“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)變化及應(yīng)對(duì)措施

文/李超，武漢晴川學(xué)院

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“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)變化及應(yīng)對(duì)措施

文/李超，武漢晴川學(xué)院

自2016年5月1日起，我國(guó)全面實(shí)行“營(yíng)改增”制度，房地產(chǎn)業(yè)也納入此中。由于房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)中扮演者重要角色，所以“營(yíng)改增”的實(shí)施會(huì)有著牽一發(fā)而動(dòng)全身的境地。因此房地產(chǎn)業(yè)如何面對(duì)“營(yíng)改增”帶來(lái)的種種風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)，已經(jīng)成為我們刻不容緩急需解決的問(wèn)題。本文中針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)在“營(yíng)改增”后稅負(fù)變化影響進(jìn)行分析后并提出應(yīng)對(duì)對(duì)策與建議。

房地產(chǎn)企業(yè)；營(yíng)改增；稅負(fù)影響

1 房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”后稅負(fù)變化

1.1 稅率不同

稅率，是一個(gè)稅種的核心存在。是計(jì)算稅費(fèi)的主要組成部分。由此可以得出，稅率是影響稅負(fù)的最為直觀的因素。一般來(lái)說(shuō)，在其他條件不變的同等情況下，稅率越高，稅負(fù)水平也會(huì)相應(yīng)的越高。

營(yíng)業(yè)稅中對(duì)房地產(chǎn)涉及的有關(guān)應(yīng)納稅的業(yè)務(wù)稅率為5%。而增值稅在小規(guī)模納稅人行使的征收率為3%，對(duì)于一般納稅人的稅率為17%。在2016年2月18日的國(guó)務(wù)院會(huì)議中，李克強(qiáng)總理正式公布了房地產(chǎn)公司在“營(yíng)改增”后的增值稅稅率為11%。

從稅率上看，房地產(chǎn)公司的稅率從5%升高到了11%，拔高了6個(gè)百分點(diǎn)，是營(yíng)業(yè)稅稅率的一倍多。單從這方面看，房地產(chǎn)公司的稅負(fù)水平將提高。

1.2 納稅方式不同

房地產(chǎn)納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)租賃都是以營(yíng)業(yè)收入全額計(jì)算應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅。而增值稅是以其增值的這一部分為計(jì)稅憑據(jù)，即為所銷售商品的增值額。增值稅應(yīng)納稅額有兩種計(jì)算方法：直接法和間接法，而目前我國(guó)使用的是間接法。其中，進(jìn)項(xiàng)稅是根據(jù)購(gòu)買商品或服務(wù)的增值稅發(fā)票上的金額來(lái)的。從稅率的不同上看，可能“營(yíng)改增”后的稅率是有所增長(zhǎng)，但是從增值稅的計(jì)算方法中可以看出稅改后最顯著的特點(diǎn)就是企業(yè)可以抵扣掉一部分稅費(fèi)，單從這點(diǎn)來(lái)看，可以說(shuō)是大大減輕了企業(yè)的稅負(fù)壓力。

1.3 價(jià)稅關(guān)系不同

增值稅和營(yíng)業(yè)稅都是從價(jià)稅，但兩者又有很大的不同。增值稅屬于價(jià)外稅，也可以說(shuō)是一種中性稅，因?yàn)槠涠愵~不影響貨物本身的價(jià)格；而營(yíng)業(yè)稅屬于價(jià)內(nèi)稅，是包括在價(jià)格本身，也就是說(shuō)，稅收會(huì)影響商品的價(jià)格，使商品的價(jià)格有波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。假設(shè)“營(yíng)改增”后房產(chǎn)銷售價(jià)格不變，根據(jù)增值稅價(jià)外稅，需要進(jìn)行價(jià)稅分離，將導(dǎo)致計(jì)稅基礎(chǔ)降低10%左右。單從這個(gè)角度來(lái)看，營(yíng)改增后房地產(chǎn)稅收負(fù)擔(dān)將減少。

從以上三點(diǎn)分析得出：“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)變化最顯著的就是：稅率提高所帶來(lái)的增稅效應(yīng)和進(jìn)項(xiàng)稅的引進(jìn)所帶來(lái)的減稅效應(yīng)。所以可以說(shuō)這二者之間的關(guān)系是影響房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)是升是降。

2 “營(yíng)改增”后房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)對(duì)措施

根據(jù)以上的分析，不僅僅可以得出的房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)是增是減在于可抵扣成本與營(yíng)業(yè)收入的關(guān)系。還可以得出企業(yè)需要加強(qiáng)發(fā)票管理。并且在稅制改革后企業(yè)有關(guān)的會(huì)計(jì)核算也與以前有很大的不同。

2.1 提升財(cái)務(wù)人員的綜合能力

很多房地產(chǎn)公司還沒(méi)有建立繳納增值稅意識(shí)，因此房地產(chǎn)業(yè)需要第一個(gè)改變自己的思維方式，使自身能夠快速的全面適應(yīng)“營(yíng)改增”帶來(lái)的變化，為企業(yè)的持續(xù)運(yùn)營(yíng)和發(fā)展提供保障。施行“營(yíng)改增”后，在發(fā)票管理、會(huì)計(jì)核算等方面都有了很大的改變。由于增值稅可以抵扣有增值稅專用發(fā)票的一部分成本，所以增值稅專用發(fā)票的管理就得嚴(yán)格起來(lái)，這就要求企業(yè)必須加強(qiáng)發(fā)票管理、提高會(huì)計(jì)人員的水平。

2.2 提高財(cái)務(wù)核算水平

會(huì)計(jì)核算包括了會(huì)計(jì)信息的收集、整理、分析、核算以及歸檔等。房地產(chǎn)企業(yè)必須完善會(huì)計(jì)核算體制，逐漸升高會(huì)計(jì)信息核算質(zhì)量。就企業(yè)需要核算的會(huì)計(jì)核算內(nèi)容來(lái)說(shuō)，在房地產(chǎn)企業(yè)改征增值稅后，需要增加多個(gè)二級(jí)科目和三級(jí)科目。二級(jí)科目有應(yīng)交增值稅、未交增值稅等。在這二級(jí)科目下又需設(shè)立三級(jí)科目，如借方應(yīng)有“進(jìn)項(xiàng)稅額、已交稅金、轉(zhuǎn)出未交增值額”等；貸方應(yīng)有“銷項(xiàng)稅額、進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出、轉(zhuǎn)出多交增值稅”等。此外企業(yè)需嚴(yán)格按照會(huì)計(jì)核算程序展開(kāi)稅務(wù)工作，加強(qiáng)企業(yè)的成本核算，并及時(shí)對(duì)可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣。

2.3 積極開(kāi)展稅收籌劃

企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)與國(guó)家稅務(wù)局的溝通，以便能夠及時(shí)的獲取相關(guān)稅務(wù)政策，及時(shí)的獲取其中的稅務(wù)信息，以保證自身企業(yè)稅務(wù)處理的合理合法；根據(jù)自身企業(yè)的特點(diǎn)及時(shí)的調(diào)整自己的財(cái)務(wù)制度，以達(dá)到變相減稅的效果。

第一，增值稅稅率的不同。小規(guī)模納稅人與一般納稅人之間的稅率相差14%，差異比較大。所以企業(yè)可以根據(jù)自己的可抵扣稅收占經(jīng)營(yíng)的比率來(lái)比較，如小規(guī)模納稅人有更多的優(yōu)勢(shì)，此時(shí)企業(yè)不妨合理控制銷售，或者拖延訂單的完成，以避免達(dá)到一般納稅人。

第二，盡可能的在購(gòu)買貨物時(shí)取得增值稅專用發(fā)票。企業(yè)在采購(gòu)過(guò)程中，可以合理的選擇可以開(kāi)具增值稅專用發(fā)票的商家，以此來(lái)抵扣一部分成本。還可以與商家進(jìn)行商量，通過(guò)一次性批發(fā)大量貨物來(lái)談?wù)撘欢ǖ膬r(jià)格折扣，這種做法可以既保證物美價(jià)廉，還可以取得增值稅專用發(fā)票，抵扣進(jìn)貨成本。

第三，利用增值稅之間的稅率差異。房地產(chǎn)企業(yè)的稅率為11%，而一般的房地產(chǎn)企業(yè)所需要的貨物企業(yè)的稅率為17%，企業(yè)可以盡量獲取這種物資，合理的利用這種稅率差，使企業(yè)盡量的獲得更多的抵扣。

第四，利用時(shí)間差。盡快的獲取進(jìn)項(xiàng)稅額，合理的推遲銷售商品發(fā)票的開(kāi)出，以達(dá)到能夠及時(shí)抵扣、推遲納稅的效果。

[1]梁楠.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“營(yíng)改增”稅負(fù)研究[D].吉林：吉林財(cái)經(jīng)大學(xué)，2016.

[2]黎靜文.我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增問(wèn)題研究—基于價(jià)格效應(yīng)與福利效應(yīng)視角[D].成都：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)，2014.

[3]姜晨雷.關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“營(yíng)改增”制度設(shè)計(jì)的調(diào)研報(bào)告[D].浙江：浙江財(cái)經(jīng)大學(xué)，2016.