營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)得到空前發(fā)展，應(yīng)科學(xué)發(fā)展觀的指示，對(duì)于稅收制度作出相應(yīng)的改革。為了科學(xué)納稅和維護(hù)納稅人的合法權(quán)益，避免重復(fù)納稅給納稅人帶來(lái)經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。在國(guó)務(wù)院的批準(zhǔn)下，“營(yíng)改增”工作逐步有序的推進(jìn)著。就房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在實(shí)施營(yíng)業(yè)稅時(shí)，被劃分為特殊行業(yè)，推行營(yíng)改增勢(shì)必對(duì)其產(chǎn)生很大的影響。本文從不同的側(cè)面分析了營(yíng)改增對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的影響，并且就這些影響，提出了相應(yīng)的策略。對(duì)于營(yíng)改增以后房地產(chǎn)公司的發(fā)展有著很好的指導(dǎo)作用。

一、基于財(cái)務(wù)核算的角度，營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生的影響

盡管與營(yíng)業(yè)稅相同，增值稅也是流轉(zhuǎn)稅，然而在具體的核算以及稅制上卻存在著很大的差異。在日常的核算中，增值稅計(jì)稅時(shí)，是把企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生的增值部分作為依據(jù)的，而營(yíng)業(yè)稅則是將企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中營(yíng)業(yè)額、銷(xiāo)售額等作為依據(jù)的。因此增值稅和營(yíng)業(yè)稅分別被稱為價(jià)外稅和價(jià)內(nèi)稅。計(jì)稅依據(jù)的不同導(dǎo)致了增值稅在計(jì)稅時(shí)的優(yōu)越性，增值稅的稅收模式是十分合理的，可以很好的解決重復(fù)納稅的問(wèn)題。就拿本文所述的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，站在財(cái)務(wù)核算的角度，具體的來(lái)看下?tīng)I(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響。舉例如下：

在不考慮其他稅費(fèi)的前提下，假設(shè)一家房地產(chǎn)企業(yè)本年度的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入為100萬(wàn)元整，主營(yíng)業(yè)務(wù)成本80萬(wàn)元整，那么計(jì)算出其營(yíng)業(yè)稅為：100*5%=5（萬(wàn)元），那么利潤(rùn)總額則為：100-80-5=15（萬(wàn)元），那么所得稅即為：15*25%=3.75（萬(wàn)元）。該房地產(chǎn)企業(yè)的總體稅負(fù)則為：5+3.75=8.75（萬(wàn)元）。

營(yíng)改增以后，該房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)由營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)變?yōu)樵鲋刀悾鲜鰲l件不變，該房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅點(diǎn)為17%，將其中100萬(wàn)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入進(jìn)行分離，變成銷(xiāo)項(xiàng)稅14.53萬(wàn)元以及主營(yíng)業(yè)務(wù)收入85.47萬(wàn)元。假設(shè)物料成本為50萬(wàn)元整，那么其進(jìn)項(xiàng)稅則為8.5萬(wàn)元，在增值稅中，進(jìn)項(xiàng)稅和銷(xiāo)項(xiàng)稅是可以進(jìn)行抵扣的，這就是避免重復(fù)納稅的重點(diǎn)所在。因此該企業(yè)要繳納的增值稅為：14.53-8.5=6.03（萬(wàn)元）。主營(yíng)業(yè)務(wù)成本就變成了71.5萬(wàn)元，物料成本占主營(yíng)業(yè)務(wù)成本的比例為70%，營(yíng)業(yè)總額則為：85.47-71.5=13.97（萬(wàn)元），其所得稅就為：13.97*25%=3.49（萬(wàn)元），總體稅負(fù)為：6.03+3.49=9.52（萬(wàn)元）。

由以上案例可知，這家房地產(chǎn)公司增值稅稅點(diǎn)為17%，物料成本占主營(yíng)業(yè)務(wù)成本的70%，企業(yè)所負(fù)擔(dān)的流轉(zhuǎn)稅增加明顯，這種情況下，營(yíng)改增為企業(yè)帶來(lái)了更加沉重的稅負(fù)壓力。分析得出，企業(yè)所得稅與企業(yè)物料成本占比呈正比，企業(yè)增值稅與企業(yè)物料成本占比呈反比。那么我們假設(shè)該公司的物料成本占主營(yíng)業(yè)務(wù)成本的85%，此時(shí)該公司增值稅稅制下的稅負(fù)就小于營(yíng)業(yè)稅稅制下的稅負(fù)。我們?cè)诩僭O(shè)該公司的增值稅稅點(diǎn)為11%，這樣算出的總體稅負(fù)為8.31，依舊小于該公司在營(yíng)業(yè)稅稅制下的稅負(fù)總額。由此，我們發(fā)現(xiàn)增值稅稅率的變動(dòng)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)影響十分巨大，相關(guān)稅率的制定是十分重要的。

二、基于房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)的角度，營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的影響

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，有很多的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)對(duì)其影響都很深遠(yuǎn)，其中建筑業(yè)的影響就十分突出?；诙愗?fù)嫁接的說(shuō)法，建筑業(yè)的稅負(fù)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)有著深遠(yuǎn)的影響。目前在建筑業(yè)稅法的規(guī)定是，自產(chǎn)貨物銷(xiāo)售要求繳納增值稅，勞務(wù)收入需要繳納營(yíng)業(yè)稅。然而對(duì)于這兩種稅負(fù)的處理，在建筑物完成后的銷(xiāo)售中，不可以抵扣，這就造成了另一種的重復(fù)征收的現(xiàn)象。由此可見(jiàn)，營(yíng)業(yè)稅與增值稅并行是行不通的，有不合理的成分在里面，嚴(yán)重影響著稅務(wù)優(yōu)化的實(shí)現(xiàn)，以及相關(guān)企業(yè)的發(fā)展。

三、面對(duì)營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響，需作出的對(duì)策

（一）加強(qiáng)對(duì)營(yíng)改增政策的理論學(xué)習(xí)

這是對(duì)管理層提出的要求，也是對(duì)財(cái)務(wù)管理人員提出的新要求，要及時(shí)更新自己的觀念，順應(yīng)新的發(fā)展趨勢(shì)。由于營(yíng)改增以后對(duì)于財(cái)務(wù)管理人員提出了更高的要求，在項(xiàng)目的明細(xì)項(xiàng)目中增加了更多新的內(nèi)容，這些都會(huì)給財(cái)務(wù)工作人員造成更大的工作壓力。由于政策的改變，工作內(nèi)容則會(huì)隨之發(fā)生改變，這時(shí)候企業(yè)就要根據(jù)新的政策及時(shí)調(diào)整發(fā)展的規(guī)劃，避免因?yàn)閷?duì)政策不了解而帶來(lái)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。其次加強(qiáng)對(duì)工作人員的理論培訓(xùn)，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，提高操作技能，只有這樣才能夠順應(yīng)新的發(fā)展趨勢(shì)，才能不被社會(huì)所淘汰，才能夠把挑戰(zhàn)轉(zhuǎn)變?yōu)闄C(jī)遇。

（二）注重合作企業(yè)的資質(zhì)

房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的合作最為緊密，建筑業(yè)為房地產(chǎn)業(yè)提供建筑原材料，這是資金支出的最大項(xiàng)目，也是稅額產(chǎn)生的最大項(xiàng)目。合法規(guī)范的企業(yè)才能為其提供正規(guī)的發(fā)票，把進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣。否則發(fā)票不合法就無(wú)法將進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣，而這些支出都將由房地產(chǎn)業(yè)自己承擔(dān)，大大增加了企業(yè)的稅負(fù)，不利于企業(yè)的發(fā)展。為了避免這種現(xiàn)象的發(fā)生，就應(yīng)當(dāng)從一開(kāi)始就選擇具有資質(zhì)的企業(yè)進(jìn)行合作。

（三）提高防范風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)

任何一件事情都有風(fēng)險(xiǎn)性，增值稅的出現(xiàn)對(duì)于發(fā)票提出了更高的要求，一方面發(fā)票要規(guī)范，另一方面發(fā)票要真實(shí)，這是最基本的要求。增值稅的出現(xiàn)滋生了開(kāi)虛假發(fā)票的現(xiàn)象，這樣也會(huì)增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。所以企業(yè)要對(duì)發(fā)票進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，仔細(xì)核實(shí)，謹(jǐn)慎操作，規(guī)范辦事。

（四）對(duì)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行稅收籌劃

房地產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目的特點(diǎn)是周期長(zhǎng)，成本高，需要我們對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)都進(jìn)行嚴(yán)格的稅收籌劃。比如可以采取建筑材料設(shè)備等支出大的項(xiàng)目由供應(yīng)商來(lái)提供，這樣我們可以獲得增值稅為百分之十七進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，而我們自身的稅率為百分之十一，這樣可以增加百分之六的進(jìn)項(xiàng)抵扣降低開(kāi)發(fā)成本。只要在不違法的情況下，通過(guò)利用政策的方式降低成本有何不可。

（五）加強(qiáng)發(fā)票管理，完善合同內(nèi)容

對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，其經(jīng)濟(jì)效益是通過(guò)出售房屋獲得的，而與購(gòu)房者之間則是通過(guò)房屋合同或者是與施工方之間簽訂合同而形成的利益關(guān)系，所以合同對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。在營(yíng)改增的背景之下，要根據(jù)新的政策調(diào)整合同的模板，在合同的內(nèi)容中要對(duì)稅務(wù)內(nèi)容做出詳細(xì)的規(guī)定，避免對(duì)方借助新的政策鉆空子，給自己帶來(lái)不必要的麻煩。另一方面要對(duì)發(fā)票的使用進(jìn)行嚴(yán)格的審查，避免因?yàn)樘摷侔l(fā)票，無(wú)形之中增加增值稅的支出，反而增加了稅務(wù)負(fù)擔(dān)。發(fā)票與房地產(chǎn)業(yè)的稅務(wù)有著必然的聯(lián)系，避免因?yàn)樘摷侔l(fā)票給企業(yè)帶來(lái)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（六）建立預(yù)警機(jī)制

通過(guò)建立預(yù)警機(jī)制，提前預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)，盡最大可能降低風(fēng)險(xiǎn)給企業(yè)帶來(lái)的損失。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，預(yù)警機(jī)制主要是針對(duì)新政策帶來(lái)的變動(dòng)，及時(shí)調(diào)整發(fā)展規(guī)劃，是建立預(yù)警機(jī)制的根本所在。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，在營(yíng)改增的大潮中，房地產(chǎn)企業(yè)受到了不小的沖擊，營(yíng)改增是一把雙刃劍，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，有利也有弊。如何利用好這把利劍，合理合法的規(guī)避營(yíng)改增帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，在風(fēng)險(xiǎn)中突破發(fā)展成為房地產(chǎn)企業(yè)必須要面臨和思考的問(wèn)題。本文就此做出了研究，希望可以對(duì)相關(guān)的企業(yè)單位起到借鑒作用。（作者單位為寧夏永信工程造價(jià)咨詢有限公司）

作者簡(jiǎn)介：王海軍（1967-6-），男，漢族，?？疲瑢幭你y川人，中級(jí)會(huì)計(jì)師，現(xiàn)就職于寧夏永信工程造價(jià)咨詢有限公司，任財(cái)務(wù)總監(jiān)，研究方向：房地產(chǎn)、建筑業(yè)財(cái)務(wù)管理。