淺析居住物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)動(dòng)態(tài)博弈

[摘 要] 現(xiàn)實(shí)中，居住物業(yè)管理活動(dòng)中存在政府管理瓶頸、業(yè)主不交或少交物業(yè)費(fèi)、物業(yè)企業(yè)費(fèi)用收繳困難的現(xiàn)象。通過(guò)動(dòng)態(tài)博弈模型分析政府、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主行為并提出合理建議。

[關(guān) 鍵 詞] 公共產(chǎn)品； 現(xiàn)實(shí)困境；動(dòng)態(tài)博弈

[中圖分類號(hào)] C916 [文獻(xiàn)標(biāo)志碼] A [文章編號(hào)] 2096-0603（2017）21-0068-02

一、引言

公共產(chǎn)品是指用于滿足社會(huì)公共需求的物品或勞務(wù)。由于公共產(chǎn)品具有非排他性和非競(jìng)爭(zhēng)性，一般私人企業(yè)或市場(chǎng)不愿意提供的，而住宅小區(qū)內(nèi)公共部位、公共設(shè)施設(shè)備等管理和服務(wù)是較為典型的公共產(chǎn)品。博弈論又被稱為對(duì)策論，是指二人在平等的對(duì)局中各自利用對(duì)方的策略變換自己的對(duì)抗策略，達(dá)到取勝的目的。博弈論考慮游戲中個(gè)體的預(yù)測(cè)行為和實(shí)際行為，并研究它們的優(yōu)化策略。在博弈分析中首先要分析出博弈要素，即局中人、策略、得失、決策。據(jù)此，本文作者從業(yè)主、物業(yè)企業(yè)、政府三方關(guān)系和行為分析著手，以住宅社區(qū)為研究對(duì)象，運(yùn)用動(dòng)態(tài)博弈模型對(duì)各主體物業(yè)管理互動(dòng)問(wèn)題進(jìn)行剖析，并提出合理建議。

二、政府、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主博弈現(xiàn)狀

（一）博弈關(guān)系分析

1.物業(yè)服務(wù)當(dāng)中的局中人

我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定了政府房地產(chǎn)行政管理部門、基層辦事機(jī)構(gòu)在物業(yè)管理活動(dòng)中的指導(dǎo)與監(jiān)督義務(wù)。居民和物業(yè)企業(yè)之間的博弈是當(dāng)前社區(qū)物業(yè)關(guān)系中最基本的博弈關(guān)系?，F(xiàn)實(shí)中物業(yè)管理工作，即政府一方面為服務(wù)者通過(guò)稅收或財(cái)政補(bǔ)貼為社區(qū)公共物品提供資金支持，另一方面政府是政策的制定者和市場(chǎng)的監(jiān)管者，起組織和協(xié)調(diào)社區(qū)公共物品的作用；物業(yè)企業(yè)則一方面為管理區(qū)域內(nèi)通過(guò)合同關(guān)系公共物品提供服務(wù)，并以此收取物業(yè)費(fèi)維持企業(yè)的生存發(fā)展；業(yè)主作為公共產(chǎn)品服務(wù)的受益者和監(jiān)督者，有時(shí)會(huì)選擇簡(jiǎn)單的不交或少交物業(yè)費(fèi)。由此物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，與業(yè)主關(guān)系進(jìn)一步惡化，最終棄管，那么最后基礎(chǔ)政府面臨解決雙方矛盾的問(wèn)題，使管理難度加大。

2.各局中人的一般策略

博弈論是假設(shè)各方為“經(jīng)濟(jì)人”，即出于私利而采取行動(dòng)的個(gè)人。政府、業(yè)主、物業(yè)企業(yè)在物業(yè)活動(dòng)都會(huì)有多種選擇，“經(jīng)濟(jì)人”會(huì)選擇最優(yōu)策略，現(xiàn)實(shí)卻表現(xiàn)出各方做出較差策略，下面是一住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)關(guān)系激化所反映出的博弈現(xiàn)狀（見(jiàn)表）。

其中局中人之一政府，按照經(jīng)濟(jì)最優(yōu)選擇來(lái)看，為了避免物業(yè)企業(yè)與業(yè)主矛盾激化自己工作難度加大，政府應(yīng)該加大物業(yè)管理活動(dòng)中的指導(dǎo)與監(jiān)督義務(wù)，防止“破窗效益”（即一幢有少許破窗的建筑為例，如果那些窗不被修理好，可能將會(huì)有破壞者破壞更多的窗戶。最終他們甚至?xí)J入建筑內(nèi)，如果發(fā)現(xiàn)無(wú)人居住，也許就在那里定居或者縱火）的產(chǎn)生，以致增加后續(xù)管理成本和精力。但是有很多事件中反映出有的物業(yè)企業(yè)與業(yè)主雙方矛盾已經(jīng)很尖銳，管理工作難度加大。局中人之二物業(yè)服務(wù)企業(yè)，最優(yōu)選擇應(yīng)為在成本一定的情況下保證服務(wù)質(zhì)量以期獲得利潤(rùn)，但實(shí)際上有些物業(yè)公司通過(guò)減少物業(yè)服務(wù)活動(dòng)來(lái)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)的提升，致使業(yè)主不滿不交或少交物業(yè)費(fèi)選擇，對(duì)企業(yè)而言無(wú)非飲鴆止渴的最差選擇。局中人之三業(yè)主最優(yōu)選擇應(yīng)為通過(guò)繳納物業(yè)費(fèi)得到合同所約定的物業(yè)服務(wù)，實(shí)際卻為有的業(yè)主主觀認(rèn)為物業(yè)企業(yè)沒(méi)有提供合規(guī)的物業(yè)服務(wù)，采取少交物業(yè)費(fèi)，但就此導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)無(wú)法提供正常合格的物業(yè)服務(wù)，小區(qū)內(nèi)部環(huán)境、治安惡化的現(xiàn)象，最終傷害業(yè)主利益。

從上可以看出這是博弈類型中的不完全信息博弈，最終導(dǎo)致各方做出最差選擇。要改善各方關(guān)系，下文基于各方經(jīng)濟(jì)人的角度做出最優(yōu)決策（見(jiàn)圖）：

（二）模型分析對(duì)策

從上圖分析可以看出：

1.從政府角度分析，如果需要政府作出積極監(jiān)督的行為，前提是消極監(jiān)督的收益要小于積極監(jiān)督的收益，對(duì)于提供公共物品的政府部門，社會(huì)收益的多少更體現(xiàn)為成本的多少和政府形象，因此要做的是-C′1<（R-C1），加之現(xiàn)實(shí)情況是消極監(jiān)督成本C′1<積極監(jiān)督成本C1，那么在對(duì)策上需要政府的獎(jiǎng)勵(lì)聲譽(yù)值R要大一些，足以抵消C1-C′1差值，故需更上級(jí)政府要給下級(jí)監(jiān)督指導(dǎo)部門給予獎(jiǎng)勵(lì)和激勵(lì)制度，并協(xié)調(diào)各政府部門，降低后續(xù)由于破窗效益所帶來(lái)的更大的工作成本。

2.從物業(yè)企業(yè)角度分析，如果需要物業(yè)企業(yè)提供合規(guī)的物業(yè)服務(wù)，那么C3-C′3的差值小于不合規(guī)服務(wù)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失F和聲譽(yù)損失S之和，即（C3-C′3）<（F+S），從這里可以看出加大政府經(jīng)濟(jì)損失的懲罰力度、公開企業(yè)聲譽(yù)或者借助媒體的力量，會(huì)使企業(yè)選擇提供理性的選擇。

3.從業(yè)主角度分析，由于C′2（C2-C′2），那么政府需要放開市場(chǎng)并提供公平合理的法律環(huán)境，如果業(yè)主單方面違約不繳納物業(yè)費(fèi)達(dá)一定比重，企業(yè)可以撤管并可以為企業(yè)的損失兜底，這樣加大業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)成本W(wǎng)，從而使業(yè)主做出合理的決定。這里還有不交物業(yè)費(fèi)，企業(yè)不合規(guī)所導(dǎo)致的業(yè)主各種損失所獲得的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償F，對(duì)于業(yè)主而言發(fā)生這種情況即使得到F其實(shí)很糟糕的，說(shuō)明業(yè)主經(jīng)濟(jì)、心理各方面已造成傷害，故理性業(yè)主是不愿發(fā)生所謂經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。故暫且不在考慮范圍之內(nèi)。

三、結(jié)論及案例

（一）結(jié)論

根據(jù)以上三方不同利益體的博弈分析，反映出政府在其中的作用是非常重大和深遠(yuǎn)的，會(huì)影響業(yè)主、物業(yè)企業(yè)的正確理性選擇。如果政府不能率先采取有效行動(dòng)，提高監(jiān)督力度，加大基礎(chǔ)政府部門的獎(jiǎng)勵(lì)激勵(lì)，在經(jīng)濟(jì)上為業(yè)主、企業(yè)做出必要的兜底，很容易陷入“政府消極監(jiān)督—物業(yè)管理費(fèi)收繳困難—物業(yè)服務(wù)不合規(guī)—矛盾激化—損害三方利益”的局面當(dāng)中。

據(jù)此首先在政府方面需要提示政府監(jiān)管效率和激勵(lì)機(jī)制；其次，加大對(duì)那些不合規(guī)企業(yè)的懲罰力度，考慮公示企業(yè)信息，好的企業(yè)要激勵(lì)，不合規(guī)的企業(yè)也要公開；最后，保護(hù)合規(guī)的物業(yè)企業(yè)、搞活市場(chǎng)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率不高主要是因?yàn)椴糠志用駥?duì)物業(yè)服務(wù)不滿意，以及“搭便車”的存在。由此，物業(yè)企業(yè)往往缺乏資金導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)服務(wù)缺位和失位。如果政府給予物業(yè)企業(yè)一定的補(bǔ)助或者購(gòu)買物業(yè)企業(yè)的服務(wù)，將可能有效規(guī)避這些問(wèn)題，從而提高公共物品的供給效率。

（二）案例

銀川市金鳳區(qū)物業(yè)辦所做的一些工作，就體現(xiàn)出了政府在整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中的積極作用。從2015年開始，銀川市物業(yè)辦的部分職能開始下沉到縣區(qū)政府職能部門，金鳳區(qū)形成了“六位一體”的物業(yè)服務(wù)“管家”模式。所謂“六位一體”物業(yè)服務(wù)管家模式，就是以社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)、居委會(huì)協(xié)調(diào)、業(yè)委會(huì)監(jiān)督、物業(yè)服務(wù)公司實(shí)施、警務(wù)室配合、網(wǎng)格員協(xié)助的方式來(lái)服務(wù)社區(qū)。具體操作上，社區(qū)居委會(huì)除了指導(dǎo)業(yè)委會(huì)選舉并監(jiān)督其日?；顒?dòng)；定期組織召開由業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司、警務(wù)室、網(wǎng)格員、轄區(qū)單位等參加的物業(yè)服務(wù)工作聯(lián)席會(huì)議外，還要爭(zhēng)取項(xiàng)目協(xié)調(diào)解決實(shí)際困難，有效處理矛盾糾紛，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治與企業(yè)服務(wù)和社會(huì)化支持的有效融合。當(dāng)然，這種管理模式不能解決三方的所有矛盾，但這一案例較能反映出政府在物業(yè)活動(dòng)中的率先作用，能夠相互協(xié)同、促進(jìn)，既提高物業(yè)服務(wù)水平，又增進(jìn)社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)三方共贏的最佳局面。

參考文獻(xiàn)：

[1]何繼新，楊鵬，高亞君.城市社區(qū)公共物品共計(jì)動(dòng)態(tài)博弈分析[J].北華大學(xué)學(xué)報(bào)，2015（4）：22.

[2]王箏.淺議物業(yè)管理發(fā)展中的政府行為選擇[J].河南商業(yè)高等?？茖W(xué)校學(xué)報(bào)，2013（4）：5-7.

[3]朱燕，朱光喜.城市社區(qū)物業(yè)管理中的權(quán)力博弈及其影響[J].前沿，2010（16）：59-70.