土地一級開發(fā)基本流程及成本構成分析

房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展，造成一二線城市用地緊張，為順利拿到城市核心區(qū)域的優(yōu)質土地，一些社會投資人積極參與到土地一級開發(fā)項目中，但由于對土地一級開發(fā)基本政策流程及成本構成認識的不足，許多土地一級開發(fā)項目開發(fā)周期過長，資金成本過重，導致最后項目停滯或轉手。本文將從四個方面對土地一級開發(fā)基本流程及成本構成做一個探討。

首先了解一下昆明市城中村改造現(xiàn)狀，2008年，昆明城中村改造“五年計劃”橫空出世：原計劃要在五年之內也就是2013年年底完成382個城中村改造，然而計劃卻遠遠趕不上變化，自城中村改造啟動至今近9年的時間，別說列入改造名錄的382個城中村全部完成，即便是已啟動的208個城中村改造，現(xiàn)如今仍處于步態(tài)蹣跚階段，實際完成情況仍與初時規(guī)劃的浩大工程相去甚遠。所以，不深入了解土地一級開發(fā)政策和資金實力不強的社會投資人，要謹慎介入城市的土地一級開發(fā)。

一、什么是土地一級開發(fā)

土地一級開發(fā)是指由政府或其授權委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內的城市國有土地（毛地）或鄉(xiāng)村集體土地（生地）進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，并依照批準的規(guī)劃要求組織實施市政配套設施建設，使該區(qū)域范圍內的土地達到“三通一平”（通水、通電、通路、平整土地）、“五通一平” （通水、通電、通路、通氣、通訊、平整土地）或“七通一平” （通水、通電、通路、通郵、通訊、通暖氣、通天燃氣或煤氣、平整土地）的建設條件（熟地），再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程，一級開發(fā)后的熟地通過招牌掛形式公開上市。生地是指可能為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動所利用，但尚未開發(fā)的農(nóng)地和荒地。熟地指經(jīng)過“幾通一平”的開發(fā)或已經(jīng)拆遷完畢，可供直接建設的土地，即建筑地塊產(chǎn)品。毛地主要指城市中需要拆遷而尚未拆遷的土地。

土地一級開發(fā)整理堅持政府主導、市場化運作的原則，其本身是一個政府高度控制與主導的市場，而并非是一個完全市場化的活動，政府主導、市場化運做的原則決定了社會投資人參與土地一級開發(fā)活動必須認真研究政府的相關政策，充分理解和利用相關規(guī)定，以保證自身利益的最大化。同時必須對今后房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢有所預判，畢竟社會投資人的身份只是一個協(xié)助實施者，并非是土地一級開發(fā)市場的實施主體。

二、社會投資人參與土地一級開發(fā)形式

社會投資人參與土地的一級開發(fā)形式分為兩種：一種是受托管理，對于受托管理方式，政府土地儲備機構負責實施土地開發(fā)的，由土地儲備機構負責籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷及大市政建設等手續(xù)并組織實施。其中通過招標方式選擇社會投資人土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的2%，以招標方式確定社會投資人后，土地儲備機構應當與社會投資人簽訂土地一級開發(fā)管理委托協(xié)議。該形式主要投入的是技術、管理等非物質成本。另一種是受托實施。對于受托實施以及開發(fā)的，由社會投資人負責籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設等手續(xù)并組織實施。土地一級開發(fā)利潤率不高于預計成本的8%。通過招標方式確定社會投資人后，土地儲備機構應當與中標社會投資人簽訂土地一級開發(fā)委托協(xié)議。該形式包括技術、管理、資金等全部成本。社會投資人可以根據(jù)自身的特點以及資金規(guī)模、資金運轉情況選擇不同的方式。

三、土地一級開發(fā)常用的操作程序

土地一級開發(fā)常用的操作程序有以下幾種（1）做出開發(fā)區(qū)域項目的近期、中期和長期發(fā)展計劃；（2）對開發(fā)區(qū)域范圍內的土地進行土地勘測定界、土地權屬調查等前期工作，掌握可開發(fā)土地資源現(xiàn)狀的數(shù)量、質量和分布；（3）制訂開發(fā)區(qū)域發(fā)展的控制性規(guī)劃和詳細規(guī)劃，并按程序組織報批；（4）擬訂土地征收和拆遷安置補償方案，并按程序報請人民政府主管部門批準執(zhí)行；（5）擬訂土地一級開發(fā)整理實施方案（包含：開發(fā)范圍、面積、地上構建物狀況、開發(fā)計劃、成本預算、完成時限、實施方式等），并按程序報請委托機構審核批準執(zhí)行；（6）按確定的優(yōu)先順序選擇分布公告啟動開發(fā)地塊或區(qū)域，完成土地征收和拆遷補償?shù)裙ぷ鳎唬?）進行現(xiàn)場土地開發(fā)工作，完成城市配套設施和基礎設施的建設，達到相應的建設條件；（8）核算土地開發(fā)成本、厘定土地價格，進行熟地出讓準備；（9）土地一級開發(fā)整理完成后，移交土地儲備機構統(tǒng)一儲備，并按照程序組織土地供應。

四、土地一級開發(fā)成本的一般構成

土地一級開發(fā)成本一般構成如下：（一）土地報批等各項稅費，包括：新增建設用地土地有償使用費、耕地開墾費、耕地占用稅、征地管理費、被征地農(nóng)民社會保障基金、土地報批等相關稅費；（二）征地補償費，包括：土地補償費、安置補償費、地上附著物及青苗補償費、以及生產(chǎn)生活預留安置用地的貨幣補償費等費用；（三）拆遷安置補償費，包括：房屋拆遷補償費、地上地下管線改簽費、被拆遷居民的回遷安置或貨幣補償費、搬遷費、過渡費、以及搬遷獎勵費等費用；（四）土地一級開發(fā)整理項目前期費用（包含規(guī)劃編制、測繪、評估、圖件資料制作等 ），（五）市政配套設施和基礎設施建設有關費用以及土地臨時看護管理發(fā)生的費用；（六）招標、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費用；（七）財務支出，包含土地儲備機構和社會投資人參與土地一級開發(fā)整理所投入的資金利息、融資顧問費、資產(chǎn)管理費等費用；（八）土地儲備開發(fā)供應過程中發(fā)生的審計、律師、工程監(jiān)理等費用，不可預見費以及經(jīng)同級財政和土地主管部門核準的其它支出。

五、結語

綜上所述， 社會投資人參與土地一級開發(fā)，最終目的是獲取二級土地開發(fā)權，土地一級開發(fā)行為是一個政府高度控制與主導的市場，而并非是一個完全市場化的活動，這也是政府意圖控制土地一級市場，利用土地供應進行宏觀經(jīng)濟調控、調節(jié)房地產(chǎn)市場甚至國民經(jīng)濟的具體表現(xiàn)，為確保二級土地開發(fā)權的獲得，需對政府的土地一級開發(fā)政策和相關規(guī)定進行深入細致的研究，將一級開發(fā)和二級開發(fā)作為兩個互相關聯(lián)項目來進行對待。所以在保證一級開發(fā)利潤的基礎上，為二級開發(fā)設置一較為有利的特定便利條件。按照預期設置開發(fā)總成本來安排所有成本項目的內容、時間、支持方式、附加條件等，盡可能實現(xiàn)一級開發(fā)利潤，同時也是保證了二級開發(fā)的取得。否則，就會出現(xiàn)前期投入很大但二級開發(fā)很難取得，而一級開發(fā)可以實現(xiàn)的利益遠遠不能滿足預期要求的尷尬境地。合理設置分期開發(fā)的計劃，屬于分期開發(fā)項目的，可以考慮將前期部分的市政設施費用比較合理的向后期轉移，完成一期可實現(xiàn)利潤，同時提升二期的進入門檻，讓其他社會投資人知難而退。屬于分期開發(fā)項目后期部分的，可以考慮在市政管線接用的時間、費用、條件、容量等方面進行有效的規(guī)劃，以形成有利的、可控的競爭優(yōu)勢。（作者單位為云南三聯(lián)置業(yè)有限公司）