公共租賃住房的成本效益

◎李斐斐

公共租賃住房的成本效益

◎李斐斐

近年來，商品房市場發(fā)展迅猛，房價不斷飆升，為滿足中低收入群體住房需求及推進大學(xué)畢業(yè)生等人才引進工作，國家政府或公共機構(gòu)通過新建或其他方式籌集房源，以低于市場價的價格水平向其提供租賃住房，公共租賃住房的出現(xiàn)豐富了我國住房保障體系。但公共租賃住房的成本控制和效益成果與政策出發(fā)點存在偏差，本文分析了公共租賃住房成本效益問題的成因，從而為其改進這一突出問題提供相應(yīng)對策。

2012年7月15日起實施的《公共租賃住房管理辦法》對公共租賃住房的范圍界定、申請審核、輪候和配租、使用和退出等關(guān)鍵環(huán)節(jié)進行了系統(tǒng)指導(dǎo)，從而為其管理提供基本的管理框架。在《關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運行的通知》的指導(dǎo)下，公共租賃住房與廉租住房并軌運行，政府政策的推動，豐富和完善了我國住房保障體系。由于起步晚、經(jīng)驗少，公共租賃住房在房源建設(shè)和獲取上存在成本過高，在申請使用過程中管理不善，對補助資金和住房租金的管控上缺乏規(guī)范性等問題突出，導(dǎo)致難以發(fā)揮其政策性的保障作用，無法實現(xiàn)“住有所居”的社會目標(biāo)，因此，如何在公共租賃住房租金低、成本高的背景下，找準(zhǔn)原因，優(yōu)化管理，是當(dāng)期亟待解決的一大難題。

公共租賃住房成本高、效益低的原因

公共租賃住房成本控制不到位。公共租賃住房一般由政府劃撥土地、國企開發(fā)建設(shè)，財政補助資金，但處于保障性的社會目標(biāo)，其開發(fā)利潤低，在開發(fā)過程中的成本控制不到位，會持續(xù)壓縮利潤空間，導(dǎo)致租金回收難以彌補開發(fā)成本。在設(shè)計成本中存在以下兩個問題：第一，在項目建設(shè)的總體規(guī)劃方面，住房項目在容積率、道路系統(tǒng)、景觀及附屬設(shè)施方面，缺乏合理分析和專業(yè)指導(dǎo)，一些建設(shè)項目照搬其他項目規(guī)劃方案，未對各個項目總體設(shè)計方案進行優(yōu)化和改進，導(dǎo)致成本上升；第二，在房屋建筑單體設(shè)計上，套型設(shè)計不標(biāo)準(zhǔn)、公共空間過大、地下空間開發(fā)程度不夠，導(dǎo)致公共租賃住房數(shù)量難以滿足需求，使用效率過低，違背其建設(shè)初衷。在建設(shè)過程中，公共租賃住房籌資渠道單一，主要以政府財政資金為主要建設(shè)資金來源，對項目建設(shè)過程中資金投放的時間和規(guī)模管理不當(dāng)，導(dǎo)致資金使用成本上升，同時，社會資本介入程度低、債權(quán)資金獲取規(guī)模有限導(dǎo)致開發(fā)資金受限，影響建設(shè)進程，增大后續(xù)動工支出。

公共租賃住房租金定價機制不合理。公共租賃住房租金定價規(guī)范不一，政府投資建設(shè)的公共租賃住房在租金上，可以直接予以減免，社會投資建設(shè)的公共租賃住房租金確定只有一個大致標(biāo)準(zhǔn)，即低于市場租金標(biāo)準(zhǔn)，但對于幅度多少缺乏明確規(guī)定，由于各城市房租水平不一影響整體標(biāo)準(zhǔn)線的制定，同時各保障性住房在戶型設(shè)計、容積率、交通系統(tǒng)等方面的差異，使得租金定價工作的復(fù)雜度和難度上升，此外，還應(yīng)結(jié)合租房人的收入水平、負擔(dān)能力等確定公共租賃住房的租金水平，對相關(guān)部門和人員的專業(yè)水平提出了很高的要求。

公共租賃住房內(nèi)部運營管理不健全。公共租賃住房經(jīng)營管理單位內(nèi)部運營管理上對成本控制和改進上存在諸多漏洞。例如，對稅收優(yōu)惠政策利用不夠，在營改增的稅收改革進程中，相關(guān)過渡政策明確了2018年12月31日前免征增值稅的規(guī)定，同時還有免征租金收入房產(chǎn)稅等優(yōu)惠政策，但財務(wù)人員對政策期間和具體規(guī)定不敏感，稅收籌劃能力低，導(dǎo)致經(jīng)營管理單位錯失良機；對租金回收管理不當(dāng)，經(jīng)營管理單位未按照管理辦法規(guī)定，規(guī)范合同簽訂、住房跟蹤監(jiān)督和租金催收等工作，導(dǎo)致資金回收速度慢、房屋被挪作他用，從而無法發(fā)揮公共租賃租房的社會效用。

公共租賃住房成本效益問題的改進措施

在開發(fā)建設(shè)階段，優(yōu)化設(shè)計，拓寬融資渠道。公共租賃住房雖然多以40平方米左右的小戶型為主，但仍必須滿足基本生活所需，因此，在開發(fā)建設(shè)上，各地政府應(yīng)從總體規(guī)劃和單體設(shè)計出發(fā)，提高容積率，從而增加住房數(shù)量，精細套型設(shè)計，從而有效利用空間，從設(shè)計之初開始堅持以有限空間開發(fā)最多住房滿足最大需求，降低城市生活空間拓展的成本。同時，各地政府應(yīng)積極拓寬融資渠道，建立政府財政資金、銀行貸款、社會資金及公積金等多重資本投入機制，保證項目投資資金供應(yīng)，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，減少資金壓力和項目籌資成本。

在定價機制方面，全面分析，規(guī)范租金價格。公共租賃住房租金定價不僅受到出租方開發(fā)成本和運營成本的影響，也要考慮租房人收入水平、市場價格等多重因素，因此，在租金定價上必須堅持差異化原則，根據(jù)家庭承受能力，在10～30%低于市價的區(qū)間內(nèi)劃分具體水平，同時保證開發(fā)者3%左右的微利水平，從而促進其開發(fā)積極性性。同時結(jié)合不同收入等級，劃分補貼標(biāo)準(zhǔn)，動態(tài)監(jiān)管不同群體的租期變動，從而調(diào)整租金價格。

在內(nèi)部管理方面，健全體制，提高資金效率。公共租賃住房經(jīng)營管理單位首先應(yīng)在管理辦法指引下，建立健全管理制度，完善內(nèi)部控制，提高管理能力，明確此類住房的保障性目的；其次，經(jīng)營管理單位應(yīng)提高對相關(guān)政策的解讀能力和利用水平，尤其是能夠降低稅收壓力提升利潤空間的稅收優(yōu)惠政策，提高財務(wù)人員稅收籌劃能力，及時發(fā)揮稅收優(yōu)勢，保證保本增利；最后，應(yīng)結(jié)合全面預(yù)算、會計控制、內(nèi)部審計等管理手段提高內(nèi)部運營管理水平，降低管理成本，及時防范風(fēng)險，強化資金控制和財務(wù)管理能力。

公共租賃住房作為我國住房保障體系的主要組成部分，必須在兼顧社會職能的基礎(chǔ)上發(fā)揮市場機制的活力。結(jié)合宏觀政策和管理辦法的引導(dǎo)，公共租賃住房經(jīng)營管理單位應(yīng)提高內(nèi)部管理水平，合理利用優(yōu)惠政策，不斷提高效益、降低成本，形成公共租賃住房投資、開發(fā)和使用的良性循環(huán)。

（工作單位：廈門安居集團有限公司）