2018年的樓市調(diào)控

謝九

近期的中央政治局會(huì)議提出“加快住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)”，確定了明年房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)。

加快住房制度改革，意味著我國(guó)對(duì)于住房制度開始新一輪的頂層設(shè)計(jì)。過(guò)去20年來(lái)，我國(guó)對(duì)于住房制度改革有兩個(gè)重要時(shí)點(diǎn)。第一次住房制度改革是1998年，當(dāng)年國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，宣布從1998年下半年開始，全國(guó)城鎮(zhèn)停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)就此進(jìn)入一個(gè)全新時(shí)代。改革的核心內(nèi)容是“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的住房供應(yīng)體系”，具體措施包括“高收入者購(gòu)買商品房，向中低收入者供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用房和向最低收入者提供廉租房三個(gè)層次”。但從隨后十多年的發(fā)展來(lái)看，經(jīng)濟(jì)適用房顯然沒(méi)能成為我國(guó)最主要的住房供應(yīng)體系，在1998年房改之初，我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房的比重大概為20%左右，但是到了2003年，這一比例反而下降至5%左右，商品房成為我國(guó)房地產(chǎn)的主導(dǎo)力量。

我國(guó)住房制度改革的第二個(gè)重要時(shí)點(diǎn)出現(xiàn)在2003年，當(dāng)年國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，提出“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。明確提出加快普通商品住房發(fā)展，提高其在市場(chǎng)供應(yīng)中的比例，“逐步實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭購(gòu)買或承租普通商品住房”。這樣的表述和1998年“以經(jīng)濟(jì)適用房為主的住房供應(yīng)體系”已經(jīng)發(fā)生了明顯的變化。當(dāng)房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的地位被確認(rèn)之后，中國(guó)的房?jī)r(jià)也就此開始了波瀾壯闊的上漲。

近期的中央政治局會(huì)議將加快住房制度改革作為明年房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要工作，從歷史上來(lái)看，這應(yīng)該是對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)供應(yīng)體制的又一次重大調(diào)整和重新定位，從20年前以經(jīng)濟(jì)適用房為主，到十多年前以商品房供應(yīng)為主，這一次“購(gòu)租并舉”將會(huì)成為住房制度改革的新方向，在未來(lái)很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)深刻影響我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

加快住房長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，意味著我國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控方式將發(fā)生重大轉(zhuǎn)變。過(guò)去20年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控基本上是以運(yùn)動(dòng)式的行政調(diào)控為主，每當(dāng)房?jī)r(jià)快速上漲時(shí)，政府就通過(guò)限購(gòu)、限售等手段為房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，而當(dāng)房?jī)r(jià)下跌帶來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)壓力時(shí)，政府又會(huì)放松各種管制，甚至輔之以各種刺激手段，這種調(diào)控模式在短期之內(nèi)可以起到立竿見影的效果，但是從長(zhǎng)期來(lái)看反而引發(fā)了更多的矛盾，導(dǎo)致房?jī)r(jià)進(jìn)入了越調(diào)越漲的怪圈?；旧厦恳淮握{(diào)控打壓之后，房?jī)r(jià)都會(huì)迎來(lái)更大幅度的上漲，由此在房地產(chǎn)市場(chǎng)上形成了強(qiáng)烈的心理預(yù)期，每一次行政調(diào)控都被買房者視為逢低入場(chǎng)的良機(jī)。

在總結(jié)了過(guò)去多年來(lái)行政調(diào)控的教訓(xùn)之后，我國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控開始逐漸轉(zhuǎn)移方向，去年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議就已經(jīng)首次提出了建立長(zhǎng)效機(jī)制，2018年在長(zhǎng)效機(jī)制的建立上是否會(huì)有實(shí)質(zhì)性突破，可能會(huì)成為明年房地產(chǎn)調(diào)控的最大看點(diǎn)。我國(guó)的長(zhǎng)效機(jī)制究竟如何建立，從目前的各種政策文件來(lái)看，“綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段”，應(yīng)該會(huì)構(gòu)成我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的主要內(nèi)容。

從金融手段來(lái)看，主要方向應(yīng)該是限制信貸資金流向投機(jī)炒作，一是遏制購(gòu)房者的投機(jī)需求，二是遏制開發(fā)商的“地王”沖動(dòng)。從購(gòu)房者的角度來(lái)看，目前一、二線城市對(duì)于投資和投機(jī)性購(gòu)房的信貸門檻已經(jīng)提升到較高的水平，二套房的首付比例以及貸款利率都遠(yuǎn)高于首套房，三套房停止貸款。這在很大程度上壓縮了投機(jī)者杠桿謀利的空間，很多地方的首套房利率都出現(xiàn)了不同程度的上漲，剛需人群也受到一定的打壓，預(yù)計(jì)在這樣的背景下，對(duì)于購(gòu)房者的信貸壓縮繼續(xù)升級(jí)的可能性不會(huì)太大，更主要的金融打壓手段可能會(huì)集中在開發(fā)商一側(cè)，尤其是在“地王”頻出的背景下，通過(guò)整頓開發(fā)商購(gòu)地的資金來(lái)源，禁止信貸資金進(jìn)入土地市場(chǎng)，從源頭上遏制高地價(jià)的誕生。

在金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等所有可能出臺(tái)的長(zhǎng)效機(jī)制中，最引人關(guān)注的仍然是房產(chǎn)稅是否或者何時(shí)出臺(tái).

目前關(guān)于房地產(chǎn)的最權(quán)威消息來(lái)自財(cái)政部部長(zhǎng)肖捷近期的一篇文章，在《黨的十九大報(bào)告輔導(dǎo)讀本》一書中，財(cái)政部部長(zhǎng)肖捷發(fā)表了《加快建立現(xiàn)代財(cái)政制度》一文，文中表示要“按照‘立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度”。這篇文章并沒(méi)有明確提出何時(shí)征收房產(chǎn)稅，不過(guò)從“立法先行”的原則來(lái)看，至少明年正式推出房產(chǎn)稅還是小概率事件，如果2018年能夠推動(dòng)房產(chǎn)稅立法，就已經(jīng)算是很快的進(jìn)度了。

我國(guó)房產(chǎn)稅之所以多年來(lái)遲遲難以推出，除了利益集團(tuán)的博弈之外，法理上的諸多障礙也是重要原因。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是土地國(guó)有而住宅私有，居民僅對(duì)房屋擁有所有權(quán)，對(duì)于土地并無(wú)所有權(quán)，而房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅，是對(duì)產(chǎn)權(quán)所有者征稅，居民對(duì)自己并不擁有產(chǎn)權(quán)的土地繳納財(cái)產(chǎn)稅，首先在法律上就存在障礙。另外，我國(guó)居民在購(gòu)房時(shí)已經(jīng)一次性支付了70年的土地出讓金，如果再次征收房產(chǎn)稅，顯然屬于重復(fù)征收，理論上應(yīng)該扣除土地價(jià)值，僅以房屋價(jià)值為稅基。財(cái)政部部長(zhǎng)肖捷談到房產(chǎn)稅推出要“立法先行”，應(yīng)該也是考慮到了房產(chǎn)稅的法律障礙，如果法律上存在先天缺陷，即使匆忙推出，后期也會(huì)給房產(chǎn)稅帶來(lái)各種隱患。

和房產(chǎn)稅推出的時(shí)間相比，房產(chǎn)稅征收的方式更加重要，房產(chǎn)稅以怎樣的方式征收，決定了其最終對(duì)市場(chǎng)和購(gòu)房者的影響力。2011年，上海和重慶作為試點(diǎn)城市率先開征房產(chǎn)稅。當(dāng)時(shí)也設(shè)定了較高的征收門檻，對(duì)于大部分普通人并沒(méi)有帶來(lái)實(shí)質(zhì)性影響。上海房產(chǎn)稅的征收對(duì)象是“本市居民二套房和非本市居民新購(gòu)房”，而且也設(shè)置了較高的免征門檻，家庭人均60平方米為免稅住房面積，對(duì)于一個(gè)三口之家而言，這就意味著免征面積高達(dá)180平方米。重慶的征收對(duì)象是高檔住房，交易單價(jià)在均價(jià)2倍以上3倍以下的住房，稅率為0.5%，3倍至4倍的，稅率為1%，4倍以上的稅率為1.2%。無(wú)論是上海還是重慶的版本，征收的門檻都相當(dāng)之高，無(wú)論從增加地方政府稅收，還是調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的角度來(lái)看，都沒(méi)有太明顯的影響，考慮到稅收成本的存在，這兩地的房產(chǎn)稅甚至可能存在“虧本”的可能。這兩地的方案在試點(diǎn)7年之后也沒(méi)能向全國(guó)范圍內(nèi)推廣，因此可以預(yù)計(jì)未來(lái)的房產(chǎn)稅應(yīng)該不會(huì)復(fù)制上海或者重慶的版本。如果未來(lái)房產(chǎn)稅正式推出，其力度預(yù)計(jì)會(huì)強(qiáng)于上海和重慶兩地，但如果力度過(guò)大乃至明顯加重民眾負(fù)擔(dān)，這樣的房產(chǎn)稅也并不可取。

從長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系和貨幣政策決定了房?jī)r(jià)的漲跌，如果在一個(gè)供不應(yīng)求的市場(chǎng)，房產(chǎn)稅不僅無(wú)法起到降低房?jī)r(jià)的作用，反而可能被轉(zhuǎn)嫁至房?jī)r(jià)之中，推升房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲。