房地產(chǎn)金融發(fā)展趨勢(shì)與創(chuàng)新

隨著我國(guó)的改革開(kāi)放政策進(jìn)一步放寬，這對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也起到了積極促進(jìn)作用，房地產(chǎn)金融的發(fā)展速度也有了提升。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境多變的情況下，加強(qiáng)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)金融的健康發(fā)展，就和我國(guó)的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展有著緊密聯(lián)系。本文先就房地產(chǎn)金融的特征以及發(fā)展模式加以闡述，然后就房地產(chǎn)金融發(fā)展的問(wèn)題以及發(fā)展趨勢(shì)判斷和創(chuàng)新措施詳細(xì)探究，希望能通過(guò)此次對(duì)房地產(chǎn)金融的理論研究，能促進(jìn)實(shí)際的房地產(chǎn)金融行業(yè)健康發(fā)展。

政府主導(dǎo)下的金融運(yùn)行模式有著鮮明的中國(guó)特色，房地產(chǎn)金融的發(fā)展也要能夠和我國(guó)的國(guó)情緊密聯(lián)系，如此才能保障房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。房地產(chǎn)金融在實(shí)際的發(fā)展中還面臨著諸多的挑戰(zhàn)，這就需要房地產(chǎn)金融自身能夠保持健康穩(wěn)定的發(fā)展。通過(guò)從理論上深化房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)和創(chuàng)新研究，就能為房地產(chǎn)金融實(shí)際發(fā)展提供相應(yīng)參考。

一、房地產(chǎn)金融的特征以及發(fā)展模式分析

（一）房地產(chǎn)金融的特征體現(xiàn)

我國(guó)的房地產(chǎn)金融的發(fā)展過(guò)程中，逐漸形成了鮮明特征，和其他的金融業(yè)務(wù)相比較來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)金融的期限比較長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)的周期也比較長(zhǎng)，在進(jìn)行建設(shè)中也有著比較多的不確定因素，對(duì)資金的占用時(shí)間比較長(zhǎng)。再者，房地產(chǎn)金融涉及到的資金額度比較大，在具體的建設(shè)開(kāi)發(fā)中，只是依靠自身是難以完成的。另外就是房地產(chǎn)金融的債權(quán)比較可靠，主要是房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)其保值增值的特點(diǎn)比較突出，所以金融機(jī)構(gòu)能通過(guò)債權(quán)安全向房地產(chǎn)資金需求者進(jìn)行提供抵押貸款，這樣也能獲得比較穩(wěn)定的收益。房地產(chǎn)金融在我國(guó)當(dāng)前的發(fā)展mzkSOTTrarG74KBxp7jevLTAhF2/5Sxp8OAzAPCNjsw=比較迅速，但是在發(fā)展中的問(wèn)題也比較突出。由于房地產(chǎn)的投資規(guī)模比較大，所以金融業(yè)進(jìn)入就成為必然，這對(duì)金融的發(fā)展也能起到積極促進(jìn)作用。

（二）房地產(chǎn)金融的發(fā)展模式

房地產(chǎn)金融的發(fā)展中形成了多樣化的發(fā)展模式，其中的房地產(chǎn)信貸發(fā)展模式是比較重要的，這是銀行或是金融機(jī)構(gòu)將房地產(chǎn)作為服務(wù)對(duì)象，并圍繞房地產(chǎn)在生產(chǎn)環(huán)節(jié)進(jìn)行發(fā)放貸款的活動(dòng)，對(duì)于房地產(chǎn)信貸而言，其自身的作用功能就比較偶，比較突出的就是增值和再生功能，房地產(chǎn)信貸有償使用以及還本付息機(jī)制就決定了其再生能力以及增值功能。功能還體現(xiàn)在儲(chǔ)蓄功能方面，能將長(zhǎng)期儲(chǔ)蓄積累購(gòu)買(mǎi)能力轉(zhuǎn)變成信用方式購(gòu)買(mǎi)力，在儲(chǔ)蓄功能的發(fā)展方面比較突出。信貸發(fā)展模式中的有償性功能對(duì)資金的合理運(yùn)行，以及促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化起到了積極促進(jìn)作用。

房地產(chǎn)金融發(fā)展模式當(dāng)中的房地產(chǎn)信托也是比較重要的模式，主要就是通過(guò)信托機(jī)構(gòu)進(jìn)行接受委托經(jīng)營(yíng)管理的，房地產(chǎn)信托字對(duì)房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面起到了積極促進(jìn)作用，能夠有效滿(mǎn)足房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)長(zhǎng)期資金的需求，以及能夠有助于滿(mǎn)足房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)對(duì)巨大資金額度的需求。信托資金主要是來(lái)源于房地產(chǎn)信托基金以及存款和代理集資信托等方面。

房地產(chǎn)金融發(fā)展模式當(dāng)中住房公積金制度也是比較基礎(chǔ)的發(fā)展模式，這一房地產(chǎn)金融發(fā)展模式是在向著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向轉(zhuǎn)變情況下進(jìn)行提出的。在對(duì)住房公積金制度的推行過(guò)程中，能有效擴(kuò)充住房資金來(lái)源渠道，也能有效提高有限供給能力。我國(guó)在對(duì)住房公積金的使用主要是通過(guò)公積金的支取以及按照規(guī)定允許下進(jìn)行辦理支取，以及按照職工進(jìn)行住房公積金本兮余額結(jié)算。

除此之外，房地產(chǎn)金融的發(fā)展模式當(dāng)中，房地產(chǎn)保險(xiǎn)也是比較重要的模式內(nèi)容，通過(guò)房地產(chǎn)保險(xiǎn)就能為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展進(jìn)行建立資金補(bǔ)償，能有效為房地產(chǎn)資金正常運(yùn)用提供良好條件，這對(duì)加速房地產(chǎn)資金融通也比較有利。在這些房地產(chǎn)金融的發(fā)展模式下，對(duì)整體的經(jīng)濟(jì)環(huán)境的優(yōu)化就起到了積極促進(jìn)作用。

二、房地產(chǎn)金融發(fā)展的問(wèn)題及發(fā)展趨勢(shì)判斷和創(chuàng)新措施

（一）房地產(chǎn)金融發(fā)展的問(wèn)題分析

從當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)金融發(fā)展的現(xiàn)狀能夠看到，其中還存在著一些不足之處，主要體現(xiàn)在幾個(gè)重要層面：

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境有待優(yōu)化。房地產(chǎn)金融的實(shí)際發(fā)展過(guò)程中，受到市場(chǎng)環(huán)境因素的影響比較突出，但是在實(shí)際中房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)作不規(guī)范的問(wèn)題還比較突出，這就必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)貸款質(zhì)量產(chǎn)生影響。當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)的環(huán)境問(wèn)題主要體現(xiàn)在沒(méi)有和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀以及需求緊密集合，盲目攀比的問(wèn)題比較突出，造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)模比較大。有的地區(qū)進(jìn)行規(guī)劃土地的時(shí)出現(xiàn)失控的現(xiàn)象，對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控能力比較薄弱。我國(guó)的房地產(chǎn)字當(dāng)前呈現(xiàn)出投資持續(xù)增高，消費(fèi)持續(xù)增高，固定資產(chǎn)投資比重增加等鮮明的特點(diǎn)。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的環(huán)境沒(méi)有得到凈化，這就會(huì)影響貸款的質(zhì)量，有著比較大的安全風(fēng)險(xiǎn)。

2.房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)集中。房地產(chǎn)金融發(fā)展中的一級(jí)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)比較集中，而對(duì)于二級(jí)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)發(fā)展就相對(duì)比較緩慢。房地產(chǎn)是高固定成本以及高經(jīng)營(yíng)杠桿的行業(yè)，有著比較突出的周期性，并且在房貸風(fēng)險(xiǎn)方面也比較大。在經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)就發(fā)生了變化，國(guó)內(nèi)貸款比例持續(xù)降低，自籌資金的比例在上升，私募房地產(chǎn)的投資基金表現(xiàn)的比較活躍，上也個(gè)人的住房貸款風(fēng)險(xiǎn)也比較突出，主要體現(xiàn)在個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)以及金融欺詐風(fēng)險(xiǎn)和家庭高負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)方面。

3.房地產(chǎn)金融法規(guī)建設(shè)有待完善。房地產(chǎn)金融的健康發(fā)展需要有相應(yīng)的法規(guī)作為保障，我國(guó)的房地產(chǎn)金融法規(guī)建設(shè)還沒(méi)有完善發(fā)展，在開(kāi)發(fā)貸款的完整政策規(guī)定方面還沒(méi)有完善化，缺少完善的法律體系作為保障，就必然會(huì)影響房地產(chǎn)金融的健康發(fā)展。我國(guó)近些年在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的發(fā)展速度比較快，但是缺少完善的信貸政策加以支持，這就必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的健康發(fā)展形成很大的阻礙。對(duì)于住房信貸而言，這是信貸政策調(diào)整以及業(yè)務(wù)發(fā)展的重要內(nèi)容，而相關(guān)的運(yùn)作法律環(huán)境還沒(méi)有完善，缺乏貸款對(duì)象以及條件等專(zhuān)門(mén)的立法，這就不利于房地產(chǎn)金融的健康發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)金融發(fā)展趨勢(shì)判斷

房地產(chǎn)金融的發(fā)展過(guò)程中，根據(jù)當(dāng)前的發(fā)展現(xiàn)狀，就能夠?qū)ζ溱厔?shì)進(jìn)行判斷，還沒(méi)有形成房地產(chǎn)金融以及土地金融融合的房地產(chǎn)金融體系，相關(guān)的政策規(guī)定以及業(yè)務(wù)規(guī)模的投資比較還處在粗放的管理模式下，并且在未來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)還需要進(jìn)一步加強(qiáng)管理。還沒(méi)有形成完善的房地產(chǎn)金融服務(wù)體系，在住房金融的資源方面還沒(méi)有合理化的進(jìn)行配置，未來(lái)的房地產(chǎn)金融的發(fā)展中對(duì)房地產(chǎn)金融服務(wù)支撐體系的完善目標(biāo)會(huì)得以實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)金融發(fā)展還沒(méi)有形成完善房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新的體系這些在未來(lái)發(fā)展中都會(huì)逐漸的完善。

（三）房地產(chǎn)金融創(chuàng)新發(fā)展措施

房地產(chǎn)金融在我國(guó)的發(fā)展過(guò)程中，要充分注重和我國(guó)的國(guó)情能緊密的聯(lián)系，保障房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新發(fā)展，筆者就此提出幾點(diǎn)發(fā)展措施：

1.加強(qiáng)客戶(hù)為主住房金融體系的建立。處在新的發(fā)展階段，就要充分注重以客戶(hù)為主的服務(wù)理念應(yīng)用，結(jié)合客戶(hù)的需要進(jìn)行創(chuàng)新房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，其創(chuàng)新要注重和市場(chǎng)緊密結(jié)合，注重市場(chǎng)的細(xì)分，結(jié)合不同收入人群實(shí)施不同目的區(qū)別，以及進(jìn)行推出相應(yīng)的服務(wù)制度。并要結(jié)合不同的層次進(jìn)行推出適合的產(chǎn)品，只有通過(guò)差別性的服務(wù)，才能保障住房金融體系作用的充分發(fā)揮。發(fā)展中注意吸收經(jīng)驗(yàn)，緊緊地把握好創(chuàng)新這一核心思想，而創(chuàng)新的主要根源就是要注重將客戶(hù)作為發(fā)展的核心，為客戶(hù)提供多樣化的服務(wù)。

2.注重住房消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)積極拓展。房地產(chǎn)金融創(chuàng)新發(fā)展過(guò)程中，要能注重消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)的擴(kuò)展，由于消費(fèi)業(yè)務(wù)的不足就必然會(huì)影響房地產(chǎn)金融的進(jìn)一步發(fā)展。這就需要結(jié)合當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)金融發(fā)展的不足之處，進(jìn)行開(kāi)展購(gòu)房按揭業(yè)務(wù)，這樣就能夠?yàn)橄M(fèi)者提供很大便利。或是讓消費(fèi)者能夠按照要求交付證明材料實(shí)施分期付款，分期還本付息進(jìn)行購(gòu)房方式應(yīng)用，這就是采用的低付款高消費(fèi)的發(fā)展模式，這一模式在當(dāng)前已經(jīng)得到了廣泛應(yīng)用，能夠滿(mǎn)足消費(fèi)者買(mǎi)房的需求。對(duì)于住房消費(fèi)業(yè)務(wù)的擴(kuò)展，還要充分注重金融部門(mén)對(duì)職工證明材料審核后和職工簽訂合同，把貸款項(xiàng)目轉(zhuǎn)移到售房單位，這樣的方式也能有助于消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)的擴(kuò)展，對(duì)房地產(chǎn)金融的健康發(fā)展有著積極意義。

3.充分注重房地產(chǎn)金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)。對(duì)于當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)金融的發(fā)展現(xiàn)狀，要充分注重發(fā)展方向的明確，將房地產(chǎn)金融服務(wù)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)作為發(fā)展方向，對(duì)過(guò)去房地產(chǎn)功能進(jìn)行轉(zhuǎn)變，強(qiáng)調(diào)回歸到產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上來(lái)看，向著社會(huì)功能進(jìn)行轉(zhuǎn)變，積極的培育健康房地產(chǎn)市場(chǎng)和新的股市。在這一發(fā)展過(guò)程中就要積極的借鑒國(guó)外的房地產(chǎn)金融發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，將好的經(jīng)驗(yàn)引入到我國(guó)的房地產(chǎn)金融發(fā)展當(dāng)中去，并和我國(guó)的房地產(chǎn)金融發(fā)展現(xiàn)狀緊密結(jié)合，通過(guò)房地產(chǎn)金融的健康發(fā)展來(lái)進(jìn)行帶動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)和結(jié)構(gòu)性的優(yōu)化調(diào)整，從而促進(jìn)其可持續(xù)發(fā)展。

4.加強(qiáng)房地產(chǎn)金融發(fā)展中政府職能轉(zhuǎn)變和充分發(fā)揮。房地產(chǎn)金融的發(fā)展過(guò)程中，政府在其中起到了重要作用，是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)金融發(fā)展環(huán)境的重要力量，這就需要從實(shí)際出發(fā)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督控制，對(duì)房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生以及發(fā)展能加強(qiáng)抑制。在這一過(guò)程中政府就要及時(shí)準(zhǔn)確的掌握土地投放重量，對(duì)土地的價(jià)格要進(jìn)行控制。政府還要能結(jié)合實(shí)際進(jìn)行建立政府住房抵押貸款擔(dān)保的制度，和商業(yè)性的保險(xiǎn)能夠緊密聯(lián)系，從而形成互補(bǔ)的混合保險(xiǎn)模式，這就對(duì)房地產(chǎn)金融的健康平穩(wěn)的發(fā)展有著積極作用。要能夠通過(guò)相關(guān)部門(mén)進(jìn)行組建抵押物集中處置機(jī)構(gòu)，最大化的減輕債權(quán)人等處置成本。

5.加強(qiáng)房地產(chǎn)金融發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)的防范。對(duì)于多變的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，就要從多方面加強(qiáng)重視，對(duì)房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)防范能進(jìn)一步加強(qiáng)，這就需要從具體的措施加以實(shí)施，能有大局觀認(rèn)清形勢(shì)，準(zhǔn)確的把握特點(diǎn)，在房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)上要加強(qiáng)。加強(qiáng)房地產(chǎn)金融的監(jiān)管力度，對(duì)房地產(chǎn)信貸的發(fā)放能夠嚴(yán)格執(zhí)行，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融的調(diào)控，這些都能有助于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)起到防范的作用。

三、結(jié)語(yǔ)

總而言之，房地產(chǎn)金融的蓬勃發(fā)展環(huán)境下，要能對(duì)房地產(chǎn)金融的發(fā)展趨勢(shì)有一個(gè)準(zhǔn)確的判斷，并結(jié)合實(shí)際發(fā)展中的不足之處，及時(shí)的進(jìn)行處理，通過(guò)從宏觀環(huán)境上的優(yōu)化，促進(jìn)我國(guó)的房地產(chǎn)金融的健康發(fā)展，只有如此才能有助于保障我國(guó)的整體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長(zhǎng)。（作者單位為廈門(mén)大學(xué)金融學(xué)院）