商品房測繪面積與銷售面積差別分析

摘 要：對(duì)住宅小區(qū)不同階段的測量分為房屋預(yù)測和實(shí)物測繪。根據(jù)有關(guān)部門批準(zhǔn)的施工圖面積計(jì)算出來的是房產(chǎn)預(yù)測。根據(jù)房屋竣工驗(yàn)收的相關(guān)驗(yàn)收數(shù)據(jù)進(jìn)行現(xiàn)場勘測是房產(chǎn)預(yù)測。本文對(duì)房地產(chǎn)預(yù)測與實(shí)際測量區(qū)域差異原因進(jìn)行了分析，并對(duì)這些差異提出了解決方法。

關(guān)鍵詞：商品房；測繪面積；銷售面積；差別分析

中圖分類號(hào)：TU198 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1004-7344（2018）18-0181-02

引 言

商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)售組成了商品房銷售，房產(chǎn)預(yù)測的面積是商品房預(yù)售所采用的面積，房屋竣工后的商品房現(xiàn)售采用的是經(jīng)房地產(chǎn)所勘測出的面積。因?yàn)闇y繪面積與銷售面積測量出來不一致，就會(huì)導(dǎo)致房屋的建筑面積不一致，這取決于預(yù)測的基礎(chǔ)和實(shí)際測繪。地點(diǎn)管理不一致的話，就可能會(huì)引起糾紛，造成社會(huì)的不穩(wěn)定。對(duì)房產(chǎn)預(yù)測和測繪面積的差異進(jìn)行處理，對(duì)購房者的利益給予一定的保障，做到房地產(chǎn)測繪成果公平、公正、公開，這是廣大房地產(chǎn)測繪工作者應(yīng)該及時(shí)思考的問題。

1 房產(chǎn)預(yù)測繪與實(shí)測繪的內(nèi)容

（1）房地產(chǎn)測繪主要是對(duì)有關(guān)房屋和土地信息的獲取和表達(dá)，為房地產(chǎn)、地籍管理、等城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)提供數(shù)據(jù)和信息。房屋測主要是需要確定好房屋的位置、邊界等狀態(tài)，并通過文本、數(shù)據(jù)和圖形的方式進(jìn)行表示。房地產(chǎn)測繪的基本內(nèi)容包括：房產(chǎn)平面的控制測量、房產(chǎn)調(diào)查的要素等等。提供的內(nèi)容數(shù)據(jù)結(jié)果，應(yīng)記錄在房產(chǎn)簿冊(cè)、房產(chǎn)數(shù)據(jù)和房產(chǎn)圖集三部分中。

（2）房產(chǎn)預(yù)測圖是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和其他單位辦理建筑許可證和預(yù)售許可證。委托具有測繪資質(zhì)的單位，在規(guī)劃審批的基礎(chǔ)上按照?qǐng)D紙和相關(guān)資料，對(duì)房產(chǎn)面積進(jìn)行測量。

2 開展商品房預(yù)測繪工作的重要性

（1）商品房項(xiàng)目的開發(fā)不僅可以規(guī)范開發(fā)企業(yè)的商品房預(yù)售行為，而且對(duì)于商品房的預(yù)售行為可以有效地對(duì)其進(jìn)行規(guī)范?？梢允剐律虡I(yè)建筑面積的糾紛大大減少，降低群眾的購房風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)購房者的合法權(quán)益進(jìn)行保護(hù)。

（2）管理部門能夠充分利用綜合預(yù)測結(jié)果，開展新建商品房的房屋預(yù)測。及時(shí)掌握住房信息，實(shí)施科學(xué)有效的房地產(chǎn)市場監(jiān)管。對(duì)個(gè)別開發(fā)商使用監(jiān)管漏洞的問題堅(jiān)決的杜絕。以避免出現(xiàn)管道漏洞、合同詐騙等現(xiàn)象的發(fā)生。

（3）新建商品房面積預(yù)測圖，可以使購房者及時(shí)了解房屋預(yù)售面積的大體情況。而真正的產(chǎn)品房面積，會(huì)減少購房合同面積以及登記面積的錯(cuò)誤，從而對(duì)民眾的知情權(quán)和選擇權(quán)進(jìn)行維護(hù)，如此一來可以更好地杜絕銷售面積與測繪面積不符的情況。

（4）對(duì)新建商品房進(jìn)行面積測繪，便于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)商品房的前期生產(chǎn)。銷售業(yè)務(wù)也為商品房預(yù)售在線備案奠定了基礎(chǔ)。

（5）對(duì)新建商品房面積進(jìn)行預(yù)測，并更好地掌握住宅的具體位置；為建筑規(guī)范的制定創(chuàng)造條件，并在一定程度上保證了建筑的獨(dú)特性。

3 房產(chǎn)預(yù)測繪與實(shí)測繪面積差異產(chǎn)生的原因

3.1 規(guī)劃和設(shè)計(jì)的變化導(dǎo)致預(yù)測區(qū)域和測量區(qū)域之間的差異

房屋建設(shè)過程中，規(guī)劃設(shè)計(jì)可能會(huì)造成預(yù)測與實(shí)際測量之間的差異，這種現(xiàn)象比較常見，如果房屋的尺寸一旦發(fā)生變化，公共場所的變化會(huì)對(duì)房屋面積產(chǎn)生影響。

3.2 不按圖紙施工

不按照?qǐng)D紙進(jìn)行施工將會(huì)導(dǎo)致施工錯(cuò)誤誤差較大，房屋竣工后的尺寸不等于設(shè)計(jì)圖紙的尺寸。

3.3 房屋公用面積的改變

竣工后，公共區(qū)域功能或者服務(wù)范圍發(fā)生變化，都會(huì)導(dǎo)致共享建筑面積分配發(fā)生相應(yīng)的變化，造成面積誤差。

3.4 施工誤差與測量誤差的存在

正常的系統(tǒng)誤差，如施工誤差和測量誤差等，或者由于測繪人員的工作故障造成的誤差，都會(huì)導(dǎo)致測繪區(qū)域和銷售區(qū)域之間存在差異。

4 商品房合同面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式

（1）由于商品房幾乎都屬于預(yù)售模式，委托房地產(chǎn)測繪單位計(jì)算的面積屬于合同面積，合同面積一般在取得預(yù)售許可證后所測量的。房屋竣工后的實(shí)際測繪面積是指產(chǎn)權(quán)登記面積。但是由于面積的計(jì)算方式不同，可能導(dǎo)致了計(jì)算出來的面積也不相同。

（2）根據(jù)銷售的商業(yè)物業(yè)管理辦法，按照規(guī)定的建筑面積或建筑面積進(jìn)行計(jì)價(jià)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同規(guī)定的范圍內(nèi)約定合同面積以及產(chǎn)權(quán)登記面積誤差的處理方式。

（3）如果在合同未做有任何約定，那么就將會(huì)按照以下的原則進(jìn)行處理：①如果測繪面積與銷售面積的誤差絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%），那么將按照實(shí)際房屋進(jìn)行結(jié)算；②買方有權(quán)檢查面積誤差，若誤差超過3%，買方可以退房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在買方退房后，應(yīng)當(dāng)自買方提出退房申請(qǐng)之日起30日內(nèi)將房價(jià)款退還給買方，并支付房款利息。如果買方選擇不退房，出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同面積狀況時(shí)，面積誤差率小于3%（含3%），由買房自主承擔(dān)，超出的3%部分以上的房價(jià)是由房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)的；③如果產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同面積，面積誤差率小于3%（含3%），房屋價(jià)格由房地產(chǎn)開發(fā)商返還給買方。

（4）商品房的建設(shè)應(yīng)該使房地產(chǎn)開發(fā)商按照相應(yīng)的規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃與設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在商品房銷售后隨意擅自變更房屋設(shè)計(jì)。只有經(jīng)過規(guī)劃部門的審批后才可以進(jìn)行更改，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自變更之日起10日內(nèi)，書面通知買方，以避免影響到賣家的相應(yīng)權(quán)益。

（5）房地產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)和測繪人員在測繪工作中應(yīng)不斷的進(jìn)行完善。嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)測量規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)測繪成果的完整性和準(zhǔn)確性給予一定的保證，若做不到的話，就會(huì)需要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

5 提高房產(chǎn)測繪面積準(zhǔn)確性的對(duì)策

5.1 建立起高質(zhì)量的測繪隊(duì)伍

房地產(chǎn)測繪工作所需要的專業(yè)性與綜合性較強(qiáng)，因此要求測繪人員不僅要了解建筑設(shè)計(jì)和施工圖紙，還需要掌握充分的知識(shí)，熟練使用測繪測繪儀器。所以，需要對(duì)測繪專業(yè)的技術(shù)人員進(jìn)行引入，以此來提高測繪的準(zhǔn)確性，以及測繪工作的正常運(yùn)行。我們還需要對(duì)測繪技術(shù)人員進(jìn)行積極的引導(dǎo)，從而使工作建設(shè)中的演練得以加強(qiáng)，并將業(yè)務(wù)能力、水平不斷提高。同時(shí)加強(qiáng)相應(yīng)的法律法規(guī)，以避免測繪人員弄虛作假，從而損害到購房者的利益。

5.2 認(rèn)真核實(shí)房產(chǎn)依據(jù)的資料

對(duì)于房產(chǎn)預(yù)測所需要的施工圖紙等資料認(rèn)真的進(jìn)行檢查。①需要檢查被委托單位的規(guī)劃許可，檢查好施工圖是有沒有得到規(guī)劃部門的批準(zhǔn)。沒有經(jīng)過規(guī)劃部門批準(zhǔn)的施工圖就不能作為房地產(chǎn)預(yù)測的依據(jù)；②如果總平面圖和施工圖的相關(guān)數(shù)據(jù)不一致，那么委托單位需要對(duì)其進(jìn)行更正，并提供相應(yīng)的說明。

5.3 做好房屋數(shù)據(jù)采集工作

軸尺寸、外墻尺寸等組成了計(jì)圖紙的尺寸標(biāo)注。在實(shí)際的工作過程中，通常采用軸線尺寸進(jìn)行繪圖，并核對(duì)好外墻的尺寸，并將外墻數(shù)據(jù)確定下來。對(duì)于圓弧等的不規(guī)則圖形，必須對(duì)設(shè)計(jì)圖的電子版本進(jìn)行參照，并將其復(fù)制到繪圖軟件中以供參考。

5.4 實(shí)行業(yè)務(wù)會(huì)商制度及業(yè)務(wù)監(jiān)督制度

對(duì)于更復(fù)雜的建筑房屋，實(shí)行相應(yīng)的業(yè)務(wù)會(huì)商制度以及業(yè)務(wù)監(jiān)督制度，對(duì)建筑物的大小、共有建筑樓面面積的計(jì)算等問題，根據(jù)國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，通過集體決策進(jìn)行討論。與此同時(shí)，對(duì)業(yè)務(wù)監(jiān)督制度建立好，對(duì)于房屋測繪的成果需要測繪專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行不定時(shí)抽查，確保測繪工作的公平、公證。

6 加強(qiáng)房屋面積管理

測繪成由房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行審核，并記錄和歸檔所需的財(cái)產(chǎn)測繪。

（1）按照《房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理辦法》這項(xiàng)規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)測繪的管理進(jìn)行加強(qiáng)，完善好房地產(chǎn)測繪中人事管理制度，將房地產(chǎn)預(yù)測工作積極的推進(jìn)。

（2）各地設(shè)備管理應(yīng)在房地產(chǎn)測繪成果中落實(shí)，符合房屋交易、產(chǎn)權(quán)管理的測繪成果需要給予備案處理。將房地產(chǎn)測繪成果的書面資料以及電子數(shù)據(jù)進(jìn)行歸檔。

（3）歸檔申請(qǐng)的數(shù)據(jù)完整性和歸檔結(jié)果應(yīng)當(dāng)符合審查要求。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)直接進(jìn)行備案，并建立起房地產(chǎn)登記表，發(fā)放建筑許可證、預(yù)售許可證等證書。屬于測繪實(shí)際情況的，首先由房屋管理部門出具《房地產(chǎn)建筑與規(guī)劃審批圖差異對(duì)照表》，將該表提供給規(guī)劃部門，一經(jīng)符合相應(yīng)的規(guī)劃要求，就應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)測繪行政主管部門進(jìn)行備案，設(shè)立產(chǎn)權(quán)表、房地產(chǎn)領(lǐng)域出具的確認(rèn)通知書，可以用于房屋交付。

7 結(jié)束語

房地產(chǎn)測繪單位應(yīng)當(dāng)建立健全制度，將測繪人員的素質(zhì)給予提高，嚴(yán)格執(zhí)行國家標(biāo)準(zhǔn)。將測繪人員的主觀能動(dòng)性充分的發(fā)揮，盡最大的可能將房地產(chǎn)預(yù)測與實(shí)際銷售面積之間的差異減少。為了保證購房者的合法權(quán)益，通過以上措施，可以減少商品房測繪面積與實(shí)際銷售面積之間的誤差，對(duì)群眾知情權(quán)和選擇權(quán)進(jìn)行維護(hù)，對(duì)購房者的合法權(quán)益進(jìn)行保障，避免因地區(qū)差異造成的糾紛。

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收稿日期：2018-5-21

作者簡介：韋汝國（1975-），男，工程師，大專，主要從事房地產(chǎn)管理和房產(chǎn)面積核定工作。