KJ房地產開發(fā)公司稅收籌劃研究

近年來，我國房地產行業(yè)高速發(fā)展，現在已逐步進入成熟期，通過優(yōu)化內部管理來減少成本開支已近瓶頸，加之宏觀經濟下行，業(yè)內競爭日趨激烈。基于此，越來越多的房地產企業(yè)經營者意識到要進一步降低成本必須另辟蹊徑。通過稅收籌劃來降低稅負成本就是一個不錯的選擇。本文以KJ房地產開發(fā)企業(yè)為例，以具體的數字說明稅收籌劃對于房地產企業(yè)的意義。

一、房地產企業(yè)稅收籌劃的意義

從國家層面來說，我國一直鼓勵和支持納稅人進行稅收籌劃，因為稅收籌劃是最好的稅收宣傳。同時稅收政策是國家進行宏觀調控的重要經濟手段之一，能夠以相對溫和的方式調控宏觀經濟、引導投資方向和消費理念。在這個過程中，積極的稅收籌劃能夠起到催化劑的作業(yè)。

從企業(yè)層面來說，在我國，房地產企業(yè)的稅收成本一般能占到其總的開發(fā)成本的30%左右，比例很高。因此，合理的、行之有效的稅收籌劃能夠幫助企業(yè)壓縮不必要的稅收成本，較大幅度的提高企業(yè)效益。為此，企業(yè)必須密切關注國家各項涉稅政策的出臺及相關法律法規(guī)的修訂，這在一定程度上也有利于房地產企業(yè)把握宏觀經濟政策，預測宏觀經濟走勢，更好的為企業(yè)定位。

二、KJ房地產企業(yè)稅收籌劃案例

KJ房地產開發(fā)公司注冊資本8000萬。公司技術水平較高，人員架構完善，管理也較為成熟。KJ房地產開發(fā)公司2013年到2016年，總業(yè)務收入分別為1.96億，2.15億，2.56億，3.04億和3.16億；相應的稅負支出分別為0.51億，0.62億，0.82億，1.04億和1.1億；稅收占總業(yè)務收入的比分別為26%，29%，32%，34%和35%，可以看出，KJ房地產開發(fā)公司的總業(yè)務收入在逐年上升，發(fā)展勢頭良好，但是稅負支出比總收入上升得更快，整體稅負水平較高，且呈現出一種上升的趨勢。

KJ房地產開發(fā)公司稅收支出主要集中在企業(yè)所得稅、增值稅（2016年5月1日前為營業(yè)稅，下同）和土地増值稅三個稅種，占到該房地產開發(fā)公司總稅負的90%以上，在KJ公司的稅收籌劃過程中，這三大稅種應是明顯的重點。

1、土地獲取方案籌劃

KJ公司向其他企業(yè)獲取土地開發(fā)權，如果采用直接購買土地使用權的方式，稅負相對較高，而如果進行合理籌劃，采取投資的方式則可明顯減輕稅負。我們以KJ公司向X公司獲取土地開發(fā)權為例。假設X公司購入土地使用權的價格為700萬，準備以1200萬的價格進行轉讓，KJ公司如讓自己的子公司直接購買，X公司需要交納的主要稅金為308.75萬元（含增值稅60萬，土地增值稅165萬，企業(yè)所得稅83.75萬，印花稅0.36萬），KJ公司的子公司需要交納的主要稅金為36.36萬（含契稅36萬，印花稅0.36萬）。整個交易總的稅負為345.11萬。如果KJ公司采用投資的方式獲取土地開發(fā)權，即X公司將土地使用權和KJ公司的某一子公司合資成立一個新公司，隨后X公司把自己在新公司中的股權轉讓給KJ公司的子公司，那么KJ公司就獲得了該土地使用權。在這個過程中，X公司需要交納企業(yè)所得稅和印花稅共計125.36萬，KJ公司的子公司交納印花稅0.36萬，成立的新公司需交納契稅36萬元，整個交易總的稅負為161.72萬元。從KJ公司單方面的稅負來看，采用投資方節(jié)約了契稅36萬，從整個交易所承擔的稅負來看，共節(jié)約了183.39萬。

2、公司通過合理定價籌劃

通過合理定價籌劃實際上就是我們前面說到的稅收籌劃基本方法中的臨界點籌劃的具體應用?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細則》第十一條規(guī)定：“納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過本細則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額之和20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅?！盵]那么企業(yè)就可以針對20%這個臨界點來進行籌劃。假設KJ房地產開發(fā)公司建造普通標準住宅出售，市場售價預計在1890萬到2190萬之間，總開發(fā)成本為900萬，土地使用權成本為400萬，當地允許房地產企業(yè)按10%扣除開發(fā)費用，忽略城建稅等及一些雜費，那么可扣除的金額為（400+900）*（1+10%+20%）=1690萬元。如果企業(yè)要享受稅收起征點優(yōu)惠，則應滿足（最高售價-1690）/1690<=20%的條件，計算可得最高售價應不高于2028萬元。這個價格落在了預計售價1890萬到2190萬之間。因此，企業(yè)將最佳售價定在2028萬元，即可享受起征點優(yōu)惠，又可獲得較高的利潤回報。

三、結語

KJ公司的稅收籌劃案例實則只涉及了幾個稅收籌劃的點，與一個完善的籌劃方案還相去甚遠。稅收籌劃要有十分長遠的眼光，同時又要因時而變，且不能只局限于一時一稅，需要通盤考慮。我國的稅收籌劃起步較晚，且早期沒有得到很好的重視，但現在許多步入成熟期的企業(yè)和新興企業(yè)的管理者越來越意識到稅收籌劃的重要意義，相關的研究在市場需求和國家支持的共同促進下也欣欣向榮。（作者單位為黔東南民族職業(yè)技術學院）