試論房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理存在的問題及對(duì)策

摘 要：社會(huì)經(jīng)濟(jì)及城市化水平的不斷提高，使我國(guó)人民生活質(zhì)量得到了提升，這使得房地產(chǎn)行業(yè)得到了跨越式發(fā)展與進(jìn)步。但隨著經(jīng)濟(jì)全球化及國(guó)際貿(mào)易化的到來，越來越多的國(guó)家都參與到國(guó)際市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，中國(guó)也毫無另外的參與到國(guó)際市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，而房地產(chǎn)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)力量的支撐，參與國(guó)際化市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是必然的，故為了進(jìn)一步提高我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本的管理，因?yàn)楦咝У呢?cái)務(wù)成本管理能夠有效降低和控制房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)及生產(chǎn)成本，故而實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益最大化，最終提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，足以見得房地產(chǎn)出財(cái)務(wù)成本管理對(duì)房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)力提高及長(zhǎng)期性發(fā)展的重要性。所以進(jìn)一步了解房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理存在的問題，并針對(duì)問題分析和提出有效措施是必要和重要的。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)成本管理；問題及對(duì)策

房地產(chǎn)長(zhǎng)期以來都是我國(guó)經(jīng)濟(jì)體系中的重要組成部分，更是我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主體力量，長(zhǎng)期以來都是我國(guó)社會(huì)發(fā)展重點(diǎn)，也是促進(jìn)我國(guó)城市化進(jìn)步的關(guān)鍵，故房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及發(fā)展一直備受人們尤其是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者們的重視及關(guān)注。房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理作為房地產(chǎn)企業(yè)管理中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展均有著重大意義和作用，對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本進(jìn)行強(qiáng)化管理，不僅能夠最大限度的降低房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)及生產(chǎn)成本，提高經(jīng)濟(jì)效益，還能夠強(qiáng)化其財(cái)務(wù)管理，使房地產(chǎn)管理體系得到完善和優(yōu)化，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)健康可持續(xù)發(fā)展，進(jìn)一步證實(shí)強(qiáng)化房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理是促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的必經(jīng)之路。但實(shí)際房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理還存在管理觀念落后、管理方法老舊和管理體系不健全等問題，一定程度上影響了房地產(chǎn)成本控制及經(jīng)濟(jì)效益提高。對(duì)此，本文作者根據(jù)自己的財(cái)務(wù)成本管理經(jīng)驗(yàn)，詳細(xì)分析了房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理問題及對(duì)策，希望能夠給相關(guān)工作人員提供有效參考價(jià)值。

一、必要性分析

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)及管理中除了人力資源管理起到了重要性作用，財(cái)務(wù)管理同樣起到了重要性作用，尤其是財(cái)務(wù)成本管理，因?yàn)榉康禺a(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理不僅是財(cái)務(wù)管理體系中的重要組成部分，還是房地產(chǎn)每個(gè)經(jīng)營(yíng)及生產(chǎn)環(huán)節(jié)的重要保障，能夠使房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)及生產(chǎn)成本均得到有效控制，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益最大化，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展，所以加強(qiáng)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理是非常必要的。具體必要性體現(xiàn)在以下幾方面：

（一）能夠有效預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及未來發(fā)展前景

就目前來說，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)趨向于成熟，不管是在生產(chǎn)體系，還是管理體系及經(jīng)營(yíng)體系方面都得到了完善，并且經(jīng)營(yíng)、管理及生產(chǎn)三大體系都是相互作用、相互影響和相互制約的，它們都受到市場(chǎng)的影響，其中房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理受到市場(chǎng)的影響最大，同樣的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理也反映著房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及發(fā)展，所以通過房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及未來發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測(cè)，這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展來說是非常重要的，因此加強(qiáng)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理是必要的。另外，在進(jìn)行房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理時(shí)，需要財(cái)務(wù)人員使用專業(yè)知識(shí)及技能對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)，使房地產(chǎn)的生產(chǎn)及經(jīng)營(yíng)具有針對(duì)性及合理性，進(jìn)而提高房地產(chǎn)銷售利潤(rùn)，故而營(yíng)造良好的發(fā)展前景。

（二）能夠提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理實(shí)質(zhì)上就是對(duì)房地產(chǎn)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)等成本及費(fèi)用進(jìn)行監(jiān)督、管理及控制的過程，其中包含有土地成本、各種配套基礎(chǔ)成本及全面規(guī)劃費(fèi)用等，最終實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)所有成本的控制及管理，全面提高了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平。注重房地產(chǎn)中期財(cái)務(wù)成本的綜合管理，有利于實(shí)現(xiàn)對(duì)土地成本、各種配套基礎(chǔ)成本、全面規(guī)劃費(fèi)用等方面的嚴(yán)格把控，促使企業(yè)的財(cái)務(wù)支出管理能夠達(dá)到預(yù)期的效果，全面提升現(xiàn)代化房地產(chǎn)企業(yè)的中期財(cái)務(wù)管理水平。

二、問題分析

（一）財(cái)務(wù)成本管理理念落后

我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域如今還有很多房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)成本管理方面還存在管理意識(shí)不足及管理觀念落后等問題，尤其是管理觀念落后的問題，導(dǎo)致財(cái)務(wù)成本管理體系一直都難以完善，相應(yīng)的管理方法也得不到完善及創(chuàng)新，使房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理水平難以提高，進(jìn)而影響房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)成本及經(jīng)營(yíng)成本控制，最終造成經(jīng)濟(jì)損失，影響房地產(chǎn)行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。

（二）財(cái)務(wù)成本管理方法單一且老舊

當(dāng)下，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)趨向于成熟，很大程度上促進(jìn)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但我們不可否定的是我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)成本管理方法方面還存在不足，即財(cái)務(wù)成本管理方法單一且老舊，難以適應(yīng)不斷發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，也不利于房地產(chǎn)未來發(fā)展要求。

例如，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都按照傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)成本管理辦法對(duì)成本進(jìn)行管理，并沒有對(duì)房地產(chǎn)的行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展形勢(shì)進(jìn)行了解，也沒有對(duì)成本進(jìn)行專業(yè)化核算，只是依照傳統(tǒng)的會(huì)計(jì)核算方法進(jìn)行核算，導(dǎo)致很多成本項(xiàng)目與實(shí)際不符，影響了房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理有效性，致使大量人力、物力被浪費(fèi)。

（三）缺乏財(cái)務(wù)成本管理意識(shí)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施周期一般都比較長(zhǎng)，不僅要進(jìn)行房屋建設(shè)，還需要進(jìn)行從項(xiàng)目投資決策、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目招標(biāo)、項(xiàng)目投標(biāo)、項(xiàng)目施工、投入使用、項(xiàng)目維護(hù)、維修階段和項(xiàng)目拆除等，所以需要投入很多資金，這便形成了房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本，故為保證房地產(chǎn)能夠獲取更多的經(jīng)濟(jì)利益，必須對(duì)每個(gè)階段的成本進(jìn)行控制及管理，但實(shí)際房地產(chǎn)建設(shè)及銷售過程中成本的控制及管理并沒得到相關(guān)管理人員的重視及關(guān)注，并缺乏成本管理意識(shí)，直接將成本管理看成是簡(jiǎn)單的成本核算工作，這導(dǎo)致成本核算結(jié)果難以發(fā)揮出決策輔助作用。

（四）缺乏完善的財(cái)務(wù)成本管理體系

盡管在經(jīng)濟(jì)及技術(shù)推動(dòng)下房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理水平得到了提高，但實(shí)際財(cái)務(wù)成本管理中并沒有對(duì)相應(yīng)的成本管理體系進(jìn)行完善，這到房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理的規(guī)范化及標(biāo)準(zhǔn)化水平難以提高，一定程度上影響了房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理質(zhì)量及效率，還影響著房地產(chǎn)整體的財(cái)務(wù)管理及未來發(fā)展。財(cái)務(wù)成本管理體系沒有得到完善的原因有以下幾點(diǎn)：第一，地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展速度遠(yuǎn)快于自身的成本管理體系改革速度，導(dǎo)致成本管理一直處于粗放狀態(tài)；第二，盡管部分房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)在成本管理體系方面得到了完善，但在實(shí)施方面卻沒有得到貫徹和落實(shí)，導(dǎo)致成本管理體系及相配套的管理制度流于形式；第三，管理體系中依然還存在企業(yè)員工職責(zé)不明確、崗位設(shè)置不合理及獎(jiǎng)懲制度不完善等問題，導(dǎo)致企業(yè)員工尤其是財(cái)務(wù)管理人員的成本管理工作積極性難以提高，一定程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。

三、對(duì)策分析

（一）提高管理工作人員的財(cái)務(wù)成本管理意識(shí)

第一，房地產(chǎn)企業(yè)要深刻意識(shí)到房地產(chǎn)所面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈化，要不斷提高對(duì)房地產(chǎn)出財(cái)務(wù)成本管理重視度，并將成本管理作為 房地產(chǎn)企業(yè)管理重要及核心內(nèi)容；第二，房地產(chǎn)企業(yè)管理層除了要提高對(duì)成本管理重視度，還需要積極發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)者及管理者的帶頭作用，以調(diào)動(dòng)企業(yè)整體員工的成本管理活動(dòng)參與積極性，從而增強(qiáng)整個(gè)企業(yè)員工的財(cái)務(wù)成本管理意識(shí)；第三，全體員工要積極參與到成本管理工作中來，并發(fā)揮自己的主觀能動(dòng)性，即全面了解財(cái)務(wù)管理知識(shí)及財(cái)務(wù)成本管理方法，以更好的進(jìn)行財(cái)務(wù)成本管理工作；房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門要加強(qiáng)關(guān)于其他相關(guān)部門之間的溝通與協(xié)作，以調(diào)動(dòng)相關(guān)部門的成本管理積極性及管理意識(shí)。

（二）建立健全房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理體系

第一，房地產(chǎn)企業(yè)要堅(jiān)持“全面結(jié)合”原則，即管理對(duì)象與管理內(nèi)容及管理方法的全面結(jié)合，以保證財(cái)務(wù)成本管理的全面性及科學(xué)性，并建立專門的管理機(jī)制，然后明確管理機(jī)制內(nèi)部所有員工的崗位職責(zé)，以保證權(quán)責(zé)統(tǒng)一和職責(zé)從分明，進(jìn)而保證財(cái)務(wù)成本管理措施能夠得到全面實(shí)施；第二，要根據(jù)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理實(shí)際需要，建立與之相對(duì)應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制及責(zé)任機(jī)制，并對(duì)職責(zé)、權(quán)責(zé)等進(jìn)行明確，以保證財(cái)務(wù)成本管理措施得以實(shí)施；第三，要對(duì)獎(jiǎng)懲機(jī)制、監(jiān)督機(jī)制及考核機(jī)制進(jìn)行完善，以調(diào)動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)員工尤其是財(cái)務(wù)成本管理工作人員的工作積極性。

（三）創(chuàng)新和完善財(cái)務(wù)成本管理方法

第一，要積極采用清單報(bào)價(jià)模式，因?yàn)樵撃Ｊ侥軌蚩刂坪凸芊康禺a(chǎn)企業(yè)整體財(cái)務(wù)成本理，同時(shí)還能夠適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新要求，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展起到積極作用；第二，在選用清單報(bào)價(jià)模式時(shí)還需要引進(jìn)先進(jìn)的信息技術(shù)及網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，以提高成本管理效率，因?yàn)樾畔⒓夹g(shù)能夠很好很全面的滲透到組織管理的各個(gè)層次及經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)中，進(jìn)而減少財(cái)務(wù)成本管理人員的工作量，提高財(cái)務(wù)成本管理效率。

（四）強(qiáng)化全局統(tǒng)籌規(guī)劃管理工作

第一，立足企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，通過對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)值鏈的綜合分析，形成必要的財(cái)務(wù)成本管理信息，制定合理的財(cái)務(wù)成本管理措施和方針；第二，應(yīng)將財(cái)務(wù)成本管理與企業(yè)發(fā)展環(huán)節(jié)有機(jī)結(jié)合，為企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展提供保障。

四、結(jié)語(yǔ)

總而言之，我國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)得到了快速發(fā)展，并在社會(huì)發(fā)展中占據(jù)重要地位，更是支撐我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主體力量，所以房地產(chǎn)所有問題都非常引人注目，其中不乏有房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本，因?yàn)榉康禺a(chǎn)財(cái)務(wù)成本的多少直接關(guān)系著房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，更關(guān)系著房地產(chǎn)的建設(shè)及發(fā)展，故強(qiáng)化房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理成為房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者及管理者們最為關(guān)注的問題，同時(shí)也是他們的主要工作內(nèi)容尤其是房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理人員。房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理水平雖然在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)下得到了提高，但實(shí)際管理過程中依然還存在管理觀念落后、管理方法單一且老化、管理體系不完善及管理意識(shí)不強(qiáng)等問題，故為進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)更好更快的發(fā)展，必須不斷提高管理人員的財(cái)務(wù)成本管理意識(shí)、建立健全財(cái)務(wù)成本管理體系、創(chuàng)新和完善財(cái)務(wù)成本管理模式及方法、強(qiáng)化全局統(tǒng)籌規(guī)劃管理工作。

參考文獻(xiàn)：

[1]邢本召.房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理問題分析及其對(duì)策研究[J].全國(guó)流通經(jīng)濟(jì)，2017，（17）：80-81.

[2]侯良芳.房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理問題及其對(duì)策[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2017，（07）：54+76.

[3]馬宏艷.房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理問題及對(duì)策[J].中外企業(yè)家，2016，（35）：72-73.

[4]薛華偉.房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理問題及完善對(duì)策探討[J].中國(guó)市場(chǎng)，2015，（46）：168+172.

[5]吳小紅.房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理問題及對(duì)策研究[J].中外企業(yè)家，2015，（22）：133.

[6]許鑄.淺析房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理的問題與對(duì)策[J].新經(jīng)濟(jì)，2015，（02）：61.

作者簡(jiǎn)介：

何慶波，上海天下一家置業(yè)有限公司。