“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃

2016年5月1日起，我國全面實現(xiàn)“營改增”稅制改革，本文從“營改增”的背景入手，分析了營改增”政策對房地產(chǎn)企業(yè)的影響，并提出了相應的稅務籌劃措施，促進房地產(chǎn)企業(yè)降低經(jīng)營成本，提升經(jīng)濟效益。

一、“營改增”政策對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

（一）營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響

房地產(chǎn)企業(yè)大多規(guī)模較大，分公司、項目部眾多，因此其管理上也呈現(xiàn)出多層次的特征，“營改增”之后，這樣較為復雜的管理模式使得房地產(chǎn)企業(yè)具有多重征收增值稅的特點，這在一定程度上加大了房地產(chǎn)企業(yè)的稅務管理難度。另外，房地產(chǎn)企業(yè)分公司及項目部采購大多由其總部執(zhí)行，這將產(chǎn)生一定的進項稅，而其相應的房產(chǎn)建設與銷售機構(gòu)，卻單獨繳納銷項稅，因此其進銷不匹配的問題時有發(fā)生，這將促使房地產(chǎn)企業(yè)對其組織架構(gòu)進行改革，降低經(jīng)營風險。

（二）土地成本抵扣受到影響

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其土地成本在總成本中占有重大比例，如果房地產(chǎn)企業(yè)從政府取得土地，則按其銷售取得的全部價款及價外費用扣除相應的土地價款后計算銷售額，并繳納增值稅；如果其獲得其他企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，轉(zhuǎn)讓企業(yè)需繳納增值稅，其開具的銷項發(fā)票可以供房地產(chǎn)企業(yè)抵扣進項成本，這將對房地產(chǎn)企業(yè)的土地成本產(chǎn)生較大影響。另外，房地產(chǎn)企業(yè)取得的拆遷補償費、市政配套費及一些報規(guī)報建費等均無法取得增值稅專用發(fā)票，因此無法抵扣進項稅，從某種意義上來說房地產(chǎn)企業(yè)的稅負將會增加。

（三）資金成本抵扣受到影響

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其開發(fā)項目往往需求較大的資金成本，但是根據(jù)“營改增”規(guī)定，企業(yè)取得的貸款服務金額無法從銷項稅中抵扣，同時規(guī)定，其接受貸款過程中向放貸機構(gòu)支付的相應的手續(xù)費、咨詢費等均不得從銷項稅中進行抵扣，這意味著，企業(yè)向放貸機構(gòu)支付的利息在“營改增”之后無法進行抵扣，而對于資本密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來說，其支付給放貸機構(gòu)的利息費用數(shù)額較為龐大，如果不能進行抵扣，勢必將增加房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本。

（四）建筑安裝成本抵扣難度增強，房地產(chǎn)企業(yè)稅負增高

房地產(chǎn)企業(yè)與建筑業(yè)有著密不可分的聯(lián)系，“營改增”對建筑行業(yè)的影響也將對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生相應的影響。為房地產(chǎn)企業(yè)服務的大多數(shù)建筑企業(yè)使用的建筑材料多由小型個體戶提供，其很難提供增值稅專用發(fā)票，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的建筑成本將有一大部分很難抵扣進項稅；建筑企業(yè)的工人大多由小微型企業(yè)提供的農(nóng)民工，很難向其提供增值稅發(fā)票，因此，這也使得房地產(chǎn)企業(yè)建筑安裝成本抵扣難度增強，房地產(chǎn)企業(yè)稅負增高。

（五）房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流受到極大影響

房地產(chǎn)企業(yè)大多采取預售制，“營改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)分為簡易征收及一般計稅兩種方式，在預售階段，增值稅按3%預征率，預繳增值稅。其中簡易征收方式適用于2016年5月1日以前開發(fā)的老項目，其余的適用于一般計稅。計算公式如下 。

1、簡易征收方式下。預繳增值稅=預收賬款/（1+5%）x3%

2、一般計稅方式下。預繳增值稅=預收賬款/（1+11%）x3%。

一般計稅方式下，房地產(chǎn)企業(yè)在未轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售以前，其進項稅發(fā)票經(jīng)過抵扣后，可掛賬處理，待轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售后即可以抵扣進項稅額。這其中存在的現(xiàn)金流問題在于，先期入賬的進項稅金無法正常抵扣，且還要預繳一部分增值稅，使得先期的資金流支付要大一些。另外，房地產(chǎn)企業(yè)籌資產(chǎn)生的利息費用無法抵扣，這使得其大多選擇進項稅可以抵扣的融資租賃的方式進行籌資，因此其銀行借貸金額會相應減少，賬面上的現(xiàn)金流量金額會減少。

二、“營改增”背景及對房地產(chǎn)的影響下房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃

（一）規(guī)范企業(yè)經(jīng)營流程，優(yōu)化企業(yè)組織結(jié)構(gòu)

此次“營改增”的涉及范圍較廣，不僅僅局限于財務范疇，房地產(chǎn)企業(yè)也要規(guī)范其經(jīng)營流程，優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，可以通過遷移、并購、注銷經(jīng)營業(yè)務較差的子公司等方式調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的稅務架構(gòu)，由房地產(chǎn)企業(yè)總部或者指定某個公司進行匯總結(jié)算，協(xié)調(diào)銷項稅與進項稅之間的匹配關系，從而有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅務管理難度，降低其經(jīng)營風險。

（二）做好取地環(huán)節(jié)稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)要做好取地環(huán)節(jié)的稅收籌劃，合理規(guī)劃拿地措施，可以選擇能夠開具增值稅專用發(fā)票的二級市場，取得其他企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，從而抵扣房地產(chǎn)企業(yè)一定的銷項稅，另外，根據(jù)財稅[2016]140號文規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補償費用時，應提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。通過股權收購方式取得土地的，主管稅務機關不征收增值稅、土地增值稅、契稅。其獲得相應的政府補償款之后，可以利用該筆款項購買企業(yè)所需的固定資產(chǎn)，“營改增”之后企業(yè)購入固定資產(chǎn)可以抵扣一定的銷項稅，利用這種方式可以為房地產(chǎn)企業(yè)減少一定的稅收負擔。

（三）規(guī)范集團統(tǒng)借統(tǒng)貸

目前為止，我國許多大型企業(yè)都采取統(tǒng)借統(tǒng)還的資金管理方式，這需要房地產(chǎn)企業(yè)把握好相關政策，為企業(yè)享受稅收優(yōu)惠。房地產(chǎn)企業(yè)可以利用發(fā)行債券的方式募集資金或直接從金融機構(gòu)取得資金，再將這些資金借與需要資金的下屬單位并與其簽訂統(tǒng)借統(tǒng)還合同，向其下屬單位收取利息的利率不高于金融機構(gòu)水平，即可享受統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務免征增值稅優(yōu)惠政策，為房地產(chǎn)企業(yè)減少稅收負擔，降低經(jīng)營風險。這里的關鍵問題在于，統(tǒng)借統(tǒng)貸的界定問題。財稅【2016】36號文規(guī)定了四種條件。

1、資金來源必須是外部，且僅限于金融機構(gòu)借款或?qū)ν獍l(fā)行債券兩種籌資方式。

2、資金使用方為集團下屬企業(yè)。

3、集團下屬企業(yè)所承擔的利率不得高于統(tǒng)借方支付給金融機構(gòu)或是債券票面利率。

4、資金本息必須由統(tǒng)借方統(tǒng)一收取并統(tǒng)一歸還。

（四）加強建筑承包合同管理，謹慎選擇施工方

1、房地產(chǎn)企業(yè)要加強建筑承包合同管理，謹慎選擇施工方?？梢酝ㄟ^招標的方式，選取一般納稅人資格的建筑商進行合作，以便于在房地產(chǎn)施工過程中支付合同款項時能夠收取相應金額的進項稅發(fā)票，為企業(yè)降低稅收負擔。同時，在選擇施工方時，也要注意挑選財務核算職能健全的單位，確保其供應的材料及相應的勞動（勞務）委托都能夠收取到相應的增值稅發(fā)票，以便于工程結(jié)算時，能夠與施工方有效核對往來資金明細，并取得可抵扣的增值稅發(fā)票。

2、甲供材料問題。營改增政策實施后，甲供材這個在營業(yè)稅項目下較為敏感的問題得以有效的解決。開發(fā)商可以與材料供應商簽訂施工用材料的采購合同，如鋼材、商砼、門窗、電梯等合同。由于上述商品的稅率大多為17%，而房地產(chǎn)業(yè)的稅率為11%，這樣可以多抵扣幾個百分點的增值稅。同時，簽訂購銷合同時，建議在合同中標明貨款及增值稅金額，這樣在繳納印花稅時，可以只按采購款即去稅金額計算，可以少繳納一部分印花稅。

（五）加大對增值稅發(fā)票的管理力度，并取得可抵扣發(fā)票

房地產(chǎn)企業(yè)要加大對增值稅發(fā)票的管理力度，設置專門人員負責開具增值稅發(fā)票，對增值稅發(fā)票的進、銷、存情況做好記錄，并對每月開具的增值稅發(fā)票金額進行匯總登記，實時核對出房地產(chǎn)企業(yè)的應交稅金款項。同時，對房地產(chǎn)企業(yè)收到的增值稅專用發(fā)票也要做好相應的登記工作，將銷項稅金額與可抵扣的進項稅金額進行比對，如果本月所需繳納的稅金較多，則及時尋找合同款項已付，但是未收到其發(fā)票的供應商索取發(fā)票，做好房地產(chǎn)企業(yè)的稅務籌劃工作，盡可能的獲取可抵扣的增值稅發(fā)票。

（六）規(guī)范企業(yè)會計審核工作及相關經(jīng)濟活動

財會人員是房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作的主體，是各項財務管理活動的實施者。針對“營改增”的細節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)要加強對會計人員的培訓工作，確保其能夠全面了解“營改增”的具體政策內(nèi)容，確保其能夠根據(jù)“營改增”的政策特點。建立、健全原有的財務審核工作流程，加強對相關經(jīng)濟業(yè)務的監(jiān)督與監(jiān)控，確保其在制定稅務籌劃過程中，能夠考慮到企業(yè)方方面面的細節(jié)，提升房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃的合理性與可行性，從而有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負擔，降低其經(jīng)營成本。（作者單位為中鐵二局房地產(chǎn)集團有限公司）