不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中土地登記的地位

摘 要：我國應(yīng)用的為不動產(chǎn)分別登記制度，對不動產(chǎn)的統(tǒng)一性造成了阻礙，不利于不動產(chǎn)的市場交易安全，對市場的經(jīng)濟的現(xiàn)代化經(jīng)濟發(fā)展造成了很大的阻礙。因此。本文針對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中土地登記的地位做出了詳細的分析。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)；統(tǒng)一登記；土地登記；地位

中圖分類號：F301 文獻標識碼：A 文章編號：1004-7344（2018）18-0329-02

由于各種不同的因素和原因，長時間以來，我國應(yīng)用的為不動產(chǎn)分別登記制度，土部門辦理土地業(yè)務(wù)、建設(shè)部門辦理房產(chǎn)業(yè)務(wù)、林業(yè)部門辦理林業(yè)和林地部門、農(nóng)業(yè)部門辦理養(yǎng)殖、草原等業(yè)務(wù)、海洋部門辦理海域等業(yè)務(wù)。其中，在法律理論共和相關(guān)的登記管理實踐都已經(jīng)充分證明了，認為將不動產(chǎn)進行分割，分別登記的辦法，不但將不動產(chǎn)的統(tǒng)一性進行了破壞，還不利于促進不動產(chǎn)的市場交易安全，對市場的經(jīng)濟的現(xiàn)代化經(jīng)濟發(fā)展造成了很大的阻礙。因此，對于統(tǒng)一登記制度的建立，可對公民的權(quán)益給予全面的保障，更是提升不動產(chǎn)管理的辦法，由于維護對不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易安全進行維護，并在社會各界已經(jīng)達成了共識。

1 自然屬性上土地是其他不動產(chǎn)產(chǎn)生和存在的重要基礎(chǔ)

（1）作為土地不動產(chǎn)權(quán)利客體當中的土地以及附著物，構(gòu)筑物有著非常明顯的不可分性特征以及統(tǒng)一性特征，對于建筑物的建設(shè)，一定要有合法的土地權(quán)利，這是重要的基礎(chǔ)前提[1]。在實踐中，建筑物有權(quán)人可分為兩類，其中一類為土地所有權(quán)人、兩一類為土地使用權(quán)人。因此，根據(jù)相關(guān)的登記程序，在對建筑物權(quán)利進行登記之前，要先對土地權(quán)利登記進行辦理。簡單來說，土地權(quán)利登記產(chǎn)生了地上的建筑物等財產(chǎn)登記的中重要前提。

（2）在不動產(chǎn)當中，產(chǎn)權(quán)物的重要核心便是土地權(quán)利[2]。因此，在國際對于不動產(chǎn)登記制度當中的市場經(jīng)濟國家以及地區(qū)，都是將土地權(quán)利作為關(guān)鍵和核心的，在此基礎(chǔ)之上，對不動產(chǎn)進行公示以及登記制度進行創(chuàng)建，并構(gòu)建十分完善的相關(guān)立法制度。例如：在《德國民發(fā)典》當中，與動產(chǎn)相互對應(yīng)的概念為土地，建筑物和沒有與土地進行分離的相關(guān)出產(chǎn)物都是構(gòu)成土地權(quán)利的關(guān)鍵部分，與土地所有權(quán)相結(jié)合的另外不動產(chǎn)權(quán)利，更是土地當中的重要構(gòu)成部分，關(guān)于這一立法構(gòu)造以及制度安排，將土地在社會經(jīng)濟發(fā)展當中的重要地位進行了突出。所以，在德國的不動產(chǎn)當中，實施統(tǒng)一的登記，其土地登記包含了另外一些不動產(chǎn)登記。

因此，針對以上兩點進行分析，在我國的社會發(fā)展當中，土地有著重要的作用和地位，土地權(quán)利的使用，為其他不動產(chǎn)權(quán)利的保障性權(quán)利。在《土地管理法》以及《不動產(chǎn)等級條例》當中，需要明確以土地登記作為重要基礎(chǔ)的不動產(chǎn)登記制度的統(tǒng)一。只有這樣的立法構(gòu)造和制度的制定，才能使法律依據(jù)以及登記程序、等級效力和機關(guān)進行全面的統(tǒng)一。

2 各國的法律上，土地登記為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的重要基礎(chǔ)

在美國和英國，土地和不動產(chǎn)在大部分場合當中，可以同使用。土地的概念為：涵蓋了地上的建筑物[3]。此外，在《牛津法律大詞典》和《美國統(tǒng)一征用法》當中，對于土地的范圍界定給出的定義圖表1所示。

在建筑行業(yè)不斷發(fā)展的今天，很多國家將土地以及地面當中的建筑物進行了區(qū)分，分別當作了物權(quán)當中的客體，但都需要將土地作為關(guān)鍵和基礎(chǔ)。

3 我國在立法實踐中，已經(jīng)確定了土地登記為基礎(chǔ)內(nèi)涵

3.1 明確土地與建筑物之間的關(guān)系

在《擔保法》當中，明確規(guī)定了，不動產(chǎn)為土地和房屋、林木等土地上定著物。在《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈民法通則〉的若干意見》第186條也規(guī)定：“土地、附著于土地的建筑物及其他定著物、建筑物的固定設(shè)備為不動產(chǎn)[4]?！备鶕?jù)這些條款，不難看出，我國對于不動產(chǎn)定義的界定、土地與建筑物關(guān)系的相關(guān)規(guī)定，與其它一些國家進行比較，在原則上，并沒有太大的差異，簡單來說是將土地和建筑物進行了區(qū)分，建筑物可以單獨成為物權(quán)客體，但對建筑物進行強調(diào)的為土地定著物，所以說土地在不動產(chǎn)當中，處于的位置為基礎(chǔ)地位。

3.2 地方立法確認了土地登記為不動產(chǎn)統(tǒng)一等級的基礎(chǔ)和重要的前提

在2016年的10月21日，廣西不動產(chǎn)統(tǒng)一登記業(yè)務(wù)交流會在南寧召開。廣西國土資源信息中心（廣西不動產(chǎn)登記中心），廣西國土資源廳地籍管理處（廣西不動產(chǎn)登記局）業(yè)務(wù)骨干出席會議。柳州市、柳江縣、柳城縣、鹿寨縣、融安縣、融水縣、三江縣、南丹縣、天峨縣、鳳山縣、巴馬縣國土資源局不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)負責人及工作人員參加會議[5]。會上，與會人員就各地在業(yè)務(wù)辦理過程中積累的經(jīng)驗和做法進行了交流討論。廣西不動產(chǎn)登記局、廣西不動產(chǎn)登記中心工作人員針對與會者提出的林業(yè)、農(nóng)業(yè)、海洋等部門的數(shù)據(jù)整合問題，轉(zhuǎn)移登記、二次抵押登記、在建工程抵押登記、預(yù)告登記等業(yè)務(wù)問題，以及不動產(chǎn)登記信息系統(tǒng)、不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查管理系統(tǒng)的功能問題，進行了現(xiàn)場答疑，并將一時難以解決的問題交相關(guān)部門抓緊研究和協(xié)調(diào)，及時予以落實處理。此次交流會為各地不動產(chǎn)登記部門交流工作經(jīng)驗、密切工作聯(lián)系提供了良好的平臺，對進一步提升工作人員的業(yè)務(wù)能力、推進不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作發(fā)揮了積極作用。此外，對于土地登記管理系統(tǒng)也要進行詳細的制定，如圖1所示。

4 應(yīng)糾正“房屋所有權(quán)比土地使用權(quán)更重要”的認識

4.1 邏輯設(shè)計當中的錯誤

由于房屋和土地為兩種物權(quán)客體，所有權(quán)以及應(yīng)用權(quán)為不同層次的物權(quán)，其中正確的方式應(yīng)該為，將房屋的所有權(quán)和土地的所有權(quán)進行詳細的比較，或者將所有權(quán)和使用權(quán)實施相應(yīng)的比較。此外，因為在我國的社會主義公有制，人們并不就獲取其中的所有權(quán)，我國的法律當中，對于土地的使用全力，在具體的內(nèi)容當中，與普通意義的土地所有權(quán)非常相似。加之在自然屬性當中，土地為最基礎(chǔ)的一項不動產(chǎn)。因此，房屋所有權(quán)的重要性大于土地使用權(quán)，的說法并沒有太強的說服力。

4.2 重要認識性錯誤

土地的權(quán)利，對業(yè)主來說并不是非常的重要，在現(xiàn)實當中，很多房地產(chǎn)開發(fā)的糾紛產(chǎn)生的原因是因為，土地的權(quán)利沒有明確。在房地產(chǎn)的相關(guān)交易中，因為將建筑物專有部分當中的范圍非常容易明確，購房人的一系列權(quán)利也有所明確，所以產(chǎn)生這方面的糾紛案件比較少。對購房者權(quán)益的侵犯，更多的是開發(fā)商自己對規(guī)劃等進行了改變等。因此，應(yīng)用土地登記對購房人的土地使用權(quán)利進行明確，對預(yù)防以及解決房產(chǎn)糾紛有著重要的意義。

5 結(jié)束語

對于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的構(gòu)建，一定要對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的方向進行把握，構(gòu)建完善的土地登記為基礎(chǔ)的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，廣泛接受意見，其中，要明確土地與建筑物之間的關(guān)系、確認土地登記為不動產(chǎn)統(tǒng)一等級的基礎(chǔ)和重要的前提等。并糾正“房屋所有權(quán)比土地使用權(quán)更重要”的認識，以便清楚的認識到土地登記在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中的地位。

參考文獻

[1]邱烈飛.土地登記在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中的地位[J].中國土地，2006（8）：14～16.

[2]劉 慧.論土地登記在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中的地位[J].建筑工程技術(shù)與設(shè)計，2016（19）.

[3]解旭光.淺談權(quán)籍調(diào)查在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中的重要性——以寧波市北侖區(qū)為例[J].浙江國土資源，2016（10）：41～42.

[4]彭小青.試論加強土地登記的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記[C].福建省土地學(xué)會2010年學(xué)術(shù)年會.2010.

[5]白佳飛，郭歡歡，錢昱如，等.建立以土地登記為核心的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的制度探討[C].海峽兩岸土地學(xué)術(shù)交流會.2013.

收稿日期：2018-5-14

作者簡介：梁 嬋（1986-），女，助理館員，大學(xué)本科，主要從事不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查和不動產(chǎn)統(tǒng)一登記、不動產(chǎn)檔案管理等工作。