房地產(chǎn)稅改革的思考

文/岳雨婕，云南省德宏州地方稅務(wù)局

1 房產(chǎn)稅改革趨勢(shì)

在《黨的十九大報(bào)告輔導(dǎo)讀本》中，財(cái)政部部長(zhǎng)肖捷在談及房地產(chǎn)稅問(wèn)題時(shí)，明確表示將按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施，對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅包括交易稅和持有稅，是一個(gè)綜合性概念，其中就包括對(duì)房屋持有環(huán)節(jié)征收的房產(chǎn)稅。中國(guó)目前尚未出臺(tái)房地產(chǎn)稅法律法規(guī)，但2011年開始重慶（樓盤）、上海（樓盤）已正式試點(diǎn)開征房產(chǎn)稅，2015年8月全國(guó)人大將房地產(chǎn)稅法列入立法規(guī)劃。

2 征收房地產(chǎn)稅的意義和價(jià)值

2.1 現(xiàn)代財(cái)政制度建立必然選擇

推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革，是建設(shè)現(xiàn)代財(cái)政制度的題中應(yīng)有之意，開征房地產(chǎn)稅，有助于完善我國(guó)直接稅和間接稅并重的“雙主體”稅制。對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，也有助于改變地方政府“土地財(cái)政”的行為模式，使其更加重視城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、培育房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定稅源，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線。

2.2 有利于健全地方稅務(wù)體系

自從營(yíng)改增后，地方的收入銳減。營(yíng)改增后，占地方收入50%的營(yíng)業(yè)稅沒(méi)了，取而代之的增值稅只有25%歸地方。所以必須要挖掘新的稅源，已經(jīng)試點(diǎn)的水資源稅和即將在2018年1月1日開征的環(huán)境保護(hù)稅都屬于地方稅。而按照建設(shè)現(xiàn)代財(cái)政制度的要求，對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評(píng)估價(jià)值征收房地產(chǎn)稅，有助于為地方政府培育新的主體稅種。特別是，地方政府在不動(dòng)產(chǎn)稅基評(píng)估當(dāng)中擁有先天優(yōu)勢(shì)，也符合國(guó)際慣例。

2.3 加強(qiáng)稅務(wù)法制改革建設(shè)

能使中國(guó)的稅務(wù)體制從間接稅、直接稅形成完整的系統(tǒng)，對(duì)稅務(wù)體制完成有好處。按照中央立法先行、對(duì)地方政府充分授權(quán)、分步推進(jìn)的原則推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施，既有助于落實(shí)稅收法定主義原則、提高我國(guó)稅制法制化水平，也有助于在保證國(guó)家稅制統(tǒng)一的前提下充分調(diào)動(dòng)地方政府的積極性、因地制宜、因城施策地征收房地產(chǎn)稅。

2.4 有利于社會(huì)結(jié)構(gòu)公平性改革

十九大提出了不平衡不充分，這種“不平衡不充分”除了表現(xiàn)在區(qū)域差異之外，更表現(xiàn)在每個(gè)家庭當(dāng)中。有房無(wú)房，有一套房和有多套房，持有成本都是一樣的，但享受到的發(fā)展紅利卻大不同。解決微觀層面的“不平衡不充分”，房地產(chǎn)稅很關(guān)鍵?，F(xiàn)在技術(shù)層面已基本具備(不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記全國(guó)聯(lián)網(wǎng)完成，那些不交易的老房子也會(huì)統(tǒng)統(tǒng)錄入其中)；再配合多輪吹風(fēng)，大家對(duì)房地產(chǎn)稅也由害怕到逐漸趨于理性待之，開征房地產(chǎn)稅的條件已基本成熟。對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)稅和個(gè)人住房按照評(píng)估價(jià)值征收房地產(chǎn)稅，可以適度降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，歸并現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等稅費(fèi)，簡(jiǎn)化稅制。同時(shí)，有助于改變我國(guó)現(xiàn)行“重交易、輕保有”的房地產(chǎn)稅制，降低居民購(gòu)房置業(yè)的“進(jìn)入門檻”，使居民更容易實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的住房夢(mèng)。

3 征收房地產(chǎn)稅可能帶來(lái)的影響分析

3.1 嚴(yán)重打擊炒房者

房?jī)r(jià)是購(gòu)房者推高的，這其中包括部分剛需，但更多的則是炒房者，投資者或投機(jī)者購(gòu)買多處房產(chǎn)，期望在高房?jī)r(jià)時(shí)出手獲得最大利益。這種惡性循環(huán)從而最終也影響了剛性需求者或多或少身不由己的患上了房?jī)r(jià)狂想癥，盡管他們買房用來(lái)自住，但是他們被樓市大環(huán)境的污染變得對(duì)房?jī)r(jià)異常敏感。從經(jīng)濟(jì)理論來(lái)講，實(shí)施房產(chǎn)稅可以提高投機(jī)者炒房的成本，降低其收益預(yù)期，從而減少投機(jī)需求，通過(guò)市場(chǎng)供求關(guān)系達(dá)到降低房?jī)r(jià)的目的。在征收房產(chǎn)稅情況下，炒房成本極高，風(fēng)險(xiǎn)極大。這樣或許不能完全避免炒房投機(jī)的存在，但是相信大多數(shù)就得望而卻步了。既懲罰了擁有多套房的炒房者，也阻止了想進(jìn)入炒房的人。今后對(duì)持有成本的加大，自然會(huì)抑制炒房。

3.2 弱化房地產(chǎn)投資屬性

房地產(chǎn)稅的征收在增加稅收收入的同時(shí)，能夠起到抑制房?jī)r(jià)的作用。其中，房產(chǎn)稅是面向擁有多套房產(chǎn)的人征收的，可以在一定程度上抑制炒房、投資房產(chǎn)等行為?？偟膩?lái)看，擁有的房產(chǎn)越多，需要繳納的稅費(fèi)也就越多?，F(xiàn)在來(lái)看，無(wú)論是在一二線城市，還是三四線城市，無(wú)論是購(gòu)買普通住宅，還是養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)，無(wú)論是有錢人，還是通過(guò)杠桿買房的人，都受到影響。尤其是那些手中有多套房、負(fù)債率非常高的炒房者，受到的沖擊和“傷害”也將是最大。房地產(chǎn)稅有利于弱化投資屬性，還房地產(chǎn)以居住功能屬性。房地產(chǎn)稅，對(duì)于那些多買多占公共資源的前提下，在未來(lái)升值空間不確定的背景下，首先要面對(duì)確定的房產(chǎn)稅負(fù)，這樣就會(huì)讓以投資為樂(lè)趣的購(gòu)房人信心喪失大半，少了炒房者侵占市場(chǎng)資源，房地產(chǎn)市場(chǎng)立馬現(xiàn)了原形。

3.3 地方政府面臨房地產(chǎn)稅和土地出讓收入的抉擇

從較為成熟的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)看，美國(guó)房地產(chǎn)稅占地方政府財(cái)政收入比重在15%左右，中國(guó)香港物業(yè)稅占特區(qū)政府財(cái)政收入為5%左右，韓國(guó)占比大約為20%，日本不動(dòng)產(chǎn)稅占地方收入大約為40%。這些國(guó)家或地區(qū)房地產(chǎn)稅均是按照房屋評(píng)估值為基礎(chǔ)征收房地產(chǎn)稅，形成了一套完善的土地及房屋價(jià)值評(píng)估體系，定期對(duì)房屋估值進(jìn)行調(diào)整，房地產(chǎn)稅成為政府財(cái)政收入的重要組成部分。反觀我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，從上海、重慶等試點(diǎn)城市看，2016年上海房產(chǎn)稅收入為171億元，僅占上海稅收收入總額5626.9億元的3%，重慶房產(chǎn)稅收入為56.88億元，占本級(jí)財(cái)政稅收收入1438.4億元的4%。與此同時(shí)，2016年上海土地出讓收入高達(dá)1578億元，重慶為705億元。房地產(chǎn)稅相對(duì)土地出讓收入可謂是“九牛一毛”。2013年，杭州曾作為房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍城市之一，并制定了包括針對(duì)增量住房征收、以戶為單位的免征面積、超標(biāo)面積累進(jìn)稅率等政策，但最后被緊急叫停。彼時(shí)反對(duì)聲最大的依然是房產(chǎn)稅將對(duì)本已十分低迷的房?jī)r(jià)形成進(jìn)一步打壓，影響土地出讓收入。一旦房地產(chǎn)稅政策在全國(guó)范圍內(nèi)落地，地方政府必須在房地產(chǎn)稅和土地出讓收入之間作出選擇。

[1]我國(guó)房地產(chǎn)稅收入數(shù)量測(cè)算及其充當(dāng)?shù)胤蕉愔黧w稅種的可行性分析[J]. 李文. 財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì). 2014(09).

[2]房地產(chǎn)稅立法的法理依據(jù)與相關(guān)政策建議[J]. 安體富. 地方財(cái)政研究. 2015(02).

[3]房地產(chǎn)稅改革目標(biāo)及其路徑[J]. 田芳. 財(cái)經(jīng)問(wèn)題研究.2015(05).