人民司法，2013，（16）：94-98.

作者簡介：

王淳，青島中房物業(yè)管理有限公司。